臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
106年度南簡字第1180號
原 告 薛明傳
訴訟代理人 郭子維 律師
被 告 王美媛
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本庭於民國106年11月23日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼臺南市○○區○○路○○○○○號房屋回復原
狀騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣柒萬貳仟元，及自民國一百零六年九月十
三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零六年九月十二日起至將第一項所示之房屋回
復原狀騰空遷讓返還原告之日止，按月給付原告新臺幣玖萬玖仟
元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣柒仟玖佰貳拾元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此
限，民事訴訟法第255條第1項第2款及第3款分別定有明
文。本件原告原起訴聲明請求：㈠被告應將門牌號碼臺南市
○○區○○路○○○號房屋（下稱系爭房屋）回復原狀騰空遷
讓返還原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）72,000元；
並自民國106年8月12日起至將系爭房屋回復原狀騰空遷讓
交還原告之日止，按月給付原告165,000元；㈢願供擔保，
請准宣告假執行。嗣原告於本院審理中，變更聲明如後述（
見本庭南簡字卷第24頁），核其分屬請求之基礎事實同一或
擴張、減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，應予准許
。
二、原告主張：被告前於105年9月12日向原告承租系爭房屋，
約定租賃期間自105年9月12日起至106年9月11日止，租
金每月33,000元，租賃期滿被告應將系爭房屋回復原狀騰空
遷讓返還原告，如不即時遷讓交還房屋，原告得按月向被告
請求按照租金5倍之違約金至遷讓之日止（下稱系爭租賃契
約），詎被告交付押租金60,000元後，其餘各期租金均拖延
支付，自106年5月起即未依約給付租金，系爭租賃契約已
於106年9月11日租賃期滿，被告未將系爭房屋返還原告，
爰基於系爭租賃契約之法律關係，請求被告將系爭房屋回復
原狀騰空遷讓返還原告，並請求被告給付自106年5至9月
總計5個月之租金，合計165,000元【計算式：33,000×5
＝165,000】及利息；而被告於系爭租賃契約期滿後仍不交
還系爭房屋，受有相當租金之不當得利，爰依民法第179條
之規定及系爭租賃契約第6條第2項之約定，請求被告自10
6年9月12日起至全部騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月
給付原告相當租金之不當得利33,000元及違約金165,000元
等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋回復原狀騰空遷讓返還
原告；㈡被告應給付原告165,000元，及自106年9月13日
起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；㈢被告應
自106年9月12日起至將系爭房屋回復原狀騰空遷讓交還原
告之日止，按月給付原告33,000元；㈣被告應自106年9月
12日起至將第一項所示之房屋回復原狀騰空遷讓交還原告之
日止，按月給付原告165,000元；㈤願供擔保，請准宣告假
執行。
三、被告則以：被告向原告承租系爭房屋後，系爭房屋有多處損
壞需要修繕，原告均置之不理，導致被告就系爭房屋支出許
多有益費用，造成被告受有損失，被告方不同意將系爭房屋
返還原告；又被告業於106年5月3日將106年5月至7月
之租金合計99,000元交付與原告指派之人 陳彥璋 ，原告自不
得再向被告請求此部分租金；再者，被告以系爭租賃契約向
原告承租系爭房屋前，於104年9月12日起至105年9月11
日起止向原告承租系爭房屋，約定租金為每月18,000元，被
告卻按月支付原告30,000元，每月均溢付12,000元之租金，
就此部分主張與原告本件請求被告賠償之金額抵銷等語資為
抗辯。
四、得心證之理由：
（一）遷讓系爭房屋部分：
⒈原告主張系爭租賃契約租賃期間已於106年9月11日屆滿
之事實，業據原告提出系爭租賃契約影本1件為證（見本
庭南簡補字卷第4頁、本庭南簡字卷第77至80頁），且為
被告所不爭執（見本庭南簡字卷第63頁正面），自堪信為
真實，依照系爭租賃契約第6條約定：「乙方（即被告）
於租約期滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應
即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方…」，原告自
得依上開約定請求被告將系爭房屋回復原狀騰空遷讓返還
原告。
⒉被告雖以：被告向原告承租系爭房屋後，系爭房屋有多處
損壞需要修繕，原告均置之不理，導致被告就系爭房屋支
出許多有益費用，造成被告受有損失，被告方不同意將系
爭房屋返還原告云云抗辯，惟按承租人所有民法第431條
第1項之費用償還請求權，與其在租賃關係終止後所負返
還租賃物之義務，非有互為對價之關係，不得藉口其支出
之有益費用未受清償，即拒絕租賃物之返還（最高法院33
年上字第2326號判例意旨參照）。是縱然被告對原告確有
對系爭房屋支出有益費用之返還請求權，揆諸上開說明，
被告仍不得據此於系爭租賃契約期限屆滿後拒絕返還系爭
房屋與原告，被告上開所辯，自屬無據，仍應將系爭房屋
回復原狀騰空遷讓返還原告。
（二）給付租金部分：
⒈原告主張被告自106年5月起即未依約給付租金之事實，
業據原告提出被告出具之切結書影本2件及被告於106年
5月3日簽發與原告收執、票面金額均為33,000元、到期
日分別為106年5月12日、同年6月12日、同年7月12日
、同年8月12日、同年9月12日之本票影本各1紙為證（
見本庭南簡補字卷第10至12頁），且被告於本庭106年10
月24日言詞辯論期日亦自認自106年5月起即未給付租金
之事實（見本庭南簡字卷第25頁正面），堪信原告主張被
告自106年5月起即未依約給付租金之事實為真實。
⒉被告於本庭106年11月23日言詞辯論期日雖又辯稱：伊於
106年5月3日已向原告指派之陳彥璋付清106年5至7
月3個月合計99,000元租金云云，並提出簽收單影本1紙
為證（見本庭南簡字卷第73頁），惟與前先前所述全然不
同，是否可信，已非無疑，其雖表示：因該筆款項係伊老
闆經手，伊不清楚云云（見本庭南簡字卷第65頁正面至反
面），惟由其庭呈上開簽收單時一併提出之書狀又明確記
載「5月3日來向我本人王美媛收現金新台幣99000元」
等語（見本庭南簡字卷第72頁），又與其同日上開所述全
然矛盾，更可見其此部分抗辯，可信性甚低；且就如何確
認陳彥璋為原告指派之人，其代理原告收受租金依據為何
，被告均未舉證以實其說，更難信為真實；何況該簽收單
上復未載明係收取何月之租金，而系爭租賃契約第4條又
已明文約定被告係於每月12日方有繳納該月租金之義務，
佐以被告於106年2月、3月間均有積欠原告租金出具切
結書之紀錄，有原告提出之切結書影本4件為證（見本庭
南簡補字卷第8、9頁），可見被告於106年5月3日前
已有多次積欠租金之情形，106年5月3日根本尚未屆系
爭租賃契約106年5至7月各月之租金繳納期限，被告豈
有一次繳納該3個月租金之理？足見被告上開所辯，顯係
臨訟卸責之詞，不足採信。
⒊原告固主張被告積欠其106年5至9月合計5個月之租金
165,000元云云，惟系爭租賃契約期限僅到106年9月11
日，依約被告僅有4個月（即106年5月12日起至106年
9月11日止）之租金合計132,000元尚未繳納【計算式：
33,000×4＝132,000】，原告自不能請求被告給付5個
月之租金165,000元，又按押租金之主要目的在於擔保承
租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租
或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充
之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）
。查原告因系爭租賃契約已收受被告60,000元之押租金之
事實，有原告提出之系爭租賃契約影本1件在卷可按（見
本庭南簡補字卷第4頁、南簡字卷第78頁），此部分事實
，堪以認定，揆諸上開說明，此部分押租金發生當然抵充
被告積欠租金之效果，應自原告得請求被告給付之租金扣
除，依此計算，原告自僅得請求被告給付72,000元之租金
【計算式：132,000－60,000＝72,000】，逾此部分租金
之請求，則屬無據。
⒋依系爭租賃契約第4條約定：「租金應於每月12日以前繳
納…」，則被告積欠原告之租金最後1期即106年8月12
日應繳納之租金，自106年8月13日起即陷於遲延，原告
請求上開未繳之租金均自106年9月13日起至清償日止按
法定利率週年利率百分之五計算遲延利息，自屬有據。
（三）給付違約金部分：
⒈原告主張系爭租賃契約期滿，被告仍未遷讓交還系爭房屋
，依系爭租賃契約第6條約定，原告每月得向被告請求按
照租金5倍之違約金至遷讓完了之日，因此請求被告自10
6年9月12日起至將系爭房屋回復原狀騰空遷讓返還原告
之日止，按月給付原告165,000元，固有系爭租賃契約為
據。
⒉惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民
法第252條定有明文。原告雖以：被告簽約時已衡酌其履
約意願及經濟能力，本諸自由意識及平等地位自主決定是
否同意約定之違約金，應受該違約金約定之拘束，主張系
爭租賃契約關於違約金之約定不應酌減云云，然按違約金
之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘
束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約
神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約
金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高
者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法
院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害
情形，依職權減至相當之金額（最高法院102年度台上字
第1606號判決意旨參照）。
⒊本庭審酌系爭租賃契約每月租金為33,000元，被告遲延交
還房屋將使原告遞延整理系爭房屋之時間，將耗費更多時
間另覓租客，造成原告期間無法出租獲取租金之損失，加
以系爭租賃契約第6條之約定文意，兼具擔保被告依約履
行交還系爭房屋義務及損害填補之功能，認本件原告得請
求被告給付之違約金應酌減為每月租金之3倍即99,000元
為適當，即原告得請求被告自106年9月12日起至將系爭
房屋回復原狀騰空遷讓返還原告之日止，按月給付原告99
,000元，逾此部分之請求，核屬過高，違背契約正義等值
之原則，揆諸上開說明，則屬無據。
（四）給付相當租金之不當得利部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，觀
諸民法第179條規定甚明。原告固主張系爭租賃契約租賃
期間已於106年9月11日屆滿，被告仍未交還房屋受有利
益，致原告受有損害，而依民法第179條規定請求被告自
106年9月12日起至將系爭房屋回復原狀騰空遷讓返還原
告之日止，按月給付原告33,000元之相當租金不當得利
云云。
⒉惟按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損
害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當
方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履
行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履
行債務所生損害之賠償總額，民法第250條第2項定有明
文。系爭租賃契約第6條已有被告不於租賃期間屆滿後返
還系爭房屋應按月給付原告違約金之約定，並無另訂特別
約款，經本庭酌減後判命被告應自106年9月12日起至將
系爭房屋回復原狀騰空遷讓返還原告之日止，按月給付原
告99,000元，已於前述，揆諸上開說明，系爭租賃契約第
6條應視為被告不於租賃期間屆滿後交還系爭房屋導致原
告所受損害之總額，而原告之損害既已依該違約金之約定
受填補，難認仍有損害，自不符合民法第179條規定之要
件，原告據此請求被告給付相當租金之不當得利，核屬無
據。
（五）抵銷抗辯部分：
⒈被告另以：被告以系爭租賃契約向原告承租系爭房屋前，
於104年9月12日起至105年9月11日止向原告承租系爭
房屋，約定租金為每月18,000元，被告卻按月支付原告30
,000元，每月均溢付12,000元之租金，就此部分主張與原
告本件請求被告賠償之金額抵銷云云，並提出上開租賃期
間約定租金分別為每月18,000元及30,000元之租賃契約書
影本為證（見本庭南簡字卷第71頁），經質之被告若約定
租金為每月18,000元，為何又簽立每月租金30,000元之租
賃契約，被告則以：原告先以要降租金為18,000元之說法
騙伊簽立租金每月18,000元之租約拿去報稅，後來又威脅
伊說不簽每月租金30,000元之租約就不將系爭房屋租給伊
，伊已投資許多金錢在系爭房屋，只能再簽立該份租約云
云。
⒉本庭審酌上開部分，被告先前從未提及，經本庭於106年
10月24日命兩造若有證據請求調查應於106年11月7日前
具狀提出（見本庭南簡字卷第26頁正面），被告亦未如期
提出，迄至本院106年11月23日將言詞辯論終結之期日，
被告方臨時提出上開抗辯，是否可信，已非無疑；加以就
系爭租賃契約部分被告先前已自承：伊與原告有簽立2份
租賃契約，1份亦是18,000元，但實際上兩造約定之租金
為33,000元，應是原告要處理稅金之問題等語（見本庭南
簡字卷第25頁反面），較為合理，應認104年9月12日起
至105年9月11日止之租賃契約亦係因此而簽立2份租賃
契約，較符合常情，堪認被告上開所辯，亦係臨訟捏造之
詞，難為憑採，自無從據此主張抵銷。
五、綜上所述，原告基於系爭租賃契約之法律關係請求被告將系
爭房屋回復原狀騰空遷讓返還原告，並請求被告給付未付之
租金、遲延利息及違約金，核屬有據，從而，原告請求：㈠
被告應將系爭房屋回復原狀騰空遷讓返還原告；㈡被告應給
付原告72,000元，及自106年9月13日起至清償日止，按週
年利率百分之五計算之利息；㈢被告應自106年9月12日起
至將系爭房屋回復原狀騰空遷讓返還原告之日止，按月給付
原告99,000元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為
無理由，應予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經斟酌
後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一論列，附此敘明
。
七、原告固陳明願供擔保請求宣告假執行，惟本件原告勝訴部分
係屬民事訴訟法第427條第1項簡易訴訟事件所為被告敗訴
之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣
告假執行。原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失
所依據，應予駁回。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國106年12月19日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法官游育倫
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴
審裁判費。
中華民國106年12月20日
書記官徐晨芳