臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
107年度重簡字第390號
原 告 林錦洲
訴訟代理人 葉偉翔 律師
李奇哲 律師
葉恕宏 律師
上一人複
代 理 人 陳瑋博 律師
被 告 集賢大第社區管理委員會
法定代理人 呂學明
訴訟代理人 季福大
上列當事人間請求返還不當得利事件，於中華民國107年5月7日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時原聲明請求：被告
應給付原告新臺幣（下同）247,620元及自起訴狀繕本送達
之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自民
國107年1月起，按月給付原告2,500元。嗣於民國107年4月
23日言詞辯論期日原告變更聲明為：1.被告應給付原告
97,520元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百
分之五計算之利息。2.被告應給付原告150,000元及自起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息
，並自107年1月起，按月給付原告2,500元。此核屬縮減應
受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，應予准許。
二、原告起訴主張：緣原告為坐落新北市○○區○○段○○○○號
土地及其上建號0000、0000建物，即門牌號碼新北市○○區
○○街○○號0樓、00號0樓（下合稱系爭房屋）之所有權人，
為被告所屬集賢大第社區（下稱集賢社區）之住戶及區分所
有權人（下稱區權人）。集賢社區有於民國105年5月27日召
開集賢社區105年度第二次區權人會議，並於第三案（案由
：
管理費收繳準則及追溯案）決議就管理費繳交金額與坪數有
差異之區權人追溯5年管理費差額。然而，被告明知集賢社
區於歷來之區權人會議中從未就「管理費收繳係依據區權人
建物謄本中之總面積及附屬建物及共有部分及所屬車位清潔
費核計收費」、「花台、陽台、露台皆屬附屬建物」等節進
行議決，卻仍向原告追繳系爭房屋附屬建物露台部分坪數之
管理費，收取100年至104年管理費7萬4,085元以及超收105
年至106年4月之管理費2萬3,462元（即系爭房屋總坪數為
99.9坪，每月管理費4,717元，則每坪約47元計價，而其中
系爭房屋露台坪數共為31.2坪，自105年至106年4月計16個
月），合計被告受有9萬7,520元之不當得利。又坐落新北市
○○區○○段○○○○號土地上之建物，係於85年由原告及新
北市○○區○○段○○○○號土地之地主和建商合建而成，建
商並與前揭地主約定每戶可於該建物地下一樓取得2個機械
式停車位，原告為門牌號碼新北市○○區○○街○○號0樓、
00號0樓之所有權人，故分得編號000、000、000、000之停
車位，然因建商當初規劃未考量相關建築法令之要求，而未
能在地下一樓安裝機械式停車位，以停車位編號000、000為
例，雖然停車位有000、000的編號，然而實際上只能停放1
台車輛，而原告所有編號000、000之停車位（下稱系爭停車
位），則因建商規劃不善導致編號000、000停車位過於靠近
地下一樓逃生梯出入口且未劃設停車格致成為集賢社區住戶
出入地下一樓之用，原告僅能在編號000、000停車位停放車
輛。然編號000、000停車位既係供集賢社區住戶使用，原告
無法為任何利用，被告明知前情仍每月向原告收取汽車管理
清潔費，則被告顯受有相當於租金之不當得利，而依照集賢
社區附近之重陽停車場地下2、3樓平面停車位每月租金為
3,500元，則原告以每月2,500元計算被告每月所受有之相當
於租金之不當得利，請求被告給付自102年1月起至106年12
月止之相當於租金之不當得利金額15萬元及自107年1月起按
月給付2,500元予原告。為此，爰依據不當得利之法律關係
提起本訴。並聲明：求為判決：1.被告應給付原告97,520元
及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計
算之利息。2.被告應給付原告150,000元及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自
107年1月起，按月給付原告2,500元。
三、被告則請求駁回原告之訴，且 陳明 如受不利判決，願供擔保
請准宣告免為假執行。並以下列情詞置辯：
(一)105年5月27日第二次區分所有權人會議第三案已決議管理費
收繳準則及追溯補繳，況原告於105年12月30日已補繳：
緣原告與其兄弟即訴外人 林進煌 、 林進德 等乃係與建商合建
本建物之地主之一，其後成為集賢社區第一屆管理委員，因
所訂管理費收費方式（賢管字85004號第6條）不甚合理，經
該委員會第五次會議議決更正為第6條坪數以建商堤供之銷
售面積為準，而本社區委員會成員均為無給職制，基於誠信
原則，依照第一屆管理委員會所列之坪數為收費之標準，然
孰不知其中仍有誤差，直至104年10月社區委員會重新清查
社區住戶建物所有權坪數，發現二十年來多收及少收部分住
戶之管理費，因而乃於105年度區分所有權人會議中做出追
溯五年多退少補之議決，且原告曾向蘆洲市公所申請調解，
經調解委員明確表示如社區規約未規定，依據公寓大廈管理
條例所載建物所有權狀有列之花台、陽台、露台皆應繳交管
理費，因此原告於105年12月30日補繳露台管理費。詎料嗣
後原告仍拒繳並向管理委員會提出不當得利之訴，實屬不合
理。
(二)000號、000號車位有無規劃給原告，應係原告與建商的協調
問題與管委會無關：
原告與建商在始造之初倘若不是協議將防空避難空間（車位
）以磚牆圍住做為私用而影響逃生動向，則原告在與建商點
交之時為何不提出異議，如今原告將歸責於建商而向管理委
員會提出不當得利之訴訟，實屬不公。
四、本院之判斷：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。民法第179條本文定有明文。次按當事人主張有利於己
之事實者，就事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段
定有明文。又主張不當得利請求權之原告，係因自己之行為
致造成原由其掌控之財產發生主體變動，則因該財產變動本
於無法律上原因之消極事實舉證困難所生之危險自應歸諸原
告，始得謂平。是以原告對不當得利請求權之成立要件應負
舉證責任，亦即原告必須證明其與被告間有給付之關係存在
，且被告因其給付而受有利益以及被告之受益為無法律上之
原因，始能獲得勝訴之判決（最高法院91年度台上字第1673
號判決意旨參照）。本件原告主張為系爭房屋之區分所有權
人，因105年5月27日第二次區分所有權人會議第三案管理費
收繳準則及追溯案之決議不合理，則被告向原告收取之100
年至104年及105年至106年4月之露台管理費計9萬7,520元俱
屬不當得利一節；又原告主張系爭編號131、132停車位所在
空間係起造前建商曾諾供身為地主之原告所使用之停車位空
間，後因建築法令致未劃設停車格，而成為社區住戶出入地
下一樓之用，則原告既無為任何利用，被告仍每月向原告收
取汽車管理清潔費，顯受有相當於租金之不當得利，致原告
受有依照集賢社區附近之重陽停車場地下2、3樓平面停車位
每月租金為3,500元之損害，原告僅以每月2,500元計算一情
，固據提出房屋所有權狀、集賢大第社區105年度第二次區
分所有權人會議紀錄、系爭露台100年至104年管理費收據、
系爭房屋105年至106年4月管理費收據、系爭建物地下一樓
竣工平面圖、編號000及000停車位照片、編號000、000、
000及000停車位照片、編號000及000停車位之105年1月至8
月收據、重陽停車場停車位收費公告、集賢社區104年度通
過之規約○○○區○○段0000建號建物所有權狀房屋坪數表
、富晟曜股份有限公司資料等件為證，惟為被告所否認，並
以前詞置辯。則本件爭點厥為：1.被告向原告收取之露台管
理費9萬7,520元是否合法有據？2.原告請求被告給付原告
150,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息
百分之五計算之利息，並自107年1月起，按月給付原告
2,500元，有無理由？茲分述如下：
(一)被告向原告收取之露台管理費9萬7,520元合法有據：
1.按區分所有權人召集程序或決議方法，如有違反法令或章程
時，應為如何之法律效果，公寓大廈管理條例第三章管理組
織內並未明文規定。而公寓大廈之區分所有權人會議，主要
係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開
，其決議性質上係多數區分所有權人平行意思表示趨於一致
之合同行為，而發生一定私法上之效力，與民法上社團法人
為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議，性質上、
利益上之狀態相類似，基於相同之法律理由，爰依該條例第
1條第2項規定，適用民法第56條有關社團總會決議效力之規
定。又民法第56條第1項規定：「總會之召集程序或決議方
法，違反法令或章程時，社員得於決議後3個月內請求法院
撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場
表示異議者，不在此限」。是以，區分所有權人會議召集程
序或決議方法違反法令或章程時，區分所有權人僅得訴請撤
銷該決議。但出席會議之區分所有權人，對召集程序或決議
方法，未當場表示異議者，或未於決議後3個月內依法定程
序提出者，應不得再以區分所有權人會議召集程序或決議方
法違反法令或章程為由，提起撤銷區分所有權人會議決議之
訴。次按區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書
面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召
開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日。區分
所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權
人3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以上出席，以
出席人數4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所
有權4分之3以上之同意行之。而區分所有權人會議依前條規
定未獲致決議，出席區分所有權人之人數或其區分所有權比
例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議
；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人3
人並5分之1以上及其區分所有權比例合計5分之1以上出席，
以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有
權合計過半數之同意作成決議。前項決議之會議紀錄依第34
條第1項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於7
日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所
有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。
第一項會議主席應於會議決議成立後10日內以書面送達全體
區分所有權人並公告之。公寓大廈管理條例第30條第1項、
第31條、第32條亦分別定有明文。
2.又公寓大廈共用部分之管理費或其他擔負，應尊重全體住戶
之意見，依區分所有權人間之決議為標準，則此項費用分擔
之方式，基於私法自治原則，苟其行為不違反公序良俗及法
律上之強行、禁止規定外，不論其內容、方式如何，皆不能
否認其效力，故當事人合意約定將其私法行為之效力，溯及
至約定前之行為，此乃私法自治之範疇，並無法律不溯及既
往原則之適用，此與法律或法規性命令之規範全然不同，無
從比附援引，是倘全體住戶決議溯及適用，亦屬私法自治原
則之範疇，原則上應認合法有效。
3.經查，集賢社區於105年5月27日之105年度第二次區分所有
權人會議第三案為「案由：管理費收繳準則及追溯案。說明
：本社區管理費收繳皆依據區權人建物謄本中之總面積及附
屬建物及共有部份及所屬車位清潔費核計收費。且花台、陽
台、露台皆屬附屬建物理應收費。經查有部份區權人管理費
繳交金額與坪數有差異，管委會於第12屆第5次會議決議，
對其有異狀戶之差異金額每月差於40元以上則擬追溯5年，
並多退少補以維護全體住戶之權益。(依照現行民法可追溯
期為15年。民法請求權最長是15年，規定在民法第125條。
但因關係所有區權人之權益，此議案將由全體區分權人共同
表決，是否同意放寬為只追溯5年。還是依法追溯15年。此
議案於會中重新說明，因管委會經歷屆交接，導致住戶繳交
證明無法往前溯及，管理中心目前資料只能溯及至民國99年
，因此若勾選追溯15年者，視同追溯6年。若廢票與未投票
者視同，不同意追溯。擬辦：以上經由區分所有權人同意追
溯共計105票。其中66票同意追溯5年，39票同意追溯15年，
此乃同意追溯5年為多數立決。5票廢票、50票未投票、合計
55票。總計160票。本案已循區分所所有權人會議決議成立
追溯5年。決議：合於《公寓大廈管理條例》第三十二條就
同一議案之重新召會議規定決議額數：出席區分所有權人數
與區分所有權比例均達二分之一以上之同意作成決議。」等
語，有原告提出系爭所有權人會議紀錄在卷可佐，又集賢社
區區分所有權人有240人，於上開分所有權人會議出席人數
為160人，核算出席區分所有權人比例為百分之66.67，區分
所有權比例為百分之68.15，且該次會議所決議之議案業經
出席區分所有權人之過半數同意，合於前揭公寓大廈管理條
例第32條規定，則該會議決議內容既非無效，原告復未於會
議決議後三個月內提起撤銷決議之訴訟，是被告依上開會議
決議向原告追溯5年收取100年至104年及105年至106年4月之
露台管理費計9萬7,520元，自非無法律上原因，是原告依不
當得利之法律關係，請求被告返還，即屬無據。
(二)原告請求被告應給付原告150,000元及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自107年1
月起，按月給付原告2,500元，並無理由：
經查，本件原告於起訴狀自承「坐落新北市○○區○○段
○○○○號土地上之建物，係於85年由原告及新北市○○區○
○段○○○○號土地之地主和建商合建而成，建商並與前揭地
主約定每戶可於該建物地下一樓取得2個機械式停車位，原
告…分得編號000、000、000、000之停車位，然因建商當初
規劃未考量相關建築法令之要求，而未能在地下一樓安裝機
械式停車位，以停車位編號000、000為例，雖然停車位有00
0、000的編號，然而實際上只能停放1台車輛，而原告所有
編號000、000之停車位，則因建商規劃不善導致編號000、
000停車位過於靠近地下一樓逃生梯出入口且未劃設停車格
致成為集賢社區住戶出入地下一樓之用」等語，足見有無停
車位規劃分配係原告與建商間之法律關係，而與被告管理委
員會無涉，且依公寓大廈管理條例第10條第2項「共用部分
、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理
委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其
共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所
有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔
。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定
。」、第36條「管理委員會之職務如下：一、區分所有權人
會議決議事項之執行。二、共有及共用部分之清潔、維護、
修繕及一般改良。三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護
事項。四、住戶共同事務應興革事項之建議。五、住戶違規
情事之制止及相關資料之提供。六、住戶違反第六條第一項
規定之協調。七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管
及運用。八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、
水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、
財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、
印鑑及有關文件之保管。九、管理服務人之委任、僱傭及監
督。十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告
。十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收
及保管。十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查
與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。十三、其他依本
條例或規約所定事項。」之規定，可知管理委員會之職責係
就公寓大厦共用部分之修繕、管理及維護，及就區分所有權
人應繳納之公共基金及分攤之費用依區分所有權人之指示收
益、收支、保管及運用等，已難認被告有何不當之利得，況
被告所收取105年1月至8月，共2,400元之汽車管理清潔費，
其收取對象為訴外人富晟曜股份有限公司，並非原告，有該
管理委員會收據附卷可按，則原告援引集賢社區附近之重陽
停車場地下2、3樓平面停車位每月租金3,500元行情（原告
僅請求2,500元），以此為本件不當得利之依據，自屬無據
，亦核與不當得利之要件未合。
五、從而，原告本於不當得利之法律關係，請求被告應給付原告
97,520元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百
分之五計算之利息；被告應給付原告150,000元及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，
並自107年1月起，按月給付原告2,500元，均非有當，應予
駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，
應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌於本判
決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第
、第78條，判決如主文。
中華民國107年5月16日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法官彭松江以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國107年5月16日
書記官王麗智