裁判字號：臺灣臺南地方法院106年重訴字第21號民事判決
裁判日期：民國107年01月25日
裁判案由：給付買賣價金
臺灣臺南地方法院民事判決106年度重訴字第21號原告 顏惠珠 訴訟代理人 李孟仁 律師
吳信文 律師被告 曾慧卿 訴訟代理人 林堡欽 律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國106年12月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣陸萬貳仟伍佰貳拾捌元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國105年3月2日將其所有坐落臺南市○○區○○段○○○○○○號土地暨其上同段403建號建物即門牌號碼臺南市○○區○○里0鄰0000000號房屋，及坐落臺南市○○區○○段○○○○號土地暨其上同段404建號建物即門牌號碼臺南市○○區○○里0鄰0000000號房屋(下合稱系爭不動產)，分別以總價金新臺幣（下同）720萬元、740萬元，合計1,460萬元出售予被告，並簽訂買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），惟被告以無資力一次給付買賣價金為由，要求原告在系爭買賣契約書上記載已收受「簽約款」、「備證款」、「完稅款」等文字，以利被告持買賣契約向銀行申請房屋貸款，待銀行核貸成功後再一次付清全部價金1,460萬元，並承諾在付清全部買賣價金前，同意將系爭不動產之所有權狀正本及被告之印鑑章交由承辦地政士 黃素珍 保管，迨被告履行給付價金義務後始得取回，原告已依約於同年月28日將系爭不動產以買賣為原因辦理所有權移轉登記予被告，詎被告於同年4月間向玉山商業銀行股份有限公司(下稱玉山銀行)申辦房貸後，僅於同年4月12日匯款850萬元至原告銀行帳戶，尚有買賣價金610萬元迄今未給付。且依被告於105年9月21日寄予原告之存證內容信函可知，被告基於買受人之地位催請原告限期履約，否則將解除契約並主張退還購屋款項，足證被告已自認兩造間之買賣為真正，被告臨訟改稱兩造買賣為通謀虛偽之意思表示，顯屬杜撰之詞。爰依買賣契約之法律關係請求被告給付買賣價金610萬元等語。並聲明：
㈠被告應給付原告610萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
㈡原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告配偶 李鴻龍 與訴外人 張榮峰 在臺南市○○區○○段214、383-7、383-6、383-5、383-4、383-3、383-2、383-1、383等地號土地合建房屋一批，惟因資金不足，迄至105年3月間仍因資金短缺尚未完工，系爭不動產即為其中2棟房屋。李鴻龍明知被告配偶 柯涵 清自102年起積欠其本票債務400萬元未償還，不可能買受系爭不動產，李鴻龍為取得銀行貸款資金，商請被告配偶 柯涵清 配合以假買賣真借款之方式，柯涵清於徵得被告同意後，兩造於105年3月2日簽立虛偽之系爭買賣契約書，惟兩造間並無買賣系爭不動產之真意，又為順利辦理房屋貸款，系爭買賣契約書虛偽記載被告已給付「簽約款」、「備證款」、「完稅款」等款項，並於同年3月28日完成所有權移轉登記在被告名下，由李鴻龍代柯涵清償積欠貸款銀行之信用卡債務，俟被告貸得借款後，再交付予李鴻龍，待日後系爭不動產完工出售所得價款清償被告。被告雖有於105年9月21日寄發存證信函予原告，係因收受原告於105年9月5日寄送之存證信函後，甚感詫異，不解為何原告明知兩造間為假買賣，竟還要求被告給付買賣價金610萬元，被告配偶柯涵清之友人 洪義峰 聽聞此事，建議被告寄發上開存證信函予原告，其目的意在教訓原告及令原告知難而退，以遵守原先「假買賣真借款」之協議，絕非如原告所言被告已自認為系爭不動產之所有權人，基於買賣契約之買方寄發通知給原告云云。況原告於105年9月5日寄發前揭存證信函後，已於105年10月6日再寄發存證信函予被告表明「本人為利台端向銀行貸款，故配合台端出具相關貸款所需文件」等語。被告匯款850萬元予原告係交付借款，並非購屋款，兩造間既無買賣之真意，原告請求被告給付買賣價金，即無理由等語，資為抗辯。並聲明：
㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議兩造不爭執事項為：
㈠兩造於105年3月2日分別就系爭房地1、系爭房地2簽訂買賣
契約書，約定買賣價金各為720萬元、740萬元，並均於105年3月28日以買賣為原因辦理所有權移轉登記於被告名下。
㈡被告並未給付原告有關系爭不動產買賣契約書第3條所載之「簽約款」、「備證款」、「完稅款」等款項。
㈢被告以系爭不動產向訴外人玉山銀行申請房屋貸款各435萬
元、490萬元，借款期間均自105年4月11日起至120年4月11日止，共計15年，並於105年4月8日設定登記擔保債權總金額分別為588萬元、522萬元之最高限額抵押權予訴外人玉山銀行。
㈣玉山銀行核貸925萬元後，於105年4月11日將其中900萬元匯至被告所有大眾銀行北台中分行帳號000000000000帳戶。
㈤被告於105年4月12日自其所有上開大眾銀行帳戶內匯款850
萬元至原告所有玉山銀行新營分行帳號0000000000000號帳戶。
㈥原告配偶李鴻龍於105年4月7日匯款220,000元至被告所有上
開大眾銀行帳戶，供被告配偶柯涵清清償積欠玉山銀行之信用卡債務；再於105年4月8日交付現金31萬元予被告配偶柯涵清，供被告配偶柯涵清清償玉山銀行之信貸債務之用。
㈦原告於105年9月5日寄發台南地方法院郵局第1122號存證信
函予被告，催告被告於函到7日內給付剩餘買賣價金共610萬元，如逾期仍未給付，將依法進行民事追償。
㈧被告於105年9月21日寄發台中文心路郵局第1269號存證信函
予原告，表明已依合約付相關款項完成，惟原告迄未將其所購入之系爭房地完成後續相關工程，促請原告於文到10日內完成相關應完成之工程及設備交予被告，如屆時未完成，視同原告無能力履行承諾，被告將另行雇工完成，並依法提出解約訴訟要求原告退還購屋款項及損害賠償。原告收受後於105年10月6日以台南地方法院郵局第1135號存證信函回覆被告。
㈨系爭不動產之所有權狀及被告之印鑑證明、印鑑章現由地政士黃素珍保管中。
㈩系爭不動產之房屋貸款本息均由被告繳納。
系爭不動產之外觀現況如本院卷第46-47頁所示。
原告配偶李鴻龍對被告配偶柯涵清聲請發支付命令，經臺灣
臺中地方法院於105年10月17日核發105年度司促字第27115號支付命令確定在案。
四、本院判斷之理由：㈠按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條定有明文。是買賣契約之成立，必雙方當事人有成立買賣契約之意，並就買賣標的物及價金達成合意。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條亦有明定，是民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例參照）。又主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任。是本件原告主張兩造間就系爭不動產有買賣合意等情，既為被告所否認，揆諸上開規定及說明，自應由原告先就系爭不動產有買賣法律關係發生所須具備之特別要件，即兩造間就標的物及其價金互相同意之事實，負舉證之責任。
㈡兩造間就系爭不動產並無買賣之合意：
⒈兩造於105年3月2日簽訂買賣契約書，約定由原告將系爭房
地1及系爭房地2分別以買賣價金720萬元、740萬元出賣予被告，並於同年月28日辦妥所有權移轉登記於被告名下之事實，有系爭不動產之買賣契約書、土地及建物登記第一類謄本暨土地所有權狀在卷可稽(見本院卷第8-13頁、第52-61頁、第86-93頁)，且為兩造所不爭執，是原告主張已將系爭不動產以買賣為原因關係辦理所有權移轉登記予被告所有等情，固堪信實。惟查，建物登記簿謄本上之登記日期及原因發生日期之記載，通常均係依據當事人辦理過戶時所另行提出之過戶文件，當事人間所成立之原因事實即載明當事人間法律關係之原始文書，當事人有留存以備將來發生糾紛時得據以主張其權利之必要，因此，過戶文書，並非當事人間成立法律關係之文書，係當事人成立法律關係後，為達過戶之目的，另行書寫之文書，固常簡述當事人間所成立之法律關係，而無該法律關係發生所須具備之特別要件之記載，且其目的僅為過戶，只要達到過戶之目的，甚至為隱藏原始之原因事實，亦常與原始文書為不同之記載，從而，過戶文書之記載，既無該法律關係發生所須具備之特別要件之記載，僅由該過戶文書即不足以認定當事人間確實成立該過戶文書所記載之法律關係，尚難僅憑此認定兩造確有買賣之合意。
⒉證人即受委託辦理系爭不動產所有權移轉登記之地政士黃素
珍到庭證稱：兩造沒有在我面前談論本件買賣相關事宜，是原告配偶李鴻龍告訴我這兩棟房屋已經賣給被告，委託我辦理系爭不動產之簽約、產權登記及銀行貸款事宜。我沒有親眼看見被告交付買賣價金，是李鴻龍說被告已經匯錢進來，我依李鴻龍所述，在買賣契書上記載原告已收到被告給付之款項，並依照李鴻龍所說的買賣條件擬好買賣契約書，帶去原告家給原告簽名，然後再擇日到臺中被告的辦公室讓被告簽名。我沒有特別向被告確認是否要購買系爭不動產，我是認為被告會簽買賣契約書就是要買等語(見本院卷第119-121頁）。依證人黃素珍前開所述，足見兩造簽訂系爭買賣契約書時，並未同時在場，而係由證人黃素珍依原告配偶李鴻龍片面之指示，製作買賣契約書內容，交由原告簽名，再由黃素珍攜至臺中交由被告簽名，證人黃素珍並未親自見聞兩造商議系爭不動產買賣條件等重要內容，縱證人黃素珍受委任以買賣為原因辦理系爭不動產之移轉登記，仍無從據此推認兩造就系爭不動產已有買賣之合意。
⒊證人即原告配偶李鴻龍雖證稱：系爭不動產為原告所有，但
實際上是我在處理。我與被告先生是朋友，被告想買系爭不動產，但實際上並未支付買賣契約書上所記載原告已簽收之買賣價金，僅為方便貸款而為如此記載，被告配偶說他有工程款短期會進來，而且他這幾年來陸續跟我借錢，都有還款，所以我才讓原告承擔這種風險等語(見本院卷第122-123頁)，惟查，系爭不動產買賣價金總額高達1460萬元，證人李鴻龍為地政士，從事營造、房地產仲介業務，此有李鴻龍名片附卷可憑（見本院卷第45頁），足見其當屬具有不動產買賣專業智識及社會經驗之人，衡情應無僅憑其與被告配偶先前借貸往來之交情，單純出於配合被告向銀行申辦貸款之緣故，率爾在被告未給付任何買賣價金之情形下，指示黃素珍製作系爭不動產買賣契約書第3條記載賣方已收到買方「簽約款10萬元」、「備證款140萬元」、「完稅款20萬元」等不實事項，此舉明顯與一般不動產出賣者之取得買賣價金之常情有悖。復參酌證人李鴻龍明知被告配偶柯涵清積欠其本票債務400萬元尚未清償，此有原告提出臺中地方法院105年度司促字第27115號支付命令可憑(見本院卷第128-130頁、不爭執事項第點)，足見被告配偶柯涵清積欠原告配偶李鴻龍票款達400萬元未清償，原告配偶李鴻龍竟於系爭不動產以被告名義申請玉山銀行核貸期間，非僅尚未收受任何買賣價金，反而於105年4月7日匯款220,000元至被告大眾銀行帳戶，供被告配偶柯涵清清償積欠玉山銀行之信用卡債務；再於105年4月8日交付現金31萬元予被告配偶柯涵清，供被告配偶柯涵清清償玉山銀行之信貸債務之用(見不爭執事項㈥)，且斯時距離辦竣系爭不動產所有權移轉登記完畢日未及1個月，核與證人即被告配偶柯涵清證述：我沒有錢，還有一堆卡債，怎麼可能買房子，我是配合李鴻龍辦理人頭貸款，李鴻龍說他會幫我還卡債，讓被告可以順利貸得款項等語相符（見本院卷第142-143頁），足信系爭不動產所有權移轉登記及申請銀行貸款等重要情節，實由原告配偶李鴻龍與被告配偶柯涵清協力運作，若兩造間確有買賣之合意，李鴻龍身為賣方配偶，應會積極催討買方給付買賣價金，然證人李鴻龍卻在未收受任何買賣價金之情形下，竟在系爭買賣契約記載已收受「簽約款」、「備證款」、「完稅款」等款項，且辦理所有權移轉登記予被告，復交付53萬元予被告或其配偶柯涵清供其清償貸款銀行之他筆債務，證人李鴻龍上開所為各情，實與一般不動產賣方常情相違甚遠，其前揭證述自難為有利於原告之認定基礎。
⒋原告雖主張系爭不動產係自在建設有限公司（下稱自在公司
）負責人張榮峰積欠原告配偶李鴻龍債務，自在公司、張榮峰與李鴻龍於104年5月27日協議將系爭不動產作價抵償債務移轉登記至原告名下，原告為系爭不動產所有權人，如有資金需求，以自己名義向銀行貸款即可，何須借用被告名義，張榮峰對李鴻龍提出刑事告訴，柯涵清為被告配偶，其等證述有偏利於被告而不可採信云云，並提出債務移轉契約書為證(見本院卷第97-98頁)。惟據證人即自在公司負責人張榮峰到庭證述：我是自在公司負責人，我個人所欠李鴻龍之債務，由自在公司承擔，李鴻龍則取得系爭不動產；被告配偶柯涵清與我有建案合作拆帳關係，柯涵清與我的事務所辦公室在同一樓層，李鴻龍是鴻龍顧問有限公司（下稱鴻龍公司）負責人，自在公司與鴻龍公司於104年間合建11間房屋，由李鴻龍提供土地負責工程發包，系爭不動產是其中A8、A9房屋，104年底合建房屋尚未完工，但自在公司資金不足，李鴻龍找柯涵清幫忙以借名登記方式，過戶系爭不動產在柯涵清配偶名下辦理貸款，李鴻龍與柯涵清討論貸款900萬元，其中850萬元給李鴻龍，另外50萬元給被告繳納貸款，1年後被告要將系爭不動產還給李鴻龍等語(見本院卷第213-215頁背面)，核與證人即被告配偶柯涵清到庭結證：我與李鴻龍認識五、六年左右，因為我欠李鴻龍錢，他要求用我太太的名義幫他貸款，等系爭不動產蓋好後，他會再將系爭不動產買回，我沒有跟他買系爭不動產的意思，我有跟李鴻龍說我在外面欠債很多，沒有能力償還貸款，李鴻龍說會幫我還掉卡債，讓被告可以貸款，銀行也是李鴻龍帶我與被告去辦理貸款等語(見本院卷第141頁背面-第142頁背面)，及證人洪義峰到庭證述：我與柯涵清在同一辦公室，李鴻龍與柯涵清之前有金錢往來，李鴻龍常來找柯涵清，104年底或105年初，李鴻龍找柯涵清泡茶時談到要將系爭不動產登記在被告名下，用被告名義去辦理貸款，當時我就坐在旁邊，我有聽到等語明確(見本院卷第164-165頁)，以及證人 黃國泰 證述：我是玉山銀行新營分行專員，一開始是李鴻龍代書與被告及其先生一起來要辦房貸，李鴻龍說房子要賣給被告，但因為房屋門窗、磁磚未完成，我未受理，過了1、2個月，被告來找我辦理貸款，表示已辦好過戶，我才受理貸款，在徵信時查出被告配偶有欠款紀錄，我道德勸說被告先清償其配偶另外欠款等語（見本院卷第161-163頁），大致相符，並有被告提出鴻龍公司與自在公司於104年1月27日簽訂協議書在卷可佐（見本院卷第110-111頁)。佐以證人張榮峰、洪義峰與被告有私誼關係，但其與原告間並無宿怨或仇隙，衡情應無甘冒偽證罪責配合被告故為虛偽陳述之可能，是其等所述應可為採。又被告以系爭不動產向玉山銀行申請房屋貸款各435萬元、490萬元，借款期間均自105年4月11日起至120年4月11日止，共計15年，並於105年4月8日設定登記擔保債權總金額分別為588萬元、522萬元之最高限額抵押權予玉山銀行。玉山銀行核貸925萬元，於105年4月11日將其中900萬元匯至被告大眾銀行北台中分行帳號000000000000帳戶，另25萬元繳交帳戶管理費。被告於105年4月12日自其所有上開大眾銀行帳戶內匯款850萬元至原告玉山銀行新營分行帳號0000000000000號帳戶等節，有玉山銀行東嘉義分行106年7月6日玉山東嘉(消)字第1060706001號函附系爭不動產申貸相關資料暨繳納貸款之交易明細查詢單、玉山銀行集中作業部106年10月13日玉山個(存)字第1061011322號函附兩造自105年4月起迄今支存提款等相關紀錄資料、玉山銀行東嘉義分行106年10月31日玉山東嘉(消)字第1061031002號函在卷可稽(見本院卷第172-173頁、第200-209頁、第333-335頁)，此為兩造所不爭執(見不爭執事項第㈢㈣㈤)；又系爭不動產坐落土地部分，原由原告胞妹 顏惠敏 於103年7月18日因買賣登記為所有權人，顏惠敏於104年12月4日以買賣為原因移轉所有權登記予原告，系爭不動產建物部分，自在公司於104年12月22日辦理第一次所有權登記後，於104年12月23日以買賣為原因辦理所有權移轉為原告所有等情，亦有臺南市佳里地政事務所106年10月24日所登記字第1060108027號函附系爭不動產地籍異動索引及所有權移轉登記資料附卷可考（見本院卷第233-245頁、第287-310頁)。由此可見，兩造簽立系爭買賣契約之緣由，係因李鴻龍以鴻龍公司名義與張榮峰以自在公司名義合建房屋，因資金短缺，李鴻龍與柯涵清約定以假買賣真貸款方式，以兩造名義虛偽簽訂買賣契約，並辦理所有權移轉登記予被告，再以被告名義向銀行申辦貸款以取得資金交予李鴻龍運用等情，原告前開主張，實屬無據，為不可採。
⒌原告另主張依被告所寄發台中文心路郵局第1269號存證信函
內容觀之，被告已自認系爭不動產之買賣為真乙節，惟查，原告先於105年9月5日寄發台南地方法院郵局第1122號存證信函予被告，催告被告於函到7日內給付剩餘買賣價金共610萬元，如逾期仍未給付，將依法進行民事追償；被告於105年9月21日寄發台中文心路郵局第1269號存證信函予原告，表明已依合約付相關款項完成，惟原告迄未將其所購入之系爭房地完成後續相關工程，促請原告於文到10日內完成相關應完成之工程及設備交予被告，如屆時未完成，視同原告無能力履行承諾，被告將另行雇工完成，並依法提出解約訴訟要求原告退還購屋款項及損害賠償。原告收受後於105年10月6日以台南地方法院郵局第1135號存證信函回覆被告等情，固為兩造所不爭執之事實(見不爭執事項第㈦㈧點)，然查，兩造間並無買賣之真正合意，系爭買賣契約書之簽立，係因原告配偶李鴻龍以鴻龍公司名義與自在公司合建房屋，出於資金需求，與被告配偶柯涵清約定以虛偽買賣方式，辦理所有權移轉登記予被告，再以被告名義向銀行申辦貸款以取得資金交付李鴻龍運用等情，已如前述，未料原告先於105年9月5日寄發台南地方法院郵局第1122號存證信函予被告，催告被告於函到7日內給付買賣價金，被告於105年9月21日寄發台中文心路郵局第1269號存證信函予原告促請原告完成工程及設備交予被告，足見兩造寄送他方之存證信函內容均有不實，由此，尚不得僅依被告不實存證信函逕予認定兩造就系爭不動產有買賣之合意。
⒍再據證人柯涵清於本院審理中證述：當時李鴻龍不是說借用
人頭，而是說你先幫我買起來，然後去貸款，房子完成建設後，我會再買回等語（見本院卷第143頁），雖與證人洪義峰證述：我有聽到李鴻龍要找被告當借款人頭等語，及證人張榮峰證述：李鴻龍找柯涵清幫忙用借名登記方式等語，就系爭不動產登記為被告所有之緣由， 渠等 陳述或謂「不是說借用人頭，而是說你先幫我買起來」、「找被告當借款人頭」、「用借名登記方式」，固有未盡完全相符之處，惟綜觀證人柯涵清、洪義峰、張榮峰前揭證詞，就兩造間並無買賣之真正合意，係李鴻龍基於資金需求，與被告配偶柯涵清約定暫登記在被告名下，以被告名義向銀行申辦貸款以取得資金交予李鴻龍運用等情，則屬一致，縱渠等就系爭不動產登記為被告所有之緣由之陳述用語有異，亦難憑此認定兩造就系爭不動產已有買賣合意。
五、綜上所述，原告迄未舉證證明兩造間就系爭不動產所為買賣契約及所有權移轉登記之物權行為，確有買賣之合意，兩造間買賣關係應不存在。從而，原告依買賣契約之法律關係，請求被告給付買賣價金610萬元，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請，因原告之訴駁回而失所依附，應併予駁回。
六、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後認與本件判決結果均不生任何影響，爰不逐一論列。
七、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條、第87條第1項分別定有明文。經核本件訴訟費用為62,528元（即第一審裁判費61,390元、證人旅費1,138元），依上開規定，自應由敗訴之原告負擔。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。
中華民國107年1月25日
民事第六庭法官張桂美以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年1月25日
書記官蘇冠杰