桃園簡易庭105年度桃簡字第1484號民事判決

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　105年度桃簡字第1484號
原　　　告　 黃正利
訴訟代理人　 蘇清文 律師
　　　　　　 吳仁翔 律師
被　　　告　 林如意
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106年3月2日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落桃園市○○區○○路○○○○○號地下一層之房屋
騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣肆拾玖萬伍仟零伍拾元，及自民國一百零
六年一月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息
。
被告應自民國一百零五年十二月一日起至騰空遷讓返還第一項房
屋之日止，按月給付原告新臺幣伍萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下
列各款情形之一者，不在此限：⒊擴張或減縮應受判決事項
之聲明者」，「原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部
」，民事訴訟法第255條第1項第3款、第262條第1項前
段分別定有明文。本件原告原起訴請求：「㈠被告應將坐落
桃園市○○區○○路○○○號地下一層之房屋（下稱系爭房屋
）騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）
595,050元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週
年利率5%計算之利息；暨自民國105年12月1日起至騰空遷
讓返還上開房屋之日止，按月給付原告25萬元。㈢原告願供
擔保請准宣告假執行」，嗣於106年3月2日將訴之聲明第
2項前段變更為：「被告應給付原告495,050元，及自起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息」
（見本院卷第23頁反面），並撤回第3項聲明，核原告所為
係減縮應受判決事項之聲明，並撤回訴之一部，依上揭規定
，應予准許。
二、本件被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，
核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，
由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠其將系爭房屋出租予被告，兩造並簽訂房屋租賃契約書（下
稱系爭租約），租期自104年3月1日起至106年2月28日
止，每月租金5萬元，被告並已繳交10萬元之押租金。詎被
告積欠自104年3月至105年2月之租金60萬元，原告向鈞
院聲請對被告核發105年度司促字第5941號支付命令，已於
105年5月24日確定，然被告又積欠自105年3月起之租金
，以押租金扣抵後已逾2個月之租額，原告於105年8月24
日以律師函催告被告應於20日內給付積欠租金，逾期未給付
即終止租約，被告仍未給付，原告再於105年11月30日以律
師函對被告為終止租約之意思表示，該律師函已於105年12
月1日送達被告，則系爭租約業於105年12月1日終止。
㈡租約既已終止，被告即應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，
並應給付自105年3月1日至11月30日之欠租45萬元。又依
租約第12條約定，因被告有違約之情事而涉訟，故被告需賠
償原告委任律師之費用6萬元；又被告於承租期間有未依約
繳納其應負擔之管理費85,050元，以上扣除押租金後，被告
應給付原告495,050元；又被告自租約終止後仍繼續占用系
爭房屋，依租約第6條約定，應按月給付以租金5倍計算之
違約金即25萬元，爰依租賃契約之法律關係提起本訴等語。
㈢並聲明：
⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。
⒉被告應給付原告495,050元，及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按週年利率5%計算之利息；暨自105年12月1日
起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付25萬元。
二、被告方面：
被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述
。
三、得心證之理由：
㈠本件原告主張如上開之事實，業據其提出系爭租約、本院
105年司促字第5941號支付命令及確定證明書、律師函及收
件回執、桃園水汴頭郵局第97號存證信函、委任契約等為證
（見本院卷第11至15頁），經核與其所主張相符。
㈡按民事訴訟法第280條第1項前段、同條第3項前段分別規
定：「當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者
，視同自認」，「當事人對於他造主張之事實，已於相當時
期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備
書狀爭執者，準用第1項之規定」。本件被告已於相當時期
受合法之通知，而未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出書
狀作何抗辯，依前開條文所述，自應認被告對原告主張之事
實視同自認，是本件應認原告之主張為真正。
㈢再按「承租人應依約定日期，支付租金」，「承租人租金支
付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，
如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約」，「租
賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得
依前項之規定，終止契約」，「承租人於租賃關係終止後，
應返還租賃物」，民法第439條前段、第440條第1項、第
2項前段、第455條前段分別定有明文。經查，被告自104
年3月起即未依約給付租金，計至105年8月止，扣除押租
金10萬元後，被告所欠租金已逾2個月之租額，原告於105
年8月24日以律師函催告被告應於20日內給付積欠之租金，
該律師函已於105年8月25日送達予被告（見本院卷第12頁
及反面），因被告仍未給付，原告再於105年11月30日以律
師函對被告為終止租約之意思表示，該律師函已於105年12
月1日送達予被告（見本院卷第13頁及反面），是系爭租約
已於105年12月1日經合法終止，而系爭租約既經終止，原
告依上開規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，即為有理。
㈣再查，原告主張：被告未給付自105年3月至105年11月止
共9個月之租金45萬元乙節，業據被告就此部分事實視同自
認，是原告請求被告給付租金45萬元，洵屬有據。
㈤又依系爭租約第12條約定：「乙方（即被告）若有違約情事
，致損害甲方（即原告）之權益時願聽從甲方賠償損害，如
甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠
償」（見本院卷第9頁）。查系爭契約業經原告合法終止已
如前述，原告主張：因被告未依約給付租金及騰空遷讓返還
房屋有違約情事而委請律師進行本件訴訟，已支付律師費用
6萬元等情，除據原告提出委任契約1紙為憑（見本院卷第
15頁），復據被告就此部分事實視同自認，故原告依據此契
約之約定，請求被告賠償因涉訟所支出之律師費用6萬元，
洵屬有據。
㈥又系爭租約第3條後段約定：「管理費由乙方負責繳納」（
見本院卷第8頁）。原告主張：被告自105年2月起至105
年11月30日止均未依約給付管理費乙節，除據原告提出桃園
水汴頭郵局第97號存證信函為證（見本院卷第14頁），復據
被告就此部分事實視同自認，故原告依據此契約之約定，請
求被告給付管理費85,050元，亦屬有據。
㈦按「押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租
賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所
交付之押租金，發生當然抵充之效力」（見最高法院87年度
台上字第1631號判決要旨）。查本件被告本應給付原告595,
050元（450,000+60,000+85,050＝595,050），惟扣除被
告於訂約時繳付之10萬元押租金後，被告應給付予原告之金
額即為495,050元（595,050-100,000＝495,050）。
㈧另按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金
」，「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」，
民法第250條第1項及第252條分別定有明文。又「當事人
約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252條
以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、
社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準」（見
最高法院49年台上字第807號判例要旨）。查系爭租約第6
條固約定有：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（
即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀
遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷
讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約
金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議」
（見本院卷第8頁反面）。惟本院審酌系爭租約每月租金為
5萬元，被告於租約屆滿後未履行遷讓返還房屋之義務，致
原告所受之損害通常即為租金收入等情，認原告請求被告給
付相當於租金5倍之違約金為過高，本院認應以相當於租金
之1倍計算違約金為合理，是原告請求自租約終止之105年
12月1日起至被告騰空遷讓返還房屋之日止，按月給付5萬
元之違約金，應予准許，至原告逾此部分之請求，不應准許
。
四、綜上所述，原告依租賃契約之法律關係請求：㈠被告應將系
爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告495,050元
，及自起訴狀繕本送達（見本院卷第20頁）之翌日即106年
1月11日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被告
應自105年12月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按
月給付原告5萬元，為有理由，應予准許。至原告逾此範圍
之請求為無理由，應予駁回。
五、本件係就民事訴訟法第427條第2項第1款適用簡易程序所
為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定
，依職權宣告假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國106年3月31日
桃園簡易庭法官郭琇玲
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年3月31日
書記官劉育秀