臺灣臺北地方法院小額民事判決 102年度北小字第3064號
原 告 社團法人新北市照顧生命協會
法定代理人 林偉仁
訴訟代理人 曾輝洋
被 告 陳田
上列當事人間請求返還保證金事件，於中華民國103年5月9日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣柒萬伍仟元，及自民國一百零二年八月二
十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元，其中新臺幣柒佰伍拾元由被告負擔，餘
由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣柒萬伍仟元為原告預供
擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告向被告承租坐落新北市○○區○○○段○○
○段000000000號土地部分及同段同小段1107、1623、1623
-3、1623-4、1622、1624、1109號土地全部（下稱系爭租賃
標的物），並簽訂土地租賃合作合約書（下稱系爭合約），
約定租期自民國100年4月1日起至110年3月31日止，履
約保證金為新臺幣（下同）10萬元。嗣於101年底系爭租賃
標的物地基遭掏空，土地崩塌，圍籬倒塌，無法繼續正常使
用，原告為顧及所收容之受虐受傷貓狗之安全，多次要求被
告修復，俾便繼續使用，惟被告未予置理，原告被迫他遷另
覓貓狗安身立命之地。自100年4月1日起至系爭合約終止
之日，租期已逾一年半，且合約之終止，係因可歸責於被告
之原因，依系爭合約第7條第4款約定，被告應返還履約保
證金。又依系爭合約第10條第5款約定，被告事前疏於保固
，事後拒絕修復，系爭合約之終止係應歸責於被告之責任，
被告應負擔提前終止合約之給付、損害給付。原告從未有拖
欠租金之情事。為此提起本件訴訟，請求被告如數返還履約
保證金。並聲明：被告應給付原告10萬元，及自支付命令送
達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被告則以：原告尚欠被告一個月租金。系爭合約租期尚未屆
滿，原告違約，未事先書面通知，直接通知被告要撤退，依
據系爭合約約定應沒收履約保證金。又土地崩塌不在承租範
圍內等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、查原告向被告承租系爭租賃標的物，並簽訂系爭合約，約定
租期自100年4月1日起至110年3月31日止，每月租金為
25,000元，履約保證金為10萬元等情，業據原告提出土地租
賃合作合約書1件在卷可稽，且為兩造所不爭執，自堪信為
真實。
四、原告主張系爭租賃標的物土地崩塌，應歸責於被告，故依系
爭合約第7條第4款、第10條第5款約定，被告應返還履約
保證金等語，然為被告所否認，並以前揭情詞置辯。茲就兩
造爭執敘述如下：
㈠依系爭合約第7條第2、3、4款、第10條第2款、第5款
約定：「履約保證金（押金）用以擔保租賃契約存續中所生
之一切租賃債務，乙方得主張抵銷租金或費用。」、「甲方
（即被告）應於租賃契約終止返還標的物時，無息返還履約
保證金（押金）。」、「乙方租約未滿一年而提前終止租約
時，甲方得沒入履約保證金，乙方不得異議，但可歸責於甲
方而終止租約者，甲方應返還履約保證金。」、「合約期限
未滿，乙方欲提前終止合約，應於六個月前以書面通知甲方
提前終止租約，乙方未於六個月前以書面通知甲方提前終止
租約，甲方得要求乙方賠償損失。」、「甲方於租賃期間因
故無法繼續提供標的物全部或一部分供乙方使用與開發，視
同甲方提前中止合約，甲方應負擔提前終止合約之給付、損
害給付以及罰金之給付。」，有兩造不爭執真正之土地租賃
合作合約書附卷供參。
㈡原告主張系爭租賃標的物土地崩塌，無法繼續正常使用等情
，並提出照片數幀為證。然查，系爭租賃標的物面積達4625
1平方公尺，有系爭合約附卷可參，原告所提出之照片既無
拍攝日期，且照片顯示情形既無法證明系爭租賃標的物原狀
為何，亦無法證明具體土地崩塌位置，或系爭租賃標的物已
達無法繼續使用之程度。又證人 簡正光 到庭具結證稱：有聽
原告的人說有發生崩塌的事情，與狗房狗舍距離還有一大段
，並沒有影響貓狗的活動空間，且崩塌的部分伊之前有在上
面種一些東西，上面有雜草，原告也沒有使用，系爭土地邊
緣是林口溪，原告當初有找伊當顧問，在租的時候就說旁邊
的範圍先不要使用，只要種東西就好等情明確，又證人與兩
造並無特殊親誼，應無干冒涉犯刑事偽證罪責，故意虛偽陳
述之理，所為證詞應堪憑採。此外，原告復未提出其他證據
以實其說，故系爭租賃標的物並無原告主張崩塌致無法繼續
使用之情形。是以，尚難認符合系爭合約第7條第4款但書
，被告應返還履約保證金，或第10條第5款，被告應負擔提
前終止合約之給付、損害給付以及罰金之給付之情形。
㈢又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條前段定有明文。查兩造均不爭執原告
提前終止系爭合約時租期已逾一年，故被告尚不得依系爭合
約第7條第4款前段約定逕沒入履約保證金。又系爭合約第
10條第2款固約定原告欲提前終止合約，應於六個月前以書
面通知被告，如未於六個月前以書面通知被告，被告得要求
原告賠償損失，但被告應舉證證明受有何具體損失，以請求
原告賠償。然迄至本件言詞辯論終結前，被告始終未能提出
證據證明受有何損失得請求原告賠償，故被告尚不得執該條
約定沒入履約保證金。又查，原告雖提出郵政跨行匯款申請
書影本證明並未欠繳一個月租金，然該匯款紀錄並無法證明
原告究係繳納何時之租金，且據證人簡正光所為：「...被
告有跟我說原告有積欠1個月租金，後來有協調提前解約要
扣1個月租金的事情，最後兩造有談一個數字，違約不要扣
足額，...」之證詞，足堪認定原告確實有積欠一個月租金
未給付，是以，依系爭合約第7條第2款約定，被告得主張
抵銷。從而，履約保證金既係用以擔保租賃契約存續中所生
之一切租賃債務，而被告未能舉證證明除對原告一個月租金
給付請求權外，尚有何其他債權存在，自無從拒絕返還其餘
部分之履約保證金。
㈣綜上所述，原告請求被告返還履約保證金75,000元（計算式
：100,000－25,000＝75,000），及自支付命令送達被告之
翌日即102年8月21日起至清償日止，按年息百分之五計算
之法定遲延利息，為有理由，應予准許。至逾此範圍之請求
，為無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分係小額程序所為被告敗訴之判決，依民事
訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。並依同法
第392條第2項、第3項規定，依職權宣告被告於執行標的
物拍定、變賣前預供擔保，得免為假執行。
六、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
中華民國103年5月30日
臺北簡易庭
法官沈佳宜
計算書
項目金額（新臺幣）備註
備註
第一審裁判費1,000元
合計1,000元
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後20日內向
本庭（10048臺北市○○○路○段○○○巷○號）提出上訴狀。（
須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國103年5月30日
書記官陳紀元
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。