臺灣士林地方法院民事簡易判決 103年度士簡字第107號
原 告 許碩仁
訴訟代理人 林重宏 律師
複 代理人 柯智炫 律師
被 告 王廷章
訴訟代理人 王琛博 律師
複 代理人 游千賢 律師
上列當事人間遷讓房屋等事件，於民國103年7月1日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主文
被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路○○○○號一樓房屋騰空
遷讓返還予原告。
被告應自民國一百零二年九月十四日起至遷讓返還前項房屋之日
止，按月給付原告新臺幣壹拾參萬伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣參仟肆佰參拾元應由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣貳拾陸萬捌仟
元供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
訴訟標的及理由要領
一、原告主張：
㈠緣原告為門牌號碼：臺北市○○區○○路○○○○號1樓之房
屋（下稱系爭房屋）之所有權人，購買時因原所有權人即訴
外人 曾進益 、 林天碧 、 林清泉 3人（下稱 曾進添 等3人）與
被告間已於民國（下同）101年4月間就系爭房屋簽訂租賃
契約；原告購買後，遂依相同條件重新與被告簽訂租賃契約
（下稱系爭租約），租賃期間自102年6月15日起至104年6
月14日止，租金每個月新臺幣（下同）135,000元，並約定
以按月開立支票方式一次開立1年份、每月15日兌現之支票
作為繳納租金之用。
㈡嗣因原告對系爭房屋另有使用規劃而需收回房屋，遂依系爭
租約特約事項第2條之約定，於102年6月11日寄發存證信
函向被告表示將於102年9月14日起不再將系爭房屋出租於
被告之意，然被告曲解系爭租約之意而拒絕返還系爭房屋，
原告遂於102年6月24日再次發存證信函重申提前終止租約
意思；然被告直到102年9月14日期限屆至時仍未搬遷，對
原告提前終止系爭租約之請求置若罔聞，至今仍無故占用系
爭房屋，致影響原告權益甚鉅。為此爰依租賃契約、不當得
利及侵權行為之法律關係，聲明求為判決：被告應自系爭房
屋遷出，並將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，及自102年9
月14日起至遷讓房屋之日止，分別按月給付原告相當於租金
之損害604,712元及租金5倍之違約金675,000元，並願供
擔保請准宣告假執行。
㈢被告答辯後，原告 陳述 略以：
就相當於租金之損害賠償部分，請鈞院審酌，且土地法部分
規定係排除商業用地之適用；違約金是根據不當得利而來，
按照租金之5倍計算。
二、被告答辯：
㈠曾進益等3人與被告於101年4月訂立租賃契約時，係將系
爭房屋之全部以及臺北市○○區○○路○○○○號房屋之一部
（下稱13之5號出租部分）一併出租予被告，事後曾進益等
3人將上開13之5號房屋出售予訴外人 陳嘉慧 。考量陳嘉慧
將來收回13之5號出租部分之可能性，因此另行增定「特約
事項」，就13之5號出租部分賦予曾進益等3人無條件提前
終止租約之權利，但最少應於3個月前通知被告並免除租金
，並且就收回13之5號出租部分對被告造成之營業損失，約
定補償之標準及金額，並於特約事項之備註中說明13之5號
已出售予陳嘉慧、將原本15萬元之押金及租金加以切割等特
別約定。
㈡「特約事項」第2條雖未特別標明13之5號出租部分，惟從
前後文義可得知該條亦係就13之5號出租部分所為之約定；
又依特約事項第1條所載「收回」之前提為特約事項第2條
所載「終止租約」，可知兩者之約定本屬一事，與系爭房屋
全然無關；且特約事項第1條就3個月前通知終止13之5號
出租部分租賃契約之效果，為免除13之5號出租部分之租金
3個月。倘若特約事項第2條係約定提前終止租賃契約全部
，則按常理亦應以租金之減免方式為之，而非約定補償費金
額，否則豈非被告仍應按月給付15萬元租金予曾進益等3人
之同時，曾進益等3人應給付補償費予被告，此種約定多此
一舉，不合常理；另13之5號房屋前後任所有權人曾就特約
事項第2條有過磋商，且就該條之補償費應由何人支出業已
達成共識，經被告詢問現任所有權人即證人陳嘉慧亦得相同
答案，可知特約事項第2條顯然係針對13之5號出租部分所
為之約定。且13之5號出租部分需經由系爭房屋始得出入，
若特約事項第2條係針對系爭房屋而定，則一旦系爭房屋租
約遭到終止，被告完全無法使用13之5號出租部分，卻同時
需繼續繳交租金，被告豈有可能僅為30萬元之補償，而同意
此百害無一利之條款，此顯與常情不符。
㈢曾進益等3人將系爭房屋所有權轉讓予原告後，被告本應與
其主張買賣不破租賃，惟原告表示欲將法律關係明確化，因
此向被告要求以同樣條件重新簽約，為原告所自承，亦為證
人 李嘉崇 所證稱，則由前開說明可知，被告與曾進益等3人
所約定之特約事項，係針對13之5號出租部分所為之約定，
則既兩造係以同樣條件重新簽約，則系爭租約之特約事項當
然亦僅對13之5號出租部分發生效力，而不及於系爭房屋，
此為當然之理。原告若仍主張依特約事項得終止系爭租約，
則應負舉證責任。
㈣縱認為原告之主張有理由，然原告所主張相當於租金之不當
得利之計算方式有誤，查兩造約定之租金為135,000元，原
告既同意簽訂系爭租約，即為同意此租金價格，則原告於本
件訴訟中主張以每月604,712元計算相當於租金之不當得利
，顯然違反禁反言原則。又系爭房屋周邊租金金額大約為每
坪9,333元至12,000元間，實際租金金額應該更低，顯見原
告主張金額已然過高，而臺北市於102年之店租王為每坪租
金27,531元，若原告所主張之相當於租金之不當得利以每坪
21,985元計算為可採，則系爭房屋之租金價格已大幅超越臺
北市絕大部分精華商圈，甚至榮登臺北市店租排行榜第4名
，亦可證原告主張之計算方式毫無可信之處。再依土地法第
97條第1項、第148條及土地法施行法第25條規定可知，鑑
定出之租金價額不得高於土地法第97條之限制，即不超過土
地及其建築物申報總價年息百分之10為限，原告於此臨訟主
張租金價額應予變更，已違反誠信原則與禁反言原則，原告
聲請鑑定並無必要。
㈤再者，原告依系爭契約第6條請求違約金亦顯無理由：查該
條約定係指「租期屆滿時」被告尚未清空返還系爭房屋，方
需按月給付原告違約金，而本件係為原告於「租期屆滿前」
依特約事項提前終止租賃契約，而與上開約定全然無關；縱
認原告請求違約金有理由，亦應依民法第252條之規定予以
酌減，因兩造自102年6月4日簽訂系爭租約至102年6月
13日原告寄發存證信函通知被告提前終止租約，僅有短短9
天，嗣後被告希望能予原告協商解決避免訟爭時，原告卻一
口氣要求租金大幅調漲至每月60萬元，顯見原告意圖索取高
額租金，毫無商業道德與誠信，若不酌減原告請求之違約金
，豈非助長此種不當行為？故原告依系爭契約第6條請求違
約金顯無理由，若認為原告請求有理由時，亦應依民法第
252條之規定予以酌減。
㈥綜上，系爭租約特約事項第2條係就13之5號出租部分所為
之約定，與系爭房屋無關，證人李嘉崇亦明確證稱兩造最後
係依原租約內容重新簽訂系爭租約，是原告援引該條約定做
為終止系爭租約之依據，顯無理由，並聲明求為判決：原告
之訴駁回，及如受不利益判決，願供擔保請准宣告假執行。
三、法院判斷：原告主張之事實，業據提出建物謄本、曾進益等
3人與被告訂立之租賃契約（下稱舊租約）、系爭租約、郵
局存證信函暨回執、系爭房屋鄰近租金行情表、房屋稅單、
房屋稅籍證明書、買賣契約及不動產現況說明書等件為證；
被告則以前揭情詞置辯。經查：
㈠系爭租約特約事項第2條有關出租人保留終止權之約定，是
否專指13之5號出租部分，抑包括系爭房屋？
按當事人約定租賃期限者，固應受期限之拘束，然若約定當
事人之一方，得於期限屆滿前終止契約者，是即終止權之保
留，為法律所許可。又解釋契約，固須探求當事人立約時之
真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人
真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（
最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。原告主張其與
被告前於102年6月4日按舊租約重新簽訂系爭租約，其中
特約事項載明：「一、本約甲方得於三個月之期前，通知乙
方擬收回門牌號13之5之標的物，並按月減收月租金壹萬伍
仟元正。二、甲方毋須乙方同意，得於本約租期未屆滿前提
前終止租約，但應按下列標準補貼乙方作為補償費：⒈五個
月前通知時，補償費壹拾萬元正。⒉四個月前通知時，補償
費貳拾萬元正。⒊三個月前通知時，補償費參拾萬元正。」
蓋舊租約之租賃標的包括系爭房屋及13之5號出租部分，故
而當時租賃雙方訂約時，併簽訂此一特約（按甲方為出租人
、乙方為承租人）。系爭租約之租賃標的則僅系爭房屋，不
及13之5號出租部分，該特約事項係原告買受系爭房屋後，
兩造協商簽訂系爭租約時，按照舊租約暨特約事項所訂立，
為兩造所不爭執；是以，系爭租約暨特約事項與舊租約暨特
約事項之文義，自應做相同之解釋。經查：
⒈訊據證人即為租賃雙方書寫舊租約暨特約事項條款之代書
許明智 ，證稱：「（法官問：提示原證2房屋租賃契約書
，問：你有沒有印象？）看到就有印象，因為這是我寫得
。（問：後面有列特約事項是什麼意思？）標的物有兩個
，13-5一部分和13-4部分。一是標的物就13-5部分如果有
減少就減收租金，二是針對全部，如果有提早解約就依第
二條方式來處理。（法官問：當時簽約時雙方是否有到場
？）林淑鳳和王廷章約好一起過來，是他們帶過來到我事
務所。林淑鳳是代表房東。特約事項是他們到場說，我將
他化為文字寫下。（法官問：你當場有無向他們說明，強
調內容？）一般是條約寫好給他們雙方看，再陳述一下，
如果沒有要更改的就用印。（被告訴訟代理人問：大約兩
三個月前被告是否有去找過你？）有。被告帶合約來找我
問我合約怎麼解釋，我有跟他說這很明顯一就是講13-5、
二就是13-4和13-5全部。…（法官問：他為什麼要問你？
）依我看他認為特約事項全部都是講13-5，我跟他說如果
是這樣我就不會這樣寫，…。」（見103年7月1日言詞
辯論筆錄）等語。
⒉另證人即系爭房屋原所有權人之一林天碧之女林淑鳳，亦
到庭證稱：「…原來契約特約事項有二點，第一條是針對
13之5的部分如果賣出租金每月減15,000元；第二條是包
括之4與之5的部分可以不經乙方同意可提前終止契約，
但要依條件賠償給王先生，因為當時還不知道什麼時候會
賣掉…」（見103年5月28日言詞辯論筆錄）及「我是林
天碧的女兒，曾進益身體不好合約是在代書簽好後，由被
告和林清泉女兒拿去給他看的，他看完後有簽名。我代理
林天碧的部分，是有代理的，但是委任是放在林清泉，被
告當時沒有說要看，林清泉也有委任他女兒，所以代理是
沒有問題的，加上之前都有電話聯繫，被告很清楚是要談
何事。剛剛代書這部分，我們與王先生租金已經有共識，
且也和王先生口頭說好，才請代書擬的，不知道為何到最
後又變這樣。」（見103年7月1日言詞辯論筆錄）等語
。
⒊被告主張系爭租約特約事項第2條係專指13之5號出租部
分，固據證人陳嘉慧到庭證稱：「就是依照特約事項的約
定，如果我要提前收回房子，就不可以再收取每個月15,0
00元的租金，然後還要依照第二項的金額賠償，看是幾個
月前通知賠償金額就不同。（法官問：提前終止租約要依
特約事項履行，是何人告知妳的？）是賣方告知我的，當
時大多是林淑鳳小姐跟我接觸。…看屋時知道房子有出租
，也知道租金多少，租期也知道，簽約時才知道比較詳細
內容。一開始就覺得租金與租期可以接受，所以承接原來
租約，我才決定買房子」等語（見103年5月7日言詞辯
論筆錄）。核其所證，與證人林淑鳳及許明智大致相符；
但其既於買受13之5號房屋時，已決定繼續承接舊租約，
故而其對於特約事項第2條之實際補償情形及金額若干，
均未仔細了解，更無從知悉該條款於系爭房屋有無適用，
尚難據為被告有利之證明。
⒋再者，被告依舊租約承租系爭房屋及13之5號出租部分，
租金每月共15萬元；依特約事項第1條所示，13之5號出
租部分房屋之租金為每月1萬5千元，即舊租約全部租金
十分之一，可見其面積狹小，且如被告自認：13之5號出
租部分需經由系爭房屋始得出入，亦見其出入不便。則系
爭租約特約事項（亦即舊租約特約事項）第2條所約定之
補償金業如上述，倘該補償係專指13之5號出租部分而為
約定，則補償金數額最高達租金二十倍之鉅，實違現今社
會交易常情。
⒌據上，被告抗辯系爭租約特約事項第2條出租人保留終止
權之約定，僅適用於13之5號出租部分，於系爭房屋並不
適用等語，尚難憑採。證人許明智及林淑鳳之證詞，則合
理可信，原告此部分主張應堪信實。是以，原告以就系爭
房屋另有使用規劃，而提前終止系爭租約，並於102年6
月11日寄發存證信函通知被告：「…現因本人就上開租賃
房屋另有使用規劃，須提前終止本租約，故僅依該條款之
約定，事先提前於三個月前通知台端，本人將於9月14日
起不再將上開租賃房屋出租予台端，本人並將依約給付補
償費予台端，希請台端屆時依租約誠心按照原狀騰空交還
予本人…」，有該存證信函附卷足稽，且為被告所不否認
；應認系爭租約於102年9月14日起即終止，則原告被告
應將系爭房屋騰空遷讓返還，即屬有據。
⒍至系爭租約特約事項第2條有關原告給付被告補償金之約
定，與被告返還系爭房屋間，尚不生對待給付之問題，併
此敘明。
㈢原告請求被告給付相當於租金之損害金部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第一百七十九條定有明文。而依不當得利之法
則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他
人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方
所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，而無權
佔有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益為社會通
常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）
。是原告請求被告給付相當於租金之不當得利，自屬有據
。
⒉原告主張以系爭房屋面積每坪按照系爭房屋鄰近房屋1樓
租金行情平均後計算，相當於租金之不當得利為604,712
元（計算式：系爭房屋面積32.8757坪×平均租金價格每
坪21,985元＝604,712，小數點後四捨五入）。惟查，兩
造已於系爭租約暨特約事項中訂定系爭房屋之每月租金為
135,000元，則被告未於期限內遷讓返還系爭房屋造成原
告利益因此受損，而原告出租系爭房屋所受利益為每月租
金135,000元，則原告請求相當於租金之不當得利，自應
以每月135,000元計算之。
⒊復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報
總價年息百分之十為限，土地法第97條第1項固有明文。
惟城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業
上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租
金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第
2次民事庭會議決議參照）。經查，系爭房屋位於臺北市
士林區之「士林夜市」商業區，被告亦承租作為店面使用
，為兩造所不爭執，再參酌系爭房屋歷年來均以營業使用
課徵房屋稅，亦原告所提102年房屋稅繳款書影本，在卷
可參（見卷第41頁背面及第42頁），堪認系爭房屋是供營
業用之房屋，非一般供住宅用之房屋可比，自無土地法第
97條第1項之適用，是被告辯稱原告請求相當於租金之不
當得利，應受土地法第97條第1項規定限制，容有誤會。
㈣原告請求被告給付違約金部分：
系爭租約第6條固約定：「乙方（按即被告）於租期屆滿時
，除經甲方（按即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房
屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得推諉或主張任何權利，
如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金
五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方決無異議。」惟該條
款既特別約定適用時機為租期屆滿時，於原告依系爭租約特
約事項第2條單方面提前終止租約之情形，尚無適用餘地。
故原告依系爭租約第6條約定，請求被告按月給付租金5倍
之違約金675,000元，亦非有據。
四、綜上所述，系爭租約業於102年9月14日終止，原告依約請
求被告遷讓返還系爭房屋，及給付相當於租金之不當得利，
應屬有據；至違約金部分請求，則非有據。從而，原告依據
租賃契約及不當得利之法律關係，訴請被告將系爭房屋騰空
遷讓返還予原告，及自102年9月14日起至返還系爭房屋之
日止，按月給付相當於租金13萬5千元之損害金部分，為有
理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第2項第1款
訴訟適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，爰依同法第38
9條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。被告 陳明 願供
擔保免為假執行，經核與規定相符，爰酌定相當之擔保金額
予以宣告。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應
併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證等攻擊防禦方法，
經核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
七、訴訟費用3,430元，含裁判費2,870元及證人林淑鳳日旅費
560元。
中華民國103年7月17日
士林簡易庭法官陳介源
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（台北市○○○路
○段○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國103年7月17日
書記官吳俊明