裁判字號：臺灣 新竹 地方法院103年簡上字第32號民事判決
裁判日期：民國104年03月06日
裁判案由：返還不當得利
臺灣新竹地方法院民事判決103年度簡上字第32號上訴人 江胡算妹
江坤清 共同訴訟代理人 路春鴻 律師複代理人 黃昌仁 被上訴人 張瑞珍 訴訟代理人 李怡卿 律師上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國103年2月12日本院 竹東 簡易庭102年度竹東簡字第105號第一審判決提起上訴，本院於民國104年2月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人於原審起訴及本院主張：
（一）兩造共有新竹縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），應有部分各3分之1，系爭土地重測前為新竹縣○○段○○○段00000地號，民國88年間與同段218-5、219-2地號土地辦理合併，合併後為同段218-1地號土地。上訴人江坤清之被繼承人即訴外人 江為 明於69年間在系爭土地上（坐落重測前219-2地號土地）起造新竹縣○○鄉○○路○段○○○號房屋（整編前為新竹縣寶山鄉○○村000號，下稱241號房屋）；上訴人江胡算妹之被繼承人即訴外人江為秦於81年間在系爭土地上（坐落重測前219-2地號土地）以其子即訴外人 江坤僯 名義起造新竹縣○○鄉○○路○段○○○號房屋（整編前為新竹縣寶山鄉○○村00000號，下稱247號房屋）。
（二）系爭土地於93年間由當時共有人即上訴人江坤清、江為秦、被上訴人之被繼承人即訴外人江為上，應有部分各3分之1，以每年租金新臺幣（下同）40萬元，租期自93年10月1日至101年9月30日止，出租予訴外人立翌企業有限公司（下稱立翌公司），租金分配方式為上訴人江坤清、江為秦各10萬元、江為上20萬元（下稱舊租約）。嗣前開租約租期屆滿，兩造擬將系爭土地繼續以調漲後之租金即每年80萬元出租予立翌公司，租期自101年10月1日起至
111年9月30日（下稱系爭租約），至關於每年80萬元租金之分配，依民法第817條第1項、第818條規定，應按應有部分之比例平均分配，即兩造每人各得26萬6,666元【計算式：80萬÷3】，惟被上訴人在未徵得上訴人同意之情況下，預先擬系爭租約之書面內容，擅自將立翌公司給付租金方式約定為「由乙方（即立翌公司）分別開立3張即期支票，支票上要有抬頭與禁止背書轉讓，金額為：江胡算妹（新臺幣貳拾萬元）、張瑞珍（新臺幣肆拾萬元）、江坤清（新臺幣貳拾萬元）。」，亦即租金由被上訴人獨占2分之1，顯然悖離兩造之約定，且與兩造間之應有部分比例不符，被上訴人受領逾其按應有部分比例計算之金額，自屬不當利得，應返還上訴人各6萬6,666元【26萬6,666－20萬元】。上訴人取得上開土地租賃契約書後，雖迭向被上訴人及立翌公司表達異議，並隨即致函被上訴人要求重新分配，惟均不獲被上訴人置理，因系爭租約長達10年，倘若坐令被上訴人得逞，則對上訴人之損害至鉅，迫不得已，只能提起本件訴訟。
（三）至被上訴人主張上訴人江坤清、江胡算妹分別無權占用系爭土地所興建之241、247號房屋，致其受有相當於租金損害之不當得利，並以此請求抵銷等節，惟依修正前之建築法第11條第3款規定（現行法第30條），聲請建築執照時須檢附起造人之土地權利證明文件，所謂土地權利係指起造人對於聲請建築房屋基地之所有權或租賃權或借用權而言，此當然包含土地所有權人出具之土地使用權同意書，241、247號房均係經系爭土地當時全體共有人即包含江為上之同意始得以興建並合法取得建造執照及使用執照，否則新竹縣政府建設局依法實無可能核發前開兩棟房屋之建造執照。準此，241、247號房屋既係經全體共有人同意所興建之建物，足認上訴人非無權占用系爭土地，被上訴人主張其受有相當於租金之不當得利損害，自非可採。
（四）又舊租約關於江為上取得超過其應有部分租金部分，並非原審認定之因上訴人使用超過其應有部分之系爭土地範圍而給予江為上之補償，而應係作為江為上居間媒介原租約之回報及當時江為上有資金需求。另當時出租系爭土地予立翌公司之使用範圍，並非全部土地，尚留有範圍甚大之空地，而此部空地即係預留作為江為上即被上訴人使用，被上訴人自可隨時使用，上訴人亦從未阻止或妨礙，被上訴人之所以不使用，實係因其長期定居新北市，不願返回新竹鄉下所致，與上訴人無關，上訴人無須再為補償，原審關於此部分之認定係引用兩造於調解程序中之陳述為裁判基礎，實有未當。再者，241、247號房屋所使用系爭土地之面積範圍不同，且土地出租之市場價格係依土地坐落位置地點而有高低不同，縱認上訴人欲將其各自超過應有部分使用部分補償江為上，其補償金額自因使用面積大小及市場出租行情不同而有異，豈有可能在未查明所占用面積多寡及市場出租行情之情況下，貿然以原審所認定一律各以3萬3,333元補償江為上？此顯然有違常情。
（五）為此，爰依不當得利之法律關係提起本件訴訟，並聲明：
1.原判決廢棄；2.被上訴人應各給付上訴人6萬6,666元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之
5計算之利息。
二、被上訴人於原審抗辯及本院則以：
（一）系爭租約為舊租約到期後之續約，依舊租約第23條約定，租約到期續約時，除租金另議外，其餘援用舊租約之內容，業經證人即立翌公司法定代理人 葉傳洲 證述明確，且舊租約存續期間江為秦、江為上死亡，其內容既由上訴人江胡算妹、被上訴人依法繼承，自仍應依前開約定，在系爭租約依舊約之原租金分配比例行之，是被上訴人取得2分之1即40萬元租金並非不當得利。又系爭租約已明文兩造租金分配方式，且系爭租約之書面契約為兩造先行商議過之內容，再指示訴外人 江坤志 繕打後，先以電子郵件方式寄予葉傳洲，至簽約當日，由江坤志先行於家中列印4份內容相同之書面契約書，並以透明夾裝訂好攜至現場，交予葉傳洲審閱內容是否有誤、4份契約書有無不同，經葉傳洲審閱無誤後，始將其中3份契約書一一交至兩造，莫約2、3分鐘後，葉傳洲詢問兩造是否有問題，如無問題即可用印，經兩造同意將書面契約及印章交由葉傳洲之子即訴外人 葉堅琪 同統一用印，且立翌公司已分別開立支票交兩造收受以支付首年租金，益見上訴人於簽約完竣、收受首年租金支票後，竟主張被上訴人未經同意擅自決定租金分配比例等語，實屬無稽。
（二）系爭土地雖於69年間之登記名義人為 江為明 ，然實質所有權人係江為明、江為秦、江為上，至77年間江為明死亡而由上訴人江坤清辦理繼承登記後，始於80年間以贈與方式回復名義為江坤清、江為秦、江為上所共有。江為明利用為登記名義人之機會，未經江為上之同意而興建241號房屋，自屬無權占有。又江為秦於81年間以江坤僯名義興建
247號房屋時，亦未經江為上之同意，其建造執照所附之土地使用權利同意書上之印文非江為上所有，核其內容筆跡應為同一人所簽署，且江為上之身分證字號上有填寫錯誤修改情形，難認得作為江為上已同意之依據，退步言之，縱認曾得同意，依247號房屋登記謄本及建物測量成果圖所示，同意使用之面積僅為76.02平方公尺，惟247號房屋前方尚有面積甚廣之紅色加蓋鐵皮屋違建，該部未經同意興建，並由上訴人江胡算妹出租予第三人收取租金，堪認其受有利益甚明。
（三）原審援引兩造調解程序時之陳述作為認定舊租約江為上取得超過其應有部分之租金原因乙節，核無違誤，蓋法律准許於調解時調查證據不外乎於調解勸諭雙方讓步之同時並調查證據，俾調解不成立進行辯論時可援引該調查證據之結果而節省時間，於辯論時既得援引調解時所調查之證據，則當事人於調解之爭執主張，於辯論時自須一併審酌。況兩造業已同意將調解程序所為之陳述繼續引用，自無上訴人主張之違誤情形。並聲明：上訴駁回。
三、本院經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議兩造不爭執事項暨簡化爭點為：
（一）兩造不爭執事項為：
1.系爭土地重測前為○○段○○○段00000地號，於88年間與同段218-5、219-2地號土地辦理合併，合併後為同段218-1地號土地。
2.系爭土地現為兩造共有，應有部分各3分之1，於93年間，已由當時共有人即上訴人江坤清（大房）、江為秦（二房）、江為上（三房），以每年租金40萬元，將系爭土地特定部分出租予立翌公司，租期自93年10月1日起至101年9月30日止。租金分配方式為上訴人江坤清、江為秦各4分之1（10萬元）、江為上2分之1（20萬元）。
3. 嗣江 為秦、江為上死亡，由上訴人江胡算妹、被上訴人分別繼承其應有部分，於101年9月30日，舊租約租期屆滿，兩造乃與立翌公司續訂系爭租約，租期自101年10月1日起至111年9月30日止，租金調整為每年80萬元。
4.系爭土地上目前有兩棟建物分別為江為明於69年間興建，門牌號碼為新竹縣○○鄉○○路○段○○○號；江為秦於81年間以其子江坤僯名義興建，門牌號碼為新竹縣○○鄉○○路○段○○○號。上開241、247號房屋均坐落在重測前雙溪段雙溪小段219-2地號土地。
（二）兩造爭執事項為：
1.系爭租約有無約定租金分配方式？是否依舊租約方式分配？
2.被上訴人依系爭租約受領之租金40萬元，是否超過其應有部分而對其他共有人成立不當得利？
3.被上訴人可否請求上訴人無權占有系爭土地之相當於租金之不當得利？如是，其金額應為何？
四、本院之判斷：
（一）系爭租約有無約定租金分配方式？是否依舊租約方式分配？
1.查系爭租約第3條第1項明文租金每年80萬元；同條第2項租金支付方式明載：由立翌公司分別開立3張即期支票，支票上要有抬頭與禁止背書轉讓，金額分別為上訴人江胡算妹20萬元、被上訴人40萬元、上訴人江坤清20萬元，並經兩造及立翌公司用印等情，有系爭租約影本1份在卷可查（見原審卷第8頁），然為上訴人所否認，上訴人並主張未曾與被上訴人就80萬元之租金如何分配達成合意，又系爭租約為被上訴人預先擬定，為被上訴人所不爭執，是兩造究有無對系爭租約第3條第2項約定達成合意，即非無疑。次查，證人葉傳洲於原審到場具結證稱：之前與兩造就系爭土地有租賃關係；於101年9月間，被上訴人之子即江坤志與上訴人共3人至其公司洽談系爭租約，並要求租金由舊租約之40萬元調漲至80萬元，惟兩造未提及其等間之租金要如何分配；系爭租約為江坤志先繕打，用電子郵件寄給伊看過，簽約當天經過兩造同意，將印章交給公司副理用印；伊簽約當天即101年10月1日依系爭租約第3條第2項約定開立金額分別為20萬元、20萬元、40萬元之支票3紙，欲交付兩造，兩造即發生爭執，上訴人當場表示不同意這樣分配等語（見原審卷第57頁反面至第58頁反面），再參以被上訴人並未否認於101年10月1日兩造與立翌公司簽立系爭租約前，未曾將其預先擬定之系爭租約內容供上訴人審閱，堪認兩造於101年9月間僅先就租金調漲問題與立翌公司達成合意，迄至簽立系爭租約時均未曾就租金如何分配達成合意，是縱上訴人已於系爭租約上用印，亦無從執此認定兩造曾就租金分配達成由被上訴人取得40萬元、上訴人各20萬元之合意。本院審酌證人葉傳洲與兩造均有同一租賃關係，且關於租金總額80萬元如何給付兩造乙事，並無任何利害關係，又其前開證述業經具結，自無甘冒刑責而為偽證之必要，是證人葉傳洲之證述，應堪採信。
2.至被上訴人抗辯系爭租約為舊租約到期後之續約，依舊租約第23條約定，租約到期續約時，除租金另議外，其餘均援用原租約之內容，自包括舊租約之租金分配方式等語，惟查，舊租約固於第23條約定：「租約到期，租金另議。
」，然舊租約既未將出租人內部租金之分配方式（即上訴人江坤清、江為秦各10萬元、江為上20萬元）明載於契約條款，有原租約影本1份為證（見原審卷第33至35頁），則得否憑此認定系爭租約關於租金分配一併援用舊租約之分配比例，即非無疑。又被上訴人復未就兩造於簽立系爭租約時曾約定租金分配為被上訴人40萬元、上訴人各20萬元等節提出具體事證以實其說，自無從遽謂系爭租約應依舊租約之租金分配方式，是被上訴人此部主張，洵非可採。
（二）被上訴人依系爭租約受領之租金40萬元，是否超過其應有部分而對其他共有人成立不當得利？
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。查系爭土地為兩造共有，應有部分各3分之1；舊租約之租期為93年10月1日起至101年9月30日止，其租金分配方式為上訴人江坤清、江為秦各4分之1（10萬元）、江為上2分之1（20萬元）；江為明與江為秦分別於69、81年間在系爭土地上興建241、247號房屋，其房屋基地及占有使用面積範圍各如新竹縣竹東地政事務所103年9月19日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示B區411.62平方公尺、A區405.26平方公尺；被上訴人及江為上並未占有系爭土地之特定部分使用等情，業經本院至現場履勘屬實，復有舊租約、勘驗測量筆錄、附圖等資料各1份在卷可佐（見原審卷第33頁、本院卷第70、83頁），且為兩造所不爭執，又舊租約依上開租金分配原因之一為江為秦及上訴人江坤清均有使用系爭土地特定部分（即247、241號房屋占有系爭土地），有兩造於原審102年8月27日調解程序之陳述為憑，而該部調解程序之陳述復經兩造同意在言詞辯論程序繼續援引（見原審卷第43、44、57頁），足見江為上取得超過逾其應有部分計算之租金，係作為江為秦及上訴人江坤清實際使用系爭土地特定部分，而江為上並未使用之補償對價無訛。
2.至上訴人雖主張被上訴人依舊租約取得超過其應有部分之租金係因江為上居間媒介舊租約及當時有資金需求；原審關於此部分之認定係引用兩造於調解程序中之陳述為裁判基礎，實有未當等語，惟查，上訴人之訴訟代理人於原審調解時陳稱：被上訴人取得超過其應有部分之租金原因之一係補償被上訴人未實際使用系爭土地乙情，業經其同意援引於原審之言詞辯論程序，已如前述，原審執此認定事實，自無違誤。又核舊租約之租期長達8年，難認江為上單憑居間媒介舊租約及簽約時有資金需求即可8年均取得超過其應有部分之租金，是上訴人此部主張，難予採信。
3.又查系爭土地之一部目前仍為立翌公司搭建廠房使用；24
1、247號房屋亦已於69、81年間即興建坐落系爭土地之特定部分，目前仍繼續占有如附圖所示A、B區，面積各405.
26、411.62平方公尺等情，有系爭土地空照圖及附圖各1紙存卷可參（見原審卷第36、96頁、本院卷第48、74至75、83頁），且為兩造不爭執，再參以占用系爭土地特定部分使用之利益價值將因實際坐落位置地點、面積大小、形狀及緊鄰道路或鄰地等因素而有所不同，堪認被上訴人縱得使用系爭土地剩餘空間，在上訴人及立翌公司皆已占有特定部分使用情形下，亦難謂對其使用利益毫無影響，益見上訴人對於被上訴人實際未使用系爭土地，且無從自由選擇使用系爭土地特定部分乙情，仍有依舊租約補償被上訴人之義務，則上訴人主張系爭土地目前尚留有範圍甚大之空地，而此部空地即係預留作為被上訴人使用，被上訴人自可隨時使用，上訴人亦從未阻止或妨礙，自毋庸另補償被上訴人等語，應非可採。本院審酌舊租約關於租金分配暨履約情形及上開情狀，認定依上訴人分得各20萬元、被上訴人分得40萬元之租金，尚無不妥，亦即縱認兩造在系爭租約未就租金分配比例援用舊租約乙節達成合意，因被上訴人取得超過其應有部分之租金40萬元，係基於上訴人對其之補償，依前開規定，自難認有何致被上訴人受有利益，上訴人受有損害之情形，是上訴人主張被上訴人因此構成不當得利，要非有據。況上訴人於本院言詞辯論時陳稱：縱使認為要補償，應依照房屋占用面積補償，至少不能依舊租約之比例計算，金額部分並未經過協商，故無法計算提出等語（見本院卷第147頁反面），足徵上訴人對於若須補償，其具體之補償金額未能提出詳細說明，僅泛稱不能依舊租約比例計算，自無從採憑。
（三）被上訴人可否請求上訴人給付無權占有系爭土地之相當於租金之不當得利？如是，其金額應為何？
1.按起造人申請建造執照或雜項執照時，應備具申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書。建築法第30條定有明文。所謂起造人之土地權利，當指起造人對於聲請建築房屋基地之所有權或租賃權或借用權等而言。如為租賃權須附租約書，借用權須附借約證書，或土地所有權人出具之使用權同意書。準此，起造人在共有土地上申請建築執照時，若未能提出共有人同意其建築之文件，以證明其權利，即與前開條文主管機關應發給建築執照之要件不合，自無從取得建築執照。次按各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院19年上字第2345號判例意旨參照）。
2.經查，系爭土地於69年間為江為明（即上訴人江坤清之被繼承人）單獨所有；81年間為上訴人江坤清、江為秦、江為上所共有等情，有系爭土地重測前218-1、219-2地號土地之土地登記簿影本各1份存卷可參（見本院卷第60至
61、115至116頁），再佐以上訴人江坤清於準備程序時以當事人本人身分具結稱：系爭土地於69年間為江為明單獨所有；起造241號房屋時，自毋庸得江為秦、江為上之同意；起造247號房屋時，有得江為上之同意等語（見本院卷第119頁反面），足見上訴人主張其等之241、247號房屋為有權占有系爭土地，尚非全然無據。次查，上訴人主張241、247號房屋於起造時均得當時系爭土地之其他共有人同意，應屬有權占有，復據其提出241、247號房屋之建築使用執照影本各1紙為憑（見原審卷第87、89頁），又本院職權向新竹縣政府調取前開兩棟房屋之建造執照及使用執照資料核閱無誤，再參以247號房屋建造執照檢附之土地使用權同意書均有當時系爭土地共有人即上訴人江坤清、江為秦、江為上之印文，有土地使用權同意書影本1紙在卷可按（見本院卷第106-1頁），足認241、247號房屋於起造時應屬有權占有系爭土地，否則依前揭建築法規，建管機關無從核發建築執照。至被上訴人雖抗辯前開資料仍不足作為241、247號房屋有權占有系爭土地之依據，另爭執247號房屋建照檢附之土地使用權同意書之形式及實質真正，然依前開說明，上訴人關於其等房屋有權占有系爭土地乙事，業已有適當之證明，被上訴人雖以前詞置辯，惟並未提出其他反證以實其說，自非可採。
3.又查上訴人江坤清之241號房屋坐落附圖B區；上訴人江胡算妹之247號房屋坐落附圖A區等情，業據本院履勘現場屬實，復有勘驗測量筆錄及附圖各1份附卷可參，且為兩造所不爭執（見本院卷第70、83、103頁），足見上訴人占有使用系爭土地之範圍即為241、247號房屋坐落之區域。至被上訴人另主張附圖C、D、E區亦為上訴人所使用，然為上訴人所否認，被上訴人復未對此提出具體事證以實其說，尚難憑採，況被上訴人係主張附圖C、D、
E區為上訴人江坤清之母親使用，縱認屬實，亦難執此遽謂附圖C、D、E區即屬於上訴人之占有使用範圍，是被上訴人請求上訴人給付無權占有系爭土地之相當於租金之不當得利，洵非有據。
五、綜上所述，系爭租約兩造並未約定租金分配方式，亦未直接援用舊租約，然上訴人之241、247號房屋因實際占有系爭土地特定部分使用，渠等仍有依舊租約補償被上訴人無實際使用系爭土地之義務，則被上訴人取得超過其應有部分之租金難謂構成不當得利，從而，上訴人依不當得利法律關係，請求被上訴人各給付上訴人6萬6,666元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。又被上訴人主張上訴人之241、247號房屋為無權占有系爭土地，亦無理由，自無相當於租金之不當得利請求權，附此敘明。原審為上訴人敗訴之判決，雖與本院所持見解、理由不同，惟結論並無二致，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認均與本件判決結果不生影響，爰不一一論述。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第463條、第78條、第85條第1項本文，判決如主文。
中華民國104年3月6日
民事第一庭審判長法官鄭政宗
法官郭松濤法官王凱平以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國104年3月6日
書記官董怡湘附圖（見本院卷第83頁）