裁判字號：臺灣屏東地方法院94年訴字第365號民事判決
裁判日期：民國95年06月26日
裁判案由：租佃爭議
臺灣屏東地方法院民事判決94年度訴字第365號原告台灣糖業股份有限公司資產管理中心屏東區營運處法定代理人甲○○訴訟代理人 邱芬凌 律師被告乙○○訴訟代理人 施旭錦 律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國95年6月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落屏東市○○段○○○○號如附圖所示編號Ａ部分，面積一四八平方公尺、編號Ｂ部分，面積六一六一平方公尺地上物除去，將上開土地返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹萬肆仟肆佰零柒元，及自民國九十五年三月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自民國九十五年三月十六日起至返還占用土地之日止，每月給付原告新臺幣壹仟壹佰陸拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣貳仟壹佰零叁萬元為被告擔保後，得假執行。但被告如於物之交付前，以新臺幣陸仟叁佰零玖萬元，為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，或擴張應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。本件租佃爭議案件，原告原以承租人為被告，請求返還坐落屏東縣屏東市○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）所租用之部分，面積5,228平方公尺，及相當租金之不當得利返還請求，復於95年1月10日本院會同兩造及屏東縣屏東地政事務所勘驗系爭土地並囑託繪製複丈成果圖後，原告認被告實際占用6,309平方公尺，於95年3月15日追加返還占有土地面積及擴張不當得利請求金額（見本院卷第89頁），經核與前揭規定並無不合，應予准許。
二、原告起訴主張：⑴系爭土地為原告所有，原告將其中0.5228公頃土地出租予被
告耕作，兩造並訂有耕地租賃契約書。惟被告未自任耕作，於系爭土地如附圖所示編號A部分土地上搭建房屋，明顯違反耕地三七五減租條例第16條之規定，兩造所訂之租約無效。倘若認兩造耕地租約為有效，惟被告未自任耕作將系爭土地變更為非農用蓋用房屋，其顯非因不可抗力繼續1年不為耕作，且有放棄耕作權之事實，依耕地租賃契約書第7條第
4款約定，出租人得終止租約，從而，原告以調解之聲明及本訴狀送達為終止租約之意思表示，被告應將土地騰空返還予原告。另被告占用系爭土地逾兩造承租面積1,081平方公尺部分，兩造未曾訂立任何契約，被告無權占用種植檳榔樹等作物，爰本於所有權排除侵害之請求，訴請被告將系爭土地回復原狀並返還原告。
⑵又兩造耕地租賃契約既為無效，被告占用系爭土地為無權占
有，獲有租金之相當利益，致原告受有損害，爰依不當得利及侵權行為之法則，併依土地法第105條準用同法第97條規定，依當期土地申報總地價額年息百分之10為標準計算，被告應給付原告新臺幣（下同）3,232,647元之不當得利，就兩造未曾訂立任何契約，被告無權占用面積達1,081平方公尺之部分，請求相當5年之租金損害之不當得利款計1,513,
400元，以上合計被告應給付原告4,746,047元，另自93年
3月16日起至交還土地之日止，按月給付原告147,210元等語。並於本院聲明：（一）被告應將系爭土地如附圖所示Ａ部分面積約0.0148公頃鐵架、鐵皮屋除去，及Ｂ部分面積6,
161平方公尺檳榔園除去回復原狀。（二）被告應給付原告4,746,047元，及自民國95年3月16日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並自95年3月16日起至交還土地之日止，按月給付原告147,210元予原告。（三）願供擔保，請准為假執行宣告。
三、被告則以：⑴佃農在承租土地上允許有農舍之存在便利耕作，伊在系爭土
地上所搭建之屋舍，係供堆置農具、肥料及臨時休息之用，並未在此居住，是被告確實依約自任耕作，又被告自承租至今，均在系爭土地上種植農作物，並無繼續1年不為耕作或放棄耕作之情事，故原告主張被告違反耕地三七五減租條例第16條及租賃契約第7條第4款有租賃契約無效或終止租約之事由，均無理由。
⑵系爭土地係位於農業區內，非商業區，而被告每年支付之地
租亦僅有11,603元，種植檳榔樹所得利益僅可供溫飽，絕不可能每月收入高達120,000元，因此原告主張依當期土地申報總地價年息百分之10為標準計算不當得利，亦不合理等語資為抗辯，並聲明：（一）原告之訴暨假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
四、兩造對於被告向原告承租系爭土地，面積為5,228平方公尺。被告最後一次與原告訂立書面契約為84年9月23日，租賃期間自民國84年7月1日起至90年6月30日止，兩造即未再行續訂書面契約。惟被告實際占用位置如附圖所示編號A、
B部分土地面積共計6,309平方公尺土地之事實不爭執，復有兩造簽訂之租賃契約書，並據本院囑託屏東縣屏東地政事務所履勘現場，製有勘驗測量筆錄、勘驗附圖及土地複丈成果圖（見本院卷第17頁、第72頁至76頁、第79頁）在卷可稽。是本件本院所應審究者為：（一）被告在承租系爭土地上建築之不動產是否屬於農舍？（二）被告是否有不自任耕作之情形？（三）被告是否有放棄耕作或可歸責於被告繼續1年不為耕作之情事？（四）兩造租賃契約是否已合法終止？
（五）原告得請求不當得利的數額為何？經查：
（一）有關被告在承租系爭土地上建築之不動產是否屬於農舍部分：
⑴查系爭土地地目為田，有土地登記謄本（見本院卷第42頁
）在卷可稽，而兩造所簽訂之契約為從事農作耕種之耕地租賃，而最後簽訂書面之時間為84年9月23日，有兩造簽訂之耕地租賃契約書（見本院卷第17頁）在卷可憑，則兩造間之租賃關係，依耕地三七五減租條例第1條之規定，即有該條例之適用，合先敘明。
⑵而依耕地三七五減租條例第16條第1項前段規定，承租人
應自任耕作，如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列。而佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但茲所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的。如所建房屋係供居住之用，即與農舍有間。
⑶茲系爭土地上如附圖所示編號A部分磚造１層樓式房屋，
房屋外面鐵皮涼棚，涼棚下有擺放老舊藤椅、簡易廚具、煮草藥大鍋爐、冰箱、老式菜櫥、肥料，房屋內隔成兩間房間，兩間房間中間有一道門相通，如履勘附圖所示（見本院卷第76頁）ㄅ房間內放置１座老舊衣櫥，衣櫥裡面沒有物品，房間內有堆置青草、１張簡易折疊床、屋頂裝設銅製電扇，如附圖所示ㄆ房間內放置雙人彈簧床１座、書桌１張、椅子１張，其中書桌有一腳已損壞、老舊梳妝台１座、矮桌１張、矮凳２張，如附圖所示ㄆ房間後面有衛浴設備，如附圖所示ㄅ、ㄆ兩間房間都有電力設備，如圖所示B部分目前種植檳榔，現由被告使用之事實，經本院履勘現場勘驗屬實，有本院之勘驗筆錄、附圖及現場照片15幀（見本院卷第100、101頁）在卷可憑；參以被告不爭執（見本院卷第61頁）之原告於93年9月14日即本院履勘現場前所拍攝房屋外觀照片（見本院卷第19頁）以觀，前開建物外觀具住家形式，建物內部設有房間、房間內裝有吊扇及冷氣設備，廚具、衛浴設備、床鋪等一應俱全，足徵前開建物於本院履勘現場前係供居住使用，與以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用農舍不同。原告主張前開建物非農舍，應堪採信。
⑷雖證人 蒲德霖 於本院履勘現場時證稱：「（晚間時候系爭
土地有燈亮嗎？晚間有人在系爭土地上住嗎？涼棚下的爐具是何用途？）晚間系爭土地上沒有燈亮，晚間也沒有人在系爭土地上住，被告有時採檳榔會叫我過來系爭土地上聊天，被告還會烹煮午餐請我吃，但有時是買便當。」等語，惟該証詞內容顯然與本院履勘現場時勘驗之情形及被告所不爭執原告於93年間拍攝之照片不符，顯係迴護被告之詞，不足採信。
（二）有關被告是否有不自任耕作之情形部分：⑴按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他
人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，耕地三七五減租條例第16條第1、2項前段定有明文。而耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列。
⑵查被告在向承租土地上建有如附圖所示編號A之房屋一棟
供居住使用已如前述，並於本院表示於84年7月前即興建完成（見本院卷第144頁），原告主張被告有不自任耕作之事實，尚屬有據。
⑶又一部分土地不自任耕作，原訂租約全部無效。被告雖抗
辯如附圖所示編號A部分僅占總使用面積之百分之2.3，然其原訂租約，仍屬全部無效。
⑷按承租人違反應自任耕作之規定，原訂租約無效，得由出
租人收回自行耕種，耕地三七五減租條例第16條定有明文，兩造間之租賃契約既屬無效，則原告依前揭規定及民法第767條之規定，請求被告將承租系爭土地之部分及超過承租面積無權占用1,081平方公尺部分即如附圖所示編號
A部分建物及編號B部分所種植之檳榔樹除去，併同如附圖所示編號B部分土地返還原告，即屬有據。
（三）有關被告是否有放棄耕作或可歸責於被告繼續1年不為耕作之情事及（四）兩造租賃契約是否已合法終止部分爭點，因本院就原告主張被告有不自任耕作之情形，租約無效，對於其請求被告將系爭土地如附圖所示編號A部分地上物除去，併同如附圖所示編號B部分土地返還原告已為原告勝訴之判決，就前開爭點即無庸再行審論，併此敘明。
（五）有關原告得請求不當得利的數額部分：⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受有損害者，應返還
其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。雖兩造最後一次訂立書面耕地租賃契約係84年9月23日，被告於本院表示被告上一代即向原告承租系爭土地，被告承繼上一代承租系爭土地亦已年代久遠（見本院卷第111頁），然兩造於84年訂立之租賃契約並非新創兩造之租賃關係，則被告有不自任耕作之情形，其契約即屬無效，不因嗣後兩造續訂書面契約，即認該租賃契約仍繼續存在。兩造間租賃契約既屬無效，被告繼續占用系爭土地，屬無法律上之原因而受有利益，致原告受有損害。
⑵按耕地地租租額，不得超過主要作物正產品全年收穫總量
千分之三百七十五；原約定地租超過千分之三百七十五者，減為千分之三百七十五；不及千分之三百七十五者，不得增加。前項所稱主要作物，係指依當地農業習慣種植最為普遍之作物，或實際輪植之作物；所稱正產品，係指農作物之主要產品而為種植之目的者。耕地三七五減租條例第2條定有明文。本院審酌系爭土地為耕地，供作耕做使用，坐落於屏東市郊，交通方便，惟其位置並未直接臨接道路，認被告受有相當於租金利益及原告受有相當於租金之損害，以系爭土地被告所使用面積生產主要作物正產品全年收穫總量千分之250，以其土地8等則，按屏東縣政府標準生產量每公頃為5,073公斤每公斤單價17.5元計算為適當，原告主張每年按土地當期申報地價乘以百分之10計算相當於租金之不當得利，顯屬過高，應無可採。則原告得向被告請求不當得利之金額如下：
①就被告有向原告訂立租賃契約之部分：
查被告向原告訂立租賃契約承租面積5,228平方公尺部分，已依原告通知就93年前之相當於租金之利益繳納完畢為兩造不爭執。則原告主張被告於93年1月1日起至95年3月15日止按前開計算之基準計算之不當得利為25,671元（計算式如下：5,073×0.5228×0.250×17.5＝11,603，11,603×【2＋2/12＋15/365】＝25,671，小數點以下四捨五入）。而被告於94年12月9日，以原告為提存物受取人，提存自93年1月1日起算至94年12月31日使用系爭土地之對價23,206元，此有本院調閱之94年度存字第1392號提存卷查核屬實，被告向本院提存所提存前開金額後，即生清償之效力，原告所請求之金額自應扣除前開金額，於扣除後，則原告得向被告請求之金額為2,411元，及自95年3月16日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，即有理由。
②就原告占用逾兩造承租範圍部分：
查兩造承租系爭土地面積為5,228平方公尺，而較佔用面積經測量後為6,309平方公尺，超過之1,081平方公尺亦屬無權占用。依被告提出92年被告所繳交92年地租為11,603元有繳交收據（見本院卷第59頁）在卷可憑，按兩造租賃契約約定計算之基準，其計算面積為5,228平方公尺，被告實際使用範圍超過前開承租面積之1,081平方公尺相當於租金之不當得利並未給付。原告請求自95年3月15日起回溯5年相當於不當得利之租金，被告並未爭執，則原告請求前開期間按上開計算標準之不當得利11,996元（計算式如下：5,073×0.1081×0.250×17.5×5＝11,996，小數點以下四捨五入），及自95年3月16日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，即屬有據。
③再被告至本件言詞辯論終結之日止，仍繼續占用系爭土地
，原告主張被告占用系爭土地至返還原告止，仍受有相當不當得利，即有理由，則原告請求被告自95年3月16日起至返還占用土地為止，每月按上開計算標準給付原告1,16
7元（計算式如下：5,073×0.6309×0.250×17.5÷12＝1,167，小數點以下四捨五入），應屬可採。
五、綜上所陳，被告依耕地三七五減租條例第16條之規定、所有物返還請求權及不當得利之法律關係，請求如主文第1、2項所示即有理由，應予准許，逾此範圍請求，即屬無據，應予駁回。本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行豁免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核於結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國95年6月26日
民事第一庭審判長法官羅心芳
法官林雅莉法官邱玉汝正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國95年6月27日
書記官魏慧夷