花蓮簡易庭(含玉里)101年度花簡字第153號民事判決

臺灣花蓮地方法院民事簡易判決　　　　101年度花簡字第153號
原　　　告　 游鳳秋
訴訟代理人　 余道明 律師
被　　　告　 許寶貴
訴訟代理人　 施坤南
　　　　　　 吳美津 律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於中華民國101年9月3
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落於花蓮市○○段○○段第22-4地號土地上，如附圖
所示斜線部分面積1.53平方公尺之地上物拆除，並將土地交還原
告。
被告應給付原告新台幣113,649元，及自民國101年9月4日起至清
償日止按週年利率5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新台幣39,340元為原告預供
擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新台幣37,883元供擔保後得假執行；但被
告如以新台幣113,649元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚
礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第25
5條第1項第2、3、7款定有明文。本件原告初起訴聲明為：
㈠被告應將坐落花蓮市○○段○○段第22-4、22-5地號土地
之地上物拆除，並將該基地交還原告；㈡被告應給付原告新
台幣（下同）8,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償
日止，按週年利率5%計算利息，並應自民國101年4月1日起
至返還土地日止按月給付原告133元；㈢原告願供擔保，請
准宣告假執行。嗣原告於101年6月5日撤回上開關於不當得
利請求部分；復於本院就花蓮市○○段○○段22-2、22-4、
22-5地號土地進行勘驗並委請地政機關實施測量後，具狀變
更及追加聲明為：先位聲明㈠被告應將坐落花蓮市○○段○
○段第22-2地號土地地上物拆除，並將該基地交還原告；㈡
被告應將坐落花蓮市○○段○○段○○○○○號上，如附圖斜線
部分面積1.53平方公尺之地上物拆除，並將該基地交還原告
；㈢被告應將坐落花蓮市○○段○○段○○○○○號上，如附圖
斜線部分面積3.97平方公尺之地上物拆除，並將該基地交還
原告。備位聲明：被告應給付原告216,000元，及自民事聲
明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息
。查原告變更訴之聲明請求將22-4、22-5地號土地如附圖斜
線部分拆除，係因本院委請地政機關實施測量後始得具體確
認系爭土地上遭被告占用之範圍為何，乃屬民事訴訟法第25
6條所規定補充或更正事實上或法律上陳述，尚非訴之變更
追加。另就原告具狀追加拆除22-2地號土地地上物及備位聲
明部分，係基於被告占用土地之同一基礎事實，揆諸上開條
文，原告所為之變更，於法核無不合應予准許，先予敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：
(一)緣坐落於花蓮市○○段○○段22-2、22-4及22-5地號土地（
下稱系爭土地）係分割自同段22地號及22-1地號土地，原告
本為22、22-1地號土地共有人，該二筆土地於100年4月出售
予第三人 王富川 ，買賣過程中丈量結果，發現部分遭被告所
有建物（門牌號碼為花蓮市○○街○○○巷○號，下稱系爭建物
）所占用，經協調希望被告拆除以利買賣之進行，惟被告不
同意，原告及共有人僅得將遭占用之土地分割出來，並登記
回原告一人名下，原告為保權益，爰依民法第767條第1項前
段規定，請求被告拆除地上物並返還系爭土地予原告。
(二)另按土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，
鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變
更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付
償金。前項情形，鄰地所有人得請求土地所有人，以相當之
價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額由當
事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。土地
所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，
法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去
或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。前條第
一項但書及第二項規定，於前項情形準用之，民法第796條
及第796條之1分別定有明文。準此，原告於100年7月間因出
售土地予第三人，現場丈量時，始發現系爭土地部分遭被告
占用，即以存證信函通知被告請求拆屋還地，亦曾與被告協
議，希望被告以同樣價格購買占用之土地，以解決紛爭，惟
被告均不同意，顯然原告在知道遭越界占用時，即提出異議
，被告謂原告或原告之前手早於81年間即知有越界之情形云
云，並非真實。而原告當時所出售之土地遭被告占用，迫不
得已將被占用之部分分割出來，並扣除此部分之買賣價金，
原告確實蒙受損失，而從現場履勘之照片，顯示被告之房屋
立於系爭土地之上，若要拆除的確工程浩大，揆諸上開法條
意旨，如鈞院斟酌雙方當事人之利益認有適用新修正之民法
第796條之1情形，則應以價購方式為之，至於被告希望以支
付償金方式解決，顯對原告不公平，蓋系爭土地因遭被告占
用而獨立分割出來，對原告而言，幾無再利用之價值，而被
告僅給付償金對原告而言殊不公平，亦未能一次解決紛爭。
是以，本件應以價購之方式為妥。另一方面，原告當初出售
慈惠段一小段22地號土地係以每坪85,000元之方式賣清，亦
即所有規費（含代書費、仲介費、增值稅等）均由買方負擔
，換算下來實際土地價值每坪近10萬元，而這一年來市區內
之建地難尋，價格飆漲，單價更高於此，原告認以目前市價
，系爭土地應有每坪12萬元之價值，故若鈞院認本件原告請
求被告拆屋還地部分為無理由，爰依民法第796條之1規定，
請求判決如備位聲明所示等語。
(三)並聲明：
1.先位聲明：被告應將坐落花蓮市○○段○○段第22-2地號
土地地上物拆除，並將該基地交還原告；被告應將坐落花
蓮市○○段○○段第22-4地號上，如附圖斜線部分面積1.
53平方公尺之地上物拆除，並將該基地交還原告；被告應
將坐落花蓮市○○段○○段第22-5地號上，如附圖斜線部
分面積3.97平方公尺之地上物拆除，並將該基地交還原告
。
2.備位聲明：被告應給付原告216,000元，及自民事聲明狀
繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：
(一)緣被告母親 許梅珍 於66年11月間即買下原告鄰地，即花蓮市
○○段一小段43-1地號土地暨系爭建物，當時業依規定辦理
測量鑑界及建物保存登記，可知系爭建物乃由訴外人藍提波
於66年11月間所合法興建。又觀諸系爭建物之「建物測量成
果圖」，可知被告母親前於81年11月17日向花蓮地政事務所
申請建物測量，地政人員就坐落43、43-1地號土地上之鋼鐵
水泥磚造房屋進行測量，並無任何逾界之情。嗣花蓮地政事
務所於88年11月3日辦理段界調整、98年8月4日辦理土地分
割及門牌勘查，更無何越界之情。後被告母親許梅珍於94年
1月7日將該土地及房屋贈予被告，可證被告使用系爭土地
，確有合法占有權源。
(二)被告母親許梅珍既於66年11月間即買下原告的鄰地暨系爭建
物，當時業依規定辦理測量鑑界及建物保存登記，是縱經原
告事後鑑定測量後認有越界，自非因故意或過失而越界。且
如有房屋越界建築之情，原告之前手應於被告母親81年間聲
請建物測量時，即知被告房屋有越界情形，其知悉後始終未
為異議，事隔多年方主張上情，依據民法第796條之規定，
原告自不得請求移去或變更被告之房屋。又依原告所提資料
，被告之房屋越界約僅1坪半而已，占該建物及43-1地號土
地之面積比例均甚微小，甚至其中22-2、22-5地號土地還是
「袋地」或「畸零地」，無法單獨使用，經濟價值極低微，
是原告請求被告拆除房屋後所得之利益甚低；然若拆除房屋
，勢必造成被告須將樑柱、側壁拆除重建，對該建物之安全
結構有重大影響，亦影響其整體性及原使用功能，實質損害
顯然大於原告所得之利益，依民法第796條之1規定，法院自
得依職權審酌公共利益及當事人利益，免為越界部分全部或
一部之移去或變更。
(三)原告主張應依據「市價」計算本件土地之讓售價額云云，顯
與現行法規及社會常情不符，因系爭22-2、22-5除是「袋地
」，更是「畸零地」，則依據內政部92.319台內營字第0920
003851號函所示，公有畸零地讓售鄰接土地所有權人合併使
用之計價方式，仍應請依建築法第45條第3項規定辦理，亦
即應按系爭土地當期土地「公告現值」讓售鄰接土地所有權
人。從而，系爭二筆土地當期「公告現值」均為每平方公尺
16,000元，如此計算該二筆土地之讓售價為70,720元【計算
式：（0.45十3.97）×16,000＝70,720】。原告僅口頭主張
伊當初出售係以每坪85,000元之方式賣清，如加上所有規費
均由伊負擔，換算下來每坪近10萬元云云，然未具體舉證證
明之，被告鄭重否認之。而原告主張之出售價與規費負擔方
式，係因原告與出賣人間之債權契約，或因渠等有內情或其
他法律關係所造成，不一定是當今市價，基於債之相對性，
不該移轉由被告負擔，亦即不該列入本件之計算。且依其地
形觀之，系爭二筆土地並非方正，原本就是畸零不整，並非
被告占用系爭土地後之結果，即便被告未佔用，也無法正常
使用自明。
(四)據上，參酌高等法院92年度上易字第904號判決及最高法院
93年度台上字第1328號、96年度台上字第2889號裁判意旨，
縱本件不符土地、房屋同屬一人之要件，應亦可類推適用民
法第425條之1，推定兩造間就上開占建部分於系爭房屋得使
用期限內，有租賃關係存在。是被告認計算本件占建土地之
每年使用代價（類似租金）應依據土地法第105條規定準用
同法第97條規定，以土地申報總價額年息百分之10為計算被
告占用原告所有系爭土地部分之使用費，自屬有據。再參酌
系爭土地位於鐵軌附近，附近都是一般住宅，沒有商業活動
，週邊並無市場、餐廳、郵局、銀行、醫院、大學等公共設
施，生活機能不算便利，巷弄間之道路狹窄，距四周道路過
深，開發已到極限，不可能再進一步開發等情，被告請求按
申報總價額年息百分之10計算土地使用代價，自屬正當。另
依據「花蓮縣縣有財產管理自治條例」第45條規定，花蓮縣
縣有土地（非公用不動產）之出租基金率，係按訂約當期之
土地「申報地價」3%計算，本件雖非公有土地，但私人土地
亦應齊一標準，均應以「申報地價」為計算基準，使土地政
策有其一致性，落差不應太大。亦即本件土地使用代價，應
依據系爭土地當期之「申報地價」計算之，而非依據市價。
從而，系爭二筆土地當期申報地價均為每平方公尺為2,080
元，依「土地申報總價額年息百分之10」為準，計算每年該
二筆土地之使用代價為919元【計算式：（0.45十3.97)×2
,080)×10%＝919】。綜上，原告先位及備位之訴均無理由
，應予駁回等語茲為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院判斷：
(一)先位之訴部分：
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞
者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。次按以無
權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在
之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人
對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取
得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字
笫1120號判決可資參照）。經查，原告主張其所有系爭土地
，如附圖所示斜線部分面積5.95平方公尺，為被告所有之系
爭建物占用乙情，業經其提出土地登記謄本、現場照片為證
，並經本院至現場履勘，囑託地政機關測量，製有土地複丈
成果圖可稽，自堪信為真實。被告雖稱於購買房屋時，就建
物及坐落基地均有測量，系爭建物並無越界，縱有越界，面
積也極小云云，惟系爭建物經測量後除坐落於被告所有之同
段43、43-1地號土地外，尚占用到原告所有系爭土地，被告
復無法舉證占有使用系爭土地有何正當權源，自屬無權占用
系爭土地，而應返還予原告。
2.次查，被告雖無權占用系爭土地，並同意就22-4地號占建部
分自動拆除（參卷頁111），惟以其母親於購買系爭建物與
坐落基地時，都有依規定辦理測量鑑界及建物保存登記，81
年也有做過建物測量，系爭建物縱有逾越地界，也非故意；
況系爭建物占用22-2、22-5地號土地部分面積極小，拆除又
顯然對於系爭建物安全結構有重大影響，實質損害顯大於原
告之利益，而請求就該二部分免為拆除等語置辯，並提出花
蓮縣政府建設局使用執照，花蓮縣花蓮地政事務所建物測量
成果圖、土地及建築改良物買賣所有權移轉契約書等件為憑
（參卷頁69至74）。茲就原告先位請求拆除地上物返還土地
部之訴有無理由，敘述如後：
①占建22-4地號土地地上物部分：
由被告所提81年建物測量成果圖（卷頁70），可知被告母
親原承買之系爭建物外觀方正並無逾越地界，與本院履勘
時系爭建物後段存在突出增建之外觀不同，該後段突出之
增建物應係在81年複丈測量後所興建，該增建人難謂就此
部分建物無逾越地界之故意或重大過失，原告請求就此部
分拆除，因係屬增建，將之拆除對原建物結構安全較屬無
虞，被告也同意原告請求，即無不准之理。
②占建22-2、22-5地號土地地上物部分：
查被告母親於81年11月17日向花蓮地政事務所申請系爭建
物測量，地政人員就坐落43、43-1地號土地上之鋼鐵水泥
磚造房屋進行測量，當時無任何逾界之情，此有被告提出
81年建物測量成果圖（卷頁70），可知系爭建物前段、中
段逾越地界非被告當時所悉，更非原告所能查悉，原告還
因此將被告系爭建物逾越之土地出售予第三人，嗣經測量
方查悉原告系爭建物占建土地之情。按「土地所有人建築
房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟
酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更
。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。前條第一項
但書及第二項規定，於前項情形準用之。」民法第796條
之1定有明文。本院審酌系爭土地除被告同意拆除之22-4
地號土地外，占用面積僅為4.42平方公尺（記算式：3.97
＋0.45＝4.42），然因其占用面積不大，且占用部分恰為
系爭建物之樑柱、側壁（參卷頁99至102勘驗筆錄及現場
照片），若將其拆除對該建物之安全結構有重大影響，而
原告所能收回土地利用面積甚小，又屬對外無道路通行之
「袋地」，除再賣予建商外，無法作其他用途，其輕重顯
有所失衡，對被告之利益實有重大損害；又系爭建物屋齡
自66年建造至今已有35年，是否可耐拆除而不影響結構亦
為考量之點，則此拆除行為非但對社會經濟並無利益，亦
將對系爭建物之安全性產生重大影響。綜上所陳，可知原
告其行使權利結果，實際利益極小，然對被告卻造成系爭
建物梁柱、側壁等重要部分需拆除重建之重大損害，則所
獲得利益與所受損害間，客觀上顯不相當。準此，依民法
第796條之1規定，本院顧及社會整體經濟利益，並兼顧雙
方當事人之權益，認被告之房屋雖逾越地界，但得免為一
部之移去為適當，故原告請求被告拆除無權占用22-4地號
土地部分，並返還予原告，自屬有據，應予准許；其餘請
求，則屬無據，而應駁回。
(二)備位之訴部分：
1.本件原告先位請求拆屋還地部分，因被告抗辯應有民法第79
6條之1規定之適用，而經本院認定請求拆除22-2及22-5地號
地上物部分有害於當事人利益，免為拆除，本院即應審究原
告所提備位價購土地之訴部分有無理由。
2.按「土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，
鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變
更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付
償金。前項情形，鄰地所有人得請求土地所有人，以相當之
價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額由當
事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。」、
「土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變
更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部
之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。
前條第一項但書及第二項規定，於前項情形準用之」民法第
796條、第796條之1定有明文。本件被告所有系爭建物無權
占用原告所有之22-4、22-2及22-5地號土地，惟其中占用22
-5、22-5地號土地面積不大、經濟利用性不高，且拆除將對
系爭建物之安全性產生重大影響，故應認不予拆除為妥適，
已如前述，是依前開規定，鄰地所有人縱免拆除，仍應支付
償金，或依土地所有人之請求購買越界建築之土地，而購買
價額不能協議者，法院得以判決定之。本件原告主張若認以
不拆除為適當，被告自應比照市場價格以每坪12萬元向原告
購買占用部分之土地；被告則抗辯其現無資力購買，而請求
依照土地法第105條準用同法97條以土地申報總價額年息10%
計算每年使用償金，或依照當期公告現值計算土地價額予以
價購等語。經查，因系爭二筆土地面積較小，僅4.42平方公
尺，又屬袋地而難以利用，且原告因被告之無權占用導致系
爭土地無法出賣予他人而僅能獨立分割出來，其未能履約所
受之損失亦非輕微；況若依被告主張以土地申報總價額年息
10%計算每年使用價金，不僅金額不固定（會隨土地申報總
價有所波動），且隨房屋使用年限，使兩造間就系爭土地權
利義務關係長期處於浮動狀態，且被告實則並不反對價購，
而僅對於購買之金額有所爭執。是本院衡酌上情，認被告以
向原告價購系爭22-2及22-5地號土地，較符合紛爭解決一次
性，對原告也較為公平。
3.次查，原告及共有人就慈惠段一小段22地號土地係以每坪84
,735元賣清，並由買方負擔所有規費乙節，已據其提出土地
買賣契約書等件為憑，另經本院履勘現場，系爭土地位於住
宅區內，鄰近火車鐵軌，但臨近之商校街、中山路商業發展
尚屬繁榮，且向原告購買土地者目的在於建屋，買受人既願
以每坪約85,000元向原告購買土地，按常情，該土地價值應
有等同或甚至高於該出價，被告亦無法舉證該金額有何不符
市場行情之情事，本院認以每坪85,000計算被告價購系爭土
地之金額，尚屬合理。雖被告另舉內政部函釋及花蓮縣縣有
財產管理自治條例之規定，主張應以系爭土地當期土地「公
告現值」或當期「申報地價」計算價購之金額，惟該函釋所
指乃適用於公用土地，且與本件情形並不相同，自不認於此
處得予援用；又原告主張系爭土地若含所有規費每坪應有12
0,000元，然此僅在私人間土地買賣之情形始有所謂代書費
、仲介費等規費，當事人於法院判決勝訴時即得逕持勝訴判
決至地政機關移轉登記，自不生原告所指代書費等規費支出
，故仍應認本件價購金額以每坪85,000元較為適當。則以被
告免為拆除之22-2及22-5地號土地面積4.42平方公尺，換算
每坪85,000元之價格，被告應給付原告113,649元（計算式
：1平方公尺＝0.3025坪，4.42平方公尺＝1.33705坪，1.33
705×85,000＝113649.25，小數點以下4捨5入）。
四、綜上所述，被告所有系爭建物雖無權占用原告所有系爭土地
，惟本院斟酌被告之意願、公共利益及當事人利益，認系爭
建物除占用22-4地號土地部分應予拆除並返還土地予原告外
，就無權占用22-2及22-5地號土地部分，被告得免為拆除，
惟應支付113,649元向原告購買占用之部分。從而，原告依
民法第767條第1項規定，請求被告拆除系爭22-4地號土地上
占用之部分，並將土地交還原告，為有理由，應予准許，並
依民法第796條之1規定，請求被告應給付原告113,649元，
及自101年8月29日民事聲明狀繕本送達翌日即101年9月4日
起至清償日止之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此
範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，故
依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，自應依職權宣告
假執行，並依同法第392條第2項，依職權酌定相當之擔保金
額宣告免為假執行。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第79條、
第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。
中華民國101年9月24日
臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭
法官劉雪惠
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由（須按他造當事人之人數附繕本），並按「上訴利益額」
「百分之1.5」繳納上訴裁判費。如於本判決宣示後送達前提起
上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書。
中華民國101年9月24日
法院書記官洪美雪