臺灣臺中地方法院90年度小上字第61號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院90年小上字第61號民事判決

裁判日期：民國90年11月02日

裁判案由：給付管理費

臺灣臺中地方法院民事判決九十年度小上字第六一號
上訴人甲○○被上訴人東方吉利管理委員會法定代理人乙○○右當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國本院台中簡易庭九十年度中小字字第一七八一號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣 伍佰玖 拾伍元由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
⒈原審判決不外以拍賣之性質係屬私法上之買賣關係，法院拍賣公告為立約成立
之條件，而強制執行法院對此條件並無任何撤銷之意思表示，對上訴人之抗辯予以駁回，然對於強制執行法院、或執行債權人是否有此請求條件，對公寓大廈管理條例第二十四條之誤解，對債之屬性均避而不談，上訴人因而不服，分析理由如下：
⑴法院之拍賣，係屬公法上之執行行為，雖採買賣形式，但其法律效果，並不適
用於民法上有關買賣契約之規定，乃基於執行機關原始取得拍賣物所有權後，再為強制移轉，故拍定人取得所有權，並非繼受自債務人，而係因透過國家執行機關而直接原始取得。
⑵本件拍定人並未與債務人定有債務承擔契約，債務人自不得請求拍定人向管理
委員會為給付，從而被上訴人自不能對上訴人為請求，被上訴人所請求之給付管費期間，上訴人並非其區分所有權人，依使用者付費原則，應向該期間所有權人追索，故拍賣執行過程當中，縱使拍賣公告記載應由拍定人負擔是項債務，亦屬無效，更何況管理委員會對強制執行法院亦無此請求權，強制執行法院多此一舉，顯然自行捲入實體之爭執。
⑶強制執行法院之職務屬非訟事件，所依據者乃強制執行法，為一程序法，並採
用當事人進行主義為原則，而不採法院職權主義，因此私權上之權利義務是否存在，有無爭執，並非執行法院之職權，其竟於拍賣公告內就積欠管理費何人負擔為決定，顯然超出其所職權範圍，而依強制執行法第六十四條第二款之規定，拍賣物所應記明之事項，不外乎拍賣之價額、數量、品質之原因、日期、場所，如以投標方法拍賣者，其開標之日與場合，定有保證金者，其金額，拍賣最低金額、交付價金之期限、閱覽、查封筆錄之處所及日時，足證上述之內容為程序之強制規定，除外均應解為訓示規定，目的不外督促應買人注意為參考之任意事項，故無必然之拘束效果，因此強制執行法院僅在程序上所為規定有強制之效果，實體上當歸實體法上之規定，因此執行拍賣人為應買人，並以債務人為出賣人，強制執行法院僅代為債務人在程序上強行介入之代理人，是法院拍賣條件內容，只有程序條件，無實質權利條件可言。
⑷再者，執行法院對於上開強制性之公告，已行之多年，強制執行法院做出是項
決定之初衷本意是在解決紛爭，卻不料反生更多困擾，並生枉法逾權之情事，甚至不當，上訴人檢視當初依公寓大廈管理條例第二十四條所為之決定，誠然解釋有誤，自不生效力。若說其可不依據法律，而得本於職權自可為相當之裁定，為何不把一般私權債務，諸如水電瓦斯費、裝潢費、房屋稅、地價稅等等解釋由拍定人負擔，如此不是更省事方便，同時也解決諸多麻煩，何樂而不為？當然一般買賣本於私法自治，契約自由原則，只要兩造合意，並無所謂不能之事，但依法令之拍賣自應有所不同。
⑸依債之屬性是有特定之對象與確定之金額，被上訴人於標的物拍賣之前，並非
系爭房屋之區分所有權人或住戶，自無從知悉該積欠管理費之期間與數額，亦無權加以查證其實，若說其有法定債之移轉效力，當如公寓大廈管理條例第十九條所為之法律確切之規定方足適法，並踐行相當之公示方法，以免應買人遭致不測之損害，一般契約依債權相對性原則，對當事人有相當之拘束，而公寓大廈管理條例第二十四條之立法理由，乃為了維護區分所有權人之一貫性，以達提昇居住之品質，此種規約當提示主管機關備查，並有相當之公示性，進而對繼受人產生相當之拘束力，而前手所積欠之管理費債務，乃依法生私法上之債權債務關係，且其內容、數額未經相當之公示方法率爾移轉於拍定人，將使不知情之繼受者，產生財產上無法預測之不合理損害，因此無明定之公示方法與法律上之規定，即無法定債之移轉效力，拍定人自是不必承擔此種債務。⑹退步言，強制執行法院近來之修正，莫不在於保護抵押權人與拍定人之利益，
因此民法第八百六十六條之規定，依據司法院第一四四號解釋，暨同院大法官會議釋字第三０四號之解釋，排除其他不法侵害以保護抵押債權之受償，且依據土地法第三十條第五項之規定，拍定價格低於公告現值，以拍賣價格為準，新法採取從低課徵，其目的不外乎抵押權之充分受償為考量，並依強制執行法第九十八條第二項準用同法第九十九條第二項後段之規定，賦予拍定人點交之法源，亦在充分保障抵押債權人與拍定人，使程序更為簡便，以免影響或減低應買人之意願，今拍賣公告當中若賦予拍定負擔管理費之義務，將致使出價意願下降或減低其出價，間接反而損害抵押權人之利益，不利於其充分受償之目的，與前述法條解釋精神，立法修正之法旨相互違背，顯然不符合法制之精神，至為灼然。
⒉綜上所陳各項理由與上訴人前案所述之法理，均在在說明，拍定人負擔管理費
之公示條款，顯不適法，自為無效，足證，法律事實非強制執行法院，可自為裁量之餘地，即無此權限，總之，此種逾越權限之行為即不發生法律上之效力，故請求判決如訴之聲明所示。
⒊對管理費金額沒有意見。
證據：援用原審之立證方法。
乙、被上訴人方面：聲明：駁回上訴。
陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：依公寓大廈管理條例第二十四條之規定及拍賣公告所示，欠繳之管理費應該由拍定人負擔。
證據：援用原審之立證方法。
理由
一、被上訴人起訴主張上訴人為門牌號碼臺中市○○區○○路二段四巷五四號八樓房屋所權有人，係屬原告管理之「東方吉利」公寓大廈住戶，依該公寓大廈住戶規約之規定，各住戶均應繳交管理費用以支付大樓各項公共事務推展及設備維護之費用。惟被告於民國八十八年四月三十日買受上開房屋後，雖均有依約繳納管理費，但對於賣受之前，即八十五年九月至八十八年四月止，其前手所積欠之管理費合計新臺幣（下同）二萬五千二百四十二元則未補繳，而拍賣公告上亦有載明：「拍賣之標的物如積欠管理費等公共基金，拍定後應由拍定人承擔」等事項，上訴人自應承擔該項費用，迭經原告催告均置之不理，為此依據公寓大廈管理條件第二十一條及住戶規約之約定，求為判決被告應給付原告前開積欠之管理費，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。上訴人則以其係透過拍賣取得系爭房屋，而拍賣之性質應無民法關於買賣契約規定之適用或契約自由原則之適用，故應由被上訴人原始取得系爭房屋所有權，且上訴人既未表示承擔債務，是前手之債務，不應由上訴人承擔，而拍賣公告上所記載之內容，乃強制執行法院逾越權限所致，且其所為之解釋，亦與公寓大廈管理條例第二十四條之規定不符，均應屬無效等語以資抗辯。
二、經查，本件被上訴人主張上訴人為系爭房屋之所有權人，故屬原告管理之「東方吉利」公寓大廈住戶，依該公寓大廈住戶規約之規定，各住戶均應繳交管理費用以支付大樓各項公共事務推展及設備維護之費用。惟被告於八十八年四月三十日買受上開房屋後，雖均有依約繳納管理費，但對於賣受之前，即八十五年九月至八十八年四月止，其前手所積欠之管理費合計二萬五千二百四十二元則未補繳等事實，並提出上訴人管理費欠繳明細表（公告）、存證信函、住戶大會會議記錄、公寓大廈管理組織報備證明、建物登記謄本各一份為證，上訴人對於上開文件及被上訴人所主張之事實復不為爭執，堪信屬實。惟查，被告復抗辯其所購買之房屋係透過拍賣取得系爭房屋，而拍賣之性質應無民法關於買賣契約規定之適用或契約自由原則之適用，故應由被上訴人原始取得系爭房屋所有權，且上訴人既未表示承擔債務，是前手之債務，不應由上訴人承擔，而拍賣公告上雖記載：「拍賣之標的物如積欠管理費等公共基金，拍定後應由拍定人承擔」，乃強制執行法院逾越權限所致，且其所為之解釋，亦與公寓大廈管理條例第二十四條之規定不符，是該拍賣條件應屬無效等語。惟按強制執行法上之拍賣，應解為買賣之一種，即以拍定人為買受人，以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位，因強制執行之拍賣，而買受該標的物者，不能謂非因法律行為而受讓。最高法院五十九年台上五九號著有判決可參，是強制執行法院依法既得代替債務人立於出賣人之地位，解釋上，債務人於法律上所得行使之權利，除拍定人及拍賣之標的因拍賣必須依據法定程序為之，非強制執行法院所得任意變更外。其餘仍非不得由強制執行法院決定要約之內容，是強制執行法院於系爭房屋拍賣時，於拍賣公告上增加：「拍賣之標的物如積欠管理費等公共基金，拍定後應由拍定人承擔」等債務承擔之要約，尚難逕謂其逾越職權，或有何不當。至於公寓大廈管理條例第二十四條所謂「依本條例或規約所定之一切權利義務」區分所有權之繼受人應繼受，立法之主要目的應是避免特定繼受人於繼受後主張未參加規約之訂定不受規約之拘束，為使規約對於繼受人亦有拘束力所為規定。至於已具體發生之管理費給付義務解釋上固應不在規範範圍內。即繼受人繼受契約之地位，而非繼受已發生之債務。然基於契約自由原則，出賣人本得於買賣價金及標的外，另就訂約條件增加上開債務承擔之內容作為契約之一部，僅買受人對於上開增加之債務承擔約定，得考慮不予接受，或降低願意承賣價金而已。本件強制執行法院於拍賣系爭房屋時，於拍賣公告內增列「拍賣之標的物如積欠管理費等公共基金，拍定後應由拍定人承擔」之債務承擔要約，尚於契約自由之範圍內，自無違反強制或禁止規定可言，而上訴人對於上開拍賣公告之內容既非不知，事後卻又參與拍賣，並拍得系爭房屋，自對上開債務之承擔有承諾之意思，堪信上訴人與債務人間已有債務承擔之意思表示合致，上訴人抗辯其與債務人間並無債務承擔約定，自非可採，又查，第三人與債務人訂立契約承擔其債務者，非經債權人承認，對於債權人，不生效力，民法第三百零一條定有明文，本件被上訴人主張強制執行案件之債務人有二萬五千二百四十二元之管理費未補繳，此既為兩造所不爭執，堪信屬實，而該債務人方面既經由法院代其為債務承擔之要約，並由上訴人為承諾之意思表示，而被上訴人又直接對上訴人提起本件訴訟，堪認被上訴人已對上開債務承擔之約定表示承認，則債務人與上訴人間之債務承擔約定自已對被上訴人生效，被上訴人自非不得向上訴人請求上開管理費。
三、綜上所述，本件被上訴人之主張為可採，上訴人所辯均為無可取，被上訴人依據上訴人所承擔之管理費債務契約約定，自得請求上訴人給付管理費，從而被上訴人本於公寓大廈管理條件第二十一條及住戶規約之約定，求為上訴人給付二萬五千二百四十二元，及自起訴狀繕本送達翌日（即八十九年十二月八日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，自應准許。又本件係訴訟標的金額在十萬元以下之訴訟，並為上訴人敗訴判決，自應依民事訴訟法第四百三十六條之二十之規定，依職權宣告假執行。是則原審判命上訴人如數給付，並依職權宣告假執行，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回上訴。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之三十二第一項、第二項、第四百三十六條之十九、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如
主文。中華民國九十年十一月二日
臺灣臺中地方法院民事第三庭~B審判長法官張瑞蘭~B法官楊國精~B法官許石慶右為正本係照原本作成不得上訴。
中華民國九十年十一月六日~B法院書記官