臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
110年度南簡字第41號
原告 李佳育
上列當事人間請求退還溢繳租金事件，經本院於民國110年12月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣80,000元，及自民國109年10月24日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三十，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告原起訴聲明：被告應給付原告新台幣（下同）28萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；嗣於民國110年2月23日言辯論期日變更聲明為：被告應給付原告246,665元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息（見本院卷第28頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，於法尚無不合，應予准許。
二、原告起訴主張：
（一）原告自104年10月5日起至109年10月5日止，向被告承租門牌號碼臺南市永康區復興路80-1房屋的1樓，1年房租40萬元，押金2個月8萬元，每年10月份，原告支付之後一年的金40萬元（下稱系爭租約）。故108年10月5日至109年10月5日之租金，已在108年10月間支付完畢。
（二）詎109年4月間，臺南市永康區復興路80-1房屋的屋主 莊維麗 出示房屋稅籍資料給原告，稱該屋是其所有，是其出租給被告，被告不是屋主，若原告不與其訂立租約給付租金，就要讓原告搬走，原告為了繼續使用該屋，即與屋主莊維麗簽訂租賃契約，租賃期間自109年5月1日起至111年4月30日止。
（三）按原告已支付被告109年5月1日至109年9月30日之租金，每月33,333元，5個月共166,665元（計算式：400,000÷12×5＝166,665），被告僅是二房東，非臺南市永康區復興路80-1房屋真正屋主，原告與真正屋主莊維麗訂立租賃契約，並支付租金，被告受領上開租金顯係溢領，應返還予原告。又兩造租約已終止，被告應將押租金8萬元返還原告，故被告應返還原告246,665元（計算式：166,665＋80,000＝246,665）。
（四）聲明：被告應給付原告246,665元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、被告抗辯：
（一）被告向莊維麗承租門牌號碼臺南市永康區復興路80-1房屋之後，在該屋前面的空地，興建了如附圖所示編號A、B之鐵皮屋（下稱系爭鐵皮屋）出租給原告，訂立系爭租約；系爭鐵皮屋與被告向莊維麗承租的80-1號房屋相連，被告並將向莊維麗承租之建物無償交給原告使用，被告既已履行交付租賃物給原告使用收益之義務，並無溢收原告之租金，原告請求返還109年5月至9月止共5個月之租金並無理由。惟兩造系爭租約已期滿而終止，被告同意返還原告押租金8萬元。
（二）聲明：被告同意返還押金8萬元，原告其餘請求駁回。
四、得心證之理由：
（一）按第244條第1項第2款所定事項，原告於起訴時得僅表明
請求之原因事實，民事訴訟法第428條第1項定有明文，亦
即原告提起本件簡易訴訟事件，不用表明為訴訟標的之法
律關係。查本件原告於起訴時已表明被告溢領租金而為本件之請求，雖經本院闡明，原告仍未表明具體之訴訟標的（見本院卷第169頁），本院自得依原告主張之原因事實，認定被告是否無法律上之原因而受利益，致原告受損害，應依不當得利之法律關係返還原告溢領之租金，先予敘明。
（二）又按租賃係特定當事人間所定之契約，出租人並不以所有人為限，倘當事人間就租賃物及租金意思表示一致，其契約即為成立，縱非由所有人出租，仍不影響當事人間契約之效力，僅就租賃物無管理權限者所為之出租行為，對有是項權利之人是否發生效力之問題(最高法院85年度台上字第1216號判決參考)。又租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務，與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未使租賃物合於約定使用收益狀態，而致承租人不能達租賃之目的者，依民法第441條之反面解釋，承租人於其不能依約定為租賃物使用、收益之期間，應得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務（最高法院99年度台上字第526號、96年度台上字第1692號判決意旨參照）。
（三）經查被告將門牌號碼臺南市○○區○○路0000○○○○○○○○號A、B之系爭鐵皮屋，出租給原告，租期104年10月5日起至109年10月5日止，原告承租後作為「巴特力能源科技」電池銷售店面使用，系爭鐵皮屋後方為二層樓房屋，一樓為磚造，二樓為鐵皮造房屋，該二層樓房屋有獨立之出入口，不在系爭租約租賃的範內，兩造對此均不爭執，有系爭租約可按，並經本院會同兩造及臺南市永康地政事務所測量員至現場勘測使用現況屬實，製有勘驗測量筆錄、現場照片、現場簡圖、複丈成果圖在卷（見本院卷第89-103頁）足稽。查附圖所示編號A、B之系爭鐵皮屋，為被告依系爭租約交付原告占有使用收益，面積103.16平方公尺約31.26坪，與兩造系爭租約第1條約定之「甲方（即被告）房屋所在地及使用範圍……臺南市○○區○○路00○0號店面面積地坪為叁拾伍坪左右」大致相當，出租人之被告將合於約定使用收益之租賃物，交付承租人之原告，已履行租賃契約出租人之義務應可認定。
（四）雖原告主張在租賃關係中，臺南市永康區復興路80-1房屋之真正所有權人莊維麗向其主張權利，並提出房屋稅籍資料為證，使原告不得不與莊維麗另簽租約支付租金，被告未在出租期間使租賃物合於約定使用收益狀態，致原告不能依兩造租約達租賃之目的，被告應返還該期間之租金云云。然查：
⒈租賃物縱非由所有人出租，不影響當事人間契約之效力，已如前述，故系爭鐵皮屋是否屬於被告所有，均不影響兩造系爭租約之效力甚明，兩造間之系爭租約合法有效應予認定。
⒉雖原告主張臺南市○○區○○路0000號之房屋稅納稅義務人是莊維麗，莊維麗是屋主，所以原告才跟莊維麗另簽租賃契約，租期自109年5月1日至111年4月30日，並提出房屋租賃契約一紙為證。且查：
⑴被告向訴外人莊維麗承租「臺南市○○區○○路0000號」房屋，租期自108年8月20日起至109年8月19日止，每月租金16,000元，有該租賃契約可按（見本院109年度新簡字第256號第19、20頁）。然依本院上開現場勘驗結果，系爭鐵皮屋或系爭鐵皮屋後方有獨立出入口之二層樓房屋，不論在構造上、使用上各有其獨立性，對外均連接道路，各自為獨立之建物，僅共用「臺南市○○區○○路0000號」之門牌號碼，故上開莊維麗出租與被告之「臺南市○○區○○路0000號」房屋究竟是指二層樓房屋，亦或包括系爭鐵皮屋在內並非無疑，故莊維麗與被告之租賃契約，尚不足以證明系爭鐵皮建物為莊維麗出租給被告，再由被告轉租給原告。
⑵又查臺南市○○區○○路0000號房屋之房屋稅納稅義務人為莊維麗，此有原告提出之臺南市政府財政稅務局房屋稅籍證明書可按（見本院卷第45頁）。惟房屋稅單係國家稅捐機關為達課稅目的而核發，其核發過程未必詳查房屋所有權誰屬，所以房屋稅籍資料僅係作為稽徵機關核課房屋稅之依據，房屋稅納稅義務人，非必為房屋所有權人，繳納房屋稅之收據，亦非即為房屋所有權之證明（最高法院40年度台上字第126號、70年度台上字第3760號裁判參照），莊維麗雖為臺南市○○區○○路0000號房屋稅納稅義務人，惟尚不得以此遽認共用該門牌號碼之系爭鐵皮屋及後方之二層樓房均為莊維麗所有。又查，臺南市○○區○○路0000號房屋之房屋稅稅籍資料係於109年4月16日申請稅籍分割，由臺南市○○區○○路00號（稅籍編號：00000000000）分割而來，原面積為91.2平方公尺，分割前原始納稅義務人為 莊政國 ，97年5月2日因繼承移轉予 莊維成 ，莊維成於109年4月17日贈與莊維麗，莊維麗於109年5月13日增建鋼鐵造面積187.2平方公尺，稅籍編號為：00000000000，此經臺南市政府財政稅務局新化分局函復本院在卷（見本院卷第113-117頁）。原告自104年10月5日向被告承租系爭鐵皮屋，被告於當時已將系爭鐵皮屋出租交付原告使用，而莊維麗係遲至109年4月17日才成為臺南市○○區○○路0000號房屋納稅義務人，且由臺南市政府財政稅務局新化分局上開函文檢送稅籍編號為：00000000000之房屋平面圖，與系爭鐵皮屋均屬不同（按原面積為一樓194.8公尺，109年5月13日增建一樓194.8公尺及二樓109.6公尺，系爭鐵皮屋為一樓約1010公尺），難以認定系爭鐵皮屋之所有權人為莊維麗，及系爭鐵皮屋係稅籍編號00000000000之房屋。
⑶此外，原告未能舉證證明系爭鐵皮屋係訴外人莊維麗所有，及莊維麗因主張所有權有妨礙原告依系爭租約對系爭鐵皮屋之使用收益之事實，並無可採。則依兩造系爭租約，被告受領原告給付之租金，自有法律上之原因。從而，原告主張在109年5月1日起至109年9月30日止，因其與訴外人莊維麗就系爭鐵皮屋另訂租約，不能按兩造系爭租約使用收益系爭鐵皮屋，應免支付租金義務，被告應返還溢領之租金166,665元為無理由，應予駁回。
（五）按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年度台上字第2108號判決意旨參照）。查兩造系爭租約關於押租金約定於第5條：「乙方（原告）應於訂約時，交付甲方（被告）新臺幣捌萬元作為押租保證金。」系爭租約已於109年10月5日到期，租賃關係消滅，被告同意將8萬元之押租保證金返還原告，業據被告 陳明 在卷（見本院卷第171頁），從而，原告請求被告返還押租金8萬元為有理由，應予准許。
（六）再按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項分別定有明文。又按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦分別明定。查原告對被告之押租金返還請求權，核屬無確定期限之給付，既經原告提起本件民事訴訟，支付命令109年10月23日合法送達被告，則原告請求被告自支付命令送達被告之翌日即109年10月24日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，核無不合，應予准許。
五、綜上所述，原告主張被告應返還押租金8萬元及自109年10月24日至清償日止，按年息百分之五計算之利息為有理由，應予准許；逾此之請求為無理由，應予駁回。
六、本件係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 111 年 1 月 13 日
臺南簡易庭法 官張麗娟
以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須
附繕本）。
中 華 民 國 111 年 1 月 13 日
書記官高培馨