臺中簡易庭110年度中簡字第2574號民事判決

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事簡易判決

110年度中簡字第2574號

原告 甘弘成

訴訟代理人 戴智權 律師

黃奕欣 律師

被告 甘希郁

上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國110年11月4日言詞辯論終結，判決如下：

主文

被告應將坐落於台東市○○區○○段○○○○○號地號土地上之台東市○○區○○段○○○○○號建號即門牌號碼台東市○○區○○路○○○巷○○○號；中山路二九八號、二九八之一號、二九八之二號房屋所有權應有部分十五分之二移轉登記予原告。

訴訟費用由被告負擔。

事實及理由

一、原告主張：被告為原告之叔叔，被告為籌措款項以清償負債，遂於民國110年4月1日與原告達成不動產買賣之合意，約定由原告以新臺幣（下同）280萬元，向被告購買其所有坐落台東市○○區○○段00000號地號土地權利範圍3分之1及其上12560號建物即門牌台東市○○區○○路000巷0○0號；中山路298號、298-1號、298-2號房屋（下稱系爭房屋）權利範圍15分之2，並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。原告於110年4月1日開立付款人為渣打國際商業銀行之票面金額為280萬元、票號為AA0000000號支票1紙作為買賣價金給付被告，被告於110年4月15日確認無誤後簽收。被告於110年4月1日將土地之所有權狀交付原告，卻聲稱暫時找不到系爭房屋之所有權狀，並約定待被告找到系爭房屋所有權狀後再行交付原告。嗣兩造委請之訴外人 李月紅 地政士於110年5月7日先行辦理土地過戶，原告於110年5月12日取得土地所有權。然經原告多次請求，被告迄今拒不交付系爭房屋之所有權狀，致原告無法辦理系爭房屋之所有權移轉登記，爰依民法第345條、第348條規定請求被告將系爭房屋所有權移轉登記予原告等語，並聲明：如主文第1項所示。

二、被告則以：原告未通知系爭房屋共有人，包括被告及訴外人 甘希平 、 甘惠貞 、 蔡麗雲 ，違反土地法第34條之1，系爭買賣契約不得對抗優先承買人，其他共有人日後可以提起買賣無效之訴。又系爭買賣契約第1條有備註約定「乙方（指被告）出售本案不動產後，原房屋租金2分之1由甲方（指原告）收租」，系爭房屋是出租予他人經營烤鴨店及豆花店，110年1月到6月之租金56萬4300元，約定共有人之間即被告、甘希平、甘惠貞各得3分之1，故被告每半年得收租18萬8100元，完成過戶後原告可得租金9萬4050元，亦即每月可得租金1萬5675元。惟原告依照自己的計算竄改月租金收入，改用豆花店、烤鴨店分開計算，豆花店每月可以收4萬元，烤鴨店可以收5萬5000元等語資為抗辯，答辯聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由：

　㈠原告主張伊向被告購買其所有坐落台東市○○區○○段00000號地號土地權利範圍3分之1及其上系爭房屋權利範圍15分之2，約定價金為280萬元，原告已於110年4月1日開立支票給付被告280萬元，土地已於110年5月12日完成過戶等情，業據原告提出不動產買賣契約書、土地登記謄本、支票、委託書、不動產成交案件實際資訊申報書、土地所有權買賣移轉契約書、土地所有權狀、實價登錄更正申報內容申請書（以上均為影本）及建物登記謄本為證（見卷第31-53、81頁），且為被告不爭執，堪信為真實。按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第345條第1項、第348條第1項定有明文。兩造間就系爭房屋訂有買賣契約，原告已付清全部買賣價金，但被告迄未辦理系爭房屋所有權移轉登記，原告依民法第348條第1項規定及系爭買賣契約約定，請求被告將系爭房屋所有權應有部分15分之2移轉登記予原告，核屬有據。

　㈡被告抗辯：原告未通知系爭房屋共有人，違反土地法第34條之1，系爭買賣契約不得對抗優先承買人，其他共有人日後可以提起買賣無效之訴云云。按土地或建築改良物共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第第4項定有明文。此係共有人間之權利義務關係，並無對抗第三人之效力，故出賣應有部分之共有人之通知義務，純屬共有人間之內部關係，共有人未踐行此項通知義務，逕出售其應有部分予他人並辦畢移轉登記，對他共有人僅生應否負損害賠償責任之問題，不影響其出售、處分之效力（最高法院109年度台上大字第2169號民事裁定理由參照）。依此，應通知系爭房屋他共有人之義務主體應為被告，而非原告。縱被告出賣系爭房屋應有部分，未通知其他共有人，系爭買賣契約不因此無效，更不得以此對抗原告，被告前開抗辯，並不足採。被告復抗辯：系爭房屋是出租予他人經營烤鴨店及豆花店，被告每半年得收租18萬8100元，完成過戶後原告可得租金9萬4050元，亦即每月可得租金1萬5675元。惟原告依照自己的計算竄改月租金收入，改用豆花店、烤鴨店分開計算，豆花店每月可以收4萬元，烤鴨店可以收5萬5000元云云。查系爭買賣契約第1條固有備註約定「乙方（被告）出售本案不動產後，原房屋租金2分之1由甲方（原告）收租」，然觀之文義，僅係就出售系爭土地及房屋後之租金分配問題為約定，不影響系爭買賣契約之效力，與原告本件請求無關，被告前開抗辯，均無足採。

四、從而，原告依民法第345條、第348條規定及系爭買賣契約約定，請求被告將系爭房屋所有權應有部分15分之2移轉登記予原告，為有理由，應予准許。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中　　華　　民　　國　　110　年　　12　　月　　2　　日

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭

法官熊祥雲

以上正本係照原本作成。

如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上

訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後

20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，

應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　110　年　　12　　月　　2　　日

書記官王麗麗