宣 示 判 決 筆 錄 99年度北簡字第8042號
原 告 苗栗大廈管理委員會
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 李樂濟 律師
複代理人 黃達元 律師
被 告 藍園房屋仲介有限公司
法定代理人 乙○
訴訟代理人 余政勳 律師
莫詒文 律師
上列當事人間99年度北簡字第8042號給付管理費事件，於中華民
國99年9月23日言詞辯論終結，99年10月7日下午5時在本院台北
簡易庭第一法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 游悅晨
書記官 唐步英
通 譯 謝翔宇
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及理由要領，
記載於後：
主文
被告應給付原告新臺幣肆拾柒萬肆仟玖佰伍拾元，及如附表二所
示之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十四，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣肆拾柒萬肆仟玖佰伍
拾元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由要領
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告原請求判決被告應給付原
告新臺幣（下同）507,956元及如起訴狀附表所示之利息，
嗣於訴訟進行中，原告具狀變更聲明為請求被告給付原告48
1,053元及如附表一所示之利息，核原告請求之基礎事實同
一，其事後所為聲明之變更，係減縮應受判決事項之聲明，
且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸首揭規定，原告所
為合於法律規定，應予准許，合先敘明。
二、原告主張：
㈠、原告為合法備查之公寓大廈管理組織，被告為原告管理之苗
栗大廈區分所有權人，其所有房屋門牌為苗栗市○○街○○○
號（建號5690，下稱系爭156號房屋）、北安街160號（建號
5691，下稱系爭160號房屋）、北安街160號地下室（建號79
01，下稱系爭160號地下室）、北安街158號2樓之3（建號56
95，下稱系爭158號房屋）等4戶，並有地下室4個機械停車
位，房屋部分按月每坪50元計算管理費，停車位按月每個60
0元計算管理費即含電費300元及保養費300元，惟被告自民
國94年度起至98年度止積欠房屋及停車位管理費合計481,05
3元（欠費明細如附件所示）。
㈡、按公寓大廈管理條例第10條第2項、第21條規定，被告因積
欠91年度至93年度管理費，前經原告訴請鈞院以95年度北簡
字第8485號、95年度簡上字第556號判決確定，被告按月應
依房屋部分每坪50元、停車位每個600元計算給付管理費。
詎被告自94年度起至98年度止，又再積欠管理費481,053元
，迭經催討無果，最後原告於99年2月1日聲請苗栗市調解委
員會調解，惟被告兩次未到場而調解不成立，為此依法訴請
被告給付管理費，並聲明：⒈被告應給付原告481,053元及
如附表一所示之利息；⒉訴訟費用由被告負擔；⒊原告願供
擔保，請准宣告假執行。
㈢、提出：公寓大廈管理組織報備證明及苗栗市公所備查改選主
委函、建物登記謄本、鈞院民事判決及確定證明書、調解聲
請書及調解不成立證明書、苗栗12支郵局第257號存證信函
及苗栗大廈96年12月1日區分所有權人會議紀錄、苗栗市公
所函及苗栗大廈住戶規約（96.12.01修訂版）、苗栗大廈98
年12月12日區分所有權人會議及管理委員會互推簽到表等會
議紀錄、原告法定代理人身分證件、被告公司管理費94至98
年度繳納明細表、原告銀行存摺、管理費收據存根聯、苗栗
大廈收入支出明細表、被告公司管理費收據等件影本為證。
三、對被告抗辯略以：
㈠、按公寓大廈管理條例第29條第5項規定「公寓大廈之住戶非
該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之決議
或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員
或管理負責人」，又按本大廈96年12月1日區分所有權人會
議修訂通過住戶規約第三章「管理委員會」第一條「管理委
員會組織章程：本大廈管理委員會由住戶大會之管理委員所
組成，任期一年連選得連任，均為無給職。其資格為本大廈
區分所有權人及配偶或20歲以上之直系親屬、設籍本大廈之
公司行號，指派之代表皆可擔任。」，原告法定代理人甲○
○為門牌苗栗市○○街○○○號7樓之4建物所有權人 余美珍 之
配偶，故符合上開住戶規約所定擔任管理委員之資格。又甲
○○係於本大廈98年12月12日區分所有權人會議選任為管理
委員，再經管理委員互推擔任管理委員會主任委員，並經苗
栗市公所准予備查，在未有主管機關撤銷上開同意備查前，
或未有法院判決確認管理委員資格不存在前，被告不得否認
原告法定代理人甲○○之管理委員資格。而本件經原告對帳
後已確定被告積欠之管理費，扣除應減縮請求之金額7,343
元及19,560元部分，總數額為如附件所示481,053元及如附
表一所示各期利息。
㈡、又被告提出之苗栗市調解委員會96年民調字第78號調解書所
載內容係被告聲請調解之施工糾紛事件，被告於施工前應按
面積每坪25元計算繳納系爭160號房屋95年10月至96年4月止
管理費，為原告同意施工之條件，嗣後施工人聯昌消防工程
有限公司代被告補繳上開房屋管理費32,111.5元，原告並於
96年4月27日開立管理費暫收據，係屬合法收取管理費，被
告並無請求退還管理費之法律依據。
㈢、依據本大廈住戶規約第四章第一條管理經費第2款規定：「
本大廈管理費…，原則上以產權所有之屋主為收費對象，如
有代理、租借、轉售情況則視當時使用人為主」，故管理費
係區分所有權人繳納為主，由使用人繳納則係補充及替代情
況，使用人如未繳納管理費，區分所有權人仍不能免其繳納
義務。況第三人 廖國樑 於管理費欠費期間，實際上並未占有
使用房屋，故被告與廖國樑間有何租賃糾紛，亦不能卸免其
管理費繳納義務。
㈣、另依據本大廈住戶規約第四章第一條管理經費第4款及第12
款規定，車位使用人須繳交車場管理費，每個機械停車位每
月600元，供電費及定期保養，並設立專款專用帳戶，若有
機械設備故障及零件更換，由管委會請廠商修繕，並無規定
得由車位所有人自治管理。被告就其專有之區分所有建物或
約定專用之停車位，均應按規定收費標準繳納管理費。至於
被告抗辯其有拒繳管理費合法事由，對於此有利於己之事實
，應自負舉證責任。而原告財務委員並無流水會計帳冊，而
係按月製作管理費收入明細表及支出明細表以代替會計帳冊
；另被告4個停車位94至98年度未繳納管理費，故原告無從
提出其停車位繳納管理費收據與收繳明細紀錄。
四、被告則以下情辭置辯，並聲明：原告之訴駁回、如受不利判
決，願供擔保請准宣告免假執行。
㈠、被告所提苗栗大廈住戶規約影本係被告99年初向苗栗大廈管
理室人員影印所得，經核與原告置於苗栗大廈管理室公告提
供予住戶閱覽影印之規約繕本內容相符，且依該繕本首頁右
上角尚有員註記「閱畢請歸還管理室存檔。98年07月08日」
之字樣，對照原告所提規約版本首頁右上註記則為「96年12
月1日修訂」，按論理及經驗法則推斷，被告所提規約內容
應方屬適法有效之規約。又原告雖另提出96年12月1日及98
年12月12日之區分所有權人會議紀錄，用以證明96年會議有
修改規約及98年會議中選任不具所有權人身分之甲○○為主
任委員等情，然此顯無法證明96年12月1日之後住戶規約均
未做變更，且再由原告刻意未提出97年區分所有權人會議紀
錄，則原告是否於94年當年度規約另有做修訂亦殊值懷疑。
復參原告所提苗栗市公所99年2月10日函內容，僅顯示出該
機關係依原告99年2月8日去函要求，而檢送96年版「住戶規
約」予原告，但關於原告去函內容及機關函覆目的均屬不明
，故上開證物顯無法證明原告所提規約即為目前適法有效規
約，且原告亦自承甲○○並不具區分所有權人身份，則依公
寓大廈管理條例第29條及被告所提規約第三章第一條規定所
載，自難謂其為適格之原告法定代理人，其法定代理權顯有
欠缺，起訴程式於法不合，應予裁定駁回。
㈡、依原告所屬社區住戶規約第四章第一條第6款明文規定「凡
本大廈之各項費用收取，均須有管理委員會簽章之收費憑證
為依據，否則住戶得拒絕給付。」，本案原告既然從未交付
被告規約所定收費憑證予被告，且此次亦僅以起訴狀片面製
作之附表一為其請求依據，而非提示規約所載之正式收費憑
證，則被告依上揭規約所載，自得主張同時履行抗辯，拒絕
給付。另關於被告系爭160號房屋及所屬停車位之管理費部
分，被告於92年9月10日起至97年9月9日止，出租予訴外人
廖國樑，依公寓大廈管理條例第10條第2項、第3條第8款、
第21條規定可知，如區分所有權人或規約約定，管理費用之
繳納義務人應為公寓大廈現時之承租人或使用人時，即應從
其規定，而不應再向區分所有權人請求，是上開房屋於出租
期間之管理費繳費義務人即應為承租人，而非被告，故原告
訴請被告給付此部分管理費應認無據。且該房屋前因被告欲
施做消防連線工程而遭原告拒絕因此所生兩造間糾紛，雙方
嗣後於96年4月16日成立調解並經法院核定在案，原告當時
同意就系爭160號房屋，於95年10月至96年4月止管理費以使
用執照所載坪數每坪25元計算，而被告隨後亦如數按調解條
件繳付完畢，並經原告開立收據在案。嗣後被告再僱請之聯
昌消防工程有限公司前往施工時，原告竟片面主張上揭調解
無效，而私自再向廠商要求需另支付本戶95年10月至96年4
月之管理費用27,013元，否則即不同意廠商進入社區公共區
域施工，該廠商乃持發票人為「凱秀園」之支票（發票日為
96年5月1日）墊付上揭款項，後被告將墊款歸還廠商，此筆
款項乃不當溢收，被告予以主張抵銷。
㈢、另關於被告其餘所有之車位部分，因系爭車位均為約定專用
部分，且原告歷年對於地下機械停車設備，均疏於管理、保
養及修繕，甚至無法提出合格廠商之保養維護合約，且原告
於98年4月28日管委會更決議停止保養車位，故原告所屬社
區之20名地下車位使用人，乃於99年2月27日開會決議關於
車位管理維護應由車位使用人自行管理。而依公寓大廈管理
條例第10條第1項規定，原告就系爭大廈之約定專用車位，
毫無管理維護之實，近日更因設備升降設備均未定期維護無
法每年取得設備使用許可證明，而遭主管機關發函停用在案
，所為實已嚴重損害區分所有權人權益，原告未履行應盡管
理維護義務；且如按規約所定，縱原告欲收繳此部分管理費
，亦應先設立收繳車位費用之專款專用帳戶方得為之，然原
告歷年均將其與管理費混用並未另設專戶，顯係違法收取車
位管理費，被告為同時履行抗辯難認無理。
㈣、提出：被告法代甲○○住址所在之該戶建物謄本、原告所屬
苗栗大廈社區所定住戶規約、原告所屬社區之20名地下車位
使用人於99年2月27日開會決議、原告不願依公寓大廈管理
條例第35條提出覽相關會議紀錄、會計憑證及會計帳簿供閱
覽而遭主管機關裁罰處分、被告開給承租人 詹美娟 之租金費
用發票及承租人於原租期屆滿後續租同意書、系爭160號房
屋及停車位使用權證明書及出租予廖國樑之公證租約、兩造
於96年4月16日成立之調解文件、被告按調解條件如數繳付
管理費用之收據、原告向廠商重複要求支付系爭160號房屋
95年10月至96年4月之管理費用27,013元、被告歸還廠商墊
款之憑證、被告97年9月至98年4月以匯款方式繳付系爭160
號房屋管理費之憑證、苗栗大廈社區管理室所提供予住戶閱
覽影印之住戶規約影本、苗栗縣政府函影本等件為證。
五、本件原告主張伊為合法備查之公寓大廈管理組織，被告則為
系爭156號、160號、160號地下室、158號房屋等4戶及地下
室4個機械停車位之所有權人，依苗栗大廈住戶規約（下稱
系爭規約）規定，房屋部分按月每坪50元計算管理費，停車
位按月每個600元計算管理費等事實，而被告自94年度起至
98年度止尚積欠房屋及停車位管理費合計481,053元等事實
，並提出公寓大廈管理組織報備證明及苗栗市公所備查改選
主委函、建物登記謄本、苗栗12支郵局第257號存證信函及
苗栗大廈96年12月1日區分所有權人會議紀錄等、苗栗市公
所函及苗栗大廈住戶規約（96.12.01修訂版）、苗栗大廈98
年12月12日區分所有權人會議及管理委員會互推簽到表等會
議紀錄、被告公司管理費94至98年度繳納明細表、原告銀行
存摺影本9頁、管理費收據存根聯影本、苗栗大廈收入支出
明細表、被告公司管理費收據等為證，被告就其為系爭上述
房屋之所有權人不予爭執，則此部分事實，可認真正，此外
則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，經查：
㈠、按公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分
所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為
管理委員、主任委員或管理負責人，為公寓大廈管理條例第
29條第5項所明定。查，本件依原告所提之栗大廈96年12月1
日區分所有權人會議修訂通過住戶規約第三章第一條係規定
：「管理委員會組織章程：本大廈管理委員會由住戶大會之
管理委員所組成，任期一年連選得連任，均為無給職。其資
格為本大廈區分所有權人及配偶或20歲以上之直系親屬、設
籍本大廈之公司行號，指派之代表皆可擔任。」，而原告法
定代理人甲○○為其管理之苗栗大廈7樓之4建物所有權人余
美珍之配偶，符合上開住戶規約所定擔任管理委員之資格其
係經苗栗大廈98年12月12日區分所有權人會議選任為管理委
員，再經管理委員互推擔任管理委員會主任委員，並經苗栗
市公所准予備查等事實，亦有該次決議、上開規約、原告組
織報備證明及苗栗市公所備查改選主委函、苗栗大廈98年12
月12日區分所有權人會議及管理委員會互推簽到表等會議紀
錄、原告法定代理人身分證件等為證，堪認原告主張其法定
代理人乃具合法適格之法定代理權乙節，應為真正。至被告
雖執其上註有「閱畢請歸還管理室存檔。98年07月08日」等
字之苗栗大廈規約抗辯原告之法定代理權有欠缺，然觀該分
規定其上雖有前述註記，然並未有任何修訂及生效日期之記
載，則該份規約自難認係屬現行有效之規約，且被告就此並
未再提出其他證據以實其說，則其辯稱依該規定第三章第一
條規定所載，原告法定代理人之法定代理權顯有欠缺云云，
自不足採。
㈡、再依苗栗大廈住戶規約第四章第一條管理經費第2款規定：
「本大廈管理費…，原則上以產權所有之屋主為收費對象，
如有代理、租借、轉售情況則視當時使用人為主」等內容可
知，管理費應以區分所有權人繳納為主，由使用人繳納則係
補充及替代情況，如使用人有未繳納管理費之情，自仍應由
區分所有權人負繳納之義務。查，被告所有系爭160號房屋
及所屬停車位於92年9月10日起至97年9月9日止，出租予訴
外人廖國樑，然其並未依與被告間之租約繳交系爭管理費之
事實，為被告所自承，是依前述規定，被告自仍應負給付之
義務，至被告與訴外人廖國樑間之租約，雖就關於上開管理
費應由何人給付加以約定，然此乃其等間之契約法律關係，
自與原告無涉，是被告執此為由抗辯可免繳納管理費云云，
即屬無據，尚不可採。
㈢、次按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，
各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1
項定有明文。本件被告主張系爭160房屋前因被告欲施做消
防連線工程而遭原告拒絕所生之糾紛，經雙方於96年4月16
日成立調解並經法院核定在案（下稱系爭調解事件），原告
當時同意就系爭160號房屋，於95年10月至96年4月止管理費
以使用執照所載坪數每坪25元計算，而被告隨後亦如數按調
解條件繳付完畢，嗣被告僱請之聯昌消防工程有限公司前往
施工時，原告竟再要求其墊付上揭款項，後被告將墊款歸還
廠商，此筆款項乃不當溢收，被告予以主張抵銷等語，並提
出系爭調解事件調解書及原告出具之收據3紙為憑（見本院
卷第35至37頁），則依上開調解書內容所載：「緣聲請人（
即被告）申請辦理使用執照用途變更，於所有建物門牌：苗
栗市○○街○○○號1樓、及160號地下室房屋2棟施作消防連線
作業，對造人（即被告）以聲請人未繳納管理費不同意其施
工，經調解成立雙方同意條件如下：「一、聲請人願於96年
4月25日前，向對造人一次全部繳納95年10月起至96年4月止
之管理費，管理費：以上述房屋使用執照上所載面積每坪25
元計算…。」，兩造業已就系爭160號及160號地下室之95年
10月起至96年4月止之管理費調解成立並經法院核定，而被
告亦已依此調解內容給付上開2房屋之管理費用共計20,910
元等事實，有系爭調解書及原告出具之收據3紙在卷可按，
惟原告於96年4月27日所製收據（見本院卷第37頁），其上
係列載系爭160號房屋及被告所有之162號房屋，95年10月至
96年4月，均以每坪50元計算，分別係欠27,013元、26,008.
5元，扣除上開被告已繳之20,910元，尚欠32,111.5元等語
，而此欠費金額業經原告自認收取無訛（見本院卷第53頁反
面），則系爭160號房屋既經調解成立且被告復已依約履行
，原告自無再予以每坪50元計算而向原告收取之理，然依上
述96年4月27日收據所示，其上被告所有162房屋乃非調解事
件所及，則該部分尚有26,008.5元之管理費應由被告繳納，
是扣除此部分，原告溢收之金額應為6,103元（32,111.5-26
,008.5），則被告自有向原告請求返還該款項之債權，又前
揭兩造互負之債務間，給付種類相同，復均屆清償期，被告
以此主張抵銷，於法並無不合，且此部分為原告96年度所收
取，自應予以抵銷該年度之管理費總額，即原告得請求被告
給付之96年度管理費，經被告主張抵銷後應為50,635元（56
,738-6,103，即如附表二編號三所示之金額）。
㈣、至被告辯稱未收到原告簽章之收費憑證，故拒付管理費云云
，查，苗栗大廈住戶規約第四章第一條第6款雖規定：「凡
本大廈之各項費用收取，均須有管理委員會簽章之收費憑證
為依據，否則住戶得拒絕給付。」等語，然此規定意旨應係
賦予住戶於未確認收取費用金額及收取費用者是否為原告或
其授權之人，於未有原告簽章之收費憑證前得拒絕給付之權
，而本件原告既已具狀起訴請求被告給付管理費，則被告當
無上述無法確認之情，且該等收費憑證之製作權為既為原告
，則原告以有其簽章之起訴狀代之自無不可，即被告此部分
辯稱，不足採認。
㈤、再按同時履行抗辯權，雖為民法第264條所明定，然此抗辯
權乃係基於雙務契約而發生，是倘雙方之債務，非本於同一
雙務契約，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之
債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方
之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時
履行之抗辯，最高法院亦著有59年度臺上字第850號判例可
資參照。查，本件原告乃本於公寓大廈管理條例第21條及住
戶規約等規定向社區住戶收取管理費，則被告繳交管理費予
原告之義務，顯非屬同一雙務契約之法律關係，依前揭說明
，被告自無主張同時履行抗辯之權利，即被告以前述原告未
給與收對於地下機械停車設備，均疏於管理、保養及修繕，
未履行應盡管理維護義務，及未依規約設立收繳車位費用之
專款專用帳戶主張同時履行抗辯為拒繳管理費之理由，於法
無據，均不足採。又被告主張原告所屬社區之20名地下車位
使用人已於99年2月27日開會決議關於車位管理維護應由車
位使用人自行管理云云，然被告並未舉證該等決議係屬合法
有效而得拘束苗栗大廈之所有區分所有權人，且上開決議日
期亦係於本件被告積欠94至98年度之後，均無礙原告之請求
及被告應負該等年度之給付管理費義務，即被告此部分所辯
，亦無可取。
㈥、綜上所述，本件被告就其所辯除前述抵銷6,103元部分外，
其餘舉證均有未足，依舉證責任分配原則，無從為有利於被
告之認定，則原告主張被告應就其所有之系爭前揭房屋，按
建物面積按每坪50元計付管理費，並就機械停車位300元及
電費300元計付車位管理費（上開欠費明細及計算式均如附
件所示）等語，堪認有據，應予採取。
六、末按「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔
或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間
催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其
給付應繳之金額及遲延利息」，公寓大廈管理條例第21條定
有明文，被告既積欠94年度至98年度止如附表二所示之各年
度管理費，扣除其主張得抵銷之96年度管理費金額6,103元
後，共計應為474,950元等情，均如前述，則原告依前揭法
條及苗栗大廈住戶規約等規定，起訴請求被告如數給付該等
金額及如附表二所示利息之範圍內，為有理由，應予准許，
逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
七、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，
應依職權宣告假執行；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，
因訴之駁回已失所附麗，應併予駁回。並依同法第392條第2
項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果
不生影響，不再一一論述，附此敘明。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
書記官唐步英
法官游悅晨
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年10月7日
書記官唐步英
附表一：
┌──┬─────┬────────┬──┬─────┐
│編號│計息金額│利息起算日│年息│備註│
││（新臺幣）│（均至清償日止）│││
├──┼─────┼────────┼──┼─────┤
│一│149,617元│95年1月1日│5%│94年度欠費│
├──┼─────┼────────┼──┼─────┤
│二│35,310元│96年1月1日│5%│95年度欠費│
├──┼─────┼────────┼──┼─────┤
│三│56,738元│97年1月1日│5%│96年度欠費│
├──┼─────┼────────┼──┼─────┤
│四│119,694元│98年1月1日│5%│97年度欠費│
├──┼─────┼────────┼──┼─────┤
│五│119,694元│99年1月1日│5%│98年度欠費│
├──┼─────┼────────┼──┼─────┤
│合計│481,053元││││
└──┴─────┴────────┴──┴─────┘
附表二：
┌──┬─────┬────────┬──┬─────┐
│編號│計息金額│利息起算日│年息│備註│
││（新臺幣）│（均至清償日止）│││
├──┼─────┼────────┼──┼─────┤
│一│149,617元│95年1月1日│5%│94年度欠費│
├──┼─────┼────────┼──┼─────┤
│二│35,310元│96年1月1日│5%│95年度欠費│
├──┼─────┼────────┼──┼─────┤
│三│50,635元│97年1月1日│5%│96年度欠費│
├──┼─────┼────────┼──┼─────┤
│四│119,694元│98年1月1日│5%│97年度欠費│
├──┼─────┼────────┼──┼─────┤
│五│119,694元│99年1月1日│5%│98年度欠費│
├──┼─────┼────────┼──┼─────┤
│合計│474,950元││││
└──┴─────┴────────┴──┴─────┘