裁判字號：臺灣高等法院高雄分院100年上易字第323號民事判決
裁判日期：民國101年04月25日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣高等法院高雄分院民事判決100年度上易字第323號上訴人 盧富雄 訴訟代理人 呂郁斌 律師被上訴人 柯明賢 輔佐人 柯省宏 上列當事人間因拆屋還地等事件，上訴人對於民國100年9月28日臺灣高雄地方法院98年度訴字第976號第一審判決提起上訴，本院於101年4月18日辯論終結，茲判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落合併改制前之高雄縣○○鎮○○段○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）為被上訴人所有，上訴人所有坐落門牌號碼同段平和路100號建物（下稱系爭房屋）無權占用系爭土地面積30平方公尺，被上訴人依民法第767條規定及不當得利之法律關係，請求上訴人拆除占用系爭土地之地上物，返還該部分土地，及自民國97年2月27日其登記為系爭土地所有權人起，至返還系爭土地之日止，按申報地價新臺幣（下同）12,208元週年利率5％計算之相當於租金之不當得利，按年給付被上訴人18,312元（12,208×30×5％＝18,312），爰提起本件訴訟等語。並聲明：㈠上訴人應將坐落於系爭土地上之地上物拆除後，將該部分土地面積30平方公尺返還予被上訴人。㈡上訴人應自97年2月27日起至返還系爭土地之日止，按年給付被上訴人18,312元。原審判決上訴人應將坐落於系爭土地，如原判決附圖（下稱附圖）所示377-A部分、面積10平方公尺之地上物拆除，將系爭土地返還予被上訴人。上訴人應自97年2月27日起至返還系爭土地之日止，按年給付被上訴人18,312元。駁回被上訴人其餘之訴。上訴人不服提起上訴，被上訴人於本院聲明：上訴駁回（被上訴人敗訴部分，未聲明不服，業已確定）。
二、上訴人則以：訴外人即其兄 盧榮輝 於53年2月向訴外人 蔡登志 承買相鄰系爭土地之同段377之1地號土地暨系爭房屋前棟磚造2樓建物（下稱系爭房屋前棟部分），系爭土地當時為訴外人 蔡平民 所有，對於系爭房屋前棟部分占用系爭土地部分，已與蔡平民共同簽訂買賣合約書，惟未為登記，故其占用部分已得被上訴人前手蔡平民之同意。盧榮輝於60年間，已將系爭房屋前棟部分贈與上訴人，並由上訴人增建系爭房屋後棟3樓加強磚造及頂樓搭建鐵皮屋頂建物（下稱系爭房屋後棟部分）。而被上訴人向蔡平民買受系爭土地前，蔡平民曾出示上開買賣合約書並告知被上訴人，被上訴人明知所買受之土地面積與實際使用面積不符仍買受之，自應承擔此權利瑕疵。上訴人及盧榮輝使用系爭土地已逾40年，如拆除占用該部分土地之系爭房屋，將使系爭房屋結構嚴重受損而不堪使用，不僅有損經濟效益，且致上訴人受有居住安全之損害，被上訴人自有權利濫用而有悖於誠信原則等語，資為抗辯。於本院聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地於97年2月27日移轉登記於被上訴人名下，為被上訴人所有。
㈡系爭房屋前棟部分原為盧榮輝所有，由盧榮輝贈與上訴人，
上訴人取得系爭房屋前棟部分後，另於60年間出資增建系爭房屋後棟部分。
㈢系爭房屋占用系爭土地30平方公尺，而系爭房屋前棟部分占用20公尺，系爭房屋後棟部分占用10公尺。
㈣97年間購買系爭土地交付訂金後，知悉系爭土地上有系爭房
屋越界建築之情事。上訴人於60年間增建系爭房屋後棟部分時，亦知悉有越界建築之情事。
四、關於系爭房屋占用系爭土地有無正當法律權源之爭點，本院之判斷為：
㈠系爭房屋前棟部分，為磚造2層建物，屋齡約已百年，為未
保存登記之建物，為盧榮輝於53年2月間向蔡登志所購買，並將之贈與上訴人；系爭房屋後棟部分，為3樓加強磚造房屋，頂層搭建鐵皮屋，係60年間由上訴人所出資增建。而系爭土地為被上訴人所有，係自相鄰而同為被上訴人所有之合併改制後高雄市○○區○○段○○○○○○號土地所分割，面積30平方公尺，為系爭房屋所占用，占用情形如附圖所示，系爭前棟部分占用20公尺，後棟部分占用10公尺（如附圖377-
A部分所示）。而系爭土地原為蔡平民所有，於97年間出售予被上訴人，並於97年2月27日登記為被上訴人所有，對於系爭房屋越界建築一事，為上訴人搭建系爭房屋後棟，及被上訴人購買系爭土地交付訂金後已知悉等節，業經兩造自陳在卷，並有臺灣省建築師公會鑑定報告書、系爭土地登記謄本、複丈成果圖、買賣契約書、建物改良物贈與所有權移轉契約書、房屋稅繳款書、稅籍證明書等件附卷可稽（見岡簡卷，原審卷第17、18、122、185、186、275、291頁），上情堪可認定。
㈡上訴人雖抗辯：盧榮輝向蔡登志購買系爭房屋前棟部分時，
已與蔡平民共同簽訂買賣合約書，當時蔡平民已同意盧榮輝得使用系爭土地，但是因為鄰居相互都有越界，如果要分割，要所有人同意，所以才沒有登記等語，並提出買賣契約書
1份以資參佐（原審卷第17頁），惟上情經證人蔡平民所否認，並證稱：蔡登志是我叔叔，買賣契約書上的簽名不是我簽的，我也沒有同意將系爭土地賣給盧榮輝，也沒有同意其使用等語（原審卷第196-200頁）。證人蔡登志於本院證稱：系爭買賣契約非伊所簽訂，當時伊亦不在場，應是其父親所為，當時有哪些人在場及簽署系爭契約背後之因素等等皆不知情等語（本院卷第53頁），亦不能證明上訴人所述為實。參諸該買賣合約書係蔡登志、盧榮輝買賣系爭房屋及同段
377之1地號土地之合約，立合約人為蔡登志、盧榮輝，而非蔡平民，故蔡平民於上開合約書磋商過程中，是否確有參與，已屬有疑；又系爭買賣合約書中關於蔡平民之記載係於附註中：「一、因本筆土地侵占377之3地號，蔡平民之所有權小部分，自買賣發生後，蔡平民不得混鬧爭執有利等之事...本筆地號由房屋所占有為原則，其餘房屋之後方長壹台尺由回壁算起...」等文字，足見其約定內容僅限於蔡平民對於系爭房屋前棟越界占有系爭土地一事，不得「混鬧爭執」，並未記載盧榮輝有向蔡平民購買系爭土地，甚至以若干價金支付予蔡平民之事實，上訴人辯稱系爭買賣契約書即為盧榮輝向蔡平民購買系爭土地之證明云云，尚與事實不符，並無足取。況衡諸常情，若盧榮輝確已向蔡平民購買系爭土地並支付價金，惟因細故而未辦理移轉登記，則在蔡平民未履行移轉登記義務前，盧榮輝對於系爭土地之法律地位即立於不安定之危險中，盧榮輝又豈會未將上開事實記載於該買賣契約書中，而僅記載蔡平民不得「混鬧爭執」之理，故上訴人欲以該買賣契約書作為其已購買系爭土地之證明，其舉證要屬不足，其抗辯對於系爭土地並非無使用之權源，其並非無權占用云云，即非可採。
五、關於被上訴人得否請求上訴人拆除占用系爭土地如附圖所示377-A部分之地上物爭點，本院之判斷為：
㈠按土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰
地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋，但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金；系爭土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之，民法第796條第1項、第796條之1第1項分別定有明文，依民法物權編施行法第8條之3規定，上開條文對於修正施行前之情形亦適用之，故本件自得適用上開條文。
㈡查，系爭房屋後棟部分為上訴人於60年間所搭建，此經上訴
人 陳明 在卷，並有其提出之高雄縣政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明書，其載明該3層加強磚造房屋，起課年月為63年7月等語附卷可憑（原審卷第291頁）。而上訴人主張其占用系爭土地建築房屋，乃得當時系爭土地所有人蔡平民之同意一事，並不可採，業如前述。是上訴人既自承其增建系爭房屋後棟部分時，已明知其越界，而其又不能舉證其係經蔡平民同意或有其他合法權源，其故意逾越地界建築房屋，即無從援引民法第796條、第796條之1而為適用，被上訴人主張應拆除並返還系爭房屋後棟部分占用系爭土地如附圖377-A部分10平方公尺等語，即屬有理，而應准許。
㈢復按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要
目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第
148條定有明文。又民法第148條第1項係規定行使權利，不以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105號判例意旨參照）。
另行使權利，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。本件被上訴人既為系爭土地之所有權人，本有使用、處分、收益系爭土地之權限，衡酌系爭土地鄰近岡山市區，公告現值達每平方公尺48,185元，此有系爭土地登記謄本在卷可稽外，另參諸兩造合意將系爭土地送請遠見不動產估價師事務所估價，估價結果認系爭土地每坪合理價格約206,000元，有估價報告書1份附卷可佐（見估價報告書第19頁），是以系爭房屋後棟部分占用系爭土地10平方公尺計算，被上訴人行使對系爭土地之權利，其所得之利益非微。至系爭房屋占用系爭土地面積30公尺部分，若予拆除，是否將影響系爭房屋結構安全，及安全施作拆除之方法花費費用若干一情，經臺灣省建築師公會鑑定後，經其鑑定結果認：「如直接拆除占用範圍部分之建築物，會形成不穩定結構而倒塌...推估施作補救措施及拆除工程之合理費用建議為2,441,440元」等語，有鑑定報告書在卷可稽（原審卷第124頁），但其中拆除部分僅需289,100元，修復補強部分為1,639,000元，該部分並非針對僅拆除附圖所示377-A部分建物所需費用所為鑑定。而上訴人雖主張拆除占用系爭土地之系爭房屋，將使系爭房屋結構受損不堪使用，若欲安全拆除，施作補救措施花費過鉅，不符經濟利益等語，惟系爭房屋後棟部分係上訴人明知越界之情事，仍故意逾越地界所建築，是上訴人雖因被上訴人訴請拆屋而受有損害，惟此亦屬自己行為所致，是被上訴人訴請拆屋還地，自屬合法行使其權利，要難認係以損害他人利益為主張目的，要無權利濫用可言，上訴人所辯，即非可採，
六、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又按無正當權源而使用他人所有之不動產，即可獲得相當於租金之利益，為社會通念，最高法院61年台上字第1695號判例要旨可資參照。是上訴人係無權占有系爭土地，已如上述，其無法律上原因受有相當於租金之利益，致被上訴人受有損害，自應返還所受之不當利益。次按，城市地方房屋租金，以不超過土地及建築改良物申報總價年息10%為限；租用基地，建築房屋，亦準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。又依土地法施行法第25條之規定，所謂土地總價額係以法定地價為準，所謂建築物價額，係依該管市縣地政機關估定之價額；而法定地價，依土地法第148條之規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價；在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間自行申報之地價，未於該期間內申報者，指地政機關公告之地價而言，平均地權條例第16條亦有規定。經查，上訴人所有之系爭房屋，無權占用系爭土地計30平方公尺一事，業已認明如前，而系爭土地之申報地價為每平方公尺12,208元，有系爭土地之第二類登記謄本在卷可稽（見岡簡卷）。而系爭土地面臨高雄市岡山區8.9公尺寬之平和路，對巷為平安市場，周遭均為開設商店之商業使用，商業活動甚為頻繁等情，有原審之勘驗筆錄及現場照片可稽，爰審酌上開系爭土地之地理位置、工商業繁榮程度、經濟價值等情，認被上訴人請求按年息5%計算相當於租金之不當得利金額，尚屬相當及公允。則依上開標準計算，被上訴人請求上訴人自其97年2月27日登記為系爭土地所有權人起，直至返還系爭土地之日止，每年應給付相當於租金之不當得利金額應18,312元（計算式：12,208（元）×30（平方公尺）×5％＝18,312元），自屬有據，應予准許。
七、綜上所述，被上訴人依民法第767條及179條前段規定之法律關係，請求上訴人將坐落系爭土地上如附圖所示377-A部分、面積10平方公尺之地上物拆除後，返還該部分土地予被上訴人；及自97年2月27日起至返還系爭土地之日止，按年給付被上訴人18,312元，洵屬有據，自應准許。是則原審就此部分，判命上訴人如數給付，並酌定擔保金額分別為假執行及免為假執行之宣告，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國101年4月25日
民事第四庭
審判長法官蔡文貴法官謝靜雯法官陳真真以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中華民國101年4月26日
書記官陳金卿