臺灣嘉義地方法院民事判決 107年度嘉簡字第643號
原 告 鄭綉陵
訴訟代理人 田勝侑 律師
被 告 施雪
訴訟代理人 黃裕中 律師
上列當事人間返還房屋事件，在民國108年1月23日言詞辯論終結
，本院判決如下：
主文
原告之訴以及假執行的聲請都駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、原告的聲明和陳述：
㈠門牌號碼嘉義市○○路○○○巷○○號房屋（下稱本件房屋）是
原告所有，被告為原告女兒洪 儷樺 前夫 林本源 的母親，本件
房屋是在 洪儷樺 和林本源婚姻關係還在的時候，無償提供給
被告使用，但是洪儷樺已經在民國103年10月27日跟林本源
協議離婚，被告不願意將本件房屋返還給原告，原告多次跟
被告溝通無效，因為被告使用本件房屋是使用借貸關係，原
告在107年10月17日言詞辯論期日為終止使用借貸的意思表
示，使用借貸關係已經終止，被告屬於無權占有本件房屋，
因此，依據民法第767條規定，請求被告返還本件房屋。另
外，被告無權占有本件房屋，獲得相當於租金的利益，導致
原告受有相當於租金的損害，根據房屋交易的網路平台資料
，嘉義市東區房屋的平均出租價格約為新臺幣（下同）1萬
元，因此，原告依據民法第179條規定，請求被告按月返還
原告相當於租金的不當得利1萬元。
㈡洪儷樺在94年間跟原告說要購買本件房屋及家具，但是因為
經濟狀況不穩定需要原告協助，原告不忍洪儷樺婚後生活顛
沛流離，而同意借款給洪儷樺。因為原告大女兒甲○○及其
配偶 洪顥璋 之前曾經向原告借款100萬元，因此原告請甲○
○及洪顥璋將應該還給原告的錢匯款給洪儷樺，又委託洪佩
君協助原告提領現金後以無摺方式存入洪儷樺的帳戶，借款
給洪儷樺，原告總共借給洪儷樺如附表所示135萬元。又洪
儷樺以本件房屋向第一商業銀行嘉義分行（下稱第一銀行）
抵押貸款時，原來是由林本源擔任保證人，但是103年12月
洪儷樺及林本源離婚後，林本源拒絕繼續擔任保證人，洪儷
樺就在103年12月30日向第一銀行申請變更保證人為原告。
洪儷樺購買本件房屋時的總價為388萬元，向第一銀行貸款
288萬元，原告因而和洪儷樺約定本件房屋的買賣價金為
958,372元（以135萬元債權全部抵銷）及104年1月的剩餘房
貸，並且因為洪儷樺的子女仍然居住在本件房屋，而要求洪
儷樺能善盡母親的責任，負起扶養未成年子女的義務，每月
仍然應該向第一銀行繳付貸款金額11,200元，但是洪儷樺從
這時候開始利用地下錢莊或高利貸等不法途徑進行借貸，積
欠巨額債務，甚至停止向第一銀行繳付貸款，一直到第一銀
行在107年4月向本院聲請強制執行之後，原告才知道洪儷樺
的荒誕行為，原告因此在107年6月間向第一銀行清償本件房
屋的款128萬元和洪儷樺過去2年積欠第一銀行的款項22萬元
。原告在清償本件房屋所有債務後，就擁有和銀行相同的債
權，基於實務上對二親等交易的便宜之利及稅務考量，原告
與洪儷樺同意以債之抵銷為本件房屋買賣價金的清償，符合
通常經驗。
㈢洪儷樺與林本源間成立的契約不能夠拘束原告，而且本件房
屋所有權已經移轉登記給原告，被告沒有占用本件房屋的權
利，應該返還給原告。
㈣財政部高雄國稅局的免稅行政處分只能說明原告與洪儷樺就
本件房屋買賣過程中欠缺價金交付證明，但無法證明原告與
洪儷樺間的買賣就是為通謀虛偽意思表示。
㈤原告從94、95年到103年間沒有積極要求洪儷樺返還借款135
萬元，是因為消費借貸的請求權還沒有罹於時效，原告與洪
儷樺成立買賣契約後主張債之抵銷自有理由；洪儷樺對未成
年子女的承諾，只是洪儷樺與林本源應對未成年子女負擔扶
養義務的事務分配，原告並不是上開未成年子女的扶養義務
人，不必履行前開義務，與本件物上請求權的事實沒有任何
因果關係，更無礙原告為本件房屋所有權人的事實。
㈥聲明：被告應該將本件房屋返還原告；被告應該從本訴狀到
達日起到返還本件房屋之日止，按月給付原告1萬元（即按
日給付原告333元）；願意以現金或同額銀行定存單供擔保
，請准宣告假執行。
乙、被告的答辯和聲明：
㈠被告之子林本源在和洪儷樺婚姻關係存續期間購買本件房屋
，被告夫妻、林本源、洪儷樺及其子女OOO、OOO在95年1月
16日遷入本件房屋居住，後來因為洪儷樺與人通姦懷孕而在
103年3月17日與林本源協議離婚，離婚協議書約定財產歸屬
於小孩，林本源及洪儷樺又在103年10月27日到嘉義市吳宏
輝律師事務所針對子女監護權及財產分配簽立契約書，原告
當時陪同洪儷樺在場親眼看到簽訂契約的過程，依照該契約
書第2、3條的約定「甲方（洪儷樺）應於未成年子女OOO、
OOO成年後，無條件將本件房屋之所有權，移轉登記於雙方
之子女OOO、OOO，由雙方之子女OOO、OOO共有本件房屋。甲
方（洪儷樺）於本件房屋所有權移轉於雙方之子女OOO、OOO
前，同意無償並無條件供雙方之子女OOO、OOO之親屬及家人
共同使用」，原告明明知道被告跟家人已經獲得洪儷樺同意
居住在本件房屋，並非無權占有。
㈡嘉義市地政事務所107年10月22日嘉地一字第1070001494號
函檢送的本件房屋所有權移轉登記資料，移轉登記原因雖然
是買賣，但是屬於二親等內親屬間財產買賣行為，又沒有提
出已經支付價款的證明，依照遺產及贈與稅法第5條第6款規
定以贈與論，而且本件房屋核定價額沒有超過贈與稅免稅額
，經過財政部高雄國稅局核予贈與稅免稅證明書，可以知道
這次的所有權移轉行為實際上屬於無償的處分行為，原告明
明知道103年10月27日契約書的約定，洪儷樺竟然在104年1
月9日將本件房屋所有權移轉登記給原告，原告與洪儷樺就
本件房屋所有權移轉登記的行為顯屬通謀虛偽，依照民法第
87條第1項的規定，應該無效，原告並不是本件房屋的所有
權人，原告本件請求沒有理由。
㈢洪儷樺在93年7月24日向建商購買本件房屋，價金為388萬元
，向第一銀行貸款288萬元（貸款分成兩筆，各為220萬元及
68萬元），保證人為林本源，第一銀行在94年9月23日撥款
匯入洪儷樺帳戶，貸款採本息按月分期攤還，並從94年10月
24日開始繳納本息。而在第一銀行聲請強制執行前，除了在
從96年12月5日到97年12月10日間以及102年6月曾有遲繳本
息的情形外，其餘期間本息都是正常繳納，而所有本息都是
從洪儷樺在第一銀行的帳戶扣繳，都是洪儷樺在清償。又洪
儷樺在103年12月18日將本件房屋移轉登記給原告時，貸款
未償餘額為1,782,854元。洪儷樺與第一銀行間是消費借貸
契約，原告並不是連帶保證人，但是因為本件房屋所有權於
104年1月9日移轉登記給原告，所以第一銀行行使抵押權時
，將查封時本件房屋所有權人列為債務人，這是抵押權追及
效力，但原告與第一銀行間並沒有契約關係，那麼原告在
107年間清償本件房屋的借款，應該是屬於代償性質，不可
以此作為104年1月9日取得本件房屋所有權的買賣價金。
㈣原告提出從94年5月13日開始到95年2月22日止匯款給洪儷樺
的紀錄，並沒有辦法證明原告有代墊本件房屋的貸款。依據
一般預售房屋交易習慣，建商辦理房地所有權移轉登記，通
常會與房貸抵押權設定聯件辦理，待設定登記完成後，房貸
銀行撥款給債務人，再轉支付給建商，其後僅剩下餘尾款或
交屋款，等到進行交屋、交付權狀等交付買賣標的最後的階
段，就是在94年9月間房貸設定前預售期款應已幾近有繳納
完畢，但是比對原告所寫的匯款日期除前三筆外，其他都是
房貸設定後的匯款，並不是作為購買本件房屋預售期間的分
期款項。而洪儷樺每月應繳納第一銀行貸款本息約9,200元
，但是原告提出的匯款金額，從貸款繳息始期（94年10月）
以後，匯款金額都高過應繳本息金額，而且在94年12月、95
年1月、95年2月都匯款2筆以上，顯然不是作為給付房屋貸
款之用。又一直到104年1月9日止，期間長達9年，原告都沒
有給付本件房屋貸款，可以知道原告主張本件房屋貸款都是
由她支付與事實不符。原告與洪儷樺對本件房屋的買賣契約
在103年12月18日簽訂，但沒有約定買賣價金如何給付，縱
使原告主張以墊付款項抵充買賣價金，但是原告未說明墊付
款項屬於何種法律關係，而且原告在94、95年交付墊款後，
到103年10月27日間隔9年期間，原告都沒有要求洪儷樺還款
，又經過4年後才主張用墊付款項抵充買賣價金，可見原告
講的墊付款是事後拼湊，違背相關事證及經驗法則，不可以
採信。
㈤原告利用事後蒐得匯款資料，自行杜撰為買賣價金，企圖脫
免洪儷樺應該依103年10月27日契約負擔的責任。原告在提
起本件訴訟前不曾以本件房屋所有權人的身分請求洪儷樺返
還本件房屋，而且如果原告當時反對洪儷樺簽立上開契約書
，並主張她是本件房屋的所有權人，原告應該採行救濟措置
，而不非先以通謀虛偽意思表示製造假買賣，等到4年後，
負擔保證責任後，再拼湊買賣價金，企圖毀諾，免除洪儷樺
通姦的損害賠償責任，又請求被告遷出，而使負責照顧洪儷
樺兩名未成年子女之長子OOO（出生為腦麻患者，領有重度
身障手冊）、次子OOO，頓失依靠，也違反原告所說不忍孫
子居無定所的購屋緣由，所以本件房屋所有權移轉登記的行
為無效，原告並不是本件房屋所有權人，原告請求沒有理由
。
㈥縱使法院認為被告答辯沒有理由，而須酌定償金，原告請求
的損害金計算方法，也違背土地法第97條第1項的規定，應
該屬於沒有依據等語。
㈦聲明：原告之訴駁回；如受不利益的判決，願供擔保免為假
執行。
丙、得心證的理由
一、原告和洪儷樺在93年12月18日訂立本件房屋及其坐落土地所
有權買賣移轉契約，並以買賣為登記原因，向嘉義市地政事
務所申請辦理所有權移轉登記，由該事務所以104年1月8日
嘉地字第002350號收件，並在104年1月9日登記完畢等情形
，有嘉義市地政事務所以107年10月22日嘉地一字第
1070001494號函檢送的相關資料，以及原告提出的所有權狀
在卷（本院卷第87至121頁、第17至23頁）。兩造間最大爭
點：原告和洪儷樺間在93年12月18日就本件房屋及其基地所
為買賣契約以及所為移轉所有權的意思表示，是不是該2人
間通謀而為虛偽意思表示？
㈠按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
。」民事訴訟法第277條前段有明文規定。又第三人如果主
張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示，該第三人應該要
舉證責任（最高法院48年台上字第29號判例也採這個見解）
。而應該證明的事實雖然沒有直接證據可以來證明，但是，
可以應用經驗法則，依據已經明瞭的間接事實，來推定其真
假。因此，證明應證事實的證據資料，並不以可以直接單獨
證明的直接證據為限，如果先綜合其他情狀，證明某個事實
，再由某個事實為推理的證明應證事實，而該間接事實與應
證事實之間，依經驗法則及論理法則已經足以推認其有因果
關係存在時，並不以直接證明應證事實為必要。
㈡本院依據以下事證，認定原告與洪儷樺間上開買賣的意思表
示及所有權移轉契約的意思表示，都是該2人間通謀而為的
意思表示。
1.原告就將本件房屋所有權移轉登記給原告的原因，先表示是
共有，事後再以買賣為由，登記給原告；之後又說是因為洪
儷樺無力負擔房貸，才賣給原告，前後陳述不一：
原告在本院107年10月17日審理時表示略以：在95年，相關
款項都是原告支付，繳納貸款期間，洪儷樺沒有經濟能力，
都是由原告給洪儷樺去繳納（本院卷第82頁）。另外表示當
初是共有的，用他的女兒（即洪儷樺）名義購買，事後再以
買賣為原因登記給原告。但是，原告提出107年11月15日民
事補充理由狀第㈡項記載略以：原告不忍洪儷樺沒有安居之
所，同意先墊付購買本件房屋的款項，從94年5月起依照本
件房屋興建階段，由原告本人、大女兒甲○○、甲○○的配
偶洪顥璋及小女兒OOO等臨櫃存款或匯款給洪儷樺，合計135
萬元。但是洪儷樺在103年3月間和林本源離婚後，表示無法
負擔，原告和洪儷樺才合意用墊付的135萬元和剩餘銀行貸
款142萬元為價金，在104年1月9日移轉登記給原告等語（本
院卷第135頁）。
2.原告就本件買賣價金，先表示雙方合意用墊付的135萬元加
上銀行剩餘貸款142萬元為價金；之後又表示以墊付的135萬
元抵銷後，約定價金958,372元，剩餘銀行貸款128萬元也由
原告負擔，前後陳述不一致；而且就銀行貸款餘額，除陳述
不一致外，也與實際餘額不同：
⑴原告在107年11月15日提出民事補充理由狀陳述略以：原告
和洪儷樺合意用墊付的135萬元和剩餘銀行貸款142萬元為價
金等語（本院卷第135頁），價金為277萬元；之後又在107
年12月6日提出民事補充理由㈡狀記載略以：先用墊付的135
萬元抵銷後，約定價金958,372元，剩餘的銀行貸款128萬元
也由原告負擔（本院卷第199頁），以此計算，價金為
3,588,372元，前後不一致。如果原告確實與洪儷樺合意本
件買賣契約，豈有不知道價金如何約定的道理，又為何就價
金的約定做出前後不一致的表示。
⑵另外，依照第一銀行檢送洪儷樺的還款紀錄顯示，在103年
12月18日前後，洪儷樺向第一銀行貸款的2筆餘額分別為
1,348,954元（103年12月22日餘額，前一期在103年11月28
日繳納）、442,305元（103年12月8日餘額）（本院卷第295
頁、第337頁），合計1,791,259元，如果是94年1月的餘額
也是1,782,854元（本院卷第415頁），並不是142萬元，也
不是128萬元。如果原告和洪儷樺真的有買賣，而約定銀行
貸款餘額也包括在價金裡面，剩餘貸款的數額攸關原告將來
應該清償的金額，豈有不查明的道理？更何況，洪儷樺在
103年12月30日向第一銀行申請變更本件貸款的保證人為原
告且該銀行也在104年1月9日函覆同意變更（本院卷第417、
416頁），由此也可以推知原告已經承諾擔任保證人並且辦
理對保，原告既然同意當保證人，負有代為清償的保證責任
，更不可能不先瞭解貸款餘額。然而，原告就他主張要負擔
清償作為價金一部分的房貸餘額，除了前後陳述不一致外，
也和實際餘額有相當大的差距，實在難以讓人相信他和洪儷
樺之間曾經約定本件買賣。
⑶再者，原告陳稱雖然約定剩餘銀行貸款是價金的一部分，但
要求洪儷樺每月仍然應該繳納銀行貸款作為租金，善盡母親
的責任等語。然而，依照原告先前的陳述，洪儷樺是因為和
林本源離婚後，無力負擔房貸，才將本件房地出賣給原告。
是則，洪儷樺如果每個月仍然有能力繳納貸款作為租金，洪
儷樺只要繼續繳貸款就好了，又何必把房地賣給原告？原告
上開陳述顯然互相矛盾，都不能採信。
3.原告就如附表所示甲○○、洪顥璋匯款給洪儷樺的原因，先
表示：甲○○是顧念原告愛護女兒、孫子，才願意支付這些
款項；之後又表示：甲○○是為了償還對原告的借款，才匯
款給洪儷樺，前後也不一致：
原告在107年11月15日言詞辯論期日表示略以：有很多時候
洪儷樺貸款無法給付，向原告求助，甲○○有給他一些錢，
並不是要幫助洪儷樺本人，而是看老母親（即原告）為了女
兒為了孫子才願意支付這些款項（本院卷第129頁）；之後
又具狀表示：因為原告曾經借錢給甲○○，對甲○○有消費
借貸債權，而要甲○○把應返還的金錢，直接借給洪儷樺，
因此原告與洪儷樺間有消費借貸關係（本院卷第201頁）。
4.原告主張曾借錢給甲○○的事實，不能相信：
原告主張如附表所示甲○○、洪顥璋匯款給洪儷樺的款項，
是因為原告曾經借錢給甲○○等情，雖然聲請傳喚甲○○為
證人，甲○○到場證稱略以：我曾經跟我母親（即原告）借
100萬元買貨車，時間不太記得，我母親是匯給我的，我不
記得我母親從哪裡匯給我，也不記得會到那個帳戶；當初我
妹妹（洪儷樺）要買房子，我母親要我把錢匯給洪儷樺，當
作償還，我忘記匯多少錢給洪儷樺，洪顥璋是我先生等語（
本院卷第402至403頁）。但是，原告本人在當日則表示略以
：我借了100多萬元給甲○○，詳細金額我不記得了，我從
郵局領的，他（甲○○）回來家裡拿現金等語（本院卷第
400至401頁）。就借貸的金額以及如何交付金錢等重要事項
，原告與證人的陳述顯然有歧異，如果雙方真的有借貸關係
，為何就上開重要事項陳述會不同？
5.原告主張如附表所示135萬元，是原告不忍洪儷樺沒有安居
之所，同意先墊付購屋款項，並且從94年5月起依照本件房
屋興建階段，由原告本人等人臨櫃存款或匯款給洪儷樺等事
實，不能相信：
⑴經查，洪儷樺是在93年7月間和建商等簽訂本件房屋及其基
地的買賣契約，買受價金分別為270萬元、118萬元，並且在
94年9月8日向第一銀行申辦輔助勞工建購住宅貸款220萬元
以及置產優惠貸款68萬元，上開貸款在94年9月23日撥款，
從94年10月24日開始分期還款，第一期還款金額分別為
6,952元、2,298元，到95年2月24日為止，合計應繳且已繳
金額各為34,801元【計算式：6,952＋6,967＋6,981＋6,856
＋7,045】、11,441元【計算式：2,298＋2,289＋2,293＋
2,284＋2,277】等情形，有第一銀行檢送消費者貸款申請書
、土地預定買賣合約書（節本）、房屋預定買賣契約（節本
）、放款紀錄及還款紀錄可證（本院卷第241至343頁）。
⑵查洪儷樺是在93年7月間購買本件房地，如果原告同意先墊
付款項，為何從94年5月才開始匯款給洪儷樺？又洪儷樺已
經在94年9月間向第一銀行貸款合計288萬元並且從94年10月
開始分期還款，在95年2月以前每月應還金額合計都不超過1
萬元【計算式：（34,801＋11,441）÷5＝9,248.4】，5個
月間應還金額合計才46,242元，在這期間為何每個月要需要
匯（存）數萬元到數十萬元（5個月內總共匯（存）款102萬
元）給洪儷樺繳房屋貸款，這顯然不合常理，原告雖表示不
知洪儷樺是繳房貸或揮霍等語，但是，如果原告確實是因為
愛護洪儷樺而願意墊付，怎可能不先瞭解購買房屋的總價以
及所需繳納房貸的金額，怎可能每月匯給洪儷樺所應繳納房
貸金額數倍甚至數十倍的金錢給洪儷樺？而且上開匯（存）
款人還有甲○○、洪顥璋及 洪佩君 ，各該人為何也不質疑為
什麼繳納房貸需要這麼多錢？這些也不合常理，因此，原告
的上開主張，不能採信。
6.綜上，原告如果真的和洪儷樺就本件房屋有買賣的約定，怎
可能就洪儷樺將本件房屋所有權移轉給原告的原因、約定買
賣的價金金額（包括其內容）陳述前後不一致，而且原告主
張曾經借給洪儷樺135萬元，也難以相信，顯見原告關於本
件房屋買賣的事項，都是臨訟拼湊出來的，已經難以讓人相
信原告和洪儷樺之間就本件房屋真的有買賣的約定。再加上
，洪儷樺在103年10月27日和林本源簽立契約承諾在該2人子
女成年前同意無償讓該子女的家屬使用並且在成年後將房屋
移轉為子女所有，當時原告也在場，如果洪儷樺確實沒有辦
法再負擔房貸，為何不向林本源等人說明，讓林本源等人設
法，為子女留下房屋，反而是在簽訂上開契約書不到2個月
的時間，就簽訂移轉所有權的物權契約，並委託代理人，以
買賣為原因，辦理所有權移轉登記，把所有權移轉給原告？
則被告辯稱原告和洪儷樺是為了脫免上開契約承諾而通謀為
虛偽意思表示，並不是沒有依據。依據上面的事證及推論，
本院認為原告和洪儷樺之間在93年12月18日就本件房屋所為
買賣契約以及移轉所有權的意思表示，是2人間通謀而為虛
偽意思表示。至於原告主張在107年間代償剩餘房貸等事實
，縱然是實在的，也只取得代位權或求償權而已，還不能因
此認定原告和洪儷樺間有本件買賣關係。
二、按「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示
無效。」民法第87條第1項前段有明文規定。本件原告和洪
儷樺之間就本件房屋的買賣契約及移轉所有權的物權契約既
然都是該2人通謀所為的虛偽意思表示，依照上開規定，各
該意思表示都屬於無效。則該2人間所為所有權的移轉登記
也是出於通謀的虛偽意思表示，物權行為自同歸無效。因此
，原告雖形式上登記為本件房屋的所有權人，但實際上並沒
有取得所有權，原告依據民法第767條、第179條規定，請求
被告返還本件房屋及不當得利，都沒有理由，應該駁回。
三、原告的訴訟既然已經被駁回，則原告所為假執行的聲請，也
欠缺依據，應該一併駁回。
丁、訴訟費用的依據：民事訴訟法第78條。
中華民國108年2月11日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法官林望民
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路
○○○○○號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年2月11日
書記官江靜盈
附表
┌──┬────────┬───────┬───────┬───┐
│編號│匯款（或存入）日│匯款人（或無摺│匯款（或存入）│備註│
││期│存款人）姓名│金額（新臺幣）││
├──┼────────┼───────┼───────┼───┤
│1│民國94年5月13日│甲○○│100,000元││
├──┼────────┼───────┼───────┼───┤
│2│民國94年8月31日│洪佩君│80,000元││
├──┼────────┼───────┼───────┼───┤
│3│民國94年9月9日│洪佩君│150,000元││
├──┼────────┼───────┼───────┼───┤
│4│民國94年10月20日│洪佩君│60,000元││
├──┼────────┼───────┼───────┼───┤
│5│民國94年11月17日│甲○○│120,000元││
├──┼────────┼───────┼───────┼───┤
│6│民國94年12月20日│乙○○│20,000元││
├──┼────────┼───────┼───────┼───┤
│7│民國94年12月28日│洪顥璋│300,000元││
├──┼────────┼───────┼───────┼───┤
│8│民國95年1月3日│洪顥璋│150,000元││
├──┼────────┼───────┼───────┼───┤
│9│民國95年1月5日│乙○○│50,000元││
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│10│民國95年1月17日│洪佩君│40,000元││
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│11│民國95年2月17日│乙○○│50,000元││
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│12│民國95年2月22日│甲○○│230,000元││
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│合計│││1,350,000元││
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