裁判字號：臺灣臺北地方法院95年訴字第5299號民事判決
裁判日期：民國95年10月05日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣臺北地方法院民事判決95年度訴字第5299號原告丙○○○
庚○○癸○○丑○○子○○卯○○寅○○壬○○巳○○○戊○○丁○○辰○○己○○午○○○辛○○乙○○○共同訴訟代理人 游開雄 律師被告未○○
甲○○上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國95年9月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告丙○○○及原告庚○○等人之母 陳吳雲嬌 （已歿），係於民國38年間起將共有坐落於台北○○○區○○段○○段○○○○號（重測前為石路段267地號）約17坪土地出租予被告之父 劉騰富 （已歿）使用，租約每年一期，到期後續約，迨57年12月31日雙方所訂續約租期屆滿後，劉騰富仍繼續使用系爭土地，未再另行約定租賃契約，雙方因而成立不定期租賃關係，其後曾因土地徵收之故，租用面積減縮為10坪，嗣又因劉騰富去世，被告未○○繼承系爭土地上系爭房屋所有權，遂以其名義繼續向原告等承租，迄至89年間，原告以系爭土地公告地價自劉騰富生前承租時至今，已調漲數倍之多，訴請調整租金，案經鈞院以89年度北簡字第11633號判決准被告未○○向原告承租系爭土地之租金，自89年8月16日起調整為每月新台幣（下同）7,000元，嗣出租人之一即 陳玫玲 於92年9月9日過世，由原告巳○○○繼承，詎被告未○○竟將其所有上開房屋出租予被告甲○○開設汽車修護保養廠，顯然被告未○○係將其所有系爭房屋連同坐落系爭土地轉租予被告甲○○使用，自應認業已違反前揭不得轉租之約定，構成終止租約事由。按租用建築房屋之基地非因下列情形之一，出租人不得收回....三、承租人轉租基地於他人時，....五、承租人違反租賃契約時，土地法第103條第3、5款定有明文；又按租賃契約依民法第457條規定更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件），並未隨同變更。最高法院64年台上字第1579號著有判例可稽，被告未○○之先父劉騰富與原告於原訂租期屆滿未另訂租約而依民法第451號規定，成立不定期租賃關係後，除租期外，其租賃契約之內容，均與原租賃契約約定之條款相同，且被告未○○因繼承而取得系爭房屋所有權，亦應認其繼受系爭土地之承租人地位，況被告未○○確已依原有條件繼續承租，職是依系爭租賃契約第7條約定「租戶不得將基地轉租或分租他人，或將地上權讓與他人並負保護基地之責。」第4條約定「承租人以基地供違反法令之使用，或違反本契約，或租期屆滿時得終止契約。」，如前所述，被告未○○於系爭土地租賃期間，將其所有系爭房屋出租予被告甲○○使用，基於房屋與其所在基地之使用權具有不可分性，使用房屋勢必連同坐落之基地一併使用，被告未○○將其所有系爭房屋出租予被告甲○○使用，實質上業已連同系爭土地供甲○○使用，自應認業已違反前揭不得轉租之約定，構成約定終止租約事由，為此原告主張以本起訴狀繕本之送達，向被告未○○為終止系爭租約之意思表示，按未○○與原告既已無租賃關係存在，則其占有系爭土地，即無正當權源，自屬無權占有，而被告甲○○係向被告未○○承租系爭房屋營業，其就系爭土地與原告並無任何法律關係存在，則未○○既已無占有系爭土地之權源，被告甲○○占有系爭土地，即仍屬無權占有，是原告依民法第455條、第821條、第767條等規定，請求未○○拆屋還地，被告甲○○自系爭房屋遷出，自屬有據。
（二）原告終止系爭租約後，本件被告未○○仍繼續以其所有系爭房屋占有系爭土地，出租予被告甲○○使用，被告甲○○知悉原告與被告未○○間之租賃契約業經終止之事實，仍繼續占有使用系爭土地，均屬侵害原告就系爭土地使用收益之權利，應成立共同侵權行為，則原告依侵權行為之法律關係請求被告未○○、甲○○，自本起訴狀繕本送達翌日起，至遷讓返還其所占有系爭土地之日止，按月連帶賠償原告所受相當之租金損害，應屬於法有據。
（三）被告固辯稱渠等係合夥經營友益汽車商行（下稱系爭商行），並非由未○○將系爭土地轉租予甲○○云云，然詳觀渠等所提出合夥契約書（下稱系爭合夥契約），全然未約定合夥事業最重要之合夥人出資比例及盈虧如何分派及負擔等事項，顯與常情有違，且依營業登記資料所示，系爭商行係由被告甲○○所獨資開設，與被告所辯迴然不同，尤其系爭商行於82年間即已設立，系爭合夥契約卻係於88年4月5日簽訂，益徵系爭合夥契約有造假之嫌，況被告除將系爭房地出租予被告甲○○開設系爭商行外，另有訴外人 王政敏 開設之龍冀有限公司申設其上，足見被告未○○係將系爭土地分租予數人使用，其違反系爭租約至明。再者，被告甲○○自陳合夥後其每月給付未○○1至3萬元，有關未○○就該所得如何申報及甲○○如何申報該項支出，原告前聲請鈞院向財政部台北市國稅局函轉萬華稽微所固覆稱被告未○○查無其91年至94年度綜合所得稅結算申報資料，然自該所檢附之被告甲○○開設之系爭商行91年度至94年度營利事業所得稅結算申報資料所示，系爭商行每年均申報租金支出12萬元，益徵被告甲○○係以每月1萬元租金向被告未○○承租系爭房地經營系爭商行。
（四）聲明：⒈被告未○○應將座落台北○○○區○○段○○段○○○○號土地上，門牌編號台北巿萬大路83號，占地10坪之房屋拆除，將土地返還予原告。⒉被告甲○○應自第一項所示房屋遷出。⒊被告未○○、甲○○應自本件起訴狀繕本送達翌日起，被告未○○至拆除第一項所示房屋返還土地之日止，被告甲○○至自第一項所示房屋遷出之日止，按月連帶給付原告新台幣7,000元。⒋願供擔保請准宣告假執行。
二、被告未○○方面：伊與被告甲○○係自81年間起合夥經營友益汽車商行，並非由伊將系爭土地轉租予被告甲○○，曾於
87、88年時因經營不善，欲結束合夥，經雙方協調結果於88年再簽一次合夥契約，就合夥契約書紅利計算方式，剛開始的時候，伊有整修鐵皮屋及房屋頂樓有一筆費用，及土地租金，但被告甲○○稱至少每月1萬元予伊，視工作情形，如果作10萬元，被告甲○○扣掉本錢看多少，伊為30％，被告甲○○為70％。但被告甲○○的生意每個月不一定。一個月最多分到紅利3萬多元。又伊不認識龍冀有限公司負責人等語。聲明：原告之訴駁回。
三、被告甲○○方面：伊與被告未○○係自81年間起合夥經營友益汽車商行，並非由被告未○○將系爭土地轉租予伊，於88年再簽第二份合夥契約書。12萬元租金並非使用系爭房屋之對價，申報12萬元租金，係會計師申報的。就合夥契約書紅利計算，剛開始做的時候伊每個月都給被告未○○28,000元到32,000元左右，民國87、88以後給的金額比較不固定，詳細銀行都可以查的到等語。聲明：原告之訴駁回。
四、不爭執事項：
（一）台北○○○區○○路○○號房舍所座落土地台北○○○區○○段○○段○○○○號（下稱系爭土地）係原告等人所有。
（二）自89年8月16日起系爭土地租金調整為每月7,000元。
五、得心證之理由：原告主張被告未○○將系爭土地轉租被告甲○○及第三人，爰終止系爭不定期租賃契約，請求被告二人拆屋還地，惟為被告二人否認，是本件之爭點厥為系爭土地承租人即被告未○○是否違反土地法第103條第3、5之規定，將基地轉租被告 卓文正 或第三人，構成違約事由，原告得終止系爭不定期租賃契約請求被告拆除房屋返還土地？茲判斷如下：
（一）原告主張被告未○○將系爭土地轉租被告甲○○，惟為被告二人否認，被告二人辯稱渠等係合夥關係，並非轉租基地等語。經查，被告未○○與被告甲○○約定，由被告未○○提供坐落臺北市○○路○○號之房屋，雙方合作開設友益汽車商行，成立費用及設備則由被告甲○○負擔，業據被告二人提出合夥契約書為憑（見本院卷第29、30頁）；又經本院隔離訊問被告二人就合夥紅利分配之情形，所言大致相符；而被告甲○○自94年間起以現金將紅利匯入被告未○○所有華南商業銀行存款帳戶，亦據提出被告未○○所有華南商業銀行存款存摺影本為憑（見本院卷第74至81頁），被告主張二人係合夥關係，堪信為真實；原告雖稱依營業登記資料所示，系爭商行係由被告甲○○所獨資開設；且系爭商行於82年間即已設立，系爭合夥契約卻於88年4月5日簽訂，系爭合夥契約有造假之嫌；又從財政部台北市國稅局函轉萬華稽微所檢附之被告甲○○開設之系爭商行91年度至94年度營利事業所得稅結算申報資料所示，系爭商行每年均申報租金支出12萬元，被告甲○○係以每月1萬元租金向被告未○○承租系爭房地經營系爭商行云云；惟按，稱隱名合夥者，謂當事人約定，一方對於他方所經營之事業出資，而分受其營業所生之利益，及分擔其所生損失之契約，民法第700條定有明文，是我國民法有隱名合夥之契約類型，被告二人所營汽車商行雖登記為獨資，惟被告二人尚非不得以隱名合夥之方式成立合夥關係；至系爭商行於82年間設立，系爭合夥契約於88年4月5日簽訂，被告二人辯稱系爭合夥契約是第二次簽約，所辯尚與常情無違，自難以合夥契約簽定時間與商行設立時間不同，即謂系爭合夥契約為虛偽；另依財政部台北市國稅局函轉萬華稽微所檢附之被告甲○○開設之系爭商行91年度至94年度營利事業所得稅結算申報資料所示，系爭商行每年雖均申報租金支出12萬元，被告甲○○辯稱其稅務委由會計師申報，不清楚會計師申報之事由等語，經核，依卷存被告未○○華南商業銀行存款存摺所示，被告甲○○94年6月22日現金存12,000元，94年6月29日現金存10,000元，94年7月12日現金存10,000元，94年7月27日現金存7,000元，每月匯入之款項不止10,000元，而94年匯款之加總亦不止12萬元，有上開存摺明細資料在卷可憑，已與系爭商行之營利事業所得稅結算申報資料租金12萬元不符，是亦難憑系爭商行之營利事業所得稅結算申報資料而認定被告二人有租賃關係。
（二）次按房屋所有人與基地所有人間就基地有租賃關係，如當事人間無相反之特約，則房屋所有人將其房屋一部分供與他人使用，是為所有人對於地上房屋使用收益權之行使，此與單純之基地轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因，最高法院79年台上字第2678號判例參照；又按房屋與基地為各別獨立之不動產，其所有權人各得行使其權利。而房屋所有人與基地所有人就基地有租賃關係，如其訂立租約當初並無特別反對之約定，房屋所有人將其房屋一部分供與他人使用，是為所有人對於地上房屋使用收益權之行使，無論該他人為其親屬或向其租借之人，均與單純之基地轉租有別，自難構成終止基地租約之原因。最高法院89年度台上字第1654號裁判參照。原告復主張系爭土地另有訴外人王政敏開設之龍冀有限公司申設其上，足見被告未○○係將系爭土地分租予數人使用等語；惟被告未○○辯稱伊只有跟甲○○合夥，伊不認識龍冀有限公司之負責人；原告主張被告未○○另出租系爭土地予第三人龍冀有限公司，僅提出龍冀有限公司營業登記資料，並無其他事證可資佐證，復為被告未○○否認，原告主張被告未○○另出租系爭土地予第三人一節，自不可採。況查，依上開最高法院判例意旨，房屋與基地為各別獨立之不動產，其所有權人各得行使其權利。被告未○○為租用基地上房屋之所有人，將其房屋一部分供與他人使用，是為所有人對於地上房屋使用收益權之行使，無論該他人為其親屬或向其租借之人，均與單純之基地轉租有別，自難構成終止基地租約之原因，原告據此終止系爭不定期租賃契約，亦難認為有理由。原告終止租約既不合法，其進而主張被告無權占有，請求被告拆屋還地，及基於侵權行為之法律關係，請求被告賠償租金損害，均屬無據。
六、縱上所述，原告主張為不可採，其依終止租賃契約及侵權行為之法律關係，訴請⒈被告未○○應將座落台北○○○區○○段○○段○○○○號土地上，門牌編號台北巿萬大路83號，占地10坪之房屋拆除，將土地返還予原告。⒉被告甲○○應自第一項所示房屋遷出。⒊被告未○○、甲○○應自本件起訴狀繕本送達翌日起，被告未○○至拆除第一項所示房屋返還土地之日止，被告甲○○至自第一項所示房屋遷出之日止，按月連帶給付原告新台幣7,000元，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行亦失所附麗，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，二造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決結果無影響，爰不一一論述。
八、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國95年10月5日
民事第二庭法官吳淑惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國95年10月11日
書記官蔡凱如