宣 示 判 決 筆 錄 101年度板簡字第188號
原 告 蔡俊宏
被 告 李志賢
兼 上一人
訴訟代理人 林敬弘
被 告 禾悅不動產經紀有限公司
法定代理人 潘瀅光
被 告 林金田
上列當事人間101年度板簡字第188號損害賠償事件於中華民國
101年8月28日辯論終結，於中華民國101年9月27日下午4時
30分，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：
法 官 李崇豪
法院書記官 鄭瓊琳
通 譯 王曉萍
朗讀案由到場當事人：均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下
：
主文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由要領
一、被告禾悅不動產經紀有限公司、林金田經合法通知，均未於
言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形
，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：
（一）被告李志賢等皆任職於禾悅不動產經紀有限公司，被告李
志賢為不動產營業員，被告林敬弘為店長，被告林金田為
不動產經紀人，被告禾悅不動產經紀有限公司之負責人則
為 梁素蓁 ，該公司設址於新北市○○區○○路○○○號，係
東森房屋之加盟店。
（二）民國（下同）98年11月2日，原告經由被告等之仲介，承
購新北市○○區○○路2段416巷3弄1號7樓房屋暨所坐落
持分基地，議定買賣總價款為新台幣（下同）600萬元，
當日被告等代理賣方向原告收取斡旋金10萬元，依同日該
公司與原告所簽立之「不動產買賣斡旋/承諾契約書」第
三條前段載明「本契約書自買方簽署後三日內為有效期間
（至98年11月5日21時止），不得片面撤銷。」；另同上
契約書第四條載明「斡旋金係作為受託人與賣方斡旋洽商
及價格條件確認之憑據。若買方之承購條件於本約有效期
間不為賣方所接受承諾者，本契約書失其效力，斡旋金無
息全數返還買方。」。
（三）其後，由於被告等並未於契約失效（至98年11月5日21
時）之後，即時告知並將斡旋金返還原告，依民法第148
條規定之誠實信用原則推論，本買賣契約已合法有效成立
；另依同日該公司與原告所簽立之「給付定金暨服務報酬
承諾書」第1項「授權代理與定金效力」第2款後段載明
「受託人得全權代理買方將斡旋金充為定金交付予賣方，
本契約即視為定金收據，買方絕無異議。」本項約定更可
確認斡旋金已轉為定金之事實。
（四）98年11月12日，原告與被告約定備妥簽約金貳拾萬元暨相
關證件，與妻○○○區○○○路被告之公司進行簽約程序
，惟被告等僅提示訴外人 馮欣 女士之身分證，所有權人廖
婉玲並未到場，且無其授權書及身分證件，原告與妻商議
所有權人未依原先約定到場，賣方又無合法授權委託他人
代理簽約，若冒然簽約給付期款，恐衍生買賣糾紛，深覺
不妥！乃詢問被告為何賣方未依約定到場，被告等無法自
圓其說，稱將再協商，改天再約賣方到場，而請原告與妻
先回等候通知；當日未能完成簽約程序，係屬可歸責於被
告等之事由，並非原告故意不簽。其後，原告經數十度聯
繫，被告等皆以賣方證件未備齊等理由，推拖搪塞，稽延
未辦後續程序。
（五）詎料，原告於99年7月7日申請謄本，方知前述房地於99
年5月6日即出售移轉 賴昭君 ，由房地交易需簽約並付期
款，及申報完納房屋契稅及土地增值稅各項時程推算，可
知被告等於99年4月初即涉嫌一屋二賣，在此期間，原告
曾多次協同父母暨親友前往參觀房屋，皆由被告等帶領引
導，惟其等卻隱瞞事實矇騙原告，始終未告知房地已出售
移轉他人之事實，並遲至半年後之99年5月5日方返還定
金予原告，被告林敬弘及李志賢皆坦承本房地確由該公司
再仲介出售移轉他人，被告等昧於私利，罔顧法紀，居心
不良，昭然若揭。
（六）查被告等身為不動產交易專業人士，卻蓄意欺瞞消費者，
顯與不動產經紀業管理條例第1條建立不動產交易秩序，
保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展之規定相
違；另買賣契約為諾成債權契約，本件買賣總價額已合意
為600萬元，被告並收取原告之斡旋金已轉為定金於先，
本買賣契約已合法有效成立，其等原應積極促成後續買賣
程序，惟被告等卻捨此不為，竟在原買賣契約未合法有效
解除前，違反誠信原則，貪圖差價利益，再行仲介逕與他
人成立另一買賣契約，並完成移轉登記。
（七）查「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償
責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同
。」民法第184條第1項明文規定；另「數人共同不法侵
害他人之權利者，連帶負損害賠償責任；不能知其中孰為
加害人者，亦同。」民法第184條第1項規定甚明；再查
「不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私
、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人
雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。」民法第
195條第1項前段定有明文；另查消費者保護法第51條前
段明定「本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損
害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金」。
（八）原告因本件消費爭議，曾依消費者保護法第43條之規定，
向新北市政府消保官申訴，並於99年8月30日作成消保官
受理消費者申訴協調紀錄書，惟被告等未達成和解，爰依
消保官之建議提起訴訟。按被告等之故意行為，已嚴重違
反經紀業之任務，致生損害於原告購置財產之利益，並造
成原告與家人之精神損害，原告且因家人責怪，鬱悶糾結
心頭，精神壓力日增，身心倍覺痛苦，依法得請求賠償慰
撫金；被告等且未履行加倍返還定金之約定，原告謹以定
金數額做為計算基礎，其加倍返還定金之部分，扣除被告
等前已先行給付20000元，尚餘80000元；另懲罰性賠償
金部分，故意所致之損害，其三倍為300000元，以上共計
380000元。為此，爰依契約及侵權行為之法律關係提起本
訴求為判決被告等應連帶賠償給付原告380000元，暨自民
國（下同）98年11月2日起至清償日止，按年息百分之5計
算之利息。
（九）對於被告抗辯之陳述：
當初被告叫原告帶20萬元斡旋金，原告到的時候賣主是一
位馮欣，他告訴我們要幾個月才能交屋我才一直等，被告
還收了我的斡旋金還有訂約，跟剛才證人所述事實完全不
符，我認為被告有欺瞞等語。
三、被告李志賢、林敬弘則辯以：
（一）原告認為被告等收了訂金，但沒有履行合約，但是提不出
被告等收訂金的證據。
（二）本案我們曾經在檢察署證明我們並無收受過原告任何的訂
金或價金。另房屋賣出後要過戶何人我們不會干涉，我認
為今日傳喚證人無助益，這件事已經訴訟多年各等語。
四、本院之判斷：
（一）依原告與被告禾悅不動產經紀有限公司（下稱禾悅公司）
所簽立之「不動產買賣斡旋／承諾契約書」（下稱系爭契
約書）第3條前段載明：「本契約書自買方簽署後三日內
為有效期間（至98年11月5日21時止），不得片面撤銷。
」，第4條載明：「斡旋金係作為受託人與賣方斡旋洽商
及價格條件確認之憑據。若買方之承購條件於本約有效期
間不為賣方所接受承諾者，本契約書失其效力，斡旋金無
息全數返還買方。」，第5條載明：「買方之承購價格未
符賣方之委託條件，而賣方於本約期限內簽署承諾或以變
更委託條件方式而為承諾者，視為已同意出售本約不動產
，雙方並願依本契約書上之各項約款履行。」各等語，此
有該契約書影本乙件在卷可稽（調解卷宗第8頁），足見
原告雖依約支付10萬元作為斡旋金，然其承購條件仍須於
契約有效期間內為賣方所接受承諾，買賣契約始為成立。
惟系爭契約書上之「賣方簽署承諾欄」、「簽署日期欄」
均為空白，顯見賣方並未簽署承諾，而原告亦自承在斡旋
期間內，並無與屋主成立契約或預約，足認系爭房地之買
賣契約並未成立。又系爭房地嗣經賣方出售移轉予訴外人
賴昭君，固有原告所提土地及建物登記謄本各1份在卷可
參（調解卷宗第9-11頁），惟依上開謄本所示，原因發生
日期為99年5月6日，並於同年6月1日辦理登記完畢，均係
在前揭斡旋期間期滿後，且原告與賣方就系爭房地之買賣
契約復未有效成立，嗣賣方另與賴昭君成立買賣契約，亦
難認被告等有何在原買賣契約未合法有效解除前，逕與他
人成立另一買賣契約（一屋兩賣）之情形。至原告另主張
被告等4人依系爭契約書所定因可歸責賣方之事由，致無
法完成簽約，應加倍返還定金予買方云云。然此乃以買賣
雙方已成立買賣契約為前提，此觀諸「給付定金暨服務報
酬承諾書」授權代理與定金效力「賣方於買賣契約因本
條第2項而成立後反悔不賣或因可歸責於賣方之事由致無
法完成簽約者，應加倍返還定金予買方」約定自明（調解
卷宗第8頁），本件既未經賣方接受承諾而簽署契約，已
詳如前述，自無從將斡旋金充作定金交付賣方，且原告於
支付斡旋金後，曾與屋主的代理人見面，因代理人帶來權
狀，但是沒有帶屋主的證件，其對該代理人感到質疑，始
未能完成簽約程序，嗣被告李志賢、林敬弘復已將斡旋金
返還原告，此為原告所不爭。被告李志賢、林敬弘既已依
約尋求賣方承諾，並由賣方代理人與原告見面，因原告對
該代理人感到質疑，而未獲賣方接受承諾而簽署契約，自
難認被告等有何違反契約誠信原則及侵權行為之餘地。至
證人即原屋主（賣方） 廖婉玲 之證詞尚不足為有利於原告
之認定。
（二）從而，原告依契約及侵權行為之法律關係訴請被告等應連
帶給付380000元，及自98年11月2日起至清償日止，按年
息百分之5計算之利息，尚有未合，應予駁回，其假執行
之聲請，亦失附麗，應併駁回。
五、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經
本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此
敘明。
中華民國101年9月27日
臺灣板橋地方法院板橋簡易庭
書記官鄭瓊琳
法官李崇豪
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國101年9月27日
書記官鄭瓊琳