裁判字號：臺灣新北地方法院107年訴字第77號民事判決
裁判日期：民國107年05月17日
裁判案由：返還租賃房屋等
臺灣新北地方法院民事判決107年度訴字第77號原告 劉文仁 被告 陳有偉 上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，本院於民國107年4月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落於門牌號碼新北市○○區○○路○○○號15樓之房屋全部遷讓返還原告，並給付原告新臺幣（下同）12萬元，及自10
6年10月1日起至遷讓上開房屋之日止，按月給付原告3萬2,00
0元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其對被告一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：
（一）被告於104年10月9日向原告承租門牌號碼新北市○○區○○路○○○號15樓房屋（下稱系爭房屋），兩造簽訂房屋租賃契約書，並約定租期自104年9月1日起至105年8月31日止，每月租金1萬6,000元，每月5日給付（下稱系爭租約）。
（二）被告未依約給付房屋租金，迄今積欠租金達10個月之多，有欠據1紙可證，原告多次催告被告返還系爭房屋及積欠租金，被告以網路回覆會準時繳納，否則一定搬離。又被告至今僅繳納2個半月之租金（即105年10月、106年10月31日給付租金各1個月、106年6月給付租金半個月），惟被告積欠105年11月起至106年9月止租金已達11個月，共計17萬6,000元，尚未抵充押租金，因被告積欠水電費甚多，還需結清。本件以擔保金（押租金）抵償後，被告積欠租金已達8個月，共計12萬8,000元。
（三）又系爭租約到期日後（即106年8月31日），系爭租約轉為不定期租賃，原告以106年8月間之簡訊作為解除不定期限系爭租約之通知，並於000年0月00日生終止系爭租約之效力。又系爭租約於106年10月1日起已經終止，然被告尚未搬離系爭房屋，其對系爭房屋係屬無權占有，依系爭租約第6條之約定，請求被告賠償按租金2倍即3萬2,000元迄至交還系爭房屋之日為止之違約金。
（四）為此，爰依系爭租約第6條、民法第455條之規定，請求被告返還系爭房屋，並依系爭租約第3條、第6條之約定，請求被告給付積欠租金及違約金，並聲明：被告應將坐落於系爭房屋全部遷讓返還原告，及給付12萬8,000元，並自106年10月1日起至遷讓之日，按月賠償3萬2,000元。
二、被告已於相當時期受合法送達通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作任何聲明或陳述。
三、原告主張之事實，業據其提出系爭租約影本1份、欠據影本
1紙、網路對話紀錄翻拍照片影本3張、系爭房屋之建物登記第一類謄本1份在卷為憑（本院106年度板簡字第2427號卷第13至21頁、第23頁、第26、27、29頁、本院卷第17至18頁），又被告經本院合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀爭執或否認原告之主張，依民事訴訟法第28
0條第3項前段準用同條第1項前段，視同自認，原告上開主張，應堪採信。
四、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。
（租賃）未定期限者，各當事人得隨時終止契約。租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或1個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或1個月之末日為契約終止期，並應至少於1星期、半個月或1個月前通知之，民法第440條第1項、第2項、第450條第
2項、第3項、第451條分別定有明文。次按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，土地法第100條第3款亦規定甚明。又按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號民事判決參照）。再以系爭租約第6條係約明：「乙方（即被告，下同）於租期屆滿時，除經甲方（即原告，下同）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方（本件無連帶保證人，故屬贅載），絕無異議」（本院卷第17頁）。查：系爭租約之租賃期間雖至105年8月31日止，惟其後原告仍同意被告繼續使用系爭房屋，故視為以不定期限繼續系爭租約，故原告主張被告自105年11月起至106年9月止，所應給付之租金為17萬6,000元（計算式：16,000元×11月＝176,000元），堪以認定。又系爭租約既已終止，則兩造所約定之押租金3萬2,000元，當然發生抵充之效力，原告所稱被告還有積欠水電費等款項尚未結清，故不予扣除押租金云云，尚無足採。是經扣除原告自陳被告已繳之租金2萬4,000元及押租金3萬2,000元，被告仍積欠租金12萬元（計算式：176,000元－24,000元－32,000元＝120,000元），已逾2個月之租額，原告主張以106年8月15日之電話簡訊通知終止系爭租約，並於同年0月00日生效，應屬有據，是原告請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告，及請求被告給付12萬元租金，為有理由，逾此部分之請求，則為無理由。再以系爭租約第6條載明被告於系爭租約終止後，如拒不遷讓系爭房屋，原告每月得請求按租金5倍計算之違約金，而原告僅請求自系爭租約終止之翌月即106年10月1日起至遷讓之日止，按每月租金2倍計算之違約金3萬2,000元，亦屬適當，應予准許。
五、綜上所陳，原告依民法第455條之規定及系爭租約第6條，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，並給付12萬元，及自10
6年10月1日起至遷讓之日止，按月給付3萬2,000元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，原告所為其餘攻擊方法及未經援用之證據，經本院審酌後，認與判決結果均無影響，爰不一一論列，附此敘明。
七、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條，判決如主文。中華民國107年5月17日
民事第六庭法官張誌洋以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年5月17日
書記官李佳寧