臺灣新竹地方法院民事簡易判決 102年度竹東簡字第105號
原 告 江胡 算妹
江坤清
共 同
訴訟代理人 路春鴻 律師
複 代理人 呂麗虹
被 告 張瑞珍
訴訟代理人 周春櫻 律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國103年1月21
日辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）
係兩造共有，應有部分各3分之1。經兩造同意後，擬將
系爭土地以每年新臺幣（下同）800,000元出租予訴外人
立翌企業有限公司（下稱立翌公司），租期自101年10月
1日起至111年9月30日，為期10年（下稱系爭租約）。
又兩造租賃所得租金每年800,000元，依民法第817條第
1項、第818條規定，應按應有部分之比例平均分配，即
共有人各得266,666元。惟被告在未徵得原告同意之情況
下，即先預擬土地租賃契約書，擅自將立翌公司給付租金
方式約定為「由乙方（即立翌公司）分別開立3張即期支
票，支票上要有抬頭與禁止背書轉讓，開金額為：江胡算
妹（新臺幣貳拾萬元）、張瑞珍（新臺幣肆拾萬元）、江
坤清（新臺幣貳拾萬元）。」，亦即租金由被告1人獨占
2分之1，顯然悖離兩造之約定，且與兩造間之應有部分
比例不符，被告受領逾其按應有部分比例計算之金額，自
屬不當利得，應返還原告2人各66,666元。原告取得上開
土地租賃契約書後，雖迭向被告及立翌公司表達異議，並
隨即致函被告要求重新分配，惟均不獲被告置理，因系爭
租約長達10年，倘若坐令被告得逞，則對原告之損害至鉅
，迫不得已，只能提起本件訴訟。
（二）被告雖辯稱原告未經其同意即占用系爭土地特定部分而受
有相當於租金之不當得利云云。惟系爭土地上所坐落之2
棟建物（下稱系爭2房屋），其一為原告江坤清之被繼承
人 江為 明於69年間所建，門牌號碼為新竹縣寶山鄉○○村
000號（門牌整編後為雙園路2段241號）；其二為原告
江胡算妹 之配偶 江為秦 以其子 江坤僯 名義於81年間所建，
門牌號碼為新竹縣寶山鄉○○村000○0號（門牌整編後
為雙園路2段247號），由是可知，坐落系爭土地上之系
爭2房屋，不論原告江坤清所有之雙園路2段241號房屋
，或原告江胡算妹現所居住之雙園路2段247號房屋，均
係合法聲請建築執照及取得使用執照辦理登記之建物，且
係經被告張瑞珍之被繼承人 江為上 之同意始得以興建。是
被告所辯原告2人未經其同意即占用系爭土地特定部分，
受有相當於租金之不當得利云云，殊非可採，其所為抵銷
之抗辯，顯屬無稽。
（三）綜上，爰依共有及不當得利之法律關係提起本件訴訟，請
求被告返還其所受領之不當得利。並聲明：被告應各給付
原告66,666元，及自起訴狀繕本送達之翌日起致清償日止
，按年息百分之5計算之利息。
二、被告則以：
（一）系爭土地係兩造先祖所留財產，早於93年間，已由當時共
有人即原告江坤清（大房）、原告 江湖 算妹之被繼承人江
為秦（二房）、被告之被繼承人江為上（三房），以每年
租金400,000元，將系爭土地特定部分出租予立翌公司，
租期自93年10月1日起至101年9月30日止（下稱原租約
）。又系爭土地除出租特定部分予立翌公司使用外，大房
、二房亦長期占用系爭土地其他特定部分，為彌補三房未
能使用土地之遺憾，立翌公司所支付之租金400,000元，
雖未行之書面，但自始即約定由三房分配租金其中2分之
1即200,000元，大房、二房則各得4分之1即100,000
元，並由承租人立翌公司按年分別開立支票俾支付租金。
（二）嗣因原共有人江為秦、江為上逝世，由原告 江湖算妹 、被
告分別繼承其應有部分，復於101年9月30日，原租約租
期屆滿，兩造乃與立翌公司續訂系爭租約，租期自101年
10月1日起至111年9月30日止，租金則調整為每年800,
000元。而立翌公司所支付之年租金800,000元，兩造約
定仍依先前比例分配，由三房即被告取得其中2分之1即
400,000元，大房、二房則各得4分之1即200,000元，
並將分配比例明確形諸於文字訂於系爭租約。又系爭租約
之書面契約，是兩造先行商議過之內容，再指示訴外人江
坤志繕打後，先以電子郵件方式寄予立翌公司法定代理人
葉傳州 。嗣簽約當日，由 江坤志 先行於家中列印4份內容
相同之書面契約書，並以透明夾裝訂好攜至現場，交予葉
傳州審閱內容是否有誤、4份契約書有無不同。經葉傳州
審閱無誤後，始將其中3份契約書一一交至兩造，莫約2
、3分鐘後，葉傳州詢問兩造是否有問題，如無問題即可
用印，經兩造同意將書面契約及印章交由葉傳州之子葉堅
琪同統一用印，且立翌公司已分別開立支票交兩造收受以
支付首年租金。故原告於簽約完竣、收受首年租金支票後
，竟主張被告未經同意擅自決定租金分配比例云云，實屬
無稽。
（三）又葉傳州雖到庭證稱簽訂系爭租約時，因當事人不同，未
達成沿用原租約租金分配比例云云。惟原租約第23條約明
「租約到期，租金另議」等語，可知系爭租約為原租約到
期後之續約，故除租金調整外，餘均援用原租約內容，則
關於系爭租約租金分配比例應援用原租約約定無訛。而原
告江湖算妹、被告，於原出租人江為秦、江為上死亡後繼
承原租約法律關係並受領租金，從而原租約與系爭租約之
當事人實質上並無二致，原租約於續約時，除調整租金外
，自應延用原租約內容，採用相同租金分配比例。
（四）退萬步言，縱認被告涉有不當得利，惟原告2人均未經被
告同意即占用系爭土地特定部分而受有相當於租金之不當
得利，故被告因原告2人無權占用系爭土地而受有上開相
當於租金之不當得利損害，自得請求互為抵銷。
（五）綜上，被告聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
本件原告主張兩造共有系爭土地出租予立翌公司每年所得之
租金800,000元，應按兩造共有系爭土地應有部分比例各3
分之1分配，由每人分得266,666元，而被告卻1人獨占2
分之1租金即400,000元，故被告受領逾其按應有部分比例
計算之金額，自屬不當利得，應返還原告2人各66,666元等
情，為被告所否認，並執前詞置辯。細繹兩造攻防內容可知
，本件爭點厥為：（一）兩造與立翌公司訂立系爭租約時，
是否作成所得租金800,000元，由被告取得其中2分之1即
400,000元，原告2人則各得4分之1即200,000元之約定
？（二）被告抗辯系爭租約為原租約到期後之續約，而原租
約與系爭租約之當事人實質上並無二致，故於原租約續約時
，除調整租金外，自應延用原租約內容，採用相同租金分配
比例，有無理由？（三）被告就其自立翌公司領得之租金40
0,000元，超出按其應有部分比例計算可得之金額，是否屬
不當得利？（四）被告抗辯縱其受領租金超出按其應有部分
比例計算可得之金額為不當得利，亦得以之與被告得對原告
2人主張之無權占用系爭土地受有相當於租金之不當得利互
為抵銷，有無理由？
（一）兩造與立翌公司訂立系爭租約時，是否作成所得租金800,
000元，由被告取得其中2分之1即400,000元，原告2
人則各得4分之1即200,000元之約定？
１、查證人即立翌公司法定代理人 葉傳洲 到庭具結證稱：其之
前與兩造就系爭土地有租賃關係，於101年9月，被告之
子江坤志、原告江坤清、江湖算妹3人至其公司洽談租約
，要求租金由400,000元調漲至800,000元，惟兩造就其
等間租金要如何分配，沒有談，是改天才簽約，簽約日為
101年10月1日等語（本院卷第58頁及其背面），可知兩
造於101年9月間僅就租金調漲問題與立翌公司達成合意
，惟就兩造共有人間所得租金之分配，未曾論及，堪認兩
造當時未曾就租金分配方式作成約定。
２、次查，原告主張系爭租約之書面契約係由被告之子江坤志
預先以電腦繕打擬定後再以電子郵件方式寄予葉傳洲過目
乙節，核與證人葉傳洲所為之證述相符（本院卷第58頁）
；而系爭租約於第3條固約明立翌公司租金支付方式為「
由乙方（即立翌公司）分別開立3張即期支票，支票上要
有抬頭與禁止背書轉讓，開金額為：江胡算妹（新臺幣貳
拾萬元）、張瑞珍（新臺幣肆拾萬元）、江坤清（新臺幣
貳拾萬元）。」，且兩造及立翌公司均於系爭租約上用印
蓋章等情，有土地租賃契約書在卷可稽（本院卷第8頁）
。惟原告江坤清到庭稱：因原租約到期，其於與葉傳洲談
妥續簽之系爭租約租金調漲至80,000元，租期定為10年後
，即由江坤志用電腦繕打租約，並將擬定好之草約以電子
郵件寄予葉傳洲審閱，之後其未曾過問，直到簽約之前，
其與原告江湖算妹未曾見過系爭租約等語（本院卷第43頁
背面）。經查：被告辯稱系爭租約之書面契約係由江坤志
繕打後再以電子郵件方式寄予葉傳洲過目，嗣於簽約當日
由江坤志先行於家中列印4份內容相同之書面契約，並以
透明夾裝訂好攜至現場等語，固與證人證述系爭租約之書
面契約係江坤志先繕打，並以電子郵件方式寄送予其過目
，於101年10月1日簽約當日，由江坤志攜帶1份書面契
約，經其核對後，與其收到之電子檔內容相同，其請公司
副理將江坤志攜來之書面契約影印3份等語（本院卷第58
頁背面）不符，惟無論系爭租約之書面契約係由江坤志先
行準備4份後帶至簽約現場，或在簽約現場以江坤志帶來
之1份書面契約再影印3份供簽約之用，被告均未否認其
於101年10月1日簽約日前，未曾提供系爭租約內容供原
告2人審閱，則原告江坤清主張簽約之前，其與原告江湖
算妹未曾見過系爭租約乙情，應堪信實。
３、另就於101年10月1日簽約當日，原告2人是否係先審閱
系爭租約內容後再用印乙節，查證人葉傳洲復證稱：其經
兩造同意後，將4份契約書交予公司副理統一用印。在用
印之前，其並未把4份契約分別交予兩造，因其以為兩造
談好才來簽約，故用印前未曾將契約書交兩造過目。其當
日即按400,000元、200,000元、200,000元之金額，開
立3紙支票分別交由兩造，兩造即發生爭執，原告當場表
示不同意此分配方式等語（本院卷第58頁及其背面、第59
頁），可知原告2人係於租賃雙方均用印完成後，始知悉
系爭租約第3條所載內容；而出租人即系爭土地共有人之
兩造，與承租人立翌公司簽訂系爭租約之目的，在於規範
雙方就系爭土地所為之租賃權利義務法律關係，原告實無
從預見系爭租約內會記載關於兩造出租人內部租金分配之
事項。且原告於知悉系爭租約第3條所載內容後，即當場
向被告表示異議，故堪認兩造就系爭租約所得之租金，未
曾達成任何分配之合意。
４、綜上，原告2人於簽約當日用印完成前均未曾見過系爭租
約內容，並於用印完成後，立即知悉系爭租約第3條記載
內容，並當場表示異議，故兩造間未曾就租金分配達成合
意，堪以認定。
５、至被告辯稱證人葉傳洲所為之證言不實云云。惟查，證人
葉傳洲與兩造均具租賃關係，衡之常情，應無蓄意偏袒原
告，故為不利於被告陳述之理，況其已具結擔保證言之可
靠性，應無甘冒刑責而為偽證之必要，其所為之證言，應
可採信，故被告前揭所辯，不足為採。
（二）被告抗辯系爭租約為原租約到期後之續約，而原租約與系
爭租約之當事人實質上並無二致，故於原租約續約時，除
調整租金外，自應延用原租約內容，採用相同租金分配比
例，有無理由？
被告固辯稱原租約第23條約明「租約到期，租金另議」等
語，可知系爭租約為原租約到期後之續約，故除租金調整
外，餘均援用原租約內容云云。惟查，原告江坤清、原告
江湖算妹之被繼承人江為秦、被告之被繼承人江為上等人
與立翌公司簽訂之原租約內，僅記載關於就系爭土地之賃
權利義務法律關係，並未將出租人內部租金分配方式訂於
契約條款，有土地租賃契約書附卷可佐（本院卷第33頁至
第35頁）；而原租約出租人間就所得租金400,000元，作
有按2分之1、4分之1、4分之1比例分配之約定乙節
，固為兩造所不爭執（本院卷第43頁），然就約定作成時
點，被告雖辯稱係於簽訂原租約時即作有約定，惟其就此
未能提出證據證明，以實其說。是上開租金比例分配約定
既無從認定係於簽訂原租約同時作成，則要無以原租約第
23條記載即認定兩造就續訂之系爭租約所得租金800,000
元，亦採原分配約定。
（三）被告就其自立翌公司領得之租金400,000元，超出按其應
有部分比例計算可得之金額，是否屬不當得利？
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文；次按各共有人按其應
有部分，對於共有物之全部有使用收益之權，民法第818
條亦定有明文。查系爭土地為兩造共有，應有部分每人3
分之1，有土地登記第二類謄本在卷可稽（本院卷第5頁
）；又兩造同意將系爭土地特定部分出租予立翌公司收取
租金以為收益，且兩造內部未曾有為任何租金分配約定，
業如前述，則依前揭規定，兩造就共有物即系爭土地出租
所得之租金收益，應按共有人應有部分比例分配，如共有
人受領之租金，逾越其應有部分之範圍時，即係超越其權
利範圍而為使用收益，而屬不當得利。本件兩造出租系爭
土地每年之租金為800,000元，按兩造應有部分比例計算
，每人約可得266,666元，惟被告自承其已單獨領得400,
000元（本院卷第94頁），則其受領逾越其應有部分範圍
可得之租金，當屬不當得利，故原告2人主張其等得分別
向被告主張66,666元之不當得利，要非無據【計算式：（
400,000－266,666）÷2≒66,666】。
（四）被告抗辯縱其受領租金超出按其應有部分比例計算可得之
金額為不當得利，亦得以之與被告得對原告2人主張之無
權占用系爭土地受有相當於租金之不當得利互為抵銷，有
無理由？
１、按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收
益之權。惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵
得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或
任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人
之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵
害他共有人之權利（最高法院62年度臺上字第1803號判例
要旨參照）。是以，共有物之共有人應係按其應有部分對
於共有物之全部而為使用收益，在共有物未分割前，或各
共有人未簽訂分管契約之情形下，倘共有人對共有物之特
定部分使用收益，仍應徵得他共有人全體之同意。經查，
原告2人固自承其等使用系爭2房屋占用系爭土地特定部
分，惟陳稱系爭2房屋均係合法聲請建築執照及取得使用
執照辦理登記之建物，且係經被告之被繼承人江為上同意
始得以興建等語，並提出新竹縣政府建設局使用執照、房
屋稅繳款書、建物登記第二類謄本、建物測量成果圖等為
證（本院卷第87頁至第91頁）。然建物於興建完工後領有
使用執照並完成建物登記，僅能證明建物非屬違章建築，
惟此與建物有無占用他人土地、或是否有權占用他人土地
，均無必然關聯，本應分別予以判斷，故實無從僅以系爭
2房屋領有使用執照之事實，即認該等房屋使用系爭土地
係經共有人全體同意。又系爭2房屋占用系爭土地既未經
全體共有人同意，揆諸前開說明，系爭2房屋即屬無權占
有系爭土地。
２、次按民法第818條所定各共有人按其應有部分，對於共有
物之全部有使用收益之權。係指各共有人得就共有物全部
，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用
益權而言。故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時
，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，
要難謂非不當得利（最高法院55年度臺上字第1949號判例
要旨參照）；又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金
之利益為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號
判例要旨參照）。本件系爭土地既為兩造所共有，且原告
2人使用系爭2房屋占用系爭土地，並無合法權源，已如
前述，是依前開判例意旨，被告自得按其應有部分分別向
原告2人請求相當於租金之損害。查系爭土地原出租人江
為秦、江為上，及原告江坤清3人，前曾就原租約所得租
金400,000元，約定由江為上取得2分之1，江為秦及原
告江坤清則各得4分之1乙情，已如前述；而依此分配原
因之一為江為秦及原告江坤清均有使用系爭土地特定部分
，已為兩造陳述在卷（本院卷第43頁），故堪認江為上取
得超過逾其應有部分計算之租金，即為江為秦及原告江坤
清使用系爭土地超過其應有部分補償予江為上之對價，亦
即江為秦及原告江坤清若依應有部分比例分配可得之租金
為133,333元【計算式：400,000÷3＝133,333】，惟
其等僅各分得100,000元，所餘33,333元即係補償予江為
上之對價，則以此作為計算基礎，並參以系爭土地租金由
原400,000元調漲至800,000元，可得原告2人現今使用
系爭2房屋占用系爭土地受有相當於租金之不當得利，每
人應為每年66,666元。是以，原告2人自系爭租約101年
10月1日簽訂起，應分別給付被告每年相當於租金之損害
66,666元。
３、末按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者
，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334
條第1項前段定有明文。查本件原告2人得依不當得利法
律關係分別請求被告返還66,666元，然被告對原告2人亦
得分別主張占用系爭土地受有相當於租金之不當得利每年
66,666元，已如上述，則兩造對於他方之債權給付種類皆
為金錢，且均屆清償期，債務已處於適於抵銷之情形，則
被告自得主張抵銷抗辯。而經抵銷後，原告2人對於被告
依據不當得利法律關係得請求返還之金額，已無餘額。
四、綜上所述，本件原告2人依據不當得利法律關係，得對被告
主張之不當得利債權，業因被告行使抵銷抗辯而消滅。從而
，原告主張被告應各給付其2人66,666元，及自起訴狀繕本
送達之翌日起致清償日止，按年息百分之5計算之利息，即
無理由，應予駁回。
五、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及
所為舉證，經審酌後，認均與判決結果不生影響，爰不一一
論述。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條
第2項、第78條，判決如主文。
中華民國103年2月12日
臺灣新竹地方法院竹東簡易庭法官王碧瑩
以上正本證明與原本無異。
中華民國103年2月12日
書記官陳心怡
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。