裁判字號：臺灣新竹地方法院93年訴字第671號民事判決
裁判日期：民國94年06月15日
裁判案由：土地所有權移轉登記
臺灣新竹地方法院民事判決93年度訴字第671號原告乙○○
甲○○共同訴訟代理人 陳恩民 律師
魏早炳 律師 魏翠亭 律師被告丙○○訴訟代理人 朱富賢 律師上列當事人間土地所有權移轉登記事件，本院於民國94年5月26日辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應將新竹縣竹北市○○○段旱坑子小段九六之八地號土地，應有部分三九二分之七六移轉登記與原告乙○○；應有部分三九二分之七六移轉登記與原告甲○○。
二、被告應將新竹縣竹北市○○○段旱坑子小段第九六之九地號土地，應有部分二分之一移轉登記與原告乙○○；應有部分二分之一移轉登記與原告甲○○。
三、被告應將新竹縣竹北市○○○段旱坑子小段第九六之十四地號土地，應有部分二分之一移轉登記與原告乙○○；應有部分二分之一移轉登記與原告甲○○。
四、被告應將新竹縣竹北市○○○段旱坑子小段第九六之十六地號土地，應有部分二分之一移轉登記與原告乙○○；應有部分二分之一移轉登記與原告甲○○。
五、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告二人於92年12月31日與被告丙○○訂立買賣契約，約定由原告買受被告所有之新竹縣竹北市○○○段旱坑子小段96-8地號土地應有部分392分之152、96-9地號土地全部、96-14地號土地全部、96-16地號土地全部等4筆土地，買賣價金約定為7,863,178元。雙方於買賣契約簽訂後，原告既依約給付第1期款，並於農業使用證明核下後7日內給付第2期款。被告竟一再推諉，拒收原告所寄之支票，並當庭表示不願收受任何買賣價款，無意履行契約，原告只得將本件買賣第1至第4期價款4,950,922元，扣除被告未退還已支付予仲介之金額314,527元後之餘額4,636,395元提存於本院提存所。並依買賣契約請求被告履行移轉系爭土地登記之義務。
（二）對被告抗辯所為主張：
１、被告抗辯系爭買賣契約之內容諸多對其不利，並主張其乃被詐欺而簽訂買賣契約，並依民法第92條第1項規定撤銷買賣契約云云。經查：本件買賣契約之總價款雙方約定為7,863,178元甚明，雖執筆代書於繕寫買賣契約時，漏將第4期價款965,120元列入，致使分期款總額與總價款不符，惟因雙方並不爭執總價款，何來原告對被告詐欺之說？況兩造先前均未發現此一金額不符之處，係被告訴訟代理人於開庭時提及，始行發現。惟此僅為契約之漏載，並不影響雙方對此一買賣契約總價款之認知，況原告亦已將第1期至第4期之買賣價款均依法提存與被告，顯見被告所為其受詐欺並銷本件買賣契約之抗辯，並不足取。
２、被告另抗辯原告第1期款未依約定給付965,120元，而僅給付650,593元部分，並非事實。原告於給付第1期價款時，為方便被告給付仲介費用與為仲介之築家園房屋仲介公司，乃應被告之要求，將第1期款965,120元分為現金314,527元（即本件買賣總價款7,863,178元計算百分之4），及支票款650,593元交付被告，此有買賣契約之第1期款簽收紀錄可稽，亦有被告於本買賣契約同一日給付築家園公司之仲介費收據可查，況被告嗣後對於已收第1期款965,120元亦不再爭執，故被告所為此項抗辯，並非真實。
３、兩造於92年12月31日簽訂買賣契約時，由於已預先慮及被告所出賣之新竹縣竹北市○○○段旱坑子小段第94-14、96-16地號土地及訴外人 陳武雄 及 陳建璋 所共有之同上小段96-15地號、陳武雄所有之同上段96-7地號土地上，有丙○○之兄弟 陳鈺 來及 陳鈺來 之子 陳守福 於上蓋有建物居住，因此即事先與被告議定其必須負責解決上開建物佔用之問題，原告才購買系爭土地。被告及訴外人陳武雄、 陳建彰 等出賣人與陳鈺來協調，由陳鈺來承諾願於本件土地過戶後90日內將上開建物內之祖先牌位移走，及自上開建物內搬遷，並由陳鈺來出具承諾書附於買賣契約之後。92年12月31日買賣契約簽訂當日，除將承諾書附於買賣契約外，並請陳鈺來到場，由陳鈺來與被告當場議定，本件買賣價金之尾款由陳鈺來取得，被告與陳鈺來議定上開條件後，向原告承諾其可解決系爭土地上建物之紛爭，而於買賣契約之特約事項中記明，並無何詐欺之可言。被告因系爭土地之價格飛漲，乃千方百計欲不履行本件買賣契約，並非可採。
４、買賣契約第10條之約定僅係原告主張解除買賣契約後，被告應負懲罰性違約金之約定。非謂可歸責之被告得逕行以2倍已收價款返還原告得解除契約之約定，被告主張返還原告2倍已付價款而解除本件契約，亦屬無據。
並聲明：如主文所示。
二、被告答辯略以：
（一）系爭買賣契約並不成立。按買賣契約第1條約定之總價款固書寫為7,863,178元，惟依契約第2條付款期限之約定，第1期款至第4期款相加，僅6,898,058元，兩者差額為965,120元。就簽約當時之情況觀之，原告既有僅以第1期至第4期價款總計6,898,058元為買賣總價款之意圖，則兩造就系爭土地買賣總價款之意思表示，顯有不合致之情形。價金係買賣契約成立之重要事項，既意思表示未合致，則系爭買賣契約自亦不成立。又買賣契約不成立，並不因原告事後將上開差額965,120元補列為第4期款，並將尾款2,912,256元挪至第5期支付，而溯及使系爭買賣契約成立。本件買賣契約既不成立，則被告自無移轉系爭土地所有權登記之義務。
（二）本件不動產買賣之總價款既與分期款之總和不符，顯見原告有藉機蒙混少付價金之詐欺意圖。原告雖謂係代書漏列此期款項，並無詐欺云云。惟依簽立系爭買賣契約時，兩造係議定分4期付款，並無原告所指分5期給付之事，且同時簽立之原告與陳武雄間買賣契約同係分4期支付款項；再者，本件買賣契約中何時給付若干款項均已約明，並無原告所稱之第4期965,120元之給付，亦無該款給付時機之約定，足見原告所稱分5期給付，第4期款係965,120元云云，係原告被發現詐欺後所為杜撰之詞，並無可採。此外原告尚有下列詐欺情事：１、本件買賣契約之標的買賣契約第15條約定僅有土地，但原告於簽約時趁機於系爭買賣契約第14條第3款夾雜約定「地上建物（旱坑子31號）以現況交屋：：。」，將非買賣標的之房屋列作買賣標的。
２、系爭買賣契約所附之承諾書係第3人陳鈺來所簽立，並非被告所出具，但原告於簽約時趁機於系爭買賣契約第
14條第1款夾雜約定「如乙方承諾人（如承諾書）及乙方本身於約定日期內無法順利交屋，每超過一日須補貼甲方新台幣250元正...，將第3人陳鈺來所立之承諾書之責任轉嫁與被告承擔。被告就原告上開詐欺行為，業於93年12月1日之民事答辯狀中依民法第92條第1項規定撤銷系爭買賣契約，系爭買賣契約既經被告撤銷，則被告自無履約移轉系爭土地所有權登記之義務。
（三）縱認被告前揭所辯不可採。依買賣契約第10條後段約定，同意以加倍返還所收第1期簽約款965,120元之方式解除系爭買賣契約，則被告亦無履行移轉系爭土地所有權登記之義務。故本件原告訴請被告移轉系爭土地所有權登記，並無理由。
並聲明：駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事項：
（一）兩造於92年12月31日訂立買賣契約，約定由原告買受被告所有之新竹縣竹北市○○○段旱坑子小段96-8地號土地應有部分392分之152、96-9地號土地全部、96-14地號土地全部、96-16地號土地全部等4筆土地。
（二）被告於94年4月29日以存證信函表示第1期價款僅收到650,593元，並以買賣契約訂定不當，將650,593元退還原告，主張解除買賣契約，拒負移轉系爭土地所有權登記之義務。
（三）原告提起本件訴訟後，被告訴訟代理人發覺買賣契約第1條約定之買賣總價款為7,863,178元，與第2條4期分期款總合6,898,058元並不相同。並於93年12月1日以被告受詐欺為由撤銷系爭買賣契約。
（四）原告業於94年4月15日以本院94年度存字第396號提存事件，將扣除尾款及被告已收受之價款後之金額4,636,395元，辦理提存完畢。
四、得心證之理由：本件經行爭點整理程序，兩造同意以（一）系爭買賣契約是否有不成立之問題，若認契約成立生效，被告得否以受詐欺為由撤銷？（二）被告得否返還雙倍已付價金，而解除契約？（三）原告請求移轉系爭土地之所有權登記有無理由？等項為本件爭點，茲就兩造爭執之事項，分述如次：
（一）系爭買賣契約是否有不成立之問題及被告得否以受詐欺為由撤銷買賣契約？
１、被告以買賣契約約定之總價款與分期款之總和相差965,120元，認為兩造就契約之重要之點意思表示不一致，而認契約未成立。此為原告所否認，並以兩造確係約定以7,863,178元為買賣總價款，係代書於買賣契約中漏列第4期款，以致分期款與買賣總價款不符，原告業已將買賣總價款中除尾款及被告已受領並交付與仲介人員之款項外之金額，全數提存在案，兩造並無意思表示不一致之情形為辯。經查，本件契約之總價額確為7,863,178元，係代書疏忽，以致漏列分期款項，訂約時兩造並未查覺等情，業據證人即兩造簽約時在場之仲介人員 吳淑芳 到場證述明確（見本院卷2第54頁）。而原告業已提存4,366,395元之價金，亦為兩造所不爭執，是原告確係以7,863,178元為系爭買賣之總價金，而非以分期款之總和6,898,058元為總價款，應堪認定。另依兩造不動產買賣契約書第2條分期款之記載，第1期為簽約款、第2期為農業證明核下款、第
3期為土地增值稅單核下款，其後即為交付買賣標的物上建物之尾款，確實與一般土地買賣中，土地移轉登記完成時給付期款之習慣不同，故原告所辯，第4期款係單純之漏載，並無意思表示不一致之情形，應堪認定。
２、被告另以買賣契約所載總價款與分期款總價不符，且契約第15條之買賣標的僅有土地，但原告又趁機於買賣契約第14條第3款夾雜約定建物以現況交屋及將陳鈺來承諾書所應負之義務，於買賣契約第14條第一款夾雜約定由被告負擔違約責任，係屬詐欺，主張其得撤銷買賣契約。惟查：
（１）有關系爭買賣契約所載之買賣總價款與分期款總和不符，純係代書漏載，並非原告施用詐術所致，且原告業已提存除尾款及被告已收款項外之全部價金等情，業據析述於前，尚難逕以系爭買賣契約書上有總價款與分期款總和記載不符之情形，即斷言原告施用詐術。被告對於原告如何施行詐術，致其受詐欺而為意思表示等情，並未舉證以實其說，尚難信其此項主張為真實。
（２）系爭買賣契約第15條之不動產標示，固僅將系爭4筆土地列入，惟依系爭買賣契約第2條第4款「尾款新臺幣貳佰玖拾壹萬貳仟貳佰伍拾陸元正，俟本宗買賣標的物上之建物使用占有人陳守福先生搬遷完成，交屋同時交付之」，第14條特約事項１「尾款即交屋款限於本宗買賣標的過戶完成，核下90日內支付，如乙方承諾人（詳如承諾書）及乙方（按即被告）本身於約定日期內無法順利交屋，每超過一日須補貼甲方（按即原告）新台幣貳佰伍拾元正，絕無異議」等記載，兩造於簽訂系爭買賣契約時，確實亦將其上之建物列入須交付之範圍之內。核諸簽約時在場之證人陳鈺來所證：「聲請人（按即原告）買受本件土地時，土地上有房子及神主牌，所以聲請人不敢買，相對人才來找我，拜託我寫承諾書，不然沒有人敢要系爭土地。」（見本院卷2第52頁），足見系爭土地上之建物亦為契約交付之標的，被告謂原告就此有詐欺行為，並非可採。
（３）系爭買賣契約書第14條特約事項１「尾款即交屋款限於本宗買賣標的過戶完成，核下90日內支付，如乙方承諾人（詳如承諾書）及乙方本身於約定日期內無法順利交屋，每超過一日須補貼甲方新台幣貳佰伍拾元正，絕無異議」等記載，被告認為該款約定係將第3人陳鈺來所立承諾書之責任轉嫁與被告，因而認原告有詐欺情事，乃據以撤銷買賣之意思表示，此亦為原告所否認。經查，系爭買賣契約簽訂時，兩造與陳鈺來間確實已就陳鈺來、陳守福父子遷離系爭建物之義務及尾款於陳鈺來履行搬遷義務後由陳鈺來取得，如遲延交付應由陳鈺來給付違約金，僅係因被告為系爭土地之所有權人，故由被告出面與原簽訂買賣契約等情，業據證人吳淑芳、陳鈺來到庭證述明確（見本院卷2第51頁至第56頁）。被告固否認證人吳淑芳、陳鈺來之證述，惟對於系爭買賣契約之真正並不爭執（本院卷2第27頁），買賣契約既經兩造合意簽訂，兩造自均應受契約條款之拘束，又豈能因被告事後認契約條款對其不利而任意指述係受詐欺而為意思表示？被告對於上開契約條款係其受詐欺之情形下所為一節，並未舉證以實其說，尚難認其主張為真實。
（４）綜上所述，本件被告並非受詐欺而為意思表示，自無依民法第92條第1項規定撤銷意思表示之權能，故本件買賣契約並未因被告無效之撤銷而自始失其效力。
（二）被告得否返還雙倍已付價金，而解除契約？查本件買賣契約第10條後段約定「如乙方（即被告）不賣或不照約履行應盡義務時亦應將已收價款如數退還與甲方外，另加倍賠償所收價款同額之損害金與甲方後，本約方得解除，各無異議。」乃係相對於該條前段買受人違約時應負之義務而規範出賣人違約時應負之義務，並非謂出賣人得以返還雙倍已付價金之方式，任意解除買賣契約。故被告表示願以加倍返還所收第1期款965,120元之方式解除系爭買賣契約，亦非可採。
（三）原告請求移轉系爭土地之所有權登記有無理由？按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。本件被告為系爭買賣契約之出賣人，自應依約使為買受人之原告取得系爭土地之所有權。又原告2人共同對被告享有因買賣契約而得之利益，而本件土地之所有權為可分，故原告依民法第348條第1項規定訴請被告於移轉系爭買賣土地時，援引民法第271條規定請求被告分別移轉各筆土地買賣範圍各2分之1與原告2人，為有理由。
五、綜上所述，本件買賣契約成立有效，被告並未能證明受原告之詐欺而撤銷本件買賣契約，且無從以給付雙倍已付價金之方式解除契約，原告自得本於買賣契約請求被告移轉系爭土地之所有權登記，所為請求，核屬有據，應予准許。
六、兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，認均與本件判決之結果不生影響，爰不一一論列。
七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國94年6月15日
民事第二庭法官蔡孟芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國94年6月15日
書記官張永榮