臺灣嘉義地方法院108年度訴字第387號民事判決

裁判字號：臺灣嘉義地方法院108年訴字第387號民事判決

裁判日期：民國108年09月24日

裁判案由：給付租金

臺灣嘉義地方法院民事判決108年度訴字第387號原告 顏嘉慧 訴訟代理人 楊漢東 律師複代理人 林威廷 被告財政部國有財產署法定代理人 曾國基 訴訟代理人 李玉敏 複代理人 丁維儀 被告 施景南 上列當事人間請求給付租金事件，於民國108年9月10日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文被告施景南應給付原告新台幣貳萬肆仟參佰參拾參元，及自民國108年8月14日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並應自民國108年6月28日起，至返還嘉義縣○○鄉○○段○○○○○號土地之日止，按月給付原告新台幣肆佰陸拾參元。
被告財政部國有財產署應給付原告新台幣陸仟柒佰貳拾捌元，及自民國108年7月6日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並應自民國108年6月28日起，至返還嘉義縣○○鄉○○段○○○○○號土地之日止，按月給付原告新台幣肆佰陸拾參元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用（除減縮部分外）由被告施景南負擔百分之四十四，另被告財政部國有財產署負擔百分之十二，其餘由原告負擔。
本判決第一項，得為假執行。但被告施景南如於執行標的物拍定、變賣前，以新臺幣貳萬肆仟參佰參拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項，得為假執行。但被告財政部國有財產署如於執行標的物拍定、變賣前，以新臺幣陸仟柒佰貳拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面
壹、聲明：
一、被告財政部國有財產署、被告施景南應共同給付原告新台幣（下同）壹拾壹萬壹仟壹佰柒拾元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並應自民國108年6月28日起，按月共同給付原告壹仟捌佰伍拾參元。
二、訴訟費用由被告負擔。
三、原告願供擔保，請准予宣告得假執行。
貳、陳述：
一、按其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄；同一訴訟，數法院有管轄權者，原告得任向其中一法院起訴，民事訴訟法第10條第2項及第22條分別定有明文。所謂其他因不動產涉訟者，係指民事訴訟法第10條第1項因不動產之物權或其分割或經界以外，與不動產有關之一切事項涉訟者而言(最高法院86年度台抗字第79號裁判要旨參照)。經查，本件原告起訴主張兩造就嘉義縣○○鄉○○○○段000000地號土地（現整編○○○鄉○○段○○○○○號土地，下稱系爭土地），有租賃關係存在，故請求被告給付租金。依上開法律規定及裁判要旨，本件原告起訴請求之主張，係屬因不動產涉訟之事項（即土地租金），自得由不動產所在地之法院（即臺灣嘉義地方法院）管轄，合先敘明。
二、緣被告施景南與訴外人 施景文 為兄弟關係，訴外人施景文於96年1月12日死亡，經鈞院選任財政部國有財產局臺灣南區辦事處嘉義分處為施景文之遺產管理人（97年度財管字第50號），嗣財政部國有財產局臺灣南區辦事處嘉義分處經組織改造，而隸屬於被告財政部國有財產署南區分署之轄內單位。被告施景南與訴外人施景文二人曾共同向原告借款60萬元，並於85年8月30日以系爭土地設定擔保債權60萬元之抵押權予原告，清償日期為85年11月30日，並於85年9月9日依法登記。因上開債務已屆清償期而未為清償，原告經向鈞院聲請拍賣抵押物，系爭土地經鈞院100年度司執字第15001號強制執行事件之特別變賣程序後之減價拍賣仍未拍定，已視為債權人撤回執行。嗣後原告再次聲請拍賣抵押物，經鈞院以101年度司執字第15488號強制執行事件受理，原告遂依拍賣最低價額承受該執行標的（即系爭土地）。是故原告於102年12月4日以買賣為原因而登記取得系爭土地之所有權，原告為系爭土地之所有人（詳如起訴狀附件一）。
三、原告為系爭土地之所有人，但因系爭土地上之房屋（門牌為嘉義縣○○鄉○鎮村00號，稅籍編號00000000000，下稱系爭房屋）並未拍賣，其中房屋二分之一所有權已因無人繼承而收歸國有並由被告財政部國有財產署南區分署管理（詳如起訴狀附件二）。房屋另二分之一所有權為被告施景南所有，依民法第425之1條法定租賃權規定，推定房屋受讓人（即被告）與土地受讓人（即原告）間，在房屋得使用期限內，有租賃關係。易言之，使用土地之房屋所有人（即被告）應支付租金予土地所有人（即原告）。退一步而言，縱認原告與被告間未成立上述民法規定之法定租賃關係，然被告所有、管理之系爭房屋無權占有原告所有之系爭土地，此為不爭之事實，依社會通常之觀念，無權占有他人土地者，可獲得相當於租金之利益（最高法院61年度台上字第1695號判例要旨參照），故原告亦得向被告請求相當於租金性質之不當得利。經原告於108年5月2日委請律師發函通知被告須於函達一個月內清償最近五年內之土地租金或不當得利之使用費（詳如起訴狀附件三），惜迄今為止，均未獲被告之任何回應。
四、原告得向被告請求占用系爭土地之土地租金或不當得利之使用費，已如前述。茲經地政機關完成複丈成果圖，被告占用嘉義縣○○鄉○○○○段○○○○○○○號土地之地上物為磚造平房（73.25平方公尺）、鐵架遮棚（10.14平方公尺）及鐵骨棚架（32.41平方公尺），共115.8平方公尺。系爭土地之申報地價為每平方公尺1,920元。被告每年可獲得相當於租金之利益額為22,234元【計算式：115.8㎡×1920元/㎡×10%（年息）】，每月金額為1,853元【計算式：222,3412，角部分4捨5入，以下亦同】，5年間之租金額合計111,170元【計算式：22,234×5】。故原告請求被告財政部國有財產署及被告施景南應共同給付111,170元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並應自108年6月28日起，按月共同給付原告1,853元。
參、證據：提出嘉義縣○○鄉○○段○○○○○號土地登記謄本、嘉義縣財政稅務局107年4月18日嘉縣財稅房字第10701064007號函暨嘉義縣財政稅務局房屋稅籍證明書、尚德法律事務所108年5月2日函及現場照片等資料。
乙、被告方面
壹、被告財政部國有財產署部分
一、聲明：
(一)原告之訴駁回。
(二)訴訟費用由原告負擔。
二、陳述：
(一)查系爭未辦保存登記建物與基地嘉義縣○○鄉○○段0000地號（重測前：十一指厝段167-53地號）原屬被繼承人施景文與其弟施景南所共同，應有持分各1/2。 施君 2人共同向原告借款，並以該房地擔保設定抵押權在案，茲有抵押權設定契約書、他項權利證明書定為證（證一）。故原告明知系爭房屋為施君2人所有，但聲請強制執行僅拍賣基地，對於賸餘系爭共有房屋遲遲未聲請執行。被告擔任遺產管理人將近10年，房屋因折舊價值逐年降低已無執行實益，被告遂陳報法院依民法第1185條規定將賸餘遺產收國有管理。本案應可歸責於原告方造成房屋與基地不屬同一人所有之情形，且原告怠於行使權利默許該狀態持續存在，而被告僅負管理之責，並未使用系爭房屋，亦無獲利，否認租賃關係之存在，不負給付租金之義務。
(二)本案縱使鈞院審認被告應給付租金，然對於原告所主張之租金額及計算方式亦無法同意。經查：
１、系爭房屋原為施景文與施景南因繼承所共有，應有持分各1/2，查施景文於96年1月12日已死亡，被告於代管期間及收歸國有迄今皆不曾使用該屋，現況為無人居住之空屋。故本案被告與施景南並非共同使用關係，縱使要支付原告租金，亦應按應有持分比例各自負擔1/2。
２、依民法第1185條規定：「第一千一百七十八條所定之期限屆滿，無繼承人承認繼承時，其遺產於清償債權，交付遺贈物後，如有剩餘，歸屬國庫。」，故國庫因法律規定取得剩餘財產之法律性質應屬原始取得。本案縱使被告要支付原告租金，應自107年4月12日房屋收歸國有之次日開始起算。
３、按土地法第105條準用第97條規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」惟基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額。查本案基地位處巷子內，僅有約2米寬巷道對外通行，建物則為超過30年以上之磚木造平房老屋，且無人居住使用，依房屋稅籍證明書所載現值僅23,700元，經濟價值及所受利益皆不高，建請參酌財政部所定土地一般租金標準，依土地申報地價之5%計算。
三、證據：提出抵押權設定契約書及他項權利證明書影本等資料。
貳、被告施景南部分被告施景南於言詞辯論期日未到場，亦未提出準備書狀或證據資料作何答辯聲明或陳述。
理由
甲、程序部分
一、按民事訴訟法第255條規定：「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：
一、被告同意者。二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。四、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。五、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。六、訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確定其法律關係之判決者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。」查原告於108年6月27日具狀起訴時，訴之聲明第一項為「被告財政部國有財產署南區分署、被告施景南應共同給付原告新台幣貳拾陸萬伍仟玖佰貳拾元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並應自民國108年6月28日起，按月共同給付原告新臺幣肆仟肆佰參拾貳元。」嗣後，原告於108年8月19日以民事更正起訴狀，將原起訴狀所載之被告「財政部國有財產署南區分署」，更正為「財政部國有財產署」；及另於108年9月6日提出民事準備書㈡狀，更正訴之聲明為如事實欄所示。因原告請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，符合民事訴訟法第255條第1項第2、7款規定。因此，原告更正被告名稱及變更訴之聲明內容，應予准許，合先敘明。
二、被告施景南經本院合法通知，於言詞辯論期日未到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體部分
一、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。此民法第425條之1定有明文。
二、經查，本件被告施景南與訴外人施景文為兄弟關係，施景文於96年1月12日死亡，經本院於97年12月31日日以97年度財管字第50號民事裁定選任財政部國有財產局台灣南區辦事處嘉義分處為被繼承人施景文之遺產管理人。又查，本件坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○○○號（重測前：十一指厝段167-53地號）土地及其上未辦保存登記建物，原屬施景文與施景南所共有，應有持分各1/2。嗣後，原告聲請拍賣上述土地，並在本院101年度司執字第15488號強制執行程序中，以拍賣最低價額於102年10月23日承受上述土地，並已取得土地之所有權。但土地上之建物即門牌為嘉義縣○○鄉○鎮村00號房屋，並未拍賣，其中房屋二分之一所有權已因無人繼承而自107年4月12日收歸國有，並由被告財政部國有財產署管理；房屋另二分之一的所有權則仍為被告施景南所有。上情有原告所提出之嘉義縣○○鄉○○段○○○○○號土地登記謄本、嘉義縣財政稅務局107年4月18日嘉縣財稅房字第1070106400
7號函暨嘉義縣財政稅務局房屋稅籍證明書影本等資料佐參，且亦為被告財政部國有財產署不爭執之事實。再查，原告主張被告占用上述土地之地上建物，依土地申報地價每平方公尺1,920元計算，被告每年可獲得相當於租金之利益額為22,234元，每月金額為1,853元，五年間之租金額合計111,170元，請求被告應給付原告111,170元；並應自1,080,628元起，按月給付原告1,853元。惟查，被告財政部國有財產署則否認有租賃關係存在，並認為財政部國有財產署不負給付租金的義務，縱認應給付租金，亦應參酌財政部所定的土地一般租金標準，依土地申報地價之5%計算，並應自107年4月12日房屋收歸國有之次日始開始起算。因此，兩造所爭執者，僅在於：㈠兩造之間有無租賃關係存在？；㈡被告所共有未辦保存登記建物占用上述土地，應給付原告之金額是多少？
三、原告與被告施景南之間，自102年間原告取得土地所有權之後，迄至108年6月27日止之期間，租賃關係始終存在。另外，原告與被告財政部國有財產署之間，在107年4月12日前，並無租賃關係存在；但自107年4月12日起，至108年6月27日止之期間，則有租賃關係存在：
１、經查，本件坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○○○號土地及其上未辦保存登記建物即嘉義縣○○鄉○鎮村00號房屋，原均屬於施景文與施景南所共有，應有持分各1/2。施景文於96年1月12日死亡後，因繼承人有無不明，由財政部國有財產局台灣南區辦事處嘉義分處為施景文之遺產管理人。嗣後原告聲請拍賣上述土地並在強制執行程序中於102年10月23日以拍賣最低價額承受上述土地，並已取得土地之所有權。但是土地上面的房屋，未一併拍賣。而房屋二分之一所有權即施景文的持分部分，因無人繼承而自107年4月12日收歸為國有，並由被告財政部國有財產署管理。房屋另二分之一的所有權則仍為被告施景南所有。
２、查上述情形，土地及其土地上之房屋，在於102年10月23日拍賣以前係同屬施景文之繼承人（註：有無不明）與施景南所共有，而於102年10月23日因為僅將土地所有權讓與原告，依民法第425條之1規定，土地讓與人即施景文之繼承人、施景南，與土地受讓人即原告之間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係存在。再查，依原告所提出之現場照片顯示【詳本院卷第133頁】，上述嘉義縣○○鄉○鎮村00號房屋，外觀雖然老舊，但是屋牆、粱柱、磚瓦等建物仍尚完好，應認仍可堪使用。因此，本件應推定原告與施景文之繼承人、施景南之間，有租賃關係存在。故原告與被告施景南之間，自從原告於102年10月23日承受土地所有權以後，至原告於108年6月27日具狀起訴時為止，始終有租賃關係存在。
３、再查，本件之前於97年間因為施景文之繼承人有無不明，經本院以97年度財管字第50號民事裁定選任財政部國有財產局台灣南區辦事處嘉義分處即現今的國有財產署南區分署嘉義分處為施景文之遺產管理人，故上述房屋二分之一的所有權，自103年6月28日起至107年4月11日收歸國有前，就施景文之繼承人的租賃關係部分，係存在於原告與財政部國有財產署南區分署嘉義分處之間。雖然財政部國有財產署南區分署是隸屬於財政部國有財產署的單位，但是就關於遺產管理人的事務，因為係由法院選任，此遺產管理的事務，與財政部國有財產署的業務，兩者之間並無關聯。因此，關於施景文遺產管理人與原告之間的租賃關係部分，與財政部國有財產署無關，原告僅得向施景文遺產管理人即財政部國有財產署南區分署嘉義分處請求給付租金，而不得逕行向財政部國有財產署為與其業務事項無涉之請求。並且，本件原告與被告財政部國有財產署之間，在107年4月12日房屋收歸國有以前，亦無任何的租賃關係存在。
４、復按，繼承開始時，繼承人之有無不明且無親屬會議者，法院得依聲請選任遺產管理人，並依公示催告程序，定六個月以上之期限，公告繼承人，命其於期限內承認繼承。法院所定之期限屆滿，無繼承人承認繼承時，其遺產於清償債權並交付遺贈物後，如有賸餘，歸屬國庫。民法第1177條、第1178條、第1185條分別定有明文。而查，國庫取得賸餘財產，在解釋上，學者間雖然有原始取得說與承繼取得說之爭議。惟按條文既然規定如有賸餘始歸屬國庫，故所謂歸屬國庫者，應係指於完全清償債權以後的賸餘遺產。如果該賸餘遺產附有負擔或使用上之限制，例如賸餘遺產為既成道路之私有土地，或訂有不定期租約之土地，縱然依前揭規定歸屬國庫，基於後手不得取得大於前手之權利的法理，國庫仍應承繼該負擔或使用上之限制，將該土地提供公眾通行之用或應與承租人維持不定期租賃關係，方符合上述規定及憲法第15條保障人民財產權之意旨。故自107年4月12日房屋收歸國有後，管理機關財政部國有財產署應依民法第425條之1規定承繼房屋所有人（或遺產管理人）與土地受讓人（即原告）間的租賃關係。因此，自107年4月12日房屋收歸國有以後，原告與被告財政部國有財產署之間，自107年4月12日起，至108年6月27日止之期間，則應有租賃關係存在。而且，此租賃關係，係以未定期限的租賃而延續。
四、被告就共有未辦保存登記建物占用上述土地，應給付原告之金額為被告施景南應給付24,333元、被告財政部國有財產署應給付6,728元；及均自108年6月28日起，至返還土地之日止，按月各給付原告463元：
１、本件被告施景南住居所不明，另外，被告財政部國有財產署否認與原告之間有租賃關係存在，並爭執應給付之金額，故本件上述土地的租金數額，在當事人間顯然無法協議，因此，本院應依原告聲請酌定之。
２、次查，被告共有未辦保存登記建物，占用原告所有之嘉義縣○○鄉○○段○○○○○號土地，其中磚造平房為73.25平方公尺；鐵架遮棚為10.14平方公尺；鐵骨棚架為32.41平方公尺，合計115.8平方公尺。上情有附件嘉義縣水上地政事務所土地複丈成果圖載明可稽。而查被告財政部國有財產署雖然對於附圖Ｃ部分有意見，認為鋼架的部分非房屋的主體，就Ｃ部分的鐵骨棚架否認為施景文所有。惟查，依據原告提出之嘉義縣財政稅務局房屋稅籍證明書之記載，嘉義縣○○鄉○鎮村00號房屋，總面積為115.90平方公尺，此與附件複丈成果圖所示的A、B、C三個部分的合計面積為115.8平方公尺，面積幾乎完全相同。而且，在嘉義縣財政稅務局房屋稅籍證明書也載明房屋構造別部分，並列有鋼鐵造的建物。顯見，本件附圖Ｃ部分的鐵骨棚架，應係屬於施景文所有無訛，故被告財政部國有財產署就Ｃ部分鐵骨棚架，否認為施景文所有，本院難認為可採。
３、再查，上述嘉義縣○○鄉○○段○○○○○號土地，於102年2月之申報地價為每平方公尺1,576.5元；107年1月之申報地價則為每平方公尺1,920元。而按，土地法第105條準用第97條規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必須要達申報總地價年息10%的最高額。而查，嘉義縣○○鄉○○段○○○○○號土地，位處巷子內，僅有約2米寬的巷道對外通行【參本院卷第137頁】。且其上未辦保存登記建物為平房老屋，無人居住使用，故被告利用土地之經濟價值及所受利益皆不高，本院認為應依土地申報地價之5%計算，較為適宜。因此，本件上述土地，自103年6月27日起，至106年12月31日止之期間，每個月的租金應為761元【計算式：（1576.5元115.8㎡0.05）12＝761元；元以下四捨五入，下同】。另外，自107年1月1日起，至108年6月27日止之期間，每個月的租金應為926元【計算式：（1,920元115.8㎡0.05）12＝926元】。
故本件被告施景南於原告在102年間承受上述土地所有權後，自103年6月27日起，至108年6月27日止之期間，應該給付原告之租金數額，應為24,333元【計算式：⑴103年6月27日起至106年12月31日止，共計3年6個月又5天，即42.17個月，每個月租金為761元，合計32,091元。⑵107年1月1日起至108年6月27日止，共計1年5月又27天，即17.9個月，每個月租金為926元，合計16,575元。以上金額合計，總共48,666元。但因為被告施景南就房屋僅持分二分之一，故應給付的金額應為24,333元】。另外，被告財政部國有財產署應給付原告之金額，則應為6,728元【計算式：107年4月12日起至108年6月27日止，共計1年2月又16天，即14.53個月，每月租金為926元，合計13,455元。但是，因為被告財政部國有財產署就房屋僅持分二分之一，故給付的金額應為6,728元】。
４、承上述，被告自107年1月1日起，每個月應給付原告的租金為926元。又因為被告施景南及被告財政部國有財產署分別僅就房屋各持分二分之一，故被告就共有未辦保存登記房屋占用本件上述的土地，被告施景南及被告財政部國有財產署自108年6月28日即原告具狀起訴之翌日起，至返還上述土地之日止，應分別按月各給付原告463元【計算式：926元2＝463元】。
五、綜據上述，本件原告與被告施景南之間，從102年間原告於取得土地所有權之後，迄至108年6月27日之期間，租賃關係存在。另外，原告與被告財政部國有財產署之間，在107年
4月12日以前，並無租賃關係存在；但是，自107年4月12日房屋收歸國有以後，迄至於108年6月27日止之期間，則應有租賃關係。又查，本件被告就共有未辦保存登記房屋，占用上述的土地，應給付原告之金額，分別為被告施景南應給付原告24,333元、被告財政部國有財產署應給付原告6,728元；及均自108年6月28日起，至返還土地之日止，按月各給付原告463元。從而，原告依據民法第425條之1規定及租賃之法律關係，於請求被告施景南給付伊24,333元、被告財政部國有財產署給付伊6,728元，及自起訴狀繕本送達之翌日即施景南自108年8月14日起、財政部國有財產署自108年7月6日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並均自108年6月28日起，至返還上述土地之日止，按月各給付原告
463元之範圍內，於法有據，屬有理由，應予准許。惟原告逾上述範圍之請求，則屬無理由，不應准許，應予駁回之；原告逾上述範圍所為假執行之聲請，亦已失所附麗，應併予駁回。
六、本件原告勝訴部分，所命給付之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行；同時並另依職權宣告被告施景南、財政部國有財產署如果為原告預供擔保，亦得免為假執行。
七、本件為判決基礎之事實已臻明確，兩造其餘主張陳述及其他攻擊防禦方法，核與本件判決結果均不生影響，無逐一論述之必要，附此敘明。
丙、據上論斷，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中華民國108年9月24日
民事第二庭法官呂仲玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年9月24日
書記官吳念儒