裁判字號：臺灣高雄地方法院90年簡上字第85號民事判決
裁判日期：民國90年10月12日
裁判案由：給付租金
臺灣高雄地方法院民事判決九十年度簡上字第八五號
上訴人乙○○被上訴人高雄市政府法定代理人丙○○訴訟代理人甲○○
劉永星 右當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國九十年一月十八日本院高雄簡易庭八十九年度雄簡字第一八八二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：（一）原判決命上訴人給付超過新台幣（下同）一萬零九百九十四元部分廢棄。（二）右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）上訴人從民國八十二年至八十五年間向被上訴人承租非公用土地，不知如何計算租金，系爭契約書是被上訴人之定型化契約，伊不知情才簽名，被上訴人寄租單來伊就去繳錢，事後去領租單時，才發現租金較別人貴。伊完全符合優惠方案，但申請未獲准，申請時被上訴人亦未要求伊附證件，伊不可能將證件保存四、五十年，伊要求續約，被上訴人則以欠租為由拒絕。伊共積欠被上訴人八十四年一月至六月之租金共五萬四千九百六十七元，但該租金遠超出同一地段之鄰居即住高雄市○○○路○○○號之 蔡保雄 五倍，實有違租稅公平之原則，故伊亦應比照五塊厝專案，只須給付被上訴人租金五萬四千九百六十七元之五分之一即一萬零九百九十四元，超過之部分應予駁回。
（二）前開不合理之雙重租稅標準，屢經伊長期向被上訴人陳情及向財政部訴願，至今未獲答覆。被上訴人請求之租金乃違反程序正義，進而導致實質違法，故被上訴人應依伊之陳情，重新核定合理租金，伊始有繳納之義務，被上訴人竟妄加違約金五萬四千九百六十七元，無異雪上加霜。
（三）伊所居住之高雄市○○區○○○路○○○號以東於五十七年八月一日公布辦理第四期市地重劃，至六十五年四月二十七日始完成確定，光是民族二路工程區之地下排水系統就拖延二、三年，尤其是提高民族二路路基二公尺，使整排民房埋沒至無法居住，伊受到嚴重損害，至少在三百萬元以上，伊依當時土地重劃辦法第十六條第一款之明文規定，提出損害賠償要求並屢經陳情也未獲置理，背負鉅額債務，上開賠償與本件租金先後有序，被上訴人應組織專案小組研究協調解決，並與伊和解。
（四）否認證人 張國益 提出之高雄市苓雅區五塊厝地區出租之市有基地專案處理原則之真正，因為過去都稱遺失而未提出，且蔡保雄之資料亦未提出，處理原則適用之範圍應有理由。
三、證據：援用原審之立證方法，另提出高雄市政府市有基地租金繳款書影本、地籍圖謄本、台灣省高雄市政府六十四年六月三日高市政府工都字第四五三九一號函影本、土地重劃辦法影本、申請書影本各一份、陳情書影本二份為證，並請求訊問證人張國益。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：系爭租賃契約第四條有約定租金及違約金之計算方式，被上訴人係按照財政部所定的土地申報地價年息百分之五計算租金，上訴人本來有繳納後來沒繳，且超過四個月，故違約金以租金之百分之百計算。至於高雄市苓雅區五塊厝地區出租之市有基地專案處理原則有一定之適用範圍，依其第三條，上訴人須符合資料，並提出申請，經被上訴人審核通過後才能適用優惠方案，租金以申報地價之百分之一計算。上訴人有提出申請及多次陳情，但所附證件皆不夠，不符合五塊厝承租戶的比照資格，故未通過。
三、證據：援用原審之立證方法，另提出高雄市政府市有基地租金繳款書一份為證。
丙、本院依職權函高雄市政府查詢高雄市新興區、前鎮區拆遷戶之承租戶是否比照高雄市苓雅區五塊厝承租戶專案租金處理及適用該專案處理之條件。
理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人向被上訴人承租高雄市○○區○○○段○○○○號市有土地（下簡稱系爭土地），依系爭租賃契約第四條約定，租金係按照財政部所定的土地申報地價年息百分之五計算，上訴人積欠自八十四年一月起至同年六月底之租金，計五萬四千九百六十七元，又其逾期繳納超過四個月，每逾一個月照欠額遞加百分之五，但加收之違約金總額不得超過欠繳租額，上訴人欠繳租額之違約金應以百分之百計算，共計五萬四千九百六十七元，爰依租賃之法律關係請求上訴人應給付十萬九千九百三十四元等語。嗣原審就其請求，判決上訴人應給付被上訴人七萬一千四百五十七元，被上訴人就其敗訴部分並未提起上訴而告確定。
二、上訴人則以：伊於八十二年至八十五年間承租前開土地，原係四十七年以前為拆除原市○○路之牴觸戶而配租，因多為低收入戶，被上訴人乃於八十年左右列入「五塊厝專案」只收取租金五分之一，伊完全符合優惠方案，惟被上訴人竟將伊漏列，伊收到租單就去繳錢，事後領租單時，才發覺租金較別人貴，申請更正竟遭承辦人員以伊不知情而簽立之被上訴人所訂定型化租賃契約為由而未獲准，且被上訴人亦未要求伊附證件，伊不可能將證件保存四、五十年，伊要求續約，則遭被上訴人以欠租為由拒絕，伊共積欠被上訴人八十四年一月至六月之租金五萬四千九百六十七元，但該租金遠超出同一地段之鄰居蔡保雄五倍，有違租稅公平之原則，故伊亦應比照五塊厝專案，只須給付租金之五分之一即一萬零九百九十四元。伊長期向被上訴人陳情及向財政部訴願，至今未獲答覆。被上訴人應依伊之陳情，重新核定合理租金，伊始有繳納之義務。又伊所承租之上開土地於五十七年至六十五年辦理第四期市地重劃，提高民族二路路基二公尺，使整排民房埋沒至無法居住，伊受到嚴重損害，依當時土地重劃辦法第十六條第一款之規定，請求賠償並屢經陳情也未獲置理，背負鉅額債務，被上訴人應與伊和解。爰請求就原審命上訴人給付超過一萬零九百九十四元部分廢棄，該廢棄部分被上訴人在第一審之訴駁回等語資為抗辯。
三、被上訴人主張上訴人向其承租系爭土地，租金係按照財政部所定的土地申報地價年息百分之五計算，上訴人積欠自八十四年一月起至同年六月底之租金，計五萬四千九百六十七元，又依租賃契約第四條規定，逾期繳納超過四個月，每逾一個月照欠額遞加百分之五，惟加收之違約金總額不得超過欠繳租額之事實，業據其提出公有基地租賃契約、催繳函及雙掛號郵件回執、市有基地租金繳款書影本各一份為證，上訴人對於向被上訴人承租系爭土地及積欠自八十四年一月起至同年六月底之租金之事實，亦不爭執，被上訴人此部分主張堪信為真實。
四、本件被上訴人訴請上訴人給付租金及逾期違約金，上訴人則以其屬「五塊厝專案」承租戶，對於承租之系爭土地應以申報地價年息百分之一計收等前詞置辯，是本件應審酌者在於上訴人是否適用「高雄市苓雅區五塊厝地區出租之市有基地專案處理原則」，而享有僅須繳納申報地價年息五分之一租金之優惠？茲分別敘述如下：
（一）按「臺灣省省有財產管理規則第三十七條第一項固規定「非公用不動產之出租依左列規定辦理……二、在民國五十九年三月廿七日前被占建房屋，如不妨礙都市計畫，追收占用期間使用補償金後予以出租」，但此乃公產管理機關出租非公用不動產時，就承租人資格條件之限制，而非對該機關負有出租義務之規定。亦即上訴人固得依前開規定申請承租，但是否准許，仍須經受理機關之審查，非謂一經申請，國有財產局或被上訴人即須負出租公有土地之義務，而無斟酌准駁之權。是以公有土地之出租係屬私經濟行為，應受契約自由原則之支配，公產管理機關就公有土地占用人所為承租之要約，自有決定承諾出租與否之自由，並不負承諾出租之義務」，最高法院著有八十八年度台上字第一八六八號判決可參照。是本件被上訴人雖為國家機關，惟其對於管理之公有土地之出租行為仍屬私經濟行為，承租人與出租人間就該租賃標的物及租金間，仍應本於契約自由之原則，由契約當事人合意決定之，非他人所得干預。本件被上訴人主張系爭土地承租之租金為申報地價年息百分之五，並提出基地租金繳款書、高雄市政府公報為證，上訴人亦自承其曾繳納之租金均為申報地價年息百分之五，是本件應可認定契約當事人間就系爭土地已以申報地價年息百分之五為租金之合意。至於上訴人抗辯系爭租賃契約為定型化契約等語，然上訴人前既曾依照系爭租賃契約之約定繳交租金，而其亦未對於系爭租賃契約有何顯失公平之處舉證說明，自難主張該契約係定型化契約，即認定無效。
（二）本件依證人張國益所提行政院七十九年二月十日台七十九財字第０二四九六號函所附之「高雄市五塊厝地區出租之市有基地專案處理原則」第一條載明：「本專案範圍及對象為因應政府機關公共設施而遷建分配於福西、永康、福祥、福壽、福南、奏捷、林靖、凱旋、同慶及林德等十里內五權、福河及福裕等三地段之市有土地承租戶，約八五０戶，出租面積約七萬三千餘平方公尺」等語，復經本院依職權向高雄市政府函查適用高雄市苓雅區五塊厝承租專案之條件如何，經高雄市政府財政局於九十年五月八日以高市財政四字第五四九六號函檢附前開行政院七十九年二月十日台七十九財字第０二四九六號函及「高雄市五塊厝地區出租之市有基地專案處理原則」附卷可稽，上訴人雖抗辯該公文書並不實在，惟按文書，依其程式及意旨得認作公文書者，推定為真正，民事訴訟法第三百五十五條第一項定有明文，上訴人既未能舉證以實其說，自不得空言否認該公文書之真正。又上開處理原則第一條既已明定五塊厝案之適用範圍及對象，上訴人承租之高雄市○○區○○○○○段土地，顯非屬於上開五塊厝專案之適用範圍甚明。
（三）又適用申報地價百分之一之優惠租金方案，須承租人提出申請，經被上訴人審核通過後才予適用情事，亦經本院依職權函詢高雄市政府，經高雄市政府財政局以前開函文說明：「二、關於本市新與區、前鎮區拆遷戶之承租戶是否比照五塊厝專案租金處理乙節；拆遷戶若符合承租條件，並提出申請，且經審核通過者得比照專案辦理。三、五塊厝承租專案處理之條件及申請條件，詳如行政院核定函及本府七十九年三月二十四日高市府財四字第八三四三號函影本，且必須當事人提出申請。」等語；查本件上訴人雖有提出申請及多次陳情，但均未通過審核，為兩造所不爭執，復有高雄市政府財政局八十七年九月十八日八七高市財政四字第一四六七四號函稱：「台端檢送之設籍證明，僅得證明房屋建築時間，符合本市市有財產管理規則中關於出租之規定，尚不足證明台端符合五塊厝專案規定」等語附於原審卷可稽（見原審卷第六十八頁），是參以前開契約自由之原則，本院自無從依職權介入契約當事人間有關租金之認定。至於上訴人抗辯訴外人即其鄰居蔡保雄承租之市有土地享有租金減免為五分之一利益之事實，縱令屬實，如蔡保雄所承租之市有土地不屬於「五塊厝專案」之範圍，竟獲得租金減免之利益，亦僅係被上訴人處理該租金減免案件有無行政疏失或違誤之事實，上訴人仍無由要求被上訴人比照辦理。況基於債之相對性及契約自由之原則，上訴人亦不得以被上訴人與 蔡雄 間之契約關係拘束被上訴人，是上訴人上開所辯自無可採。
（四）至於上訴人另抗辯其所承租之上開土地於五十七年至六十五年間辦理第四期市地重劃時，提高民族二路路基二公尺，使整排民房埋沒至無法居住，伊受到嚴重損害，依當時土地重劃辦法第十六條第一款之規定，請求賠償並屢經陳情也未獲置理，背負鉅額債務等語，亦與本件當事人請求給付租金無關，不足以減免上訴人應給付租金及違約金之責，是上訴人此部分之抗辯，亦難信為真實。
（五）綜上所述，上訴人仍應依兩造契約之約定給付申報地價年息百分之五之租金，而不得適用「五塊厝專案」之優惠租金。
五、按民法第二百五十二條規定，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。查依系爭租賃契約書第四條約定：「逾期繳納在四個月以上者，每逾一個月照欠額遞加百分之五，但加收之違約金總額不得超過欠繳租額。」，上訴人自八十四年六月底起即拒繳租金，迄今已超過二十個月未繳，為兩造所不爭執，故本件兩造約定之違約金應加收百分之百，且不得超過欠繳租額，即所積欠之租金五萬四千九百六十七元之一倍等於五萬四千九百六十七元。惟按新修正之民法第二百五十條第二項規定（八十九年五月五日施行）：「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」，並參以該條修正理由第二項說明：「第二項但書規定之違約金究指懲罰性違約金，抑指損害賠償額之預定？眾說紛紜，莫衷一是。惟如謂但書規定之違約金係違約罰之性質，則何以僅對給付遲延及不完全給付之情形加以規定，而未規定給付不能之情形？法理上有欠周延。故此處所規定之違約金應不具違約罰之性質，而係債務不履行中之給付遲延及不完全給付所生損害賠償額之預定。」系爭契約雖係於上開修正條文施行前所訂，參照同一法理，應認系爭違約金之性質實係因不履行而生損害之賠償總額，亦即上訴人逾期未繳，被上訴人所受損害無非是租金之利息，是被上訴人主張依積欠租金總額之百分之百計算違約金，顯屬過高，原審乃依民法第二百五十二條規定酌減為依積欠租金總額之百分之三十計算，亦即五萬四千九百六十七元乘以百分之三十等於一萬六千四百九十元（元以下四捨五入），並無不當。
六、綜上所述，本件被上訴人依據租賃之法律關係，請求上訴人給付積欠自八十四年一月起至同年六月間之租金五萬四千九百六十七元，及違約一萬六千四百九十元，共計七萬一千四百五十七元，即屬正當，應予准許。原審就上開部分為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨仍執陳詞指執原判決不當，請求就原審命其給付超過一萬零九百九十四元部分予以廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件判決已臻明確，兩造其餘主張、陳述及舉證均與本件判決不生影響，爰毋庸一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十年十月十二日
臺灣高雄地方法院民事第六庭~B審判長法官~B法官~B法官黃蕙芳右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國九十年十月十二日~B法院書記官蔡莉娟