臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事判決
109年度板簡字第2463號
原 告 邱曾金玉
訴訟代理人 邱德義
被 告 謝芸佳
上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，本院於民國109年11月6
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○段○00○00地號土地
及原有地上物遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣70,000元，及自民國109年9月1日起至返
還前項土地及原有地上物之日止，按月給付原告新臺幣20,000元
。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、本件被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，
核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，
由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：原告將坐落新北市○○區○○段○○○○段○00
○00地號土地及原有地上物（下稱系爭不動產）出租與被告
，租期自民國108年1月1日起至108年12月31日止，並約定被
告應於每月5日以前給付租金新臺幣（下同）20,000元（下
稱系爭租約）。原告同意被告於系爭租約租期期滿後續租，
被告繼續使用系爭不動產並支付109年1月至3月租金，詎被
告自109年4月起未依約繳納租金，原告於109年8月10日寄發
存證信函催請被告給付租金，被告仍未給付，原告嗣於109
年8月26日寄發鶯歌郵局存證號碼000220號存證信函（下稱
系爭存證信函）終止系爭租約，被告自應將系爭不動產騰空
遷讓返還原告，另因系爭租約終止，被告仍繼續占有使用系
不動產而未騰空返還予原告，已獲有每月租金20,000元之利
益，並使原告受有相當於租金之損害，故併依民法第179條
規定請求被告按月給付相當於租金之不當得利20,000元。為
此，爰依租賃物返還請求權、系爭租約及不當得利之法律關
係，提起本件訴訟。並聲明：如主文第1、2項所示。
三、法院之判斷：
㈠原告主張兩造於108年間就系爭不動產簽訂系爭契約，約定
租賃期限為自108年1月1日起至108年12月31日止，然被告於
系爭租約之租期屆至後，仍未搬離並繼續使用系爭不動產，
原告於期限屆滿時同意被告繼續使用系爭不動產並續而收取
租金，兩造於系爭租約屆滿後，已成立不定期租賃關係等情
，業據提出系爭租約及存證信函為證，核認無訛，又被告就
原告主張之前揭事實，業於相當時期受合法之通知，而於言
詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法
第436條第2項、第280條第3項準用第1項之規定，視同自認
，是依本院調查證據之結果，堪信原告前揭主張為真。
㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終
止租約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達兩期之租
額，不得依前項之規定，終止租約，民法第440條第1、2項
分別定有明文；又出租人非因左列情形之一，不得收回房屋
：...三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月
以上時，土地法第100條第3款亦規定甚詳。另按不定期之房
屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達2個月以上時，
依土地法第100條第3款之規定，出租人固得收回房屋，惟該
條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第
440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限
催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃
契約。在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回房屋請
求權存在（最高法院42年台上字第1186號判例要旨亦可參照
）。本件兩造間就系爭不動產成立不定期租賃契約關係，已
如前述，則原告欲以被告積欠租金為由終止租賃契約，揭諸
前開說明，自應於被告積欠租金額除以擔保金抵償外達2個
月以上時，先定相當期間催告被告給付尚欠租金，被告於其
期限內不為支付者，原告始得終止租賃契約。本件被告雖繳
有30,000元之押租金，然被告於自109年4月起即未給付租金
，迄至109年8月已積欠5個月租金100,000元（計算式：20,0
00元×5個月＝100,000元），經抵充被告繳納之押租金30,0
00元後，被告尚積欠租金70,000元未清償，被告所欠租金已
達2月以上，原告於109年8月10日以存證信函催告被告繳納
積欠租金，被告仍未支付積欠租金，原告嗣於109年8月26日
以系爭存證信函為終止系爭租約之意思表示，系爭存證信函
於109年8月27日送達被告之居所，而由被告之母親收受，被
告迄今仍未支付積欠租金，系爭不定期租賃關係已於109年8
月27日發生合法終止之效力。準此，原告依租賃物返還請求
權，請求被告遷讓返還系爭不動產，洵屬有理，應予准許。
㈢次按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定
有明文。又按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及
租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其
他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力
。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法
院83年台上字第2108號判例、87年度台上字第1631號判決意
旨可資參照）。查系爭租約第3、4條約定被告應於每月5日
以前繳納租金20,000元，是被告於系爭租約終止即108年8月
27日前，自有依約定日期給付租金之義務。本件被告自109
年4月起至109年8月止，共計5個月未依約繳納租金，則原告
請求被告給付積欠租金共計100,000元（計算式：20,000元
×5＝100,000元），自屬有據。又參以原告自承前已收受被
告繳付之押租金30,000元，迄今尚未歸還被告，揆諸前開說
明，該押租金應發生當然抵充租金之效力，原告經以押租金
30,000元抵償被告所積欠租金後，請求被告給付積欠租金70
,000元（計算式：100,000元－30,000元＝70,000元），要
屬可採。
㈣末按無正當權源而使用他人所有之土地，即可獲得相當於租
金之利益，為社會通念（最高法院61年度台上字第1695號判
例意旨可資參照）。無權占有他人之房屋者，自應認可獲得
相當於房屋租金之利益（最高法院84年度台上字第401號判
決可供參照）。查被告於系爭租約終止後，迄今仍未將系爭
不動產騰空遷讓返還予原告，核屬無權占有系爭不動產，且
受有使用系爭不動產之利益，並致原告受有損害，其利益與
損害均相當於系爭不動產之租金。是以，原告請求被告自10
9年9月1日起至遷讓返還系爭不動產之日止，按月給付原告
相當於租金之不當得利20,000元，為有理由，應予准許。
四、綜上所述，原告依租賃物返還請求權，請求被告遷讓返還系
爭不動產；及依系爭租約請求被告給付70,000元；暨依不當
得利之規定，請求被告自109年9月1日起至遷讓返還系爭不
動產之日止，按月給付其相當於租金之不當得利20,000元，
為有理由，應予准許。
五、本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣
告假執行。
中華民國109年12月4日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法官施函妤
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國109年12月4日
書記官吳昌穆