裁判字號：臺灣臺北地方法院105年訴字第1064號民事判決
裁判日期：民國105年12月30日
裁判案由：返還價金
臺灣臺北地方法院民事判決105年度訴字第1064號原告 蘇月鳳
蘇月霞 共同訴訟代理人 劉志賢 律師被告興富發建設股份有限公司法定代理人 鄭志隆 訴訟代理人 張玲綺 律師
黃捷琳 律師 林桂聖 律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國105年12月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告蘇月鳳於民國102年1月22日購買被告「台北晶麒」建案之A7棟6樓及地下6層編號128號停車位及其坐落基地（下稱系爭A7房地），並簽立土地暨房屋買賣契約書（下稱系爭A7契約），約定價金新臺幣（下同）1,316萬元，蘇月鳳已陸續向被告繳納220萬元。原告蘇月霞於102年2月7日購買被告「台北晶麒」建案之B15棟18樓及坐落基地（下稱系爭B15房地），並簽立土地暨房屋買賣契約書（下稱系爭B15契約），約定價金新臺幣（下同）915萬元，蘇月霞已陸續向被告繳納232萬元。嗣原告因資金周轉問題，無力繼續繳納價金，遭被告於104年7月30日以存證信函解除契約，並依系爭A7、B15契約第25條第2項沒收房地總價15%損害賠償總額預定性違約金，蘇月鳳遭沒收之金額為197萬4,000元，蘇月霞遭沒收之金額為137萬2,500元。惟被告解除契約後仍得將系爭A7、B15房地銷售予第三人，被告解除契約時，房地產價格尚稱穩定，並無跌價之情況；依景瀚不動產估價師聯合事務所景估字第10506004號不動產估價報告書（下稱系爭估價報告），被告於解約時之損害分別為33萬1,800元、6萬3,700元，原告認被告收取之違約金顯屬過高，應依民法第252條酌減至5%，即蘇月鳳部分酌減為65萬8,000元、蘇月霞部分酌減為45萬7,500元。系爭A7、B15房地於契約解除後之跌價損失、價金利息、稅捐及管銷成本，不應列入考量；被告雖主張最近5年淨利率分別為23%至34%，惟每個建案及每戶價格均有不同，利率亦各有高低，公司全年度損益報表無法推算單一建物之獲利情況。爰依民法第179條請求被告返還溢收之違約金等語。並聲明：被告應給付蘇月鳳131萬6,000元、蘇月霞91萬5,000元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：兩造本於契約自由之精神簽立系爭A7、B15契約，原告於締約前對於契約條款內容、債務不履行違約金等條款是否公平、是否有足夠負擔能力等因素，本得事先評估後基於自由意志及平等地位而自主決定是否簽約，原告應受契約約定之拘束。依內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條「違約之處罰」第4款亦規定出賣人於買受人價金給付義務未履行，最高得沒收房地總價15%，本件違約金約定並未過高。被告99年至103年之5年度實際淨利率依序為25%、30%、23%、23%、33%，倘原告依約履行債務，本可獲得依買賣總價23%至33%計算之淨利，被告沒收房地總價15%已低於被告所失利益。「台北晶麒」建案委託仰山林廣告有限公司（下稱仰山林公司）代銷，被告就蘇月鳳部分支付75萬6,000元、蘇月霞部分支付49萬5,000元之銷售服務費，亦為被告因原告違約所致生之損害。系爭A7、B15房地至今尚未售出，系爭估價報告高估系爭A7、B15房地於解約時之市價，且目前房地產價格持續走跌。又被告原可取得之價金未能如期取得之利息、系爭A7、B15房地後續無法售出期間之資金成本、房屋稅及地價稅、繼續銷售之管銷成本，亦為被告所受損害，本件違約金性質為損害賠償總額預定性質之違約金，惟被告損害總額已遠逾買賣總價15%，並無約定違約金過高之情。退而言之，縱本件違約金經法院酌減，亦必須於判決確定時始發生效力，被告才負有返還之義務，原告請求自起訴狀繕本送達翌日起算之遲延利息，顯屬無據等語為辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
(一)經查，蘇月鳳於102年1月22日以1,316萬元向被告購買系爭A7房地，並簽立系爭A7契約，蘇月鳳已繳納220萬元；蘇月霞於102年2月7日以915萬元向被告購買系爭B15房地，並簽立系爭B15契約，蘇月霞已繳納232萬元；原告因資金問題無力繼續繳納價金，被告於104年7月30日以存證信函通知原告解除系爭A7、B15契約，並沒收蘇月鳳已繳納之197萬4,000元、蘇月霞已繳納之137萬2,500元；被告已返還蘇月鳳22萬6,000元、蘇月霞94萬7,500元等情，有系爭A7、B15契約、客戶期款繳款狀況表、臺北成功郵局104年7月30日第744、
745號存證信函附卷可憑（本院卷㈠第11至85頁），且為兩造所不爭執，均堪信為真實。
(二)按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。經查，系爭A7、B15契約第25條第2項、第4項約定：「二、除經雙方個別磋商同意之約定外，甲方（即原告）違反『付款條件及方式』之規定者。買賣雙方並得解除本契約；解約時，乙方（即被告）得沒收依房地總價款百分之十五計算之違約金，但前開沒收之違約金金額超過已兌現價款者，則以已兌現價款為限。…四、依第一、二項之約定解除契約時，甲乙雙方除得依前二項約定之賠償外，不得另行請求其他損害賠償」等語（本院卷㈠第35頁、第70頁），前揭條項並未就違約金之性質為約定，惟就原告違反付款條件及方式之規定，約定被告得沒收房地總價款15%計算之違約金，但該違約金超過已繳價款者，則以已繳價款為限，不得沒收超過已繳價款部分之金額，甚且第4項亦定明被告不得另行請求損害賠償，揆諸前揭說明，堪認系爭A7、B15契約第25條第2項約定屬損害賠償總額預定性違約金。
(三)按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第216條、第252條分有明文。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，此為民法第252條所明定，且不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用（最高法院70年台上字第3796號判例意旨參照）。又約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、兩造之社會經濟地位、當事人受害之情形，及債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為度。原告主張系爭A7、B15契約第25條第2項約定以房地總價款15%計算違約金顯屬過高，應酌減至5%等語。惟查，被告為銷售系爭A7、B15房地，委託仰山林公司辦理廣告設計及銷售業務執行、管理等事宜，並就系爭A7、B15房地之銷售分別給付仰山林公司銷售服務費75萬6,000元、49萬5,000元，有房地買賣銷售佣金收訖證明書、「台北晶麒」行銷契約合約書在卷可稽（本院卷㈠第136至137頁、卷㈡第2至4頁）。又被告解除系爭A7、B15契約後，仰山林公司並無退還已收取之銷售服務費乙節，亦有仰山林公司105年5月27日(105)仰廣字第0527001號函附卷可憑（本院卷㈡第168頁）。被告就系爭A7、B15房地支出之銷售服務費分別為房地總價之5.7%、5.4%（計算式：75萬6,000元÷1316萬元＝0.057；49萬5,000元÷915萬元＝0.054），被告如欲繼續銷售系爭A7、B15房地，恐須再次委託他人銷售，而另行支出服務費，堪認前揭銷售服務費75萬6,000元、49萬5,000元為被告因解除契約所受損害。依被告所提99至103年度綜合損益表，被告99年至103年之5年度淨利率依序為25%、30%、23%、23%、33%（本院卷㈠第134至135頁）；又被告屬行業代號為6811-11之不動產買賣業，此有營利事業所得稅結算網路申報書、中華民國稅務行業標準分類表在卷可參（本院卷㈡第305至308頁），參酌財政部頒布之稅務行業標準分類暨同業利潤標準，「不動產買賣業」於102至103年之淨利率為17%（本院卷㈠第133頁），堪認倘原告依約履行，被告依通常情形就系爭A7、B15房地銷售預期營業利益應為房地總價款17%以上，是被告就系爭A7、B15房地至少分別受有預期利益223萬7,200元、155萬5,500元之損害（計算式：
1,316萬元×17%＝223萬7,200元；915萬元×17%＝155萬5,500元）。系爭估價報告就系爭A7、B15房地於解約時即104年7月30日時之市價分別估定為1,282萬8,200元、908萬6,300元（系爭估價報告第81頁），其分別較系爭A7、B15契約所約定之價金低33萬1,800元、6萬3,700元（計算式：
1,316萬元－1,282萬8,200元＝33萬1,800元；915萬元－908萬6,300元＝6萬3,700元），又被告於現今房市交易緊縮且整體經濟環境欠佳情形下，嗣後得否順利出賣系爭A7、B15房地，尚屬未定之數，即難認被告可再獲得另行出售價金之利益。本院審酌被告前揭銷售服務費及預期利益等損失，已遠逾系爭A7、B15契約約定之房地總價款15%違約金額，難認本件有約定之違約金額過高之情事。故原告請求酌減本件違約金，並依民法第179條請求被告返還違約金，尚非可採。
四、綜上所述，原告主張依民法第179條規定請求被告給付蘇月鳳131萬6,000元、蘇月霞91萬5,000元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不予逐一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。
中華民國105年12月30日
民事第六庭審判長法官黃明發
法官王育珍法官宋雲淳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年12月30日
書記官吳佩倩