臺灣臺北地方法院小額民事判決 102年度北小字第413號
原 告 愛家親子名廈管理委員會
法定代理人 丘 呂連嬌
訴訟代理人 鄭洋一 律師
複代理人 曾紀穎 律師
被 告 李璨 如
訴訟代理人 李建昇
上列當事人間請求給付管理費事件，於中華民國103年6月23日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣玖仟伍佰元，及自民國一百零一年十二月
二十五起至清償日止，按年息百分之十計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行；但被告如以新臺幣玖仟伍佰元預供擔保，得免
為假執行。
事實及理由要領
一、原告起訴主張：
㈠、被告為原告所管理愛家親子名廈（下稱系爭大廈）門牌號碼
臺北市○○區○○路0段000○0號8樓之2（下稱系爭建物）
之區分所有權人，依住戶規約規定，被告每月應繳管理費新
臺幣（下同）1,900元。詎被告積欠自民國101年6月起至101
年10月止之管理費合計9,500元未繳，經原告以存證信函向
被告催討，被告均未置理，爰依公寓大廈管理條例第21條及
住戶規約起訴請求被告如數給付等語。並聲明：被告應給付
原告9,500元，及自101年10月1日起至清償日止，按年息10
％計算之利息。
㈡、提出：催繳通知單、住戶規約、存證信函、系爭大廈第17屆
管理委員會8月份、10月份會議紀錄、系爭大廈101年10月12
日公告、107名區分所有權人請求召開區分所有權人會議簽
名資料、區分所有權人會議開會通知、103年1月12日區分所
有權人會議紀錄、103年1月23日管理委員會會議紀錄、林以
壽先生辭職書、103年2月13日管理委員會會議紀錄影本、不
動產租賃契約書、愛家親子名廈規約、臺北市政府103年4月
30日府都建字第00000000000號函等件影本為證。
二、被告則以下情辭置辯，並聲明：原告之訴駁回。
㈠、系爭大廈於100年前，均未曾合法召開區分所有權人會議，
而系爭大廈在100年由訴外人 黃慶營 所召開之兩次區分所有
權人會議則係由無召集權人召集而召開，因屬不備成立要件
之會議而確定不成立。系爭大廈於101年5月27日及同年6月2
日分別由 萬貴華 和 林以壽 所召開之兩次區分所有權人會議亦
係由無召集權人召集而召開，亦因屬不備成立要件之會議而
確定不成立。又原告以 丘呂連嬌 為法定代理人提起本件訴訟
，然101年6月19日製表之系爭大廈管理委員會第17屆委員名
單中並未包括丘呂連嬌，其並非經區分所有權人會議所選任
之本屆管理委員，且規約中並無補選之規定，渠依法自不得
被推選為主任委員對外代表管理委員會。系爭大廈之區分所
有權人會議或管理委員會在尚未成立前自不具有包括管理費
請求權在內之權利能力，亦不具備當事人能力或訴訟能力，
本件當事人不適格。
㈡、系爭大廈從未依公寓大廈管理條例之相關規定成立適法之管
理組織，原告與被告之法律關係非屬上開條例所規範範圍，
原告自不得依上開條例第21條所訂之請求權向被告請求。系
爭大廈內因管理行為與收費行為而致無因管理人與其他區分
所有權人間發生債權債務關係，應依民法相關規定請求而無
適用公寓大廈管理條例之餘地，其系爭當事人亦限於無法律
上原因而支出或受損害之人與因而獲利之人，且上開當事人
之身分於上開債權債務關係發生之際已告確定，即實際支出
或受損害之人與實際獲利之人，縱使嗣後系爭大廈成立合法
之管理委員會，該嗣後成立之管理委員會亦非上開債權債務
關係之當事人。原告提出之愛家親子名廈規約首頁右上角小
字說明，其指稱該規約係於100年7月17日、101年6月2日及
102年6月30日所開之區分所有權人會議歷次修訂通過。惟上
開會議皆因係由無召集權人所召開而經數度裁判認定均不成
立，自無從通過任何決議包括規約之制定或修訂，足堪認定
原告所提之愛家親子名廈規約並不存在。是縱假設原告真係
合法之管理委員會，其向被告與其他區分所有權人索取每坪
50元之管理費，亦無所據。
㈢、原告嗣主張系爭大廈已於103年1月12日合法召開區分所有權
人會議，並選出管理委員組成管理委員會，並據此主張原告
已於103年1月間合法成立，且有權向被告請求其成立前之管
理費。縱假設系爭大廈已於103年1月12日合法成立管理組織
，依法其權利能力或當事人資格在其成立前亦不存在，當然
不能認為其得向系爭大廈之區分所有權人請求其成立前之管
理費。況依公寓大廈管理條例第30條第1項、第31條、第32
條第1項、民法第95條第1項、民法第120條第2項及民法第12
1條第1項規定，102年12月22日召開之愛家親子名廈102年度
第18屆管理委員會第2次臨時區分所有權人會議之開會通知
書，係由丘呂連嬌以郵局掛號信函寄送至系爭大廈各戶地址
，上開開會通知書係於102年12月13日送達系爭大廈之正門
川堂，由原告所聘之警衛所簽收。則上開會議係於102年12
月22日開會，而其開會通知書係於102年12月13日始送達系
爭大廈之情形，即已明顯不符公寓大廈管理條例第30條第1
項規定應於開會前10日通知之要件。況丘呂連嬌並無依法通
知全體區分所有權人開會，被告即未收到上開開會通知書，
故上開會議因不備法定要件而不成立。又103年1月12日所開
之愛家親子名廈102年度第18屆管理委員會第2次臨時區分所
有權人會議(重新召開會議)，其出席人數91人，而系爭大廈
共有235戶，故該次會議因未達公寓大廈管理條例第31條所
定2/3之出席人數定額，依法不能作成任何決議。原告雖主
張103年1月12日所開之會議根據公寓大廈管理條例第32條第
1項規定，出席人數已超過1/5之定額，因而得合法作成決議
，惟上開條例第32條第1項係規定已合法召開之會議，但其
出席或同意之比例未達同條例第31條所定之定額而無法作成
決議，召集人得就同一議案重新召集會議。然而102年12月2
2日所開之會議其召集人未於開會前10日以書面通知各區分
所有權人，該次會議因不備法定要件而不成立即不存在，此
情形已不符上開條例第32條第1項前段之規定。103年1月12
日所開之會議因未達公寓大廈管理條例第31條所定2/3之出
席人數定額，依法不能作成任何決議。又原告並未舉證證明
103年1月12日會議之主席確有踐行同條例第32條第2項之規
定將會議紀錄等文書於法定期間內送達全體區分所有權人。
原告引用上開規定，主張系爭大廈區分所有權人於103年1月
12日所開之會議已通過決議選出管理委員成立管理委員會，
顯無理由。再103年1月12日會議中並未舉行管理委員之選舉
(投票)，據原告所提該次會議紀錄第12頁末段之記載，進行
所謂選舉管理委員之議案時，一開始會議主席即宣布：「現
在進行選舉開票的程序。」，並未有進行投票之記載，且詳
閱上開會議紀錄之其他部分亦完全未有進行投票之記載。而
當日會議主席宣布開會前，已到場之區分所有權人早已在工
作人員之指引下將選票投入票箱。此選舉管理委員之方式與
公寓大廈管理條例第29條第2項後段之規定顯有未合。
㈣、依公寓大廈管理條例第55條第1項規定，系爭大廈係在上開
條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，自受上開規定之拘
束。然於102年12月22日及103年1月12日所開會議均以愛家
親子名廈102年度第18屆管理委員會第2次臨時區分所有權人
會議之名義，而非以愛家親子第1次區分所有權人會議名義
召開，其顯然違反公寓大廈管理條例第55條第1項規定外，
亦可推知原告並無依法成立新的合法管委會之意。又原告主
張102年10月間有107名區分所有權人請求召開區分所有權人
會議，此主張明顯與其所舉證據不符，其所舉證據僅與推舉
行為有關，而與請求召開區分所有權人會議無涉。
㈤、提出：愛家親子名廈管理委員會第十七屆委員名單、愛家親
子名廈101年度區分所有權人會議會議紀錄、愛家親子名廈
101年度區分所有權人第一次臨時會議會議紀錄、愛家親子
名廈101年度區分所有權人會議公告、本院101年度北小字第
45號判決、本院101年度小上字第57號裁定、本院101年度北
小字第11號裁定、本院101年度小抗字第8號裁定、本院102
年4月16日102年度北小字421號訊問筆錄、愛家親子名廈第1
7屆管理委員會101年10月9日會議紀錄暨總幹事工作報告、
本院102年度司執字第69521號強制執行事件裁定、本院102
年度北小字第1401號事件裁定、愛家親子名廈管理委員會章
程原條文-修訂草案條文對照表、102年10月16日區分所有權
人會議召集人推舉書照片、本院101年度北小字第46號事件
原告起訴理由狀、原告101年11月22日會議紀錄暨總幹事工
作報告、原告102年4月25日會議紀錄暨總幹事工作報告、原
告102年9月份臨時會議紀錄、法務部法檢決字第0000000000
0號函、原告102年3月21日會議紀錄、臺北市政府府都建字
第00000000000號函、原告愛家102字第0927號函、本院102
年度小抗字第10號事件裁定、本院102年度小抗字第14號事
件裁定、本院102年度北小字第427號事件裁定、本院102年
度北小字第551號事件裁定、臺北市政府府都建字第0000000
0000號函、102年12月12日至13日系爭大廈掛號郵件簽收清
單、本院民事庭再審法庭102年再微字第2號事件開庭通知書
等件影本為證。
三、本件原告主張被告為門牌號碼臺北市○○區○○路0段000○
0號8樓之2房屋之所有權人等情，為被告所不爭執，自堪信
為真實。惟原告另主張被告應給付欠繳之管理費等語，則為
被告所否認，並以前詞置辯。茲分述本院判斷的理由如下：
㈠本件原告具當事人能力，且已經合法代理
1.按「公寓大廈區分所有權人會議乃類於社團法人之總會，其
決議有瑕疵時，自應適用民法第五十六條有關規定。即其召
集程序或決議方法違反法令或章程時，社員得於決議後三個
月內請求撤銷其決議，但出席社員，對於召集程序或決議方
法未當場表示異議者不在此限。而區分所有權人會議出席人
數不足法定人數之情形，係決議方法違法。再審原告既出席
系爭會議，並未就召集程序違法情形，當場表示異議，且被
選為第一屆管理委員，隨即於同年月十九日召開管理委員會
第一次會議，除通知各管理委員外，亦通知系爭會議未出席
之區分所有權人列席。迄九十四年十一月十七日本件訴訟繫
屬，已逾三個月法定期間，其訴請撤銷會議決議，自有未合
。」（最高法院97年度台再字第65號判決要旨參照）。是若
區分所有權人，於其所爭執之系爭會議結束後，未於3個月
內之除斥期間加以爭執時，為維護決議之安定性及避免使民
法第56條第1項規定形同具文，自不許區分所有權人，於區
分所有權人會議決議且於3個月除斥期間經過後，任意再加
爭執。又區分所有權人既已逾除斥期間，而不得就其參與之
系爭區分所有權人會議加以爭執，基於最高法院所揭示認可
之同上法理，併維護多數決議人之決議意見，及避免參與決
議者之出爾反爾，以貫徹民法第56條第1項為維護法律安定
性所規定3個月除斥期間之立法目的，自亦不許該區分所有
權人，就已不得撤銷之區分所有權人決議，以召集程序違法
等理由，於其遭訴請求費用之案件中，再加以爭執，應先敘
明。
2.經查，本件原告雖曾經本院以102年度小抗字第10號確定裁
認定未有合法之法定代理人，其所為之起訴不合法，惟該裁
定並未認定原告無當事人能力，參以原告已以管理委員會名
義收取公基金，並獨立對外為締約支付費用等法律行為（見
本院卷第355頁），應堪認本件原告已有當事人能力，被告
抗辯原告無當事人能力云云，不可採取。被告雖另抗辯原告
當事人不適格云云，惟所謂當事人適格，在原告主張其為訴
訟標的法律關係之主體時，即已具備。本件原告已有獨立於
個別區分所有權人財產以外之獨立財產，且已為獨立締約並
以原告名義付款及從事法律行為等，既如前述，則其主張其
為收取管理費之主體，即具備當事人適格之要件，被告上項
抗辯，自無可採。
3.關於原告是否經合法代理之部分，查，原告已於上開裁定確
定後，另於103年1月12日合法召集區分所有權人會議，此有
原告所提會議紀錄在卷可稽（見本院卷第352頁），被告雖
否認該會議紀錄之形式真正，惟並未否認原告確曾於上開時
間召集會議，準此，若被告認上述會議有無效或應撤銷之情
形時，至遲即應於103年4月11日前，依法向法院起訴主張，
若被告未依法起訴主張，依前述最高法院判決之意旨及民法
第56條第1項之解釋，即應認上述區分所有權人會議已具有
拘束被告之效力。被告雖依公寓大廈管理條例第29條、第31
條、第32條、第34條、第55條抗辯原告未補正已合法代理之
欠缺云云，惟前述區分所有權人會議具拘束被告之效力既如
前述，被告既未於3個月除斥期間內依法向法院依上述條文
為主張，自不容被告嗣再依上述規定，就該已生效力之區分
所有權人會議再加爭執，亦不因被告提出102年12月12日至
13日系爭大廈掛號郵件簽收清單（僅足證明投遞之事實，無
法證明其所稱未合法送達全部區分所有權人）、本院民事庭
再審法庭102年再微字第2號事件開庭通知書（僅足證明另案
有再審之事實，無法證明103年1月12日區分所有權人會議當
然無效）而有所不同，且不生103年1月12日區分所有權人會
議有民法第87條及第246條情形及推舉人僅推舉召集會議，
並無召集103年1月12日區分所有權人會議之真意等問題，被
告執之抗辯，亦無可取。本件原告已經合法代理，足堪認定
。
4.被告雖另提愛家親子名廈管理委員會第十七屆委員名單、愛
家親子名廈101年度區分所有權人會議會議紀錄、愛家親子
名廈101年度區分所有權人第一次臨時會議會議紀錄、愛家
親子名廈101年度區分所有權人會議公告、本院101年度北
小字第45號判決、本院101年度小上字第57號裁定、本院101
年度北小字第11號裁定、本院101年度小抗字第8號裁定、本
院102年4月16日102年度北小字421號訊問筆錄、愛家親子名
廈第17屆管理委員會101年10月9日會議紀錄暨總幹事工作報
告、本院102年度司執字第69521號強制執行事件裁定、本院
102年度北小字第1401號事件裁定、愛家親子名廈管理委員
會章程原條文-修訂草案條文對照表、102年10月16日區分所
有權人會議召集人推舉書照片、本院101年度北小字第46號
事件原告起訴理由狀、原告101年11月22日會議紀錄暨總幹
事工作報告、原告102年4月25日會議紀錄暨總幹事工作報告
、原告102年9月份臨時會議紀錄、法務部法檢決字第000000
00000號函、原告102年3月21日會議紀錄、臺北市政府府都
建字第00000000000號函、原告愛家102字第0927號函、本院
102年度小抗字第10號事件裁定、本院102年度小抗字第14號
事件裁定、本院102年度北小字第427號事件裁定、本院102
年度北小字第551號事件裁定、臺北市政府府都建字第00000
000000號函等，均僅在支持本院之前確定裁定之認定，並無
法否定103年1月12日區分所有權人會議之效力。
㈡、本件被告應繳納管理費
1.查本件原告已於103年1月12日召集區分所有權人會議，該區
分所有權人會議對被告已生效力，既如前述，則該區分所有
權人會議所通過之規約，即生拘束所有區分所有權人之效力
，亦不因該規約的右上小字有修訂等贅載（見本院卷第393
頁），而有所不同，被告執小字記載而為抗辯規約不存在，
難以採取。又該規約係經合法通過，則原告依該規約第10條
規定，依房屋所有權狀登記面積按每坪50元繳納管理費，即
非無據。
2.被告雖另抗辯原告前未曾合法成立，本件縱嗣後成立後，亦
非權利主體（見本院卷第359頁）云云，惟本件原告於103年
1月12日所召集之區分所有權人會議及所議決之規約已生拘
束被告之效力已如前述，則被告所辯原告非權利主體及未經
合法代理等情，均因上會議決議而經補正，被告上項抗辯，
亦無法採取。
四、綜上，本件原告起訴請求被告給付101年6月至10月之管理費
9,500元及自101年12月25日（支付命令送達被告之翌日）起
至清償日止，按年息百分之分10計算之利息部分，為有理由
，應予准許。至原告超出上准許部分之主張，因未舉證證明
其催繳函（並未附被告簽收回執，且僅催告至101年9月，見
支付命令卷第7頁）已合法送達被告，為無理由，應予駁回
。
五、本件原告勝訴部分，係小額程序為被告敗訴之判決，依民事
訴訟法第436條之20規定，應職權宣告假執行。並依同法第
392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假
執行。
六、本件訴訟費用額，依民事訴訟法第79條及後附計算書確定如
主文所示金額。
中華民國103年7月31日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法官詹駿鴻
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年7月31日
書記官張閔翔
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
三、民事訴訟法第436條之32條第2項：
第438條至第445條、第448條至第450條、第454條、第455條
、第459條、第462條、第463條、第468條、第469條第1款至
第5款、第471條至第473條及第475條第1項之規定，於小額
事件之上訴程序準用之。
計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費1,000元
合計1,000元