臺灣新北地方法院105年度訴字第2301號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院105年訴字第2301號民事判決

裁判日期：民國105年10月26日

裁判案由：返還租賃房屋

臺灣新北地方法院民事判決105年度訴字第2301號原告 詹玉雪 訴訟代理人 陳明 欽律師複代理人 王秋滿 律師被告 游梓彥 上列當事人間返還租賃房屋事件，經本院於民國一○五年十月十二日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○號2樓房屋騰空並遷讓返還予原告，並給付原告新台幣參萬零陸佰貳拾陸元；及自民國一○五年六月二十五日起至遷讓上開房屋之日止，按月給付原告新台幣壹萬伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣貳拾肆萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款之情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告係新北市○○區○○街○號2樓房屋之所有權人(下稱系
爭房屋)，原告於民國(下同)104年12月24日與被告游梓彥訂立房屋租賃契約書，將系爭房屋出租予被告，約定每月5日應給付當期租金新台幣(下同)15,000元，租賃期間自
105年1月1日起至105年12月31日止。被告於兩造簽訂系爭租約同時給付第一個月租金15,000元與相當於月租金之兩個月金額保證金30,000元，於105年2月5日給付第二個月租金。不料，被告於105年3月5日以家人開刀理由要求遲延繳租，於105年4月5日以自己開刀為由再度要求遲延繳租或以保證金墊作租金，之後便避不見面，期間無視原告多次催繳通知，原告便於105年4月29日寄發存證信函催告被告繳租，再於105年5月18日寄發存證信函催告於7日內履行否則依法終止租約，惟被告迄今仍未繳付租金與相關瓦斯、電費用626元，原告迫於無奈，始提起本件訴訟，並再度聲明以起訴狀繕本送達為終止系爭租約之意思表示㈡按「此項保證金不得作為抵付房租之用」、「乙方(即被告
)不得於租賃期間中途退租，否則即屬違約或不履行本契約所約定事項『包括繳付租金之支票未兌現，或租金逾一期未繳納者經限期催告而不於期限內給付者』甲方(即原告)得終止契約，乙方自動放棄其所存於甲方之保證金全部作為賠償費用，並即遷出，交還租賃標的物」系爭租約第4項第2項、第10條第1項定有明文，復依民法第440條第1項、第2項規定。本件被告自105年3月5日後即曾給付租金，原告於105年5月18日寄發催告存證信函時被告已累積兩個月租額未付，被告雖曾向原告表示欲以系爭租約保證金抵作房租，惟該保證金不得作為房租之用業經契約約定，被告此等主張不足採憑，被告迄今仍未給付租金，爰依前開規定請求被告給付終止租約前三個月未付租金共45,000元及瓦期費、電費共626元，原告並得沒收相當於兩個月租金之保證金作為賠償費用。
㈢系爭租約業已終止，兩造間就系爭房屋無租賃關係，被告實
無權利繼續占有系爭房屋，原告得基於所有權人及出租人地位，依民法第767條及第455條請求被告騰空並返還系爭房屋。又系爭租約業已終止，被告繼續占用系爭房屋即屬無法律上原因之無權占有，並因此獲得相當於租金之利益，致原告受有損害，系爭租約約定租金為每個月15,000元，可推知被告於系爭租約終止後受有每個月15,000元之不當得利，爰依民法第179條、第181條請求被告自105年5月26日後按月給付15,000元。
㈣並聲明：1.被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○號2樓房
屋騰空，並遷讓返還予原告，並給付原告45,626元及自105年5月26日起至遷讓上開房屋之日止，按月給付原告15,000元。2.請准供擔保宣告假執行。
三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、本院判斷如下：㈠原告主張之事實，已據其提出與所述相符之上建物登記謄本
、房屋租賃契約書、郵局存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執、欣欣天然氣股份有限公司氣費證明單等件為證（見本院105年度板簡字第1327號卷第12-27頁、本院卷第19-20頁）。被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段、第1項規定，視同自認，是原告之主張，應信為真實。
㈡按土地法第100條第3款明文規定，出租人非因承租人積欠租
金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋。房屋租賃如約定承租人欠租時，出租人得逕行終止租約，與土地法第100條第3款之強制規定有違，依民法第71條規定，此項約定應屬無效（最高法院72年度台上字第283號民事判決參照）。本件中，系爭租約第4項第2項約定「此項保證金不得作為抵付房租之用」，違反土地法上述強制規定，應屬無效，故被告於簽訂租約所給付之相當於兩個月租金金額之保證金30,000元自可抵償被告所積欠之房租。從而，被告自105年3月起即積欠房租未付（應於每月5日給付），至原告以起訴狀繕本送達被告時即105年6月24日止（本院板橋簡易庭卷第36頁），被告共積欠原告105年3、4、5、6月房租共計60,000元，扣除前開保證金30,000元，被告積欠租金額已達二個月以上，故原告主張以起訴狀繕本送達被告時為終止租約之意思表示，即屬合法。兩造間之系爭租約，自應認定於105年6月24日合法終止。
㈢次按，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還
之，民法第767條第1項前段規定甚明。本件原告為系爭房屋所有權人，被告於租約終止後無權占有系爭房屋，原告自得請求被告將系爭房屋騰空返還。另外，被告積欠原告4個月房租共計60,000元，扣除前開保證金30,000元後，原告僅得請求其餘房租30,000元，再加計被告所積欠之瓦期費、電費共626元，合計共30,626元。
㈣再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，亦為民法第179條前段所明定。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，復為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。再所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金額，而不受法定租金額之限制。本件兩造間之租賃關係已於105年6月25日終止，已如前述，被告自無繼續占有系爭房屋之正當權源，然被告迄今繼續占有系爭房屋，自屬無法律上原因受有占有系爭房屋之利益，而致原告受有損害，故原告依上開規定，請求被告自系爭租約終止後翌日起即自105年6月25日起至被告遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利15,000元，亦屬有據。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第179條規定及系爭租賃契約約定，請求被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○號2樓房屋騰空並遷讓返還予原告，並給付原告30,626元；及自105年6月25日起至遷讓上開房屋之日止，按月給付原告15,000元部分，為有理由，應予准許，逾此範圍所為之請求，為無理由，應予駁回。
六、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，就原告勝訴部分，經核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，假執行之聲請已失依附，應予駁回。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第390條第2項，判決如主文。
中華民國105年10月26日
民事第二庭法官劉以全以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年10月26日
書記官蔡忠衛