臺灣臺北地方法院民事簡易判決 100年度北簡字第9955號
原 告 李麗華
李淑玲
被 告 張毓琦
訴訟代理人 王耀安 律師
郭登富 律師
上列當事人間請求損害賠償事件，於中華民國100年11月29日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告李麗華新臺幣壹拾萬元。
原告李麗華其餘之訴駁回。
原告李淑玲之訴駁回。
訴訟費用新臺幣伍仟肆佰元由被告負擔五分之一，餘由原告負擔
。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣壹拾萬元為原告李麗華預供
擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告李麗華於民國99年12月1日經由中信房屋介
紹，向被告購買坐落於門牌號碼臺北市○○區○○○路○段
○○○號3樓之14房屋，並於99年12月30日交屋，房屋登記為
姊姊即原告李淑玲所有。買賣契約上註明此屋並無漏水，但
因買後都沒住，豈料100年6月7日將房屋出租他人才知漏
水相當嚴重，此屬民法第356條第3項「不能即知之瑕疵」
。房子及空調都會漏水，造成同棟樓下151之1號1、2樓
，151之4號1樓漏水嚴重，但前屋主即被告均不願出面處
理，房客並因此要求退租及賠償3萬元。原告李淑玲於100
年7月4日請人修繕已給付新臺幣（下同）33,000元漏水修
繕費、100年8月9日支付冷氣修理費2,000元，房客於
100年7月11日提前解約損失一年租金192,000元。爰依買
賣契約物之瑕疵擔保法律關係，起訴請求損害賠償及減少價
金共50萬元，並聲明：被告應給付原告50萬元。
二、被告則以：原告之訴駁回。願供擔保請准免予假執行。
㈠原告依買賣契約物之瑕疵擔保請求權，但系爭房屋之買受人
是李麗華，原告李淑玲並非系爭不動產買賣契約買受人，在
法律上就本件之主張並非適格之原告。100年6月23日被告
突然收受乙紙由原告李淑玲發出之存證信函，聲稱其為系爭
房屋之買受人，因該屋管線破裂造成1～2F漏水，要求被告
修復，但被告因不知「李淑玲」為何人，僅透過中信房屋之
仲介人員表示若漏水確為系爭房屋造成當然願意負責，只是
「李淑玲」並非買受人，漏水是否屬實應予查明等語；100
年6月29日被告再收受由原告李淑玲發出之存證信函，改稱
系爭房屋滲漏水，並提出修繕估價單與相片，惟其提出之相
片內容，並非系爭房屋。100年7月18日調解時也是由原告
李淑玲出面，但不動產買賣契約之買受人即原告李麗華均未
出面主張權利，而原告李淑玲亦從未表明代理意旨，反而主
張自己為系爭房屋買受人，縱漏水乙事屬實，被告並無對象
履行契約義務。
㈡本件交屋時系爭房屋確無原告所指之滲漏水情形（詳契約第
9條原告李麗華簽認部分），原告所謂之漏水，依其提供之
相片，並非屬「不能即知之瑕疵」，亦非「依通常之檢查不
能發見之瑕疵」，而更遑論交屋後管線如何破裂？有無其他
外力介入？是否屬交屋前之既存瑕疵？被告根本無從所悉。
原告應就系爭買賣標的物確有漏水事實，負舉證之責。原告
李淑玲既從未表明代理意旨，原告李麗華於100年8月12日
始依法起訴，原告李麗華除未盡民法第356條之檢查通知義
務之相對責任，並逾第365條6個月減少價金請求權之法定
期間。另原告主張損害賠償，除應舉證說明其損害發生與被
告間具有因果關係，亦應舉證說明其損害之內容。
㈢另依被證不動產買賣契約第1條不動產標示備註欄第2點：
「本買賣標的物，依簽約時固定裝潢現況點交，乙方願意附
贈甲方設備如下：…冷氣機」，而贈與之物或權利如有瑕疵
，贈與人不負擔保責任，民法第411條訂有明文，故原告所
指之冷氣機，被告既無須負擔保責任，縱其故障屬實，亦非
原告得做為主張減價之依據，更無所謂損害賠償可言。
三、兩造不爭執之事實：
原告李麗華於99年12月1日與被告簽訂不動產買賣契約，買
受被告所有坐落於台北市○○區○○○路○段○○○號3樓之14
房屋一戶，並於同年月31日交屋完畢，99年12月24日登記為
原告李淑玲所有等情，為兩造所不爭執，並有中信房屋不動
產買賣契約書、房地產標的現況說明書各一份影本，及土地
、建物登記謄本在卷為憑（本院卷第42至46頁、第79至80頁
）。
四、本件之爭點：
原告依據民法第356條以下買賣契約物之瑕疵擔保請求權，
請求被告負損害賠償責任及減少價金合計50萬元，為被告所
否認，並以前詞置辯。故本件應審酌者為：㈠系爭被告所出
售之房屋是否有漏水之瑕疵？㈡原告何人有請求權適格？㈢
請求之各項金額有無理由？㈣有無遲誤法定除斥期間？分述
如後。
五、系爭房屋確有漏水之瑕疵：
㈠原告主張系爭房屋有漏水情形，業據提出同棟樓下漏水及維
修照片32張（本院卷第6至13頁）、房屋所在之名下世界大
廈A棟大樓管理委員會發出漏水通知（本院卷第71頁），以
及支出維修費33,000元之收據及保固書各一紙（本院卷第81
至82頁）等為證，並據證人即維修水電工 彭進國 到庭具結證
稱：「（問：是否在100年7月3日前往台北市○○○路○
段○○○號3樓之14修理漏水工程？）是。當時我修浴室跟廚
房裡面水管，都更新，原來浴室跟廚房水管老舊壞掉，都漏
到1樓，從管道間一直漏下去。從原告那戶的水錶關起來試
，就不會漏水，所以可以斷定是3樓之14漏水。水管是鐵管
都鏽掉，從鐵管鏽掉判斷應該鐵管是從蓋房子使用到現在，
冷熱水管都有換，我整個換掉，舊的不管它，就從牆壁換新
的管子。」等語（本院卷第101頁），可知，系爭房屋內浴
室及廚房管線確有年久鏽蝕而漏水至樓下住戶之情形，堪以
認定。
㈡被告雖辯稱系爭房屋經原告李麗華在房地產標的現況說明書
上簽認並無漏水云云，然查，原告李麗華在該現況說明書上
簽名之時間為99年12月1日，係在99年12月30日點交之前，
且系爭房屋管線漏水情形係經由管道間漏水至樓下住戶，故
原告在簽認時尚無從查知房屋有無漏水，是被告上開所辯不
足為有利於被告之認定。
六、按民法第354條第1項前段、第2項規定：「物之出賣人對
於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於
買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通
常效用或契約預定效用之瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險
移轉時，具有其所保證之品質。」本件原告二人依買賣契約
物之瑕疵擔保請求權，請求被告就房屋漏水負損害賠償責任
及減少價金，然而不動產買賣契約之當事人為原告李麗華及
被告，依據契約第7條第3項前段約定：「甲方（即原告李
麗華）得指定第三人為產權移轉登記名義人。」故系爭房屋
過戶登記為原告李淑玲所有，固無違約，但原告李淑玲究非
買賣契約之當事人，則原告李淑玲無從依據物之瑕疵擔保請
求權向被告主張損害賠償或減少價金，僅得由原告李麗華據
此請求。
七、茲就原告請求之金額分述如下：
㈠修繕費33,000元：民法第360條規定：「買賣之物，缺少出
賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金
，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者
亦同。」本件被告於房地產標的現況說明書第13點勾選無漏
水，然而實際狀況卻是漏水嚴重，顯然缺少出賣人所保證之
品質，甚至可能有故意不告知之情形，故買受人固然得依據
上開規定請求損害賠償。然而原告於起訴狀自承係由原告李
淑玲就房屋漏水支出修繕費用33,000元，並非買受人之損害
，此部分請求被告賠償，無從准許。
㈡冷氣機維修2,000元：原告李淑玲請求賠償冷氣機漏水之維
修費2,000元，固然提出報價單一紙為證（本院卷第30頁）
，然而參照系爭不動產買賣契約第1條不動產標示備註欄第
2點：「本買賣標的物，依簽約時固定裝潢現況點交，乙方
願意附贈甲方設備如下：…冷氣機」，該冷氣機是被告贈與
原告。依民法第411條規定：「贈與之物或權利如有瑕疵，
贈與人不負擔保責任。但贈與人故意不告知其瑕疵或保證其
無瑕疵者，對於受贈人因瑕疵所生之損害，負賠償之義務。
」，而本件冷氣機已約定現況點交贈與原告李麗華，原告並
未舉證有何民法第411條但書規定之情形，故無從請求被告
就此部分負賠償責任。
㈢出租之損失：按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有
舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。原告主張
因漏水遭房客提前於100年7月11日解除契約，損失一年租
金192,000元，及賠償房客3萬元云云，卻並未提出賠償房
客之證明，此部分無從採認；且依據原告提出之房屋租賃契
約書所示，出租人為原告李淑玲，並非買受人原告李麗華，
故縱然原告李淑玲有何租金之損失，亦無從向無契約關係之
被告請求賠償。
㈣減少價金部分：查系爭房屋位於臺北市松山區，72年1月29
日建築完成，買賣總價為695萬元，主建物及陽台登記面積
44.24平方公尺（約為13.3坪），有不動產買賣契約書及建
物登記謄本在卷為憑。一般而言，買方若知悉房屋有漏水問
題，極可能影響購買意願，或至少要求賣方降低房價，故漏
水瑕疵確實會對房價產生具體影響。因目前國內尚未實施房
屋買賣實價登錄制度，本院依職權就房屋仲介網站之相關交
易價格參酌。並審酌本件房屋漏水固然係由原告李淑玲所支
付而無從向被告請求不履行之損害賠償，然而該修繕金額
33,000元確是實際上系爭房屋漏水瑕疵所造成之影響，且在
維修水電工彭進國將漏水處更換新管線前，確實有相當時間
，系爭房屋是無法出租使用收益的，故本院綜合判斷，認定
原告李麗華主張減少價金10萬元之範圍內，為有理由，應予
准許。
㈤綜上所述，原告李麗華請求被告減少價金10萬元之範圍內，
應予准許，逾此部分之請求，則無足採。
八、本件並無遲誤法定除斥期間：
㈠按「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之
物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出
賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發
見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至
日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其
所受領之物。」、「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請
求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十
六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五
年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告
知瑕疵者，不適用之。」民法第356條、第365條訂有明文
。故買受人之減少價金請求權（性質為形成權），係在其為
「從速檢查通知後」6個月不行使而消滅，被告將短期除斥
期間誤為「交屋後」6個月，顯係法律適用上之誤解。至於
不能即知之瑕疵至日後發現者，民法並未就其發現時間設有
限制，宜解為與故意不告知瑕疵之期限相同，以物之交付時
起5年為限（參 劉春堂 著，民法債編各論（上）第60頁）。
㈡就經驗法則判斷，房屋漏水情形，或大或小，有時漏水管線
是在管道間或牆壁內，除非漏水情形嚴重已滲漏至外牆，否
則在漏水初期未必能及時發現，甚至若有使用裝潢技巧掩飾
者，縱使經過相當期間，也未必得以查知，故一般而言，房
屋漏水是屬於不能即知之瑕疵。而本件原告李麗華買受後並
未立即入住使用，更是無法即時查知，惟在100年6月7日
出租房客使用後，隨即該棟大樓管理委員會於100年6月13
日停水檢修漏水，發現該戶管線有漏水至樓下住戶現象，有
該100年6月25日通知在卷為憑（本院卷第71頁），顯然，
系爭房屋是一有人使用即發生漏水瑕疵。原告李淑玲於100
年6月23日寄發存證信函2份通知被告漏水之瑕疵，有該存
證信函在卷為憑（本院卷第25至28頁），被告雖辯稱當時並
不知悉原告李淑玲為何人，原告李淑玲亦未表明代理之意旨
。但被告自承已透過中信房屋之仲介人員表示若漏水確為系
爭房屋造成當然願意負責等語，應認已受有通知之結果，縱
然買受人即原告李麗華本人並未出面，但業已於100年8月
19日提出本件訴訟，有起訴狀上之本院收狀戳為憑，堪認並
無違反從速檢查通知義務或民法第365條除斥期間之規定，
應可認定。
九、從而，原告李麗華依據買賣契約物之瑕疵擔保請求權，請求
被告減少價金10萬元之範圍內，為有理由，應予准許。原告
李麗華逾此範圍之請求及原告李淑玲之訴，均為無理由，應
予駁回。
十、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣
告假執行。被告 陳明 願供擔保聲請宣告免為假執行，核無不
合，爰酌定相當之擔保金額併准許之。
十一、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與
判決結果無影響，爰不另一一論述。
十二、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國100年12月14日
臺北簡易庭
法官紀文惠
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年12月14日
書記官陳慧奇