裁判字號：臺灣高等法院高雄分院90年上字第121號民事判決
裁判日期：民國90年08月29日
裁判案由：確認租賃期限
臺灣高等法院高雄分院民事判決九十年度上字第一二一號
上訴人甲○○被上訴人乙○○右當事人間請求確認租賃期限事件，上訴人對於中華民國九十年二月十九日臺灣高雄地方法院八十九年度訴字第二七八一號判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。
㈡駁回被上訴人在第一審之訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠原審判決容認被上訴人所為確認系爭租賃關係期限之請求，其理由不外：⑴系
爭租約因非自始租用基地建築房屋，非屬基地租賃契約，故無土地法第一百零三條規定之適用。⑵系爭租賃關係，係屬定期租賃，應受民法第四百四十九條第一項規定不得於二十年之限制云云。
㈡惟按：城市地方，倘以在他人土地上有房屋為目的，而租用基地者，無論係租
地後自建或承受前手之房屋而租用基地，皆應解為租地建屋契約，此有最高法院七十四年度台上字第二五六二號判例暨同院八十九年度台上字第五七五號判決可稽，查：上訴人所有門牌號碼高雄市○○○路○○○號房屋，與其基地即高雄市○○區○○段七四五、七四六、七四七號土地，原均為訴外人 鄭金福 所有，民國七十五年十一月一日，鄭金福將上開土地出售予訴外人 王佳文 ，王佳文又於七十五年十二月五日，將該土地出售予訴外人 鄭高銘 ，當時，上開房地即已異其所有權人，且依最高法院四十八年台上字第一四五七號判例、七十三年度第五次民事庭會議決議，房屋所有權與基地所有權人已成立租賃關係，此外，上述最高法院判例及決議之旨趣，乃在使「房屋承買人得繼續使用土地」（前揭判例用語），則上揭租賃關係，即顯係以「在他人土地上有房屋為目的」而租用基地，準此，在上訴人承受上開土地之前，上開房屋之所有權人與其基地之承買人間，即已成立基地租賃契約，上訴人嗣於八十四年五月間自鄭金福承買系爭房屋，揆諸前揭判例，該基地租賃契約自仍繼續存在。原審認所謂基地租賃契約，係指「自始即約定租地建屋之契約關係」云云，並以此認本件租約非屬基地租賃契約，其理由構成非無可議之處。
㈢縱認本件租約非屬土地法第一百零三條之基地租賃契約，亦應解為不受民法第四百四十九條規定「不得逾二十年期限之限制」，蓋：
⒈從文義上言，最高法院四十八年台上字第一四五七號判例既謂「默許房屋承
買人繼續使用土地」並未規定其繼續使用最長期限不得超過二十年，因此，自文義解釋，已難謂最高法院判例所創設之默示租賃契約，應受二十年期限之限制。
⒉從立法意旨觀之，上述最高法院判例及決議，就房、地因先後出賣，致成房
、地異主之情形，逕認房屋所有人對房屋座落基地之使用，成立租賃關係，該認定已逾法律解釋之範圍，應認屬於法官造成之範疇，因此，其性質以非一般約定之租賃可比，屬於法定之租賃關係，最高法院判例創設此一租賃關係之意旨，除在保障房屋承買人之利益外，並應具有避免地上房屋遭受拆除，致損害社會經濟利益之目的存在，即兼有保護私益及公益之旨趣。本次民法修正，增列第四百二十五條之一之規定，除將上述最高法院之判例及決議內容成文化，並特別規定此一最高法院判例創設之法定租賃關係，不受第四百四十九條第一項規定「最長不得逾二十年期限」之限制，蓋此一法定租賃關係創設之目的，若僅係為保障房屋承買人之利益，而無避免地上房屋遭拆除之目的存在，應無特別排除二十年最長租期限制之必要。
⒊再自歷史解釋方法觀察，上述民法第四百二十五條之一增訂條文，所以規定
此一判例創設之法定租賃關係，不受第四百四十九條二十年最長租期之限制，依民法研修委員會議紀錄資料記載，乃係「為達本新增條文（即判例成文化之上開條文）之規定意旨」，按民法第四百二十五條之一第一項新增條文本身，乃上述最高法院判例及決議之成文化，此乃不爭之事實，因此，上開民法研修實錄記載謂不適用民法第四百四十九條租期限制，係「為達本新增條文之規定意旨」云云，其意實與「為達最高法院判例、決議創設之租賃關係之立法意旨」無異，而依上述研條資料之反面解釋，可知倘對系爭法定租賃關係設定二十年最長租期限制，則最高法院判例、決議創設此一租賃關係之意旨，即無從達成，由此足見此一法定租賃關係，本質上即應不受租期之限制。
㈣原審判決認本件租約應受民法第四百四十九條，其理由不外：①本件租約，係
屬定期租約，而凡屬定期租約即應受最長租約之限制，②民法第四百二十五條之一係新增規定，無溯及既往之效力，③引用民法研修資料中研修委員 蘇永欽 、 錢國成 、 孫森焱 之發言為據云云，然查：
⒈縱認「推定在房屋得使用之期限內有租賃關係」之租約為所謂定期租約，但
定期租約本質上並非一定需受最長租期之限制，苟依租約之性質，法律上承認其不受最長租期之限制，亦無不可，民法第四百二十五條之一之租賃關係即其適例，故原審以本件租約為定期租約，而凡屬定期租約即應受最長租期之限制為由，為不利上訴人之判決，即有未洽。
⒉民法第四百二十五條之一規定，形式上雖為新法增訂之規定，但實質上乃最
高法院四十八年台上字第一四五七號判例及同院七十三年第五次民事庭會議決議之法律化，已如前述，因此，本條規定之租賃關係，於舊法時期即已有其適用；而前揭判例、決議創設該租賃關係之時，並未明示是否應受民法第四百四十九條最長租期之限制，惟此種租賃關係乃係法院基於實際社會之需要，從事法官造法活動下之產物，具有「法定」租賃關係之性質，與民法債編規定之一般「意定」租賃關係，性質上並不相同。故本條規定之租賃關係是否受民法第四百四十九條最長租期之限制，自應從前開實務見解創設此種法律關係之目的加以思考，其目的在於兼顧私益（房屋承買人之利益）及公益（房屋本身具有之社會經濟利益），基此目的，即便無民法第四百二十五條之一規定，法院亦應為本件租約不受最長租期限制之判決，如此一來，修法前後之價值判斷，始能一致，前開判例、決議之規範意旨方能貫徹。準此，本件租約不受最長租期之限制，主要係因其性質上之原因，與民法第四百二十五條之一有無溯及效力無關，原審以民法第四百二十五條之一無溯及效力，而認本件租約仍應受最長租期之限制，亦有未合。
民法研究修正委員會第一０四八次及第一０五一次會議均曾對此進行討論，依法務部原提案，民法債編施行法第十三條之二（後調整為第二十三條），原規定給予溯及既往之效力，為全體民法研究修正委員均認，不論新增第三百二十五條之一第一項或第二項，已是實務上確定之見解，「其修正前後之適用，並無不同」，因此，應無另定溯及適用條款之必要，遂決議刪除法務部原溯及既往之原提案條文，換言之，民法債編施行法所以未規定新增民法第四百二十五條之一規定具溯及效力，並非認為該規定就修訂前已成立之租賃關係不適用，而係認為該規定就增訂以前已成立之租賃關係，本即可適用，並無再增訂溯及條款之必要，由此可見，被上訴人主張本件租約無新增民法第四百二十五條之一規定之適用云云，顯不足採，而本件租賃關係依上所述，既可適用新增民法第四百二十五條之一規定，依該規定第一項後段，本件租賃關係即不受民法第四百四十九條第一項二十年最長租期之限制。
⒊至民法研修記錄中，蘇永欽委員僅提出問題（即推定在房屋得使用之期限中
有租賃關係，有無民法第四百四十九條規定之適用﹖），並未表示意見，而錢國成委員之發言，固謂仍應受民法第四百四十九條之限制云云，但孫森焱委員則認為此一租賃關係「：：如為達本新增條文之規定意旨：：應明文排除第四百四十九條第一項規定之限制」， 錢氏 之發言，僅係從一般意定租賃關係之一般效力立論，而 孫氏 更從最高法院判例、決議創設此一法定租賃關係之實質意旨提出看法，兩人所論，層面顯不相同，難認全體委員均認此一租賃關係應受最長租期之限制，且依最後定案之法條文字觀之，顯以孫森焱之見解獲得多數委員之贊同，故原審以前開民法研修委員之發言，遽謂應受最長租期之限制，而為不利上訴人之判決，亦值商榷。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提相片一張、民法研究修正委員會第一０四八次、第一０五一次會議記錄為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠本件為因房地同屬一人，先後出賣，致造成房地異主，被推定有租賃關係，其
目的乃在對本來無合法權原占用土地，為顧及社會經濟目的而充其繼續使用土地，除有反證外，並推定此項法律關係為租賃關係。換言之，本件之案例並非必然就是租賃關係，如果有反證，也可能成立其他法律關係或無任何法律關係。
租地建屋契約則是雙方以在土地上有房屋為目的，為使房屋能合法定著於他人之基地上，基於雙方合意而成立之租賃契約。二者在本質、規範目的及效果均不相同，此從下述理由可以窺知：
⒈新修正民法第四百二十五條之一與四百二十六條之一（基地租賃契約於房屋所有權移轉時之效力）係分別規定。
⒉本件只被推定有租賃關係，不得為物權之請求，「租地建屋契約」依土地法
第一百零二條及新修正民法第四百二十二條之一則可請求地上權之登記。上訴人引用最高法院七十四年台上字第二五六二號判例及同院八十九年台上字第五七五號判決，觀其判決及判例全文，均是房屋承受人，以在他人土地上有房屋為目的與土地所有人合意訂立租賃契約（即土地及房屋所有人均為契約當事人），而使用土地之情形，與本件並不相同，無從認定本件係屬「租地建屋契約」。
㈡再就租地建屋契約而言，如非契約當事人（即俗稱第一手），欲繼受前手之權
利，尚須合於民法第四百二十六條之一規定，即「租用基地建築房屋，承租人房屋『所有權』移轉時，：：」，亦即第二手以下之房屋繼受人欲繼受租地建屋契約，必須取得房屋所有權，然本件房屋為未保存登記房屋，上訴人至今未取得所有權，已不合於適用民法第四百二十六條之一之規定，遑論再適用土地法第一百零三條。上訴人引用八十九年台上字第五七五號判決全文為關於優先購買權之問題，非租地建屋契約，後手承受前手權義之問題，也無可援用。
㈢況且，土地法第一百零三條第一款規定「契約年限屆滿時」，即可收回，而該
款並無排除修正前民法第四百四十九條第一項之適用，換言之，定期租賃於最長二十年期限屆滿時，縱使是「租地建屋契約」也無不可收回之理，上訴人欲藉引用土地法第一百零三條脫免返還責入，恐亦不可得。故上訴人在原審主張本件係屬基地租賃契約，可適用土地法第一百零三條，原審判決認為上述條文係針對「租用基地建築房屋」之契約所為規定，與本件情形並不相同，故不得援引適用，並無可議之處。
㈣最高法院四十八年台上字第一四五七號判例云：「：：默許房屋承買人繼續使
用土地」，此項法律關係因同院有「使用借貸」及「租賃」兩種不同之判決，最高法院為統一內部見解，於七十三年第五次民庭會議決議採取「租賃關係」說。縱為「租賃關係」，除非是「不定期租賃」，否則均需依修正前民法第四百四十九條第一項規定「不得逾二十年」，上訴人豈能說「未規定」﹖而本件從目的解釋採取以「房屋得使用期限為期」，最足以保護被告之利益，參酌最高法院二十九年上字第一七三一號判例、三十年渝上字第三一一號判例、民法研修委員錢國成、孫森焱先生意見無不認為是「定期租賃」，應受不得逾二十年之限制。
㈤本件發生於舊法時代，依法律不溯及既往原則，仍應適用舊法，修正前民法第
四百四十九條第一項規定為強制規定，法院依法審判自應適用，大法官會議解釋釋字第一七七號解釋「消極不適用法規，影響裁判者，亦屬民事訴訟法第四百九十六條第一項第一款之違背法令。」上訴理由企圖從「文義上」「立法意旨」「歷史解釋方法」自創見解，曲解法律，認為可不受拘束，實不可採。
三、證據：援用在一審之立證方法。
理由
一、按「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益，不得提起之；確認證書真偽或法律關係基礎事實存否之訴亦同。前項確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告不能提起他訴訟者為限。」民事訴訟法第二百四十七條第一項、第二項定有明文；所謂有即受確認之法律上利益，係指法律關係或法律關係基礎事實之存否不明確，致原告在法律上之地位有受侵害之危險，而此種危險，能以對於被告之確認判決除去者而言，最高法院二十七年上字第三一六號判例亦同斯旨。本件被上訴人起訴請求確認者，為租賃關係之期限長短（即上訴人所享有之承租權之期限），此涉及被上訴人何時得本於民法第四百五十五條之租賃物返還請求權請求上訴人返還租賃物，或提起消極確認之訴，確認上訴人之承租權不存在，雖非法律關係之本身，然不失為法律關係之基礎事實，且在被上訴人所主張之租賃期限屆至前，並無提起其他訴訟以資解決之道，故上訴人以此為訴訟標的提起本件確認之訴，依八十九年二月九日修正後之現行民事訴訟法前揭條文，自屬有據。又被上訴人起訴主張：坐落高雄市○○區○○段七四五、七四六、七四七號三筆土地為其所有。上訴人在上開土地上有一未經保存登記之建物（即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號），兩造間推定成立租賃關係，租賃期限應至九十五年十一月十日止；上訴人則以：系爭租賃關係之租賃期限應解為至房屋不堪使用時為止，且不受最長二十年租賃期限之限制等語置辯，是此部分之法律關係基礎事實於兩造間顯有爭執而不明確，原告私法上之地位（即所有權人、出租人之地位）有受侵害之危險，原告有即受確認判決之法律上利益，自得提起本件確認之訴。
按「確認法律關係成立或不成立之訴，以確認現在之法律關係為限，如已過去或將來應發生之法律關係，則不得為此訴之標的。」最高法院四十九年台上字第一八一三號判例意旨可資參照，又「過去成立之法律關係延續至現在尚存續者，仍不失為現在之法律關係。」同院八十四年台上字第一三六八號、八十九年台上字第三四一號判決意旨可參，上訴人辯稱：本件被上訴人訴請確認者，為將來之法律關係，顯非合法云云，惟查：租賃期限之長短，為系爭租賃法律關係（出租權、承租權）之基礎事實，已如前述，而此等法律關係既業已合法成立，迄至現在仍尚存續，揆諸前揭說明，即屬現在之法律關係，被上訴人就此等法律關係之基礎事實提起確認之訴，自亦合法。
按「法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則。」最高法院八十八年台上字第二二三０號判決意旨可資參照。上訴人另以：被上訴人曾於八十五年間，訴請上訴人拆屋還地及請求所有權移轉登記，均遭臺灣高雄地方法院以八十五年訴字第一二九０號判決、八十五年重訴字第三０號判決駁回在案，本件訴請確認之法律關係，業於上開訴訟中經法院審酌，是依「爭點效」之理論，系爭法律關係已不容被上訴人再為相異之主張，故被上訴人之起訴並非合法云云。惟查：上揭臺灣高雄地方法院八十五年度重訴字第三０號判決，係認兩造間存有推定之租賃關係而駁回被上訴人本於所有權之請求；又上揭八十五年訴字第一二九０號判決，則係以被上訴人並無系爭房屋之優先承買權而駁回其請求移轉所有權之請求，兩件於理由中均未論及本件所爭執之租賃期限長短，此經本院核閱存卷上開二份判決屬實，揆諸前揭說明，自無所謂「爭點效」理論之適用餘地，上訴人執此抗辯，並非有據。
綜上所述，本件被上訴人（即一審原告）就本件訴訟之提起，有即受確認判決之法律上利益，其起訴自屬合法，合先敍明。
一、被上訴人起訴主張：坐落高雄市○○區○○段七四五、七四六、七四七地號土地原為訴外人鄭金福所有，其上未經保存登記、門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號房屋，亦為訴外人鄭金福於四十六年十二月十八日興建完成，上開三筆土地經輾轉讓售，於八十五年一月五日由被上訴人依拍賣程序應買取得所有權，上開房屋則由訴外人鄭金福於八十四年五月間出售予上訴人，被上訴人於八十五年間本於所有物返還請求權，起訴請求上訴人拆除系爭房屋，並將系爭土地返還被上訴人，經臺灣高雄地方法院八十五年重訴字第三０號判決，認定兩造間推定有租賃關係而駁回被上訴人之訴，同院八十五年訴字第一二九０號判決亦同認兩造間有租賃關係存在，此一租賃關係，應自七十五年十一月十一日鄭金福僅將系爭土地讓與訴外人王佳文時開始起算，至九十五年十一月十日止，已有二十年，依民法第四百四十九條第一項前段規定「租賃契約之期限，不得逾二十年」，系爭租賃關係之期限應至九十五年十一月十日止。故為此提起本件訴訟，求為確認兩造之租賃關係至系爭房屋得使用之期限止，並不得逾九十五年十一月十日。
上訴人則以：對於兩造間就系爭土地自七十五年十一月十一日起，存有推定之租賃關係一節並不爭執，惟否認系爭租賃關係之租期不得逾九十五年十一月十日，辯稱：民法第四百四十九條第一項前段固然明定：定有期限之租賃，租賃契約之期限不得逾二十年，然⑴系爭租賃關係為不定期限之租賃，自無民法第四百四十九條規定之適用；⑵系爭租賃關係係屬租用基地建築房屋之契約，有土地法第一百零三條規定之適用，亦即非有該條例舉之事由，出租人不得收回基地；⑶現行民法第四百二十五條之一第一項明定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。」雖該規定於八十九年五月五日始施行，且民法債編施行法亦無得溯及適用之規定，然此一規定實係實務上見解（最高法院四十八年台上字第一四五七號判例、七十三年度第五次民事庭會議決議）之明文化，依文義解釋、立法目的、歷史解釋等方式，均應解為於民法上開規定施行前所成立之租賃關係，亦有此一規定之適用；⑷將系爭租賃關係解為不受二十年最長租賃期限之限制，始能兼顧私益（房屋承買人之利益）及公益（房屋本身具有之社會經濟利益），達到上開實務見解之意旨。
三、查坐落高雄市○○區○○段七四五、七四六、七四七地號土地，原為訴外人鄭金福所有， 鄭某 並於四十六年十二月十八日在其上興建一未經保存登記之房屋（門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號），嗣鄭金福於七十五年十一月十一日，單獨將上開三筆土地讓與訴外人王佳文，鄭金福與王佳文二人間，於轉讓土地時起，即就系爭房屋成立推定之租賃關係，嗣王佳文再輾轉讓售系爭土地，於八十五年一月五日由被上訴人依拍賣程序應買取得上開三筆土地之所有權；鄭金福亦於八十四年五月間將系爭房屋出售予上訴人，是兩造間繼續存有推定之租賃關係，上開事實，為兩造所不爭執，並有高雄市建築改造執照、土地登記謄本、高雄市稅捐稽徵處七十一年下期房屋稅繳款通知書、買賣契約公證書、臺灣高雄地方法院八十五年度重訴字第三０號判決為證，應堪信為真實，是以本件之爭點厥在於：系爭土地租賃關係之期限是否應受民法第四百四十九條第一項最長不得逾二十年規定之限制﹖茲判斷如下：
㈠按租用基地建築房屋者，為基地租賃，亦即承租人租用建築基地，以在該建築
基地上自行建築房屋為目的之租賃，無論租地後自行建屋，亦或是承受前手房屋後始租用基地，率皆屬於基地租賃（最高法院七十四年台上字第二五六二號判例意旨參照），關於基地租賃，土地法及民法均設有特別規定，考其立法目的，在於使承租人能易於興建房屋（無需花費大量資本購置土地），並充分發揮興建完成房屋之使用價值。最高法院四十八年台上字第一四五七號判例謂：「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」，此一判例見解，並為民法增訂第四百二十五條之一第一項前段所繼受，考此情形所成立之租賃關係，其目的主要在於保存已有之房屋，使房屋所有權人得充分利用、發揮系爭房屋之使用價值，以此觀之，實與基地租賃之規範意旨相同，自應解為基地租賃之一種；且民法第四百四十九條第三項就基地租賃之租賃期限作特別規定以排除二十年限制時，於立法理由中亦稱：「：：並配合第四百二十五條之一之增訂，爰增訂第三項，使租用基地建築房屋者，不適用二十年租賃期限之規定。」，足見立法者顯然將第四百二十五條之一所成立之租賃關係與一般基地租賃契約同等看待，被上訴人主張系爭租賃關係並非基地租賃，並不足採。
㈡次查，兩造間推定就系爭土地成立基地租賃契約關係，已如前述，且兩造並未
就租賃期限有何約定，本於前開說明，在認定系爭租賃關係之期限時，除使基地租賃契約能充分發揮其效益外，亦應兼顧土地所有權人（出租人）之權益，故應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，而非屬未定期限之租賃，否則依土地法第一百零三條規定，縱令房屋因不堪使用而毀損，土地所有權人亦甚難收回土地。是以，最高法院三十年度渝上字第三一一號判例謂：「土地之租賃契約，以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之限期，惟應受民法第四百四十九條第一項之限制而已。」亦同斯旨，是系爭租賃關係仍應認有期限，僅期限之屆至取決於房屋何時不堪使用而不確定，上訴人辯解：系爭租賃關係為未定期限之租賃，即非有據。
㈢按「租賃契約之期限，不得逾二十年。逾二十年者，縮短為二十年。」民法第
四百四十九條第一項定有明文，此為強制規定，自無疑問。蓋租賃係就他人之物使用收益，承租人毋無心就他人所有之租賃物為改良，即出租人亦以租賃物既在承租人占有使用收益中，雅不欲再事花費為之改良，則過長期限之租賃，有導致租賃物頹敗毀損之虞，有礙社會經濟之發展；且於租賃期限內發生重大經濟情事之變化，亦有無從適應之虞，故法律特設最長期限之限制。現行民法著眼於社會一般利益，限制租賃之最長期限，固有其理由，但就社會利益言，實亦有規定最短租賃期限之必要，按租賃為繼續性契約，倘其契約上之經濟目的於一定期間內繼續存在者，自應使其契約保持其存在，以盡其利，在基地租賃，承租人在基地上建築之房屋若短期內即須拆除，由租地建屋契約之目的言，尤非當事人之本意（ 吳啟賓 著租賃法論第二六頁以下）。是以現行民法修正後（八十八年四月二十一日修正，八十九年五月五日施行），增訂第四百四十九條第三項，該項規定：「租用基地建築房屋者，不適用第一項之規定。」，另第四百二十五條之一第一項亦增訂為：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。」對此，第四百四十九條第三項之立法理由即謂：「租用基地建築房屋者，鑑於現代建築技術發達，房屋之使用期限一般超過二十年，如出租人與承租人於租賃契約滿二十年時未達更新契約之合致，契約即行消滅，對承租人之保障欠週，且有礙社會經濟利益，為祛除上開弊端，並配合第四百二十五條之一之增訂，爰增訂第三項，使租用基地建築房屋者，不適用二十年租賃期限之規定。」是本次民法修正，立法者顯然有意就基地租賃契約（包括第四百二十五條之一所定情形在內）之租賃期限作不同處理，因此，在新法修正施行後，依第四百二十五條之一第一項所成立之租賃關係，其租賃期限除應受「在房屋得使用期限內」之限制外，並不受最長不得逾二十年之限制。
前揭第四百二十五條第一項後段之規定，於八十九年五月五日該規定施行後所成立之推定租賃關係有其適用，固無疑問，然民法債編施行法對上開規定並未明定有溯及既往效力，在修正施行前發生之租賃關係，依民法債編施行法第一條規定，自不適用修正施行後之規定；且上開規定修正前，實務上雖然認許「土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣」之情形應成立推定之租賃關係（前揭最高法院四十八年台上字第一四五七號判例），然同時亦認為此一情形（包括所有租地建屋契約在內）應受修正前民法第四百四十九條第一項「二十年最長租賃期限」之限制，前引最高法院三十年度渝上字第三一一號判例即謂：「土地之租賃契約，以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，惟應受民法第四百四十九條第一項之限制而已。」即採此態度，及至同院八十五年度台上字第二一０八號判決仍認：「查土地之租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，惟應受民法第四百四十九條第一項之限制而已。最高法院三十年渝上字第三一一號著有判例。」是修正前實務之普遍見解均認為基地租賃契約（包含民法第四百二十五條之一第一項所定情形）仍須受最長二十年租賃期限之限制，基於法安定性之立場，允宜認為修正後民法對於基地租賃契約、排除最長二十年租賃期限限制之規定，並不能適用於修正前成立之基地租賃關係。上訴人辯稱：民法研究修正委員會第一０四八及一０五一次會議原擬賦予增訂民法第四百二十五條之一規定溯及既往效力，後因修正委員認為此一規定實務上早有一致見解，修正前後適用並無不同，並無特別規定應溯及適用之必要而予刪除，故四百二十五條之一第一項後段之規定（即不受民法第四百四十九條第一項二十年最長租賃期限限制）實有溯及效力云云，惟查：上揭修正會議中所稱「實務上早有一致見解」者，乃第四百二十五條之一第一項前段部分（即土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。）前引最高法院四十八年台上字第一四五七號判例、同院七十三年第五次民事庭會議決議均採此見解，並無疑問：惟第四百二十五條之一第一項後段部分，民法修正前實務上並無類此之普遍見解，反觀前引最高法院三十年渝上字第三一一號判例、八十五年台上字第二一０八號判例猶認為基地租賃契約應受民法第四百四十九條第一項規定之限制，上訴人以民法第四百二十五條之一第一項前段為實務上一致見解、本有溯及效力，進而遽論同條第一項後段亦有溯及效力，顯有未當。
㈣綜上，本件租賃關係之期限，應推斷當事人之真意，認為至房屋不堪使用時為
止，並應受民法第四百四十九條第一項不得逾二十年之限制，系爭租賃關係自訴外人鄭金福於七十五年十一月十一日，單獨將上開三筆土地讓與訴外人王佳文時起即告成立，業為兩造所不爭，故迄至九十五年十一月十日，系爭租賃關係即滿二十年，系爭租賃期限除非另有更新，否則應不得逾此日，方屬適法。
四、綜上所述，本件被上訴人求為判決確認兩造間就系爭土地所成立之租賃關係，其租賃期限至系爭房屋得使用時為止，並不得逾民國九十五年十一月十日，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十年八月二十九日
臺灣高等法院高雄分院民事第五庭~B1審判長法官蔡明宛~B2法官周慶光~B3法官黃科瑜右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，未表明上訴理由者，，應於上訴後二十日內向本院提出理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。
中華民國九十年八月三十一日~B法院書記官黃富美附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第一項但書及第二項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。
Ｋ