臺灣臺中地方法院民事判決 105年度中簡字第2682號
原 告 高瑞隆
訴訟代理人 黃呈利 律師
複代理人 陳怡婷 律師
被 告 李惠珍
訴訟代理人 涂朝興 律師
複代理人 徐鼎賢 律師
上列當事人間請求返還價金事件，於民國106年2月14日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣陸仟肆佰元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告前於民國105年4月21日經由台灣房屋之
仲介向被告購買坐落於台中市○區○○○○段○○○○○○○○○○○
○○號土地及其上建物門牌號碼為台中市○區○○○路○○○號
5樓之6（下稱系爭不動產），總價款新臺幣（下同）495萬
元，約定尾款396萬元由原告向銀行貸款支付，原告於105年
4月21日交付第一期款50萬元，並存入兩造約定之永豐商業
銀行西門分行受託信託財產專戶（帳號00000-000000000）
，詎原告向數家金融行庫申請貸款均未獲核准。嗣被告於10
5年8月30日以台中漢口路郵局第464號存證信函催告原告應
於七日內依約支付用印款49萬元予被告，原告因未能覓得同
意核貸之銀行，被告於105年9月7日再以台中法院郵局2332
號存證信函解除系爭買賣契約，系爭買賣契約既經被告解除
而消滅，被告即無權受領原告所給付之價金，雖該價金係存
入兩造合意之系爭帳戶，依民法第259條規定，被告仍有同
意原告取回之義務（此為回復原狀之方法），至被告所謂沒
收原告之款項係依系爭買賣契約第8條第2項之約款，惟該約
款所定「賣方得沒收已支付之全部價款做為違約金」，乃屬
賠償總額預定性之違約，如賣方因買方違約受之損害額未逾
買方已支付之價款時，賣方亦無權沒收已付之全部價款，此
依民法第252條規定，約定之違約金過高者，法院得減至相
當之數額。而系爭買賣契約固因原告未能貸得款項交付價款
，無法履行給付價金之義務，遭被告解除契約，然被告以沒
收原告已支付並存入系爭帳戶之款項，亦屬過高，且被告所
應支出之仲介費用，本來即是出售房屋所應支出之費用，亦
即被告並未受有任何損害，況關於租金補貼部分，系爭買賣
契約中有勾選，買賣標的物無出租情形，故原告並不知悉系
爭不動產訂有租約，是租金補貼與原告違約並無因果關係，
不應由原告負擔，為此請求予以酌減被告就系爭不動產沒收
之違約金金額等語。並聲明：被告應同意原告向永豐商業銀
行西門分行取回戶名永豐商業銀行信託財產專戶帳號00000
-000000000內之款項50萬元。
二、被告則以：原告主張約定之違約金過高，應由原告就此有利
於己之事實負舉證責任。被告原將系爭不動產出租予訴外人
何丞怡 ，因系爭不動產之出售，被告每月補貼其租金5,000
元，共補貼6個月，計3萬元，被告又返還2個月押租金30,00
0元及1個月房租15,000元，以令其搬遷，以上共計75,000元
之損害，原告自應負責。另依系爭不動產買賣契約書第2條
付款方式，第4期款（尾款）396萬元應於105年7月8日匯入
履保專戶，換言之，自105年7月8日後，被告之貸款即可獲
得清償，而無須再行負擔，則因原告之違約以致被告仍須支
付每月貸款利息12,000餘元，截至目前已支出7萬餘元（至
系爭不動產再行出售償還為止，其損害仍持續進行中），原
告有賠償之責任。而房價行情半年來亦多少有減損，凡此種
種尚在持續進行累積中，雖系爭不動產之價格波動及時間、
精神花費等難以量化，但其現實損害確屬存在，非不得由鈞
院依據民事訴訟法第222條第2項規定予以酌定。此外，依被
告與台灣房屋間之不動產專任委託銷售契約書第5條服務報
酬約定，買賣成交時，乙方得向甲方收取服務報酬，其數額
為實際成交價百分之4，於成交時以現金一次給付或逕由「
交易價金安全專戶」中撥款支付，則系爭不動產以495萬元
成交，其4％仲介費即198,000元，原告自應予以賠償。又被
告目前已支付律師費用5萬元，無論本件訴訟結果如何，以
二審計算，應有10萬元支出，則因原告之違約興訟所支，豈
能不為負責。再者，原告不僅未能辦理貸款支付，甚至早在
第二期用印款49萬元即未支付，而規避了被告得以依系爭不
動產買賣契約第8條2款併為沒收之機會，遑論依已付價款萬
分之二計算之違約金，何況第一期款50萬元相較契約總價
495萬元不過其10％左右，遠低於內政部定型化契約範本容
許之15％，並無過高而顯失公平之問題，就此兼具懲罰及預
定賠償性質之條款，以及被告之損失，實更為無酌減之餘地
等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、法院之判斷：
㈠原告主張伊於105年4月21日向被告購買系爭不動產，總價款
495萬元，約定尾款396萬元由原告向銀行貸款支付，原告於
105年4月21日交付第一期款50萬元，並存入兩造約定之永豐
商業銀行西門分行受託信託財產專戶，嗣原告因未能覓得同
意核貸之銀行，被告於105年9月7日以存證信函送達為解除
系爭買賣契約之意思表示，並表示依系爭買賣契約第8條第2
項之約定，沒收簽約金50萬元等情，業據提出不動產買賣契
約書、存證信函為證，且為被告所不爭執，自堪信為真實。
㈡按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。
違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠
償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行
債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，
違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損
害之賠償總額」，民法第250條定有明文。查系爭買賣契約
第8條第2項約定「如因買方擅自解約、不為給付，給付不能
或其他可歸責於買方之事由致本契約解除時，除同意賣方得
沒收已支付之全部價款做為違約金，並應負擔因此所衍生之
全部稅捐及相關費用」，兩造約定買方不履行債務時，應支
付違約金，此項違約定約定，依上開規定，應視為因不履行
而生損害之賠償。系爭不動產買賣價金為495萬元，原告支
付50萬元後，因可歸責於原告之事由致系爭買賣契約解除，
為兩造所不爭執，依上開約定，被告得沒收已付價金50萬元
作為違約金。兩造所爭執者被告依系爭買賣契約約定收取違
約金50萬元是否過高？
㈢再按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」民
法第252條定有明文。至於當事人約定之違約金是否過高，
須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及
債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標
準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少
其數額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債
權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違
約金是否過高（最高法院96年度台上字第107號裁判可參）
。經查，系爭買賣契約買賣價金為495萬元，被告於105年9
月7日以存證信函送達為解除系爭買賣契約意思表示，嗣於
105年12月15日以480萬元出賣系爭不動產予第三人 陳惠琪 ，
則被告受有15萬元買賣價金之損失（計算方式：0000000－
0000000＝150000）。再者，依系爭買賣契約第3條約定，原
告應於105年7月8日付款完畢，被告於斯時可取得495萬元之
價金，惟因原告未履約，致被告無法取得價金償還房貸或作
為資金運用，迄至第三人陳惠琪依約於106年1月付清買賣價
金為止，共計受有6個月之利息損失，以法定利率年息百分
之5計算，被告受有利息損失為123,750元（計算方式：0000
000×5%×0.5年＝123750）。又查，系爭不動產被告原出租
予訴外人何丞怡，租期屆滿後並未再訂租賃期限，租金每月
8仟元，被告於105年4月21日訂約出售予原告，承租人何丞
怡因此於105年6月10日遷讓房屋，被告遂補貼何丞怡6月份
承租新房租金1萬5千及押金3萬元，並補貼何丞怡7月至11月
每月租金5千元，業據證人何丞怡證述在卷。是以被告應係
於訂立買賣契約後始告知承租人何丞怡搬遷，因時間急迫須
補貼承租人何丞怡搬遷費用，而無論被告於105年4月出售系
爭不動產予原告，或延後至105年12月出售予第三人陳惠琪
，均因被告訂立買賣契約後始要求承租人何丞怡儘速搬遷，
致生補貼搬遷費用，故被告因原告未履約所生損害應非搬遷
費用，而係被告提前終止系爭不動產租約所受租金損失。被
告與原告於105年4月訂立系爭買賣契約，迄至被告於105年
12月與第三人陳惠琪訂立買賣契約，其間相差8個月，則原
告所受租金損失為64,000元（計算方式：8000×8＝64000）
。據此計算被告所受損害為337,750元（計算方式：150000
＋123750＋64000＝337750）。參以，因原告違約並委任律
師提起本件訴訟，被告為應訴之必要，尚須額外支付律師費
用，本件屬不得上訴第三審之事件，計算至二審終結，如以
每審級5萬元計算，被告須支付律師費用10萬元。綜上以觀
，被告因原告違約所受實質上之損害，及訴訟上支出已達
437,750元，則被告依約定收取違約金50萬元，顯未過高。
四、從而，原告以系爭買賣契約約定之違約金過高為由，依民法
第252條規定，訴請被告應同意原告向永豐商業銀行西門分
行取回戶名永豐商業銀行信託財產專戶帳號00000-00000000
0內之款項50萬元，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及證據，經本
院審酌後，認與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併予
敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國106年3月10日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官吳蕙玟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年3月10日
書記官張捷菡