裁判字號：臺灣新北地方法院91年訴字第1624號民事判決
裁判日期：民國92年05月13日
裁判案由：返還房屋
臺灣板橋地方法院民事判決九十一年度訴字第一六二四號
原告戊○○被告庚○○共同訴訟代理人 宗淑媛 律師右當事人間請求返還房屋等事件，本院判決如左：
主文被告庚○○、己○○應將坐落台北縣板橋市○○○段第一○五之十四地號、門牌號碼為台北縣板橋市○○路○段○○巷○○號二樓房屋返還原告。
被告庚○○、己○○應給付原告民國九十一年七月三十一日起，至交還前開房屋之日止，按月以新台幣肆仟伍佰貳拾壹元計算之損害金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣叁拾玖萬元供擔保後，得假執行。但被告庚○○、己○○如於假執行程序實施前，以新台幣壹佰壹拾伍萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新台幣壹萬叁仟元供擔保後，得假執行。但被告庚○○、己○○如於假執行程序實施前，以新台幣叁萬陸仟壹佰陸拾捌元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告庚○○、己○○應將坐落台北縣板橋市○○○段第一○五之十四地號、門牌號碼為台北縣板橋市○○路○段○○巷○○號二樓房屋（以下簡稱系爭房屋）返還原告。
二、被告庚○○、己○○應自民國（下同）九十一年五月二十二日起至返還房屋之日止，按月給付原告新台幣（下同）二萬元。
三、願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、緣原告於九十一年五月七日自鈞院民事執行處拍賣取得原為債務人甲○○所有之系爭房屋及所坐落土地，已繳足價金，並於九十一年五月二十二日取得系爭房地之權利移轉證明書。惟原告於九十一年五月間拍得系爭房地，尚未領得權利移轉證書之前，已至系爭房屋現場查看時，被告己○○及另名「溫先生」自稱為夫妻，占用系爭房屋，原告向彼等表明已取得系爭房屋所有權，彼等無須再繳付房租予前任房東，原告並向彼等商談搬遷事宜，惟被告己○○及「溫先生」均置之不理，並表示彼等係向另一被告庚○○租用系爭房屋（就被告己○○與被告庚○○間之租約，以下簡稱系爭乙租約）。被告庚○○並非系爭房屋原所有權人，無權將系爭房屋租予被告己○○，顯然被告庚○○、己○○為無權占有。
二、原告自取得系爭房屋所有權後，多次至系爭房屋現場與被告等洽談搬遷事宜，彼等皆拒絕開門，原告曾報警處理，被告等乃委請 陳清進 律師至派出所協調，該律師陳稱因訴外人甲○○積欠被告庚○○三百五十萬元，乃將系爭房屋租予被告庚○○（以下就被告庚○○與訴外人甲○○間之租賃契約，簡稱系爭甲租約），並抵租金。原告當場表明為系爭房屋新所有權人，請求被告等搬遷，陳清進律師竟向原告要求三百五十萬元搬遷費用，致雙方有所爭執。原告嗣於九十一年七月二十二日寄發存證信函予被告庚○○、己○○告知原告已於九十一年五月二十二日取得系爭房屋所有權，彼等積欠租金已達二個月，要求被告庚○○、己○○七日內支付原告合理租金，逾期未付即租約終止。嗣被告庚○○委請陳清進律師於九十一年七月二十四日寄發存證信函予原告，表明系爭房屋係向原屋主甲○○承租，無庸再付原告任何租金，明示拒付房租之意。原告前開九十一年七月二十九日存證信函中既已限被告庚○○、己○○七日內給付租金，逾期未付即租約終止，則至九十一年七月二十九日止被告等仍未付租，縱被告庚○○與甲○○間之系爭甲租約為真，並對原告繼續有效，該租約亦已於九十一年七月二十九日終止，則被告庚○○、己○○占有系爭房屋即均為無權占有。原告爰依所有物返還請求權請求返還系爭房屋，並先位主張被告庚○○與甲○○間之系爭甲租約為通謀虛偽意思表示無效，被告庚○○無權占有；而被告己○○之占有係在法院查封之後始占有，縱被告庚○○與己○○間之系爭乙租約為真，亦對原告不生效力；備位主張系爭甲租約已經終止，被告庚○○為無權占有，而請求其返還系爭房屋。另系爭甲租約既已終止，原告亦得對被告庚○○主張租賃物返還請求權，請求返還系爭房屋。且對被告庚○○部分，請求就租賃物返還請求權及所有物返還請求權擇一為原告有利之判決。
三、被告等占有系爭房屋，妨害原告之使用、收益，致原告受有損害，爰依不當得利法律關係，請求被告庚○○、己○○應自九十一年五月二十二日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之損害二萬元。
四、被告庚○○與被告己○○間系爭乙租約係在九十年九月二日簽訂，彼等簽訂租約之時間已在九十年五月二日法院查封日之後，且系爭房屋於九十年五月二日查封時無人應門，執行法院命執行債權人台北國際商業銀行查報，經該執行債權人查報為空屋，故被告庚○○實為無權占有。且被告己○○係在系爭房屋遭查封後始占有系爭房屋，依強制執行法第五十一條規定，被告庚○○、己○○間之租賃契約，係查封後始成立之租約，非經法院許可，乃無效。故被告庚○○、己○○均屬無權占有。
五、被告庚○○先於九十一年七月二十四日寄發存證信函予原告明示拒付租金後，九十一年七月二十九日系爭租約終止後，被告庚○○反悔，復於九十一年八月二十二日寄發存證信函予原告表達願付自九十一年五月份至同年八月份計四個月之租金共二萬元，同時附上面額二萬元之支票乙紙。惟原告於是日接獲存證信函及支票後，立即於當日回函告知被告庚○○系爭甲租約既已終止，渠即毋庸再付租金予原告，並同時退回前開面額二萬元支票。
六、被告庚○○兩期未繳租金，租金繳付期間之計算，依一般經驗法則，應該是以一個月繳付租金一次。且被告庚○○亦自認以一個月為一期繳付，因於九十一年七月二十九日終止租約後，被告庚○○於九十一年八月二十二日寄存證信函並附上支票表示願付租之意，被告庚○○當時即已表明是以「每月」五千元租金來計算，故被告庚○○亦自認係以一月為一期來計算租金。
七、被告庚○○所辯稱其於收受原告存證信函前之租金，業以押租金之利息抵付完畢，所為租金之清償，仍屬有效，原告自不得再向被告庚○○請求該二個月租金云云，倘被告庚○○認為原告於九十一年五月二十二日取得系爭房屋所有權後，無權向其收取租金，何以被告庚○○於九十一年七月二十九日原告終止系爭甲租約後，卻又於九十一年八月二十二日寄發存證信函表示願付九十一年五月至八月計四個月份租金二萬元？又於原告將前開面額二萬元支票退回後，被告庚○○復向台灣台北地方法院提存上開租金？原告不同意被告庚○○前揭提存，已就被告庚○○所為之提存向台灣台北地方法院異議。
八、原告於九十一年五月間拍得系爭房地，尚未領得權利移轉證書之前，已至系爭房屋現場告知被告己○○原告已取得系爭房地所有權之情，被告己○○復轉知被告庚○○，此可由被告庚○○委請律師所發之存證信函中可知。至九十一年五月二十二日原告取得權利移轉證書當日，原告復再度至系爭房屋欲與被告己○○商量搬遷事宜，因被告己○○拒不開門，原告只好報警處理。
九、被告庚○○與甲○○間之系爭甲租約顯為通謀虛偽意思表示而為，應屬無效：
（一）系爭房屋所在地區之租金行情大約每月租金一萬五千元至二萬五千元間，系爭房屋市價約三百萬至三百四十萬元左右，豈有人願意以三百五十萬元價格承租一間二樓公寓房屋用以堆放建築材料？更何況三百五十萬元之價格已足以購買系爭房屋，以此即可推論被告庚○○與甲○○間之系爭甲租約，顯係虛偽不實。
（二）自八十三年迄今，已達七、八年時間，然被告庚○○竟連系爭甲租約之租金金額為多少、已給付多少金額等節，猶不清楚，顯然系爭甲租約係被告庚○○與甲○○間之通謀虛偽意思表示而為。又原告拍賣取得系爭房屋及土地之拍定價格為二百九十七萬餘元，被告庚○○竟然拿高於買價的三百五十萬元予被告甲○○作押租金，以利息抵付租金，顯與常情不符。
（三）鈞院九十年度執字第一一三三五號債務人甲○○民事強制執行事件，依分配表可知，除土地增值稅及執行費用外，所有分配款皆由被告庚○○所領取，因普通債權人 黃志遠 、 王玉花 （嗣更名為 王柔樺 ）領取分配款時均係委託被告庚○○領取，而被告庚○○於前開執行事件中除自己為債權人外，復為其餘普通債權人之代理人，又為系爭房屋承租人。被告庚○○為被告己○○之姑丈，甲○○之胞姊王玉花（嗣更名為王柔樺），亦有向鈞院聲明參與分配，被告庚○○之配偶亦姓王，因此被告庚○○與訴外人王福文間應有親戚關係。
（四）系爭甲租約內容與一般正常之租約內容顯然不同，一般租賃之押租金均僅數萬元而已，然系爭甲租約之押租金竟高達三百五十萬元，且尚分兩次給付。又一般正常租賃情形，房東均不願承租人將房屋轉租第三人，然系爭租約竟除同意轉租外，尚還可由第三人代辦出租事宜，顯與常情相違。更有甚者，系爭房屋市價並無三百五十萬元，被告庚○○竟然會以高於市價之價格承租該屋，並僅供堆放建築材料之用。又以八十三年銀行存款利率百分之七計算，每月有二萬餘元之利息，而被告庚○○將系爭房屋轉租被告己○○月租才五千元，此種虧本之事，絕無有人願意做，足見系爭甲租約乃為通謀虛偽意思表示。
（五）系爭甲租約約定押租金為三百五十萬元，於八十三年四月二十四日簽約時，何以只付二百萬元，剩餘一百五十萬元，竟於兩年後之「八十五年九月二日」才支付？顯不合常理。又第一次給付押租金與第二次給付押租金中間之兩年餘時間之差額，其彼此應如何算帳、有無支付利息，被告庚○○均無明確交代，顯見系爭租約係虛偽。
（六）於一般租賃，租期當明確約定共為幾年或幾個月，每月或每星期或每年應支付租金金額為若干，即使是以押租金抵付利息，亦應明白約定是按月或按星期或按年支付多少租金，以為明確。惟系爭租約卻連最基本之租約內容均未明確表示，可見係虛偽不實。
參、證據：提出不動產權利移轉證書影本一件、假扣押執行筆錄影本一件、存證信函影本四份及回執影本二件、契稅及公告地價謄本各一件、分配表影本一件、本票影本二紙為證，並聲請本院調取王玉花、被告庚○○之戶籍資料，及向台北國際商業銀行銀行調閱甲○○帳戶自八十九年十二月一日至九十一年四月三十日間之交易明細資料，暨聲請訊問證人 顏愛興 、丁○○。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
二、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、陳述：
一、被告庚○○從事建築業，於八十三年三、四月間欲覓屋供堆放建築材料及工人臨時居住使用，友人即訴外人甲○○得知後，以其所有系爭房屋無其他利用，表示願意便宜租予被告庚○○使用，惟希望被告庚○○能交付高額之押租金以供其週轉之用。經商議後，雙方乃約定由被告庚○○向甲○○承租系爭房屋使用，押租金三百五十萬元，並以該押租金之利息抵作被告庚○○承租房屋之租金，租期自八十三年四月二十四日起至甲○○將押租金三百五十萬元全部返還被告庚○○為止。
二、依被告甲○○、庚○○間之系爭甲租約第三條約定承租人得將系爭房屋轉租他人使用。九十年八月間因建築業不景氣，被告庚○○已無需使用系爭房屋堆放建材，乃將系爭房屋轉租予被告己○○居住使用，約定租期二年，自九十年九月二日起至九十二年九月一日止，月租五千元，押租金一萬五千元（即系爭乙租約）。
三、原告依民法第四百二十五條第一項規定，應繼受原租賃契約，被告等並非無權占有：
（一）被告庚○○承租系爭房屋係供堆放建築材料及工人偶而臨時居住使用，九十年五月二日執行法院前來執行假扣押查封程序時，因無在現場，故大門上鎖，無人應門，並非被告庚○○未占有使用。嗣被告庚○○僱用之工地主任至現場搬運建築材料，發現遭法院查封之事，被告庚○○得知後，聯絡出租人甲○○出面解決不獲，始向執行法院陳報租賃之事。被告庚○○自承租後均繼續占有使用系爭房屋，原告指該房屋於執行法院查封時係空屋，應予點交云云，與事實不符。再被告庚○○既非於執行法院實施查封後始占有系爭不動產，自無強制執行法第五十一條規定之適用。被告陳泰中依系爭甲租約既有權占有使用系爭房屋，則被告己○○縱於查封後，始向被告庚○○轉租系爭房屋使用，亦屬有權占有。依民法第四百二十五條第一項規定，被告庚○○與甲○○簽訂之租賃契約既有效存續，且系爭不動產於法院拍賣時，拍賣公告亦有系爭房屋現由承租人使用，拍定後不點交之明確記載。原告拍定該不動產後，自應繼受原租賃契約，故被告陳泰中、己○○亦有權繼續使用系爭房屋。
（二）八十八年四月二十一日修正、於八十九年五月五日施行之民法第四百二十五條規定，因無溯及既往效力，對於施行前所定之租賃契約並不適用，故民法第四百二十五條第二項不定期租賃契約無買賣不破租賃之規定，於本件被告庚○○與甲○○間之系爭甲租約並無適用。
四、系爭甲租約並非通謀虛偽意思表示所為：
（一）被告庚○○與甲○○自七十一年起即相識，與其家人亦有熟識。八十二年至八十七年間，甲○○以經營養雞場生意需籌措資金為由，陸續簽發支票向被告庚○○借款上千萬元，惟其所簽發支票屆期無力清償，又一再換票。至八十八年八月間，甲○○通知被告庚○○至其雲林老家商談解決債務問題，被告庚○○始知甲○○因簽賭六合彩而欠下巨額債務，且其債權人尚有其姊王玉花及另一友人黃志遠等人。甲○○表明其已無力償還，希望能讓其簽發本票換回支票，以免留下退票記錄。被告庚○○等親朋好友念及舊日情誼，只好應其所求。嗣因甲○○至大陸避債，其不動產又遭銀行假扣押，被告庚○○等債權人為保全自己之債權，經請教代書後，乃委請其代為辦理本票強制執行程序。而本件強制執行所得之案款，因債權人王玉花、 黃至遠 等遠住雲林，委請被告庚○○代為領取國庫支票，該等國庫支票均有記載受款人，且係禁止背書轉讓，被告庚○○代領後即寄交彼等兌領。且被告庚○○一千餘萬元債權僅受償不到九十萬元。被告庚○○與甲○○、王玉花或被告己○○等人並無任何親戚關係。
（二）系爭甲租約之押租金，被告庚○○分兩次支付予甲○○之原因，係因當初三百五十萬元被告庚○○認為過高，故只先付兩百萬元，如果甲○○確實有急用的話，被告庚○○再付一百五十萬元，此在系爭甲租約第二條即有載明。
（三）八十三年間正屬房地價高漲時間，至九十一年間系爭房地拍賣時，已隔八年之久，且逢房地產不景氣，板橋地區房價及租金均已大幅調降超過二分之一以上，此為眾所週知之情形。原告以現今之板橋地區房屋租金比較，指八十三年間被告庚○○承租系爭房屋之租金過高，而指系爭甲租約為虛偽云云，實屬不當。
五、原告主張被告庚○○與甲○○間之系爭甲租約已終止，於法無據：
（一）最高法院七十六年度台上字第二四二三號判決指明，依民法第四百二十五條規定，出租人於租賃物交付後，將租賃物所有權讓與第三人，其租賃契約對受讓人雖仍繼續存在，但受讓人對租金債權之承受，應通知承租人，在未通知前，承租人對原出租人所為之清償，應為有效。本件系爭甲租約係約定以押租金三百五十萬元之利息抵付房租，原告於九十一年五月二十二日拍定取得權利移轉證書後，於九十一年七月二十二日始以存證信函通知被告庚○○於七日內繳付二個月租金。被告庚○○於收受原告上開存證信函前之租金，既已經以押租金之利息抵付租金，則此部分租金之清償，應仍屬有效，原告自不得再向被告庚○○請求給付該二個月租金，故原告以主張被告庚○○積欠租金達二個月以上而主張系爭租約已終止云云，自無理由。
（二）依民法第二百二十九條第二項前段及第二百五十四條規定，在給付無確定期限之情形，須契約當事人之一方遲延給付，經他方當事人定相當期限，催告其履行而不履行，始得「解除」契約，非謂一方遲延給付，他方得逕行解除契約，此亦有最高法院八十五年度台上字第六○六號、八十六年度台上字第三二三一號判決要旨可參。本件被告庚○○與原出租人甲○○所訂之系爭甲租約，僅約定以押租金之利息抵付租金，並未約定租金給付之確定期限，是縱認被告庚○○對原出租人甲○○所為九十一年五月二十二日至九十一年七月二十二日租金之清償不生效力，因本件租金之給付無確定期限，原告九十一年七月二十二日之催告函，亦僅使被告庚○○負遲延給付責任而已，原告仍須再定相當期限，催告履行，如於期限內不履行時，始得「解除」契約。原告主張系爭租約業已終止云云，自屬於法不合。
六、因原告拒收租金，被告庚○○已依法將租金提存，自生清償效力：
（一）依土地法第九十七條第一項規定，城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。本件原告所有系爭房屋所坐落之土地，其申報地價為每平方公尺一萬一千八百四十元，面積三百平方公尺，應有部分十分之一，則其土地申報價額為三十五萬五千二百元（11840x300x0.1=355200），又依台北縣政府稅捐稽徵處估定系爭房屋之價額為二十四萬七千六百元，以此計算，系爭房屋及所坐落土地之申報總價為六十萬二千八百元。則依土地法第九十七條第一項規定，系爭房屋之租金不得超過土地及建築物申報總價額年息百分之十，即每月租金不得超過五千零二十三元（000000x10%x1/12）。
（二）被告庚○○於九十一年八月二十二日以每月五千元計算，以存證信函檢附四個月即二萬元租金支票寄交原告，但遭原告以本件租約已依法終止而退回。被告庚○○不得已，已依法向法院提存六個月租金在案，自屬相當而生清償之效力。原告所稱系爭租約已終止云云，於法不合。
參、證據：提出支票影本一紙、匯款單影本一張、房屋租賃契約書影本二份、鈞院拍賣公告影本一件、存證信函及支票影本各一件、台灣台北地方法院八十九年度簡上字第四八四號判決影本一件、最高法院七十六年度台上字第二四二三號、八十六年度台上字第三二三一號判決影本各一件及八十五年度台上字第六0六號判決要旨一則、房屋稅繳款書影本一件、存證信函影本二件、台灣台北地方法院九十一年度存字第三七五二號提存書影本一件、國庫專戶存款支票影本一紙、鈞院民事執行處通知影本一件、營利事業登記證、建造執照及總行營造工程有限公司變更登記事項卡影本各一件為證，並聲請訊問證人乙○、丙○○。
丙、本院依職權調取本院九十年度執字第一一三三五號民事強制執行事件卷宗，及向稅捐機關函查被告庚○○、被告己○○、訴外人甲○○有無申報租金收入或支出，暨向台北縣板橋市戶政事務所函查系爭房屋自八十三年一月迄今之該戶全部戶設籍資料。
理由
一、原告主張其於九十一年五月七日向本院民事執行處拍定取得系爭房地，並於同年月二十二日取得系爭房地之權利移轉證明書，為系爭房地所有權人。被告庚○○、己○○均無權占有系爭房屋，爰基於所有物返還請求權，請求被告庚○○、己○○返還系爭房屋。又縱被告庚○○與甲○○間之系爭甲租約為真，原告應繼受該租約，惟因承租人即被告庚○○欠租達兩期以上，業經原告於九十一年七月二十九日合法終止，原告亦得依租賃物返還請求權，請求被告庚○○返還系爭房屋。又被告庚○○、己○○無法履上原因占有使用系爭房屋，致原告受有損害，爰依不當得利法律關係，請求被告庚○○、己○○應自九十一年五月二十二日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之損害二萬元等語。
被告則以：被告庚○○與甲○○間之系爭甲租約為真正，並非通謀虛偽意思表示為之，原告嗣後取得系爭房地所有權，依民法第四百二十五條規定，系爭甲租約對原告亦繼續有效，故被告庚○○並非無權占有。而被告庚○○依系爭甲租約有權轉租他人，則被告庚○○將系爭房屋轉租予被告己○○，被告己○○亦屬有權占有。又被告庚○○已提存合理之租金，已生合法清償效力，並無欠租情事，是原告主張系爭甲租約業已終止，被告為無權占有，暨請求按月給付相當於租金之不當得利二萬元，非有理由等語，資為抗辯。
二、原告主張於九十一年五月七日自鈞院民事執行處拍賣取得原為債務人甲○○所有之系爭房屋及所坐落土地，並於九十一年五月二十二日取得權利移轉證明書，為系爭房地所有權人，及被告庚○○、己○○占有系爭房屋使用等事實，為被告所不爭執，並有原告所提出之不動產權利移轉證書影本、土地登記謄本各一件可稽，及經本院調取民事執行卷宗查閱屬實，堪信為真正。
三、關於原告主張被告庚○○與甲○○間之系爭甲租約為通謀虛偽意思表示乙節，為被告所否認。經查，依被告提出之系爭甲租約，簽訂日期為八十三年四月二十四日，第二條約定：雙方約定押租金三百五十萬元，由承租人即被告庚○○先付二百萬元（支票號碼0000000、合庫大安），餘一百五十萬元日後出租人甲○○如有急用，承租人（即被告庚○○）應無條件將一百五十萬元付給出租人使用。雙方約定利息抵扣庚○○承租該房屋之租金。承租日期自八十三年四月二十四日起至甲○○將押租金全部償還予庚○○止，始終止契約。另於租約末有手寫註明：「八十五年九月二日再付款新台幣一百五十萬元整，收款人簽名甲○○」字樣，此有系爭甲租約影本一件在卷可稽。且被告亦提出上開用以支付第一次押租金之支票號碼0000000號、發票人為被告庚○○、付款人合作金庫庫大安支票、面額二百萬元、票載發票日八十三年四月二十四日、背面有甲○○之妻 李麗玲 背書之支票影本乙紙，及支付第二次押租金之八十五年九月二日由被告庚○○匯款一百五十萬元予甲○○之合作金庫匯款回條聯影本一件附卷可稽，核與系爭甲租約之記載相符，上開押租金之付款時間均早於原告取得系爭房地所有權之時間（九十一年五月二十二日）甚久，且以押租金之利息抵付租金之情形，亦非少見，故尚難僅以系爭甲租約未明確約定租期、高額押租金分兩次給付、本院九十年度執字第一一三三五號債務人甲○○民事強制執行事件中之普通債權人黃志遠、王玉花均委託被告庚○○領取分配款、暨甲○○與被告均未就申報租賃所得或支出等情，即遽而推論系爭甲租約係被告庚○○與甲○○間為通謀虛偽意思表示而為，原告該部分之主張，尚非足採。
四、按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第四百二十五條第一項定有明文。至於同條第二項：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」規定，乃係八十八年四月二十一日修正、八十九年五月五日施行之新增規定，因無溯及既往效力，對於施行前所定之租賃契約並不適用，此觀民法債編施行法第二十四條為原條文第十三條所移列，並未隨同修正可得而知。而本件系爭甲租約係成立於八十三年四月二十四日，故前揭新增之民法第四百二十五條第二項規定，於本件系爭甲租約並無適用之餘地。本院九十年度執字第一一三三五號民事強制執行事件，於拍賣系爭房地時，業已於拍賣公告上載明系爭房屋存有租賃關係之事實，記載如下：「本件於九十年五月二日查封時無人應門，雖據假扣押債權人台北國際銀行股份有限公司查報本建物查封時為空屋，惟第三人庚○○於本件執行中具狀陳明其自八十三年四月二十四日起向債務人承租使用，拍定後不點交」，此為兩造所不爭，並經本院調閱上開執行卷宗查閱屬實，則系爭甲租約之租賃關係非但未被除去，且已成為買賣（拍賣）契約內容之一部，原告投標應買並得標，依民法第四百二十五條第一項規定，被告庚○○與甲○○間之系爭甲租約租賃關係對原告（應買人）當然繼續存在。
五、惟按民法第四百二十五條所謂對於受讓人繼續存在之租賃契約，係指民法第四百二十一條第一項所定意義之契約而言，至於押租金契約，則為別一契約，並不包括在內，此項押租金契約為要物契約，以金錢之交付為其成立要件，押租金債權之移轉，自亦須交付金錢，始生效力，如出租人未將押租金交付受讓人時，受讓人既未受押租金債權之移轉，對於承租人自不負返還押租金之義務（參照最高法院六十五年台上字第一五六號判例要旨）。本件原告雖應繼受系爭甲租約，然原出租人甲○○並未將押租金三百五十萬元交付原告，為兩造所不爭，依上說明，押租金契約對原告自不生效力。系爭甲租約雖係約定以押租金之利息抵付租金，然原告既未取得押租金，自無以押租金之利息來抵付租金情事，且系爭甲租約係約定以三百五十萬元押租金之「利息」來抵付租金，而非以該三百五十萬元「押租金本身」來抵付租金，二者不同，故亦殊難認為被告庚○○已有預付租金予原出租人甲○○（參照最高法院五十二年度台上字第二八七○號裁判要旨），則被告庚○○對原告仍負有支付租金之義務。被告庚○○辯稱原告寄發存證信函之前已到期之租金業已清償云云，要非可採。
六、又不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達二個月以上時，依土地法第一百條第三款之規定，出租人得收回房屋。本件原告於系爭房地拍定得標（九十一年五月七日）後，於取得權利移轉證明書（同年五月二十二日）之前，即將系爭甲租約之租金債權承受之事實通知被告己○○，並由己○○轉知被告庚○○，復於取得權利移轉證明書時，旋再度告知被告上情，並向被告庚○○、己○○請求給付租金等事實，為被告所不爭執，原告以債權讓與之事實通知承租人，則被告庚○○既至遲於九十一年五月二十二日已受通知及催告，且兩造對於系爭甲租約應以一個月為一期按月支付租金該點均不爭執（見本院九十一年十二月三日言詞辯論筆錄），則被告庚○○已於九十一年五月二十二日受租金債權移轉之通知及催告給付租金，惟未給付。而原告並未自原出租人甲○○處取得系爭甲租約之押租金，已如前述，經原告於九十一年七月二十二日寄發存證信函通知被告庚○○，表示已欠租達兩期，再度催告七日內給付租金，表明屆期未付系爭甲租約即為終止之意。該存證信函由被告庚○○於同年七月二十三日收受，有原告所提出之回執影本一件可憑（見本院審理卷第八十八頁），惟被告庚○○仍未於限期內給付租金，依此，原告主張系爭甲租約已因承租人被告庚○○積欠租金達二個月以上，其已合法終止等語，堪可採信，被告辯稱原告未合法終止系爭甲租約云云，尚非足取。惟系爭甲租約終止之時間應為九十一年七月三十日，而非原告主張之同年月二十九日。系爭甲租約既已於九十一年七月三十日終止，則被告庚○○嗣後於原告本件起訴（九十一年七月二十二日）後之九十一年九月二日向台灣台北地方法院提存所提存三萬元，即不生租金清償效力。因此，原告主張系爭甲租約已終止，被告庚○○間接占有系爭房屋，為無權占有，洵屬有據。系爭甲租約既已終止，被告庚○○即無占有之合法權源，則被告己○○占有系爭房屋，亦屬無權占有，且系爭乙租約，被告庚○○與被告己○○間係於九十年九月二日簽立，被告己○○並自是日起占有系爭房屋，有系爭乙租約可憑，而系爭房屋則於九十年五月二日即遭查封（見本院九十年度民執全竹自第一四三七號假扣押執行筆錄），被告己○○之占有，顯係在查封之後，且係未經執行法院之許可而占有查封物，依強制執行法第五十一條第三項規定，執行法院得依職權或依聲請排除之（參見最高法院九十一年度台上字第四０六號裁判要旨），被告己○○之占有，對原告自不生效力。因此，原告主張被告庚○○、己○○應將系爭房屋返還原告，洵為正當。
七、復按使用他人房屋及土地，依通常情形可受有相當於租金之利益，對於房屋土地所有權人而言，依通常情形亦受有相當於租金之損害，是原告主張依民法第一百七十九條不當得利法則請求相當於租金計算之不當得利，即非無據。依土地法第九十七條第一項規定，城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。本件原告所有系爭房屋所坐落之土地，其申報地價為每平方公尺一萬一千八百四十元，面積三百平方公尺，應有部分十分之一，有土地登記騰本可稽，則其土地申報價額為三十五萬五千二百元（11840x300x0.1=355200），又依台北縣政府稅捐稽徵處估定系爭房屋之價額為二十四萬七千六百元（此有被告所提系爭房屋九十一年度房屋稅繳款書可憑，且此計算標準為被告庚○○所自認之其提存租金之計算標準），以此計算，系爭房屋及所坐落土地之申報總價為六十萬二千八百元。本院審酌系爭房地坐落住宅區○鄰○○市○○路的工業區，附近有小型傳統市場及小學，大眾運輸條件尚可，有本院九十年度執字第一一三三五號民事執行卷宗內之台灣不動產股份有限公司鑑定報告書可憑，而認以土地及建築物申報總價額年息百分之九為適當，即每月相當於租金之損害為四千五百二十一元（000000x9%x1/12=4521）。
八、從而，原告依所有物返還請求權，請求被告庚○○、己○○應將系爭房屋返還原告，及基於不當得利返還請求權，請求被告庚○○、己○○自九十一年七月三十一日（即系爭甲租約終止之翌日）起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告四千五百二十一元相當於租金之損害之請求，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，即非有據，應予駁回。
九、假執行之宣告：兩造陳明願供擔保請求宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不當，爰酌定相當擔保金額而宣告之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，併駁回之。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及陳述爰不一一贅述，附此敘明。
十一、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十二年五月十三日
臺灣板橋地方法院民事第四庭~B法官陳翠琪右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十二年五月十三日~B法院書記官蔡亦鈞