裁判字號：臺灣高雄地方法院98年訴字第976號民事判決
裁判日期：民國100年09月28日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣高雄地方法院民事判決98年度訴字第976號原告 柯明賢 輔佐人 柯政義
柯省宏 被告 盧富雄 訴訟代理人 呂郁斌 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國100年9月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落高雄市○○區○○段第三七七之十九地號土地，如附圖所示三七七-Ａ部分、面積壹拾平方公尺之地上物拆除，並將上開土地返還原告。
被告應自民國九十七年二月二十七日起至返還高雄市○○區○○段第三七七之十九地號土地之日止，按年給付原告新臺幣壹萬捌仟參佰壹拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以壹拾陸萬元為被告供擔保後，得為假執行；但被告如以新臺幣肆拾捌萬壹仟捌佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1、2款定有明文。原告起訴原以 盧榮輝 為被告，嗣於言詞辯論程序中，變更被告盧富雄（見本院卷第201頁），經核其請求之基礎事實與原起訴者，於社會事實具有同一性，且被告對此亦表示同意（見本院卷第201頁），於法並無不合，應予准許，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：坐落合併改制前之高雄縣○○鎮○○段377-19地號土地（下稱系爭土地）為原告所有，被告所有坐落門牌號碼同段平和路100號建物（下稱系爭房屋）無權占用系爭土地全部（面積30平方公尺），原告依民法第767條規定及不當得利之法律關係，請求被告拆除占用系爭土地之地上物，返還該部分土地，及自民國97年2月27日其登記為系爭土地所有權人起，至返還系爭土地之日止，按申報地價新臺幣（下同）12,208元週年利率5％計算之相當於租金之不當得利，按年給付原告18,312元（12,208×30×5％＝18,312），爰提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將坐落於系爭土地上之地上物拆除後，將該部分土地返還予原告。㈡被告應自97年2月27日起至返還系爭土地之日止，按年給付原告18,312元。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：訴外人即其兄盧榮輝於53年2月向訴外人 蔡登志 承買相鄰系爭土地之同段377之1地號土地暨系爭房屋前棟磚造2樓建物（下稱系爭房屋前棟部分），系爭土地當時為訴外人 蔡平民 所有，對於系爭房屋前棟部分占用系爭土地部分，已與蔡平民共同簽訂買賣合約書，惟未為登記，故其占用部分已得原告前手蔡平民之同意。盧榮輝於60年間，已將系爭房屋前棟部分贈與被告，並由被告增建系爭房屋後棟3樓加強磚造及頂樓搭建鐵皮屋頂建物（下稱系爭房屋後棟部分）。而原告向蔡平民買受系爭土地前，蔡平民曾出示上開買賣合約書並告知原告，原告明知所買受之土地面積與實際使用面積不符仍買受之，自應承擔此權利瑕疵。被告及盧榮輝使用系爭土地已逾40年，如拆除占用該部分土地之系爭房屋，將使系爭房屋結構嚴重受損而不堪使用，不僅有損經濟效益，且致被告受有居住安全之損害，原告自有權利濫用而有悖於誠信原則等語，資為抗辯。並聲明：㈠駁回原告之訴。
㈡如受不利之判決，願供擔保聲請准予免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）系爭土地於97年2月27日移轉登記於原告名下，為原告所有。
（二）系爭房屋前棟部分原為盧榮輝所有，由盧榮輝贈與被告，被告取得系爭房屋前棟部分後，另於60年間出資增建系爭房屋後棟部分。
（三）系爭房屋占用系爭土地30平方公尺，而系爭房屋前棟部分占用20公尺，系爭房屋後棟部分占用10公尺。
（四）原告於97年間購買系爭土地時，已知情系爭土地上有系爭房屋越界建築之情事。被告於60年間增建系爭房屋後棟部分時，亦知悉有越界建築之情事。
四、本件爭點為：
（一）系爭房屋占用系爭土地有無正當法律權源？如無，原告是否得請求之相當於租金不當得利，其金額應為若干？
（二）原告訴請被告拆除占用系爭土地之地上物，是否有理由？是否為權利濫用？有無悖於誠實信用方法？
五、本件得心證之理由：
（一）系爭房屋前棟部分，為磚造2層建物，屋齡約已百年，為未保存登記之建物，為盧榮輝於53年2月間向蔡登志所購買，並將之贈與被告；系爭房屋後棟部分，為3樓加強磚造房屋，頂層搭建鐵皮屋，係60年間由被告所出資增建。
而系爭土地為原告所有，係自相鄰而同為原告所有之合併改制後高雄市○○區○○段○○○○○○號土地所分割，面積30平方公尺，為系爭房屋所占用，占用情形如附圖所示，系爭前棟部分占用20公尺，後棟部分占用10公尺（即附圖377-A部分所示）。而系爭土地原為蔡平民所有，於97年間出售予原告，並於97年2月27日登記為原告所有，對於系爭房屋越界建築一事，為被告搭建系爭房屋後棟，及原告購買系爭土地時均已事先知情等節，業經兩造自陳在卷，並有臺灣省建築師公會鑑定報告書、系爭土地登記謄本、複丈成果圖、買賣契約書、建物改良物贈與所有權移轉契約書、房屋稅繳款書、稅籍證明書等件附卷可稽（見岡簡卷，本院卷第17、18、122、185、186、275、291頁），上情堪可認定。
（二）被告雖抗辯：盧榮輝向蔡登志購買系爭房屋前棟部分時，已與蔡平民共同簽訂買賣合約書，當時蔡平民已同意盧榮輝得使用系爭土地，但是因為鄰居相互都有越界，如果要分割，要所有人同意，所以才沒有登記等語，並提出買賣契約書1份以資參佐（見本院卷第17頁），惟上情經證人蔡平民所否認，並證稱：蔡登志是我叔叔，買賣契約書上的簽名不是我簽的，我也沒有同意將系爭土地賣給盧榮輝，也沒有同意其使用等語（見本院卷第196-200頁）。參諸該買賣合約書係蔡登志、盧榮輝買賣系爭房屋及同段377之1地號土地之合約，立合約人為蔡登志、盧榮輝，而非蔡平民，故蔡平民於上開合約書磋商過程中，是否確有參與，已屬有疑；又系爭買賣合約書中關於蔡平民之記載係於附註中：「一、因本筆土地侵占377之3地號，蔡平民之所有權小部分，自買賣發生後，蔡平民不得混鬧爭執有利等之事...本筆地號由房屋所占有為原則，其餘房屋之後方長壹台尺由回壁算起...」等文字，足見其約定內容僅限於蔡平民對於系爭房屋前棟越界占有系爭土地一事，不得「混鬧爭執」，並未記載盧榮輝有向蔡平民購買系爭土地，甚至以若干價金支付予蔡平民之事實，被告辯稱系爭買賣契約書即為盧榮輝向蔡平民購買系爭土地之證明云云，已乏所據。況衡諸常情，若盧榮輝確已向蔡平民購買系爭土地並支付價金，惟因細故而未辦理移轉登記，則在蔡平民未履行移轉登記義務前，盧榮輝對於系爭土地之法律地位即立於不安定之危險中，盧榮輝又豈會未將上開事實記載於該買賣契約書中，而僅記載蔡平民不得「混鬧爭執」之理，故被告欲以該買賣契約書作惟其已購買系爭土地之證明，其舉證要屬不足，其抗辯對於系爭土地並非無使用之權源，其並非無權占用云云，即非可採。
（三）按土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋，但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金；系爭土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之，民法第796條第1項、第796條之1第1項分別定有明文，依民法物權編施行法第8條之3規定，上開條文對於修正施行前之情形亦適用之，故本件自得適用上開條文。經查：
1.系爭房屋前棟部分為一屋齡百年之建築，當時土地經界情
形是否與現今相同，尚且有疑，自難認系爭房屋前棟部分之起造人建築房屋時，係因故意或重大過失而逾越地界。又系爭土地所有人在知其越界時，有無提出異議一情，參諸證人蔡平民於本院準備程序中證稱：系爭土地是繼承自其祖父等語，及系爭房屋前棟部分之前手為蔡登志，為蔡平民之叔叔一情，堪認系爭土地、系爭房屋前棟部分，當時應屬同一人或同一家族所有，復參以蔡平民自承其早知系爭房屋越界占有系爭土地之情事，惟自50幾年間至90幾年之數十年間，均未見其對此提出異議，堪認至少於蔡登志出售系爭房屋前棟部分時，其家族早已知悉系爭房屋前棟部分越界建築之情事，惟依系爭土地、系爭房屋前棟部分起造人之親族關係，系爭土地之所有人於知悉越界時，並未對此提出異議，否則豈有歷經數十年均未曾就此越界建築一事主張爭執之理，故依前開規定，原告主張拆除系爭房屋前棟部分，已難准許。又若拆除系爭房屋占用系爭土地部分，是否將影響系爭房屋結構安全，及安全施作拆除之方法花費費用若干一情，經兩造同意送臺灣省建築師公會鑑定後，經其鑑定結果認：「如直接拆除占用範圍部分之建築物，會形成不穩定結構而倒塌...推估施作補救措施及拆除工程之合理費用建議為2,441,440元...」等語，有鑑定報告書在卷可稽（見本院卷第124頁），而本件訴訟標的價額經核定為1,445,550元，顯低於為安全拆除系爭房屋施作補救措施所需費用，及衡諸原告為蔡平民之後手，其於購買之時，業已知悉上開越界情事，竟仍向蔡平民承買之等情，參諸前開民法第796條之1規定，斟酌公共利益及當事人利益，應得免除被告拆除系爭房屋前棟部分，是原告請求拆除並返還系爭房屋前棟部分無權占用系爭土地面積計20平方公尺乙節，自不應准許。
2.惟查系爭房屋後棟部分為被告於60年間所搭建，此經被告
陳明 在卷，並有其提出之高雄縣政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明書，其載明該3層加強磚造房屋，起課年月為63年7月等語附卷可憑（見本院卷第291頁）。而被告主張其占用系爭土地建築房屋，乃得當時系爭土地所有人蔡平民之同意一事，並不可採，業如前述，是被告既自承其增建系爭房屋後棟部分時，已明知其越界，而其又不能舉證其係經蔡平民同意或有其他合法權源，其故意逾越地界建築房屋，即無從援引民法第796條、第796條之1而為適用，原告主張應拆除並返還系爭房屋後棟部分占用系爭土地如附圖377-A部分10平方公尺等語，即屬有理，而應准許。
3.復按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主
要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定有明文。又民法第148條第1項係規定行使權利，不以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105號判例意旨參照）。另行使權利，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。本件原告既為系爭土地之所有權人，本有使用、處分、收益系爭土地之權限，衡酌系爭土地鄰近岡山市區，公告現值達每平方公尺48,185元，此有系爭土地登記謄本在卷可稽外，另參諸兩造合意將系爭土地送請遠見不動產估價師事務所估價，估價結果認系爭土地每坪合理價格約206,000元，有估價報告書1份附卷可佐（見估價報告書第19頁），是以系爭房屋後棟部分占用系爭土地10平方公尺計算，原告行使對系爭土地之權利，其所得之利益非微。而被告雖主張拆除占用系爭土地之系爭房屋，將使系爭房屋結構受損不堪使用，若欲安全拆除，施作補救措施花費過鉅，不符經濟利益等語，惟系爭房屋後棟部分係被告明知越界之情事，仍故意逾越地界所建築，是被告雖因原告訴請拆屋而受有損害，惟此亦屬自己行為所致，是原告訴請拆屋還地，自屬合法行使其權利，要難認係以損害他人利益為主張目的，要無權利濫用可言，被告所辯，即非可採，
（四）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又按無正當權源而使用他人所有之不動產，即可獲得相當於租金之利益，為社會通念，最高法院61年台上字第1695號判例要旨可資參照。是被告係無權占有系爭土地，已如上述，其無法律上原因受有相當於租金之利益，致原告受有損害，自應返還所受之不當利益。次按，城市地方房屋租金，以不超過土地及建築改良物申報總價年息10%為限；租用基地，建築房屋，亦準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。又依土地法施行法第25條之規定，所謂土地總價額係以法定地價為準，所謂建築物價額，係依該管市縣地政機關估定之價額；而法定地價，依土地法第148條之規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價；在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間自行申報之地價，未於該期間內申報者，指地政機關公告之地價而言，平均地權條例第16條亦有規定。經查，被告所有之系爭房屋，無權占用系爭土地計30平方公尺一事，業已認明如前，而系爭土地之申報地價為12,208元/平方公尺，有系爭土地之第二類登記謄本在卷可稽（見岡簡卷）。而系爭土地面臨高雄市岡山區8.9公尺平和路，對巷為平安市場，周遭均為開設商店之商業使用，商業活動尚稱頻繁等情，有本院之勘驗筆錄及現場照片可稽，本院審酌上開系爭土地之地理位置、工商業繁榮程度、經濟價值等情，認原告請求按年息5%計算相當於租金之不當得利金額，尚屬相當及公允。則依上開標準計算，原告請求被告自其97年2月27日登記為系爭土地所有權人起，直至返還系爭土地之日止，每年應給付相當於租金之不當得利金額應18,312元（計算式：12,208（元）×30（平方公尺）×5％＝18,312元），自屬有據，應予准許。
六、綜上所述，原告依民法第767條及179條前段規定之法律關係，請求被告將坐落系爭土地上如附圖所示377-A部分、面積10平方公尺之地上物拆除後，返還該部分土地予原告；及自97年2月27日起至返還系爭土地之日止，按年給付原告18,312元，洵屬有據，自應准許，其逾此範圍外之請求即屬無據，應予駁回。
七、又兩造均陳明願供擔保，請求宣告假執行及免為假執行之宣告，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所附麗，應予駁回。
八、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本件判斷結果無影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。
九、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國100年9月28日
民事鳳山分庭審判長法官楊富強
法官何悅芳法官張琬如以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國100年9月28日
書記官劉國偉