臺灣臺北地方法院92年度訴字第1882號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院92年訴字第1882號民事判決

裁判日期：民國92年05月30日

裁判案由：返還房屋等

臺灣臺北地方法院民事判決九十二年度訴字第一八八二號
原告陽信商業銀行股份有限公司法定代理人丙○○訴訟代理人丁○○被告甲○○
江浩永 原名乙
住共同訴訟代理人 李蒨蔚 律師右當事人間請求返還房屋等事件，本院判決如左：
主文被告應將門牌號碼台北市○○區○○街二段五十六號十樓房屋騰空遷讓返還原告。
被告應自民國九十年九月十一日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新台幣壹萬叁仟玖佰捌拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項，於原告以新台幣貳拾叁萬元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第二項，於原告以新台幣玖萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應將門牌號碼台北市○○區○○街二段五十六號十樓房屋騰空遷讓返還原告，並自民國九十年九月十一日起至遷讓日止，按月給付原告新台幣（下同）一萬九千九百七十六元。
二、願供擔保，請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、台北市○○區○○街二段五十六號十樓房屋係原告於九十年七月十八日自鈞院民事執行處八十九年度民執字第一九九二號強制執行事件中聲明承受，並經執行法院於九十年九月十一日核發權利移轉證書在案，原告已取得其所有權，惟系爭房屋現遭被告無權占有中，致原告無法直接占有、使用、收益，影響原告之權益。被告無權占有屬於原告所有之房屋，依民法第七百六十七條之規定，被告應將房屋騰空遷讓返還原告，又其無償使用前開房屋，使原告無法為通常之使用、收益，受有相當於租金之不當得利，依民法第一百七十九條規定，亦應負返還義務。依土地法第九十七條第一項之規定，本件土地面積三百八十六平方公尺，原告應有部分為萬分之二百七十，持有土地面積為十點四二二平方公尺，土地申報價為每平方公尺一十五萬二千四百七十五元，房屋現值為八十萬八千一百元，核計土地及建築物申報總價額為二百三十九萬七千一百九十四元，年息百分之十為二十三萬九千七百一十九元，除以十二個月，每月一萬九千九百七十六元，故被告自九十年九月十一日起至遷讓返前開房屋之土止，應按月給付原告一萬九千九百七十六元，為此提起本件訴訟。
二、訴外人 李中堅 當初係以系爭房屋為擔保，向原告申貸四百二十萬元，原告經辦人員經一般徵信、授信相關規定辦理，並無違誤之處，於該房地設定抵押權登記完竣，原告借貸債權已獲得物權擔保，豈有不即撥款之理；至撥款時點，以原告為金融機構，於貸款、設定手續完備，隨即撥款，事屬平常，且一般貸款均有其用途，以本件買賣言，原係欲支付買賣價金，尤以被告原有之系爭房地所有權已先移轉，以其出賣人立場，亦欲儘速取得買賣價金，孰料今發生此詐欺買賣，反責原告撥款迅速，衡情公道乎。嗣系爭房屋經強制執行拍賣後，因無人應買，拍賣底價遞減結果，影響原告債權，原告不得已惟有以三百萬三千元聲明承受，估以原告債權實亦未受滿足清償已蒙受損失，亦係受害之一方。
三、按依土地法第四十三條之規定，依本法所為之登記，有絕對效力。原告為信賴土地登之善意第三人，本於所有權權能請求無權占有之被告遷讓返還房屋並給付相當於租金之不當得利，並無不當。被告辯稱因受李中堅買賣詐欺，致失系爭房屋所有權，惟渠等與李中堅間之買賣關係屬債之關係，只於買賣契約當事人0生效，不得以之對抗契約以外之第三人，被告應循民、刑事訴訟程序向李中堅求償或提出告訴，不應據此以對抗所有權人之原告。
四、被告辯稱自始即未交付系爭房屋之占有予李中堅，依民法第三百七十三條規定及最高法院三十三年上字第六○四號判例，仍享有系爭房屋之收益權，惟渠等究係基於何項本權權源得以占有系爭房屋並行使收益權，實值疑問，上開最高法院判例意旨，應係僅在買賣關係當事人間，以交付與否定其收益權之歸屬，有其適用，至在輾轉買賣並已移轉所有權之情形，當不能對抗並取得所有權之善意第三人。
五、至系爭房屋於強制執行程序中，雖以不點交之條件進行拍賣，惟查封不動產之現狀為何人占有使用、第三人占有之權源及點等情事雖為執行法院所應查明者；然占有之第三人主張基於租賃或其他法律關係占有者，對於該占有權源是否存在，內容是否真實，事涉實體請求權事項，原則上執行法院無審認之權限，惟對於占有之實際狀況應予查明，辦理強制執行事件應行注意事項第四十一條第二款定有明文，是系爭房屋當初拍賣公告雖記載不點交拍賣（查公告記載占有使用情形為房屋由第三人即前手乙○○、甲○○自八十八年一月份進住迄今），僅係執行法院對被告辯稱占有之現況所為之記載，惟因其占有使用之權源不明，不宜強制點交，但不點交並不表示渠等即有占有本權以及使用、收益之權利，縱令其主張有權占有，然執行法院對其占有權源等實體法律關係之爭執，並無審認權限，亦不足以認定即有占有之權源。
參、證據：提出㈠台灣台北地方法院九十年九月四日北院文八十九民執字第一九九二五號不動產權利移轉證書影本一份、㈡土地登記謄本一份、㈢九十一年地價稅課稅明細影本一份、㈣九十一年房屋稅繳款書影本一份為證。
乙、被告方面：
壹、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。
貳、陳述：
一、被告二人為兄弟，系爭房屋原為被告共有，於八十九年三月間欲出售，遂有自稱李中堅者，表示要購屋，雙方乃約定三月二十三日簽約，簽約當日，李中堅支付訂金八十萬元後，即要求被告將所有權狀等過戶文件交付訴外人 劉泰和 代書保管俾其辦理相關貸款後續事宜，被告不疑有他而依約交付，詎該批人竟是詐欺集團，雙方約定應在四月六日交付第二期款，惟李中堅未依約前來，被告察覺有異時，趕往地政機關調閱資料發現，李中堅早於三月三十日即同時辦妥系爭房屋之所有權過戶和抵押設定手續，並向原告延吉分行辦理五百零四萬元之抵押設定，貸款更在辦妥抵押設定三十日當日即撥付，全案業經被告訴請台灣台北地方法院檢察署偵辦。李中堅取得貸款後即逃之夭夭，後原告以抵押權人之身分聲請拍賣抵押物，因拍賣公告上載明「不點交」，故多次流標後，而由原告聲請承受取得系爭房屋所有權。
二、按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人負擔，民法第三百七十三條定有明文，且不動產買賣契約成立後，其收益權屬於何方，依民法第三百七十三條之規定，應以標的物已否交付為斷，所有權雖已移轉，而標的物未交付者，買受人仍無收益權，最高法院著有三三年上字第六○四號判例。系爭房屋為被告共有，因受李中堅詐欺，被告僅收得訂金後，房屋所有權即遭移轉過戶，被告根本未交系爭房屋之占有予李中堅，依民法第三百七十三條及上開最高法院判例意旨所示，系爭房屋之收益權人仍屬被告，並非李中堅，從而，原告經由強制執行程序所承受者僅是系爭房屋之所有權，並不包括收益權，該收益權仍屬被告享有，故被告使用系爭房屋是合法占有使用，並非無權占用，原告自不得主張被告返還房屋，亦不生無法律上原因受有利益之不當得利問題。
參、證據：提出㈠戶籍謄本一份、㈡買賣契約書影本及保管條影本各一份、㈢土地及建物登記謄本影本各一份、㈣告訴狀影本一份、㈤台灣台北地方法院八十九年度執字第一九九二五號拍賣公告影本一份為證。
丙、本院依職權調本院八十九年度執字第一九九二五號執行卷全卷。理由
一、原告起訴主張台北市○○區○○街二段五六號十樓房屋係原告於九十年七月十八日自本院民事執行處八十九年度民執字第一九九二號強制執行事件中聲明承受，並經執行法院於九十年九月十一日核發權利移轉證書在案，原告已取得其所有權，惟系爭房屋現遭被告無權占有中，致原告無法直接占有、使用、收益，影響原告之權益。被告無權占有屬於原告所有之房屋，依民法第七百六十七條之規定，被告應將房屋騰空遷讓返還原告，又其無償使用前開房屋，使原告無法為通常之使用、收益，受有相當於租金之不當得利，依民法第一百七十九條規定，亦應負返還義務，為此提起訴訟，請求被告遷讓房屋，並自九十年九月十一日起至遷讓返前開房屋之日止，應按月給付原告一萬九千九百七十六元，為此提起本件訴訟。
被告則以系爭房屋原為被告共有，因受李中堅詐欺，僅收得訂金後，房屋所有權即遭移轉過戶，被告根本未交系爭房屋之占有予李中堅，依民法第三百七十三條及最高法院三三年上字第六○四號判例意旨所示，系爭房屋之收益權人仍屬被告，並非李中堅，原告經由強制執行程序所承受者僅是系爭房屋之所有權，並不包括收益權，故被告使用系爭房屋是合法占有使用，並非無權占用，原告自不得主張被告返還房屋，亦不生無法律上原因受有利益之不當得利問題等語置辯。
二、查原告於八十九年九月十四日以本院八十九年票字第一六三一六號本票裁定為執行名義，聲請拍賣登記於 李時中 名下，並設抵押權予原告之台北市○○區○○段二小段五五六號土地應有部分一萬分之二百七十，及其上坐落建號一九八九號建物，門牌號碼台北市○○區○○街二段五六號十樓房屋，經三次拍賣無人應買，原告於九十年七月十八日聲明願三百萬三千元承受系爭拍賣不動產，於原告繳足價金後，以九十年九月四北院文八十九民執子字第一九九二五號核發權利移轉證書，並於九十年九月十一日送達原告之事實，為兩造所不爭執，並經本院依職權調閱本院八十九年度執字第一九九二五號執行卷查核屬實，自堪信為真實。
三、按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同，強制執行法第九十八條第一項定有明文。原告自九十年九月十一日因收受權利移轉證書之送達，而為系爭不動產之所有權人，按所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十五條、第七百六十七條分別定有明文。原告對於目前占有使用系爭房屋之原告，自得本於所有權，請求被告返還系爭房屋。
四、被告雖辯稱系爭房屋為被告共有，因受李中堅詐欺，被告僅收得訂金後，房屋所有權即遭移轉過戶，被告根本未交系爭房屋之占有予李中堅，依民法第三百七十三條及高法院三三年上字第六○四號判例意旨，系爭房屋之收益權人仍屬被告，並非李中堅，原告經由強制執行程序所承受者僅是系爭房屋之所有權，並不包括收益權，該收益權仍屬被告享有，故被告使用系爭房屋是合法占有使用，並非無權占用，原告自不得主張被告返還房屋等語。經查，系爭房屋之拍賣公告關於使用情形之記載即為「房屋由第三人前手乙○○、甲○○自八十八年一月份起進住迄今」，且為不點交；而被告辯稱與李中堅就系爭房屋簽訂買賣契約後，根本未交系爭房屋之占有予李中堅一節，亦為原告所不爭執。然按民法第三百七十三條規定買賣標的之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔。不動產買賣契約成立後，如出賣人已移轉所有權之登記，惟尚未交付買賣標的物，其收益權尚屬於出賣人，出賣人固負有交付出賣之不動產與買受人之義務，但在未交付前，其繼續占有買賣標的，僅屬債務不履行，尚難指為無權占有，故於不動產買賣契約直接買賣當事人間，買受人不能以已取得所有權之登記，依無權占有之法律關係，請求出賣人返還所有物。然民法第三百七十三條係規範買賣雙方對於買賣標的物之危險及利益之移轉之時點，乃屬債之關係之規定，本件原告係拍賣承受系爭房屋，執行債務人為李中堅，其並非向被告買受系爭房屋，兩造間並無買賣關係存在，自無民法第三百七十三條規定之適用。至拍賣公告雖載明不點交，僅表示執行法院不負點交之責而已，亦非買受人之原告於取得所有權後，亦不得依法請求被告遷讓房屋，故被告辯稱其仍有系爭房屋之收益權，得合法使用系爭房屋等語，自不足採。再被告辯稱係受李中堅之詐欺而移轉系爭房屋所有權等語，亦係其得向李中堅主侵權行為責任之問題，亦難認其即有合法使用系爭房屋之權源。
四、按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念。按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第七十九條第一項、第一百零五條定有明文。次查，土地法第九十七條第一項規定所謂之土地價額，依同法施行法第二十五條之規定，係指法定地價而言。法定地價依同法第一百四十八條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，平均地權條例第十六條定有明文。查系爭房屋坐落之基地台北市○○區○○段二小段五五六號土地面積總計三百八十六平方公尺，八十九年七月迄今之申報地價為一十五萬二千四百七十五元二角，原告持有應有部分一萬分之二百七十，而系爭台北市○○街○段○○號十樓房屋房屋現值為八十萬八千一百元，有土地登記謄本及房屋稅單在卷可參。再查系爭房屋位於漢口街與昆明街口，面臨二十米寬之漢口街，鄰近中興國小，漢口街上有公車招呼站，交通便捷，生活機能佳，此有華信不動產鑑定股份有限公司於本院八十九年度執字第一九九二五號執行事件所為之鑑定報告可按，本院審酌上開情狀，依土地法第九十七條之規定，認原告得請求之租金，以年息百分之七計算為相當，其計算如下：
[(152,475.2×386×270/10000)+808,100]×7%=167,804（每年租金額）167,800÷12=13,984（每月租金額，元以下四捨五入）則原告自其領得權利移轉證書之日即九十年九月十一日起，至被告遷讓返還房屋之日止，按月請求被告給付一萬三千九百八十四元，自屬有據。
五、從而，原告依民法第七百六十七條物上請求權之規定，及民法第一百七十九條不當得利之法律關係，請求被告應將門牌號碼台北市○○區○○街二段五十六號十樓房屋騰空遷讓返還原告，並自九十年九月十一日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告一萬三千九百八十四元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。
六、原告 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行，就原告勝訴部分，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額，一併准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、結論：原告之訴為一部分有理由，一部分無理由，依民事訴訟法第七十九條但、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項，判決如主文。
中華民國九十二年五月三十日
民事第五庭法官吳青蓉右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十二年六月二日~B法院書記官莊滿美