裁判字號：臺灣彰化地方法院100年重訴字第18號民事判決
裁判日期：民國101年04月12日
裁判案由：返還土地等
臺灣彰化地方法院民事判決100年度重訴字第18號原告財政部國有財產局臺灣中區辦事處彰化分處法定代理人 許禎彬 訴訟代理人 周秀美
李曉玫 被告遠百企業股份有限公司法定代理人 徐旭東 訴訟代理人 黃建隆 律師
黃貞季 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國101年3月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將彰化縣○○鎮○○段14-1、14-17、14-22地號土地上同段463建號之建物、面積12,666.11平方公尺，464建號之建物、面積2,892.03平方公尺，遷讓返還原告。另如附圖即複丈日期100年10月4日，彰化縣員林地政事務所土地複丈成果圖所示編號Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｉ、Ｊ等鐵皮架造、鐵架造、採光罩等雨遮，與編號Ｋ，鐵皮架造物，面積共計1,460平方公尺之地上物，被告應予拆除並騰空後返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
前開判決，原告提出新臺幣19,510,000元為被告供擔保，得假執行。但被告如提出新臺幣58,527,400元為原告供擔保，得免假執行。
事實及理由
一、原告原起訴聲明請求：被告應將彰化縣○○鎮○○段463、464建號國有房屋（座落同段14-1、14-17、14-22地號土地）2棟，面積合計為15,558.24平方公尺，遷讓返還原告管理，並應給付自民國（下同）100年1月起至遷讓返還國有房地之日止，按月（每個月新臺幣（下同）1,845,232元）及被告每期（2個月為1期）向國稅局申報營業稅之申報書所載承租範圍內含總營業額按（租賃契約）附表營業利益標準核計所計算之損害賠償金，並願供擔保請准宣告假執行。嗣於訴狀送達後變更、追加聲明請求：被告應將彰化縣○○鎮○○段14-1、14-17、14-22地號土地上同段463建號之建物、面積12,666.11平方公尺，464建號之建物、面積2,892.03平方公尺（下合稱系爭租賃建物），遷讓返還原告。另如附圖即複丈日期100年10月4日，彰化縣員林地政事務所土地複丈成果圖編號Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｉ、Ｊ等鐵皮架造、鐵架造、採光罩等雨遮，與編號Ｋ，鐵皮架造物，面積共計1,460平方公尺之地上物（下合稱系爭增建物），被告應予拆除並騰空後返還原告，並願供擔保，請准宣告假執行。核其請求之基礎事實同一、並屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，合於民事訴訟法第255條第1項第2、3款之情形，本院自可准許原告訴之變更、追加，此程序事項，應先敘明。
二、原告方面：
１、原告聲明請求如上係主張：系爭租賃建物為國有房屋，原告為管理人，被告前租賃系爭租賃建物，惟租期已滿，已無合法使用權源，仍繼續占用，屬無權占有。原告爰本於所有權人之物上請求權，請求被告應遷讓返還系爭租賃建物，且應拆除系爭增建物，騰空返還原告等語。
２、對被告抗辯之陳述：兩造先前租賃契約（其中94年簽訂者，下稱系爭租約）屬定期租賃關係，系爭租約第2條亦非約定被告有續租權，且原告並無承諾無限期給予被告租賃。系爭增建物亦非原告蓋建等語。
三、被告則聲明請求駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行，抗辯稱：
（一）兩造就系爭租賃建物與基地等訂有系爭租約，且被告有續租權，原告無權收回，理由如下：
1.被告前於94年4月5日起向原告承租坐落在彰化縣○○鎮○○段○○○○○號等9筆土地及門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○巷○○號及100號房屋全部即系爭租賃建物與基地等，據以經營大型量販店業務，兩造簽有國有房地租賃契約即系爭租約，租期至99年4月4日屆滿。被告為持續經營大型量販店，乃據系爭租約第2條第2項規定，於租期屆滿前3個月內寄函原告表達續租意願，請求原告共同協商續租。
2.按系爭租約第2條第2項規定：「承租人如有意續租，應於租期屆滿前三個月內，申請換約續租，其有欠租者，應先繳清；逾期未換約者，即為無意續租，房地由出租機關收回，…」，顯見被告如有續租意願，只要依約向原告申請續租即可繼續承租系爭租賃建物與基地等，被告依約有續租權。被告既已向原告申請續租，原告依約即應受理偕同換約，不得將房地收回，詎料原告竟拒絕被告之續租申請，顯已違反系爭租約之規定。
（二）依國有財產法第42條規定，原告得逕予出系爭租賃建物與基地等予被告，理由如下：
1.系爭租賃建物與基地等為國有房地且屬於非公用財產，按國有財產法第42條第1項第1款之規定，非公用財產類不動產之出租，如屬於「原有租賃期限屆滿，未逾6個月」者，管理機關得逕予出租；而逕予出租之對象，依國有非公共不動產出租管理辦法第18條第1款規定，應為「逕予出租或接管前已出租之原承租人或其繼承人」。
2.系爭租賃建物與基地等既係原告於94年4月5日起逕出租予被告，租賃期限至99年4月4日止，依前揭國有財產法第42條第1項規定，原告於租賃期限屆滿後，自得逕予出租而毋須踐行標租程序，而被告依國有非公用不動產出租管理辦法第18條第1款規定，當然為系爭租賃建物與基地等逕予出租之對象。法律既有逕予出租之規定，且兩造已於系爭租約中約定被告享有續租權，原告實無拒絕被告續租申請之理。
（三）兩造於租賃締約時已確知被告為經營大型量販業有長期使用系爭租賃建物與基地等之需求，且原告短期內亦無任何處分利用系爭租賃建物與基地等之計劃，姑不論原告拒絕被告續租申請已違反兩造租約規定，原告主張權利顯違權利濫用禁止原則，理由如下：
1.被告承租系爭租賃建物與基地等之目的係作為經營大型量販店之用，當然有長期使用租賃物之需求，此為兩造於締約時所確知。被告經營以來持續投入龐大的成本、人力、物力，長期深耕彰化地區，為附近居民提供便捷的購物環境以及生活機能，更帶動當地經濟發展提高地方就業機會，目前被告員林店員工已達200餘人，原告拒絕被告之續租，不但違背兩造租約約定，不守誠信，更將嚴重打擊被告長期投入之心血以及數百位員工之生計。
2.按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，又行使權利及履行義務應依誠實及信用方法，民法第148條第1項及2項定有明文。據被告向原告溝通瞭解，原告目前就系爭租賃建物與基地等短期內並無任何處分利用計劃，尚且不論原告依兩造租約規定實無拒絕被告續租申請之權利，原告無故拒絕依租約繼續出租強要收回系爭租賃建物與基地等之結果，非僅造成國有房地之閒置荒廢，亦將造成被告及200餘員工無法營業流離失所之極大之損害，原告拒絕被告之續租申請，驟然請求收回系爭租賃建物與基地等，顯然是損人而不利己，更是違背上開民法第148條第1項及第2項規定之權利濫用禁止原則。
（四）系爭租賃建物與基地等原係由「 千暉 愛買股份有限公司」（下稱千暉愛買）所承租作為經營量販店之用，嗣「千暉愛買」經營不善，被告乃受原告請託承租系爭租賃建物與基地接手經營量販店，兩造並特別約定被告之續租權利：
1.「千暉愛買」前於87年6月5日向臺灣省物資局中區業務處承租土地，雙方簽訂土地租賃契約，約定租期自87年6月5日起至94年4月4日止。「千暉愛買」承租土地後，遂於其上興建建物用以經營量販店業務，精省後，經濟部於89年11月6日與「千暉愛買」換定房地契約書，嗣經濟部第二辦公室裁撤，系爭租賃建物與基地等乃由原告接管。
2.「千暉愛買」前述賣場營運不佳持續虧損，以致「千暉愛買」於91年間萌生退租之意，然系爭租賃建物與基地等面積龐大，且系爭租賃建物係專為經營量販店所量身訂做，「千暉愛買」苟若終止租約，系爭租賃建物與基地等勢必乏人問津，難再覓得承租人，原告唯恐系爭租賃建物與基地等因而閒置荒廢以致損及國有房地利用效益及國庫收入，乃請託被告承接「千暉愛買」前述賣場。被告雖明知此賣場虧損連連，接手後恐需投注大量心力方有轉虧為盈之契機，惟考量彰化員林地區居民之生活福祉及國有房地之有效利用，仍基於企業之社會責任毅然同意原告之請託，承購此賣場之設備資產，接手繼續經營。
3.考量經營量販店需投注龐大的成本、人力、物力，一般量販店房地之租賃契約多簽訂20年以上之長期租賃，被告既然決定承購前述賣場之設備資產，即有永續經營之決心，原告就量販店房地租賃需要相當長久期間亦知之甚稔，兩造於91年4月1日換訂房地租賃契約時，特於第11條賦予被告續租權，即被告於租期屆滿後經原告同意續租三年，顯見此續租權利乃被告當時同意承租系爭租賃建物與基地等之重要條件。
4.嗣上開租約於94年4月4日到期，兩造復再換約續租，於94年4月4日簽訂系爭租約，並於租約第2條第2項規定：「承租人如有意續租，應於租期屆滿前三個月內，申請換約續租…」，依此，被告顯有續租之權利，且此續租並無前次租約（91年4月1日）所定需經原告同意之條件限制，被告只要依約向原告申請續租即可繼續承租，無須依前租約第11條所規定，需先徵得原告同意。被告既已於99年1月10日以存證信函向原告表達續租之意旨，原告依約即應受理偕同換約，豈有拒絕續租之理。
（五）兩造歷年來之締約、換約過程可知，原告於締約時明知被告有相當長期使用租賃物之需求，並賦予被告續租權以作為締約之條件，且更進一步於94年4月4日最近一次換約賦予被告完整且不附條件之續租權，只要被告依約申請續租，無須經由原告同意，兩造租賃關係即應繼續，原告實無片面拒絕被告續租之理，原告在尚無近程處分利用系爭租賃建物與基地等情形下，貿然違反雙方租賃之約定，已達債務不履行之程度，將致生被告重大損害，其所為並無正當性，被告有權請求原告履行出租人義務。
四、兩造不爭執事項：
１、系爭租賃建物與基地等原由管理人臺灣省物資局中區業務處出租予「千暉愛買」經營量販店業，約定租期至94年4月4日。嗣精省後，前述不動產換由經濟部接管與「千暉愛買」換定契約。再因經濟部第二辦公室裁撤，前述不動產換由原告接管，且被告亦承接此「千暉愛買」之賣場，兩造於91年4月1日簽立房地產租賃契約書，約定租賃期間自91年4月5日起至94年4月4日止，其中契約第11條亦約定「租期屆滿時，租賃關係即行終止，如乙方租賃期間未違約，得經甲方同意續租參年，並照原契約租期內之租金調幅調整租金。」。
２、兩造於94年4月4日續訂系爭租約，契約第1條租賃房地標示為系爭租賃建物，其中463建號，租用面積12,666.11平方公尺，464建號，租用面積2,892.03平方公尺，暨含其餘前述基地等。契約第2條約定：「（第1項）本租約為定期租賃契約，其期間自94年4月5日起至99年4月4日止，租期屆滿時，租賃關係消滅，出租機關不另通知。（第2項）承租人如有意續租，應於租期屆滿前三個月內，申請換約續租，其有欠租者，應先繳清；……。」。
３、被告於99年1月10日以郵局存證信函向原告表明繼續承租之意願，但原告拒絕。
五、得心證之理由：
１、兩造不爭執事項並有相符之租賃契約書、土地建物查詢資料、相片、存證信函影本等在卷可稽，自可信為真正。
２、原告主張系爭租約租期已屆滿，原告不同意續租，被告未返還租賃物，現屬無權占用，應返還系爭租賃建物予原告部分，被告否認，抗辯如上，意指被告依系爭租約第2條第2項之約定即有續租權，且已向原告表明續租，非無權占有等語。經查，系爭租約第2條共2項，係約定：「（第1項）本租約為定期租賃契約，其期間自94年4月5日起至99年4月4日止，租期屆滿時，租賃關係消滅，出租機關不另通知。（第2項）承租人如有意續租，應於租期屆滿前三個月內，申請換約續租，其有欠租者，應先繳清；……。」。其中第2項原告雖陳稱於訂約後嗣依其內部規範及相關會議決定，已自行刪除且通知被告應予刪除等語，但屬單方行為，又未提出對其有利足認有權刪除之特別約定、法規等合法權源，則被告否認此項約款可單方刪除，本院自應採取。惟被告資此約款抗辯仍有續租權部分，本院參諸系爭租約第1項之用語已係明表兩造為定期租賃關係，租賃期間自94年4月5日起至99年4月4日止，租期屆滿時，租賃關係消滅。且第2項之「承租人如有意續租，應於租期屆滿前三個月內，申請換約續租」之用語，依文義與常情解釋，既言申請，容有審酌之餘地，自無課予被告必准予續約之義務，故被告執釋且引較前述兩造91年間所定之前租約第11條，堅稱「……被告如有續租意願，只要依約向原告申請續租即可繼續承租系爭租賃建物與基地等，被告依約有續租權。被告既已向原告申請續租，原告依約即應受理偕同換約，不得將房地收回」等語，自未足採取。從而，兩造系爭租約既於99年4月4日期滿，且被告拒絕原告續約之申請，原告請求被告應返還系爭租賃建物自係合法有據。
３、承上，被告現況使用之建物，除兩造系爭租約約定租賃之建物標的外，另有雨遮等地上物，此部分經本院會同兩造與彰化縣員林地政事務所派員勘驗及測量結果，已各製有勘驗筆錄及附圖即複丈日期100年10月4日，彰化縣員林地政事務所土地複丈成果圖附卷可參，其中如附圖所示編號Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｉ、Ｊ等鐵皮架造、鐵架造、採光罩等雨遮，與編號Ｋ，鐵皮架造物，面積共計1,460平方公尺之地上物，即屬此部分增建之地上物即系爭增建物。此部分系爭增建物，原告否認為其所有，被告固亦陳稱，其使用之建物係併購自千暉愛買，現查無財產資料等語，惟參酌國有財產法第42條第2項「非公用財產類之不動產出租，應以書面為之；未以書面為之者，不生效力」之規定。此部分既未明載為租賃物，且迄無據認屬原告增建者，自宜認係被告所有之地上物，從而，原告於兩造系爭租約期滿，租賃關係消滅後，請求被告應將不屬租賃建物之系爭地上物予以拆除騰空後返還原告，係有理由，可加准許。此外，如附圖系爭租賃建物部分，複丈之面積標示固與建物登記謄本之面積稍有差異，但為測量誤差容許值內，亦無礙系爭租賃建物與系爭增建物標的之識別、確定，故被告指此部分尚有未明，應再調查，本院認無必要，於此敘明。
４、被告又抗辯原告於租賃締約時已確知被告為經營大型量販業有長期使用系爭租賃建物與基地等之需求，且原告短期內亦無任何處分利用系爭租賃建物與基地等之計劃，原告請求被告應返還系爭租賃建物等顯違權利濫用禁止原則，會致生被告及被告該賣場員工工作、生計之不利部分。核兩造系爭租約既屬定期租賃契約，且未約定被告於租期屆滿後有必可續租之權利約款已如上述，則相關租賃諸多有利、不利及被告員工工作安排等因素之考量自屬被告簽約前需予自行決斷者，被告既願簽立系爭租約，已有預見系爭租約期滿後申請續約遭拒之可能，故原告拒絕其續約之申請，係正當權利之行使，被告執此部分抗辯事由，指稱原告之請求有違權利濫用禁止原則，容未足採取。
５、被告聲請傳喚其開發部協理 李鎮宇 為證人，欲證兩造洽商、簽訂系爭租約時原告口頭有答應續約權等契約條件、內容部分，原告否認，並陳稱系爭租約已係明確之書面契約，無傳證之必要等語。此部分，本院參酌前引國有財產法第42條第2項已係明文規定「非公用財產類之不動產出租，應以書面為之；未以書面為之者，不生效力」。且系爭租約既係明載為租賃期間自94年4月5日起至99年4月4日止之定期租賃契約，暨依其契約合理之文義亦未足解為於租期屆滿後被告可享有續租權之情形，已如上述，則李鎮宇口頭之補充，實無影響系爭租約書面文字效力之餘地，本院爰認無傳證之必要，於此敘明。
綜上，原告請求被告應返還系爭租賃建物，並將系爭增建物拆除騰空返還，均有理由，可予准許。
六、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行、免假執行，均與法相合，本院各酌定相當金額宣告如主文所示。
七、本件為判決之事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，核不影響判決結果，爰不贅論。
結論：原告之訴有理由，併依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國101年4月12日
民事第三庭法官洪榮謙以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年4月12日
書記官蔡亦鈞