鳳山簡易庭99年度鳳簡字第96號民事判決

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　99年度鳳簡字第96號
原　　　告　狄米特國際股份有限公司
法定代理人　乙○○
訴訟代理人　 吳麗珠 律師
複　代理人　 黃韡誠 律師
被　　　告　甲○○
訴訟代理人　 朱立人 律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國99年7月13日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由要領
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但不甚礙
被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第7款規定綦詳。本件原告起訴時，原僅請求被告
將所承租之高雄縣鳳山市○○路○○○號2樓房屋騰空遷讓返
還原告，嗣於訴狀送達被告後，復追加請求被告返還因無權
使用非屬於租賃範圍之建物外牆部分所生之不當得利，此兩
者基礎事實之關聯性甚為緊密，且證據資料可相互參照援引
，依其情形應不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前開說
明，原告追加起訴於法尚無不合，應予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張略以：
（一）緣訴外人上盈健康管理股份有限公司（下稱上盈公司）於
民國94年4月10日向訴外人福醫有限公司（下稱福醫公司
）承租坐落高雄縣鳳山市○○○段○○號土地及其上建號13
14號即門牌號碼高雄縣鳳山市○○路○○○號之兩層樓建物
，租賃期間至103年4月10日止共計9年。上盈公司則於
98年4月1日與被告簽訂租賃契約（下稱系爭租約），將
前開文衡路510號建物之2樓部分（下稱系爭房屋）轉租
予被告，約定租賃期間自98年6月1日至103年3月31日
止，每月租金新臺幣（下同）20,000元。同年7月上盈公
司之董事會進行改選，新任董事上任後發覺上開轉租條款
顯然悖於常情，經查始知悉系爭房屋之轉租，乃上盈公司
前任法定代理人 王英彬 及前任總經理 曾威誠 二人，未經董
事會決議逕自授益彼等之親友即被告之不法行為，上盈公
司新任法定代理人乙○○偕同董事 吳博輝 、股東 黃偉龍 等
人多次與被告進行換約之協議未果，上盈公司遂依系爭租
約第4條後段之約定，對被告提前終止契約，於98年8月
18日以高雄西甲35號存證信函通知被告系爭租約於同年10
月20日終止，從而系爭租約業已合法終止（系爭租約訂有
明確之租賃期間，係屬定期租賃契約，並無土地法第100
條規定之適用，且系爭租約第4條後段之約定並未違背民
法第453條之規定，基於契約自由原則應從其約定）。而
系爭租約終止後，依第4條前段之約定，被告應將系爭房
屋騰空遷讓返還上盈公司。又原告於98年8月29日與原轉
租人上盈公司簽訂債權讓與契約，於經原出租人福醫公司
之同意下，由原告繼受上盈公司與福醫公司間之租賃關係
而成為系爭房屋之轉租人，上盈公司並將其與被告間就轉
租系爭房屋所衍生之一切權利及從屬權利一併讓與原告，
並於同年11月18日將上開債權讓與事宜以高雄地方法院郵
局第2838號存證信函通知被告，此自應包括上盈公司提前
中系爭租約之效力。綜上，本件原告與被告間之系爭租約
已於98年10月20日合法終止，被告應依民法第455條將系
爭房屋騰空遷讓返還予原告。
（二）上盈公司向福醫公司承租大貝湖段88號土地及其上文衡路
510號建物，租賃期間至103年4月10日為止共9年，上
盈公司於97年10月11日至99年10月10日期間每月應給付之
租金高達216,000元，而文衡路510號房屋為兩層樓之建
築物，上盈公司於98年6月1日以每月20,000元之金額將
該建築物2樓部分轉租予被告，其面積幾近整棟建築物4
分之1，市場租金行情絕無可能僅有20,000元，顯不成比
例。況水電費用之使用情況因人及因季節而有所不同，一
般而言租金不會包含電費在內，而由承租人實用實付，然
系爭租約第2條第2項卻約定租金20,000元包含水電費用
，約定內容顯不合理。尤有甚者，系爭租約竟又記載「為
方便修改內部硬體及修改費用，將98年7、8、9月之租
金作為補貼，並於98年10月起再正式收取租金，金額補貼
計3個月，共60,000元正」之附加條款，致上盈公司於前
4個月僅收得6月份之租金20,000元，扣除水電開銷後所
剩無幾，一般理性之轉租人應不至於如此約定。此外王英
彬於任內挪用公款買受股份、將公司之商標與專利權登記
在自己名下等行為，已涉犯業務侵占等罪嫌，經上盈公司
及原告提起告訴在案，而系爭租約締結時間為98年4月間
，緊鄰王英彬於98年7月間卸任上盈公司代表人一職之時
點，加以被告為曾威誠（即王英彬之妻舅，附加條款之記
載據信為其所為）之女友，彼等是否因王英彬卸任在即而
訂立此等不利之租約，非無可能，足見彼等係基於通謀虛
偽意思表示而締結系爭租約，依民法第87條規定應屬無效
，被告占有系爭房屋無法律上原因，而上盈公司與福醫公
司之租賃關係已由原告承接，原告並已與福醫公司完成土
地建物租約之變更，原告自得立於承租人之關係依民法第
179條規定請求被告將系爭房屋返還原告（主張順序係以
上述（一）部分為先，其次始為此處（二）之部分）。
（三）上盈公司於98年4月1日雖將系爭房屋轉租予被告，但並
未同意被告使用建物外牆，此觀諸系爭租約第1條之約定
使用範圍僅限於「原辦公區」甚明。詎被告竟擅自在建物
外牆懸掛廣告看板，嚴重影響原告合法使用承租物之權益
，原告已委請律師發函催告被告儘速拆除。被告無權占用
建物外牆，受有相當於租金之利益，並致原告受有損害，
茲依民法第179條不當得利規定請求被告返還相當於租金
之利益。復審酌建物外牆之地理位置、工商業繁榮程度、
經濟價值等情，原告主張每月應返還之金額應以20,000元
計算，自98年9月至99年6月為止共計10個月，被告應返
還共計200,000元。
（四）上盈公司與原告公司之股東相同，原告公司係上盈公司百
分之百轉投資之公司，因上盈公司有遭到掏空之嫌，才將
系爭房屋之租賃關係轉讓予原告，兩者乃截然不同之主體
，並無當事人不適格之問題等語。
（五）並聲明：１、被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。２、
被告應給付原告200,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日
起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。３、原
告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告抗辯意旨略以：
（一）系爭租約係王英彬以上盈公司之名義與被告所簽訂，王英
彬當時乃上盈公司之董事長，對外代表上盈公司，原告主
張王英彬未經董事會決議而簽訂系爭租約一事，乃公司自
身內部之問題，依民法27條第2項前段、第3項規定，不
得對抗善意之第三人即被告，此外被告亦否認與王英彬間
就系爭租約之簽訂有通謀虛偽意思表示之情事或王英彬有
任何不利於上盈公司之行為。
（二）上盈公司於98年4月1日將廢置之系爭房屋出租予被告作
商業空間使用，雙方並簽訂系爭租約。上盈公司復於98年
9月24日以高雄西甲202號存證信函通知被告，系爭租約
於98年10月20日終止，被告應將系爭房屋按現狀交還上盈
公司，並未提及系爭租約業已讓與原告，是原告所主張其
於98年8月29日由上盈公司處受讓系爭租約所生一切權利
等情，顯與事實不符，被告否認上盈公司與原告間98年8
月29日債權讓與契約之真正。且上盈公司與原告之法定代
理人均為乙○○，違反民法第106條雙方代理之規定，債
權讓與契約應屬無效。從而原告基於租賃關係提起本訴，
乃屬當事人不適格，應予駁回。
（三）系爭租約第4條雖約定「本契約期間內甲乙方如欲提前終
止契約時，應提前2個月通知甲乙方」，然該約款係對於
租約雙方當事人對他方提出終止租約之意思表示，附加應
於2個月前通知之限制，使有在租期屆滿前發生終止租約
之情況時，保護他方當事人得享有至少2個月之緩衝期限
利益，並未賦予雙方當事人在無任何法定或約定終止原因
存在之情況下，有單獨終止租約之權利，該約款之適用在
無終止原因之情況下，仍應經由雙方當事人合意始得以終
止租約。至於民法第453條規定則係指當事人之一方於租
期屆滿前有終止租約之權利者，始得依民法第450條第3
項規定終止租約，而本件原告並無任何法定或約定終止租
約權利之存在，自無民法第453條之適用，更何況原告並
未踐行民法第450條第3項所規定之相關程序，其終止租
約自不合法。退萬步言，自原告所稱租約終止後之98年10
月21日起，上盈公司並未反對被告使用系爭房屋並收受被
告所給付之租金，彼等間應視為有不定期租賃關係之存在
，原告既繼受，原告既繼受上盈公司之地位，則不定期租
賃關係自98年11月18日起即存在原告與被告之間，且該不
定期租約之終止應有民法第400條、土地法第100條規定
之適用。
（四）系爭房屋之外牆本即屬於承租之範圍，被告有權使用收益
，並無不當得利之問題等語。
（五）並聲明：１、駁回原告之訴。２、如受不利判決，被告願
供擔保，請准宣告免予假執行。
四、本院之判斷：
（一）按當事人適格，係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己
之名義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判
決之資格而言。故在給付之訴，若原告主張其為訴訟標的
法律關係之權利主體，他造為訴訟標的法律關係之義務主
體，其當事人即為適格。至原告是否確為權利人，被告是
否確為義務人，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，
即訴訟實體上有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺。
最高法院93年度台上字第382號判決意旨可資參照。本件
原告起訴請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，及返還
無權使用建物外牆所生之不當得利，並主張原告業已繼受
上盈公司與福醫公司間之租賃關係而成為系爭房屋之轉租
人，上盈公司並將其與被告間就轉租系爭房屋所衍生之一
切權利及從屬權利一併讓與原告。原告既主張自己為有給
付請求權之人且被告為有給付義務之人，揆諸前開說明，
本件當事人適格即無欠缺，至於本案之請求是否正當，則
屬另事，茲詳述於後，兩者不可混為一談。
（二）其次就實體部分而言，按股份有限公司之董事為自己或他
人與公司為買賣、借貸或其他法律行為時，由監察人為公
司之代表，公司法第223條定有明文。復按代理人非經本
人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第
三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為，但其法律
行為，係專履行債務者，不在此限；又無代理權人以代理
人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生
效力，民法第106條及第170條第1項亦有明定。最高法
院74年台上字第2014號判例意旨復謂：「代表與代理固不
相同，惟關於公司機關之代表行為，解釋上應類推適用關
於代理之規定，故無代表權人代表公司所為之法律行為，
若經公司承認，即對於公司發生效力。」另最高法院87年
度台上字第1524號判決意旨亦謂：「公司法第223條係規
定『董事為自己或他人與公司有交涉時，由監察人為公司
之代表』，故董事倘無為自己或他人與公司有交涉情事，
即毋庸由監察人為公司之代表。又首揭條文之規定，旨在
禁止雙方代表，以保護公司（本人）之利益，非為保護公
益而設，自非強行規定，如有違反，其法律行為並非無效
，倘公司（本人）事前許諾或事後承認，即對於公司（本
人）發生效力。此觀民法第106條及第170條第1項之規
定自明。」申言之，股份有限公司依公司法第208條第3
項規定原應由法定代理人（董事長）對外代表公司，然於
法定代理人相同之二股份有限公司相互間為法律行為之情
況，因類推適用民法第106條規定而禁止雙方代表之結果
，該二公司不得同時由原法定代理人代表公司而與對方為
法律行為，其中一方應由監察人代表為法律行為，始為適
法，倘若該二公司同時由原法定代理人代表公司而相互為
法律行為者，因類推適用民法第170條第1項規定之結果
，應屬效力未定之無權代表，非經有權代表公司之監察人
追認，對於公司不生效力（另參照84年度司法院第6期公
證實務研究會研討結論及最高法院97年度台上字第508號
判決意旨）。
（三）經查本件原告主張業已繼受上盈公司與福醫公司間之租賃
關係而成為系爭房屋之轉租人，上盈公司並將其與被告間
就轉租系爭房屋所衍生之一切權利及從屬權利一併讓與原
告，固有提出債權讓與契約附卷為憑。然觀諸該債權讓與
契約，簽訂雙方分別為上盈公司及原告公司，法定代理人
均同為乙○○，原告亦自稱上盈公司與原告公司之股東相
同，原告公司係上盈公司百分之百轉投資之公司等情。而
觀諸原告公司與上盈公司之登記事項，該二公司之法定代
理人均同為乙○○，且均設有監察人之機關，則該二公司
如欲簽訂債權讓與契約（性質上屬於法律行為），揆諸前
開說明，該二公司不得同時由乙○○代表公司為之，否則
係屬無權代表，原告復未舉證嗣後業已經過本人（公司）
之追認，對於公司尚不生效力。準此，本件原告尚未自上
盈公司處繼受取得有關租賃關係之各項權利義務，則原告
基於租賃契約當事人之地位，請求被告將系爭房屋騰空遷
讓返還原告，並請求返還因無權使用非屬於租賃範圍之建
物外牆部分所生之不當得利，尚難認為有理，應予駁回。
又其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造所提其他攻擊防禦方法或證據，經
核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
六、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決
如主文。
中華民國99年8月5日
鳳山簡易庭法官譚德周
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國99年8月5日
書記官胡淑芳