臺灣高雄地方法院民事判決 99年度鳳簡字第881號
原 告 何瓊珍
被 告 陳張月桃
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國100年4月14日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹拾肆萬玖仟貳佰伍拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣伍萬零壹佰元由被告負擔新臺幣叁萬元，餘由原
告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告以新臺幣壹拾肆萬玖仟貳佰伍拾
元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國98年3月7日向被告購買門牌號碼高
雄市○鎮區○○街○○○號房屋（下稱系爭契約及系爭房屋）
，被告並於同年4月15日將系爭房屋交付原告。詎系爭房屋
2樓天花板及樑柱部分均有嚴重漏水及壁癌情形，致原告受
有修復費用新臺幣（下同）19萬9000元之損害，爰依系爭契
約（債務不履行及瑕疵擔保）之法律關係提起本訴，並聲明
：被告應給付原告19萬9000元。
二、被告則以：系爭房屋2樓天花板及樑柱部分之漏水及壁癌情
形，應為原告擅自施作工程或地震所致，自不應由被告負擔
賠償責任；又原告與被告曾於98年5月11日就系爭契約增列
約款，即約定漏水保固期間為6個月，是上開漏水保固期間
經過後始生之漏水及壁癌情形，被告自毋庸負責。
三、按買賣之物缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契
約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，民法第360
條前段定有明文。經查，系爭契約書第9條約定「擔保責任
……三、本約標的物無滲漏水」等內容，並在其上特別加蓋
原告及被告之印章等事實，有系爭契約書為證（本院卷第7
頁參照），堪信為真，足認系爭房屋無滲漏水係屬被告所保
證之品質。又原告主張系爭房屋2樓天花板及樑柱部分均有
嚴重漏水及壁癌情形，致原告受有修復費用19萬9000元之損
害等事實，亦據其提出漏水及壁癌照片8張（同卷第20至23
頁參照）及防威工程行止漏工程報價單（同卷第29頁參照）
為證，復經臺灣省建築師公會鑑定後作成系爭房屋具有2樓
前面房間局部天花板滲水受潮，造成油漆剝離掉落，並擴大
至中間房間牆角樑面；1樓樓梯前面牆面油漆鼓起，邊緣並
有脫離皺褶現象；1樓後方樑面有滲水現象；2樓後方陽台
牆面油漆局部剝落或鼓起等瑕疵之鑑定意見（本院卷臺灣省
建築師公會鑑定報告書第5頁參照），堪信為真，足認系爭
房屋具有物之瑕疵，並缺少被告所保證之品質。
四、次查，系爭房屋上開漏水及壁癌情形之成因經臺灣省建築師
公會鑑定後作成造成上開漏水及壁癌情形之主因為水泥劣化
及管線老舊等「買賣物件本身存在之缺陷」，惟亦不能完全
排除原告施作工程或地震之影響，綜合考量上開因素後應認
原告施作工程造成上開損害之原因比例約為百分之五至十五
，地震造成上開損害之原因比例約為百分之十至二十等鑑定
意見（本院卷臺灣省建築師公會鑑定報告書第5至6頁參照
），並詳細說明其鑑定經過、鑑定方法及推論依據（同報告
書第2至4頁參照），堪信為真，是審酌上開鑑定意見及前
揭法律規定，被告對於系爭房屋上開漏水及壁癌情形自應負
損害賠償責任。
五、再查，原告因系爭房屋上開漏水及壁癌情形受有修復費用19
萬9000元之損害等事實，已如前述；惟原告施作工程及地震
既為造成上開損害之原因之一，本院審酌前揭鑑定意見及一
般社會通常觀念，認為原告施作工程及地震（均非系爭房屋
之瑕疵）造成上開損害之原因比例應分別以百分之十及百分
之十五計算為適當。從而，系爭房屋之瑕疵造成上開損害之
原因比例既為百分之七十五【計算式：100％－10％－15％
＝75％】，則揆諸前揭法律規定，原告自得請求被告賠償14
萬9250元【計算式：199000×75％＝149250元】。
六、末查，被告固抗辯原告與被告曾於98年5月11日就系爭契約
增列約款，即約定漏水保固期間為6個月，是上開漏水保固
期間經過後始生之漏水及壁癌情形，被告自毋庸負責等詞；
惟系爭契約書第16條約定「其他約定事項……二、雙方同意
甲方（即原告）暫保管新臺幣伍萬元房屋價款，待六個月漏
水保固期限屆至，無漏水情事，甲方應無條件返還價金予乙
方（即被告），若期間有漏水時，雙方協調處理，費用由乙
方全額負擔」等內容（本院卷第8頁參照），與同契約書第
9條約定「擔保責任……二、乙方（即被告）應擔保本約標
的物交付予甲方（即原告）時，無滅失或減少其價值之瑕疵
……三、本約標的物無滲漏水」等內容合併觀察（體系解釋
），即知系爭契約書第16條約定使原告得於6個月後再給付
部分買賣價金5萬元（即預先扣款），旨在強化6個月內關
於漏水情形之擔保責任，而非反將漏水情形之擔保責任限縮
在6個月內始應負責，否則原告與被告間以「其他約定事項
」大幅排除「擔保責任」約款，既與交易常態不符，而將房
屋漏水此種平日不易檢查或難以發覺之情形限縮在6個月內
出賣人始負擔保責任之約定，亦已嚴重偏離一般房屋買賣之
對價平衡及民法第354條以下關於物之瑕疵擔保責任規定之
立法意旨，顯非系爭契約書第16條約定之本意，從而依當事
人之真意（民法第98條參照），應認被告縱在6個月後關於
漏水情形仍負瑕疵擔保責任，僅原告不得再行預扣買賣價金
5萬元而已。是被告抗辯原告與被告曾於98年5月11日就系
爭契約增列約款，即約定漏水保固期間為6個月，是上開漏
水保固期間經過後始生之漏水及壁癌情形，被告自毋庸負責
等詞，自非足採。
七、綜上所述，原告依系爭契約（瑕疵擔保）之法律關係請求被
告給付14萬9250元，為有理由，應予准許；其逾此範圍之請
求，則無理由，應予駁回。又本判決主文第1項係依簡易程
序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第
3款之規定，職權宣告假執行；並依同法第392條第2項之
規定，職權宣告被告預供擔保得免為假執行，以期衡平。
八、訴訟費用新臺幣5萬100元【計算式：裁判費2100元＋鑑定
人報酬4萬8000元】負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國100年4月28日
鳳山簡易庭法官王耀霆
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國100年4月28日
書記官曾秀鳳