裁判字號：最高法院88年台上字第1924號民事判決
裁判日期：民國88年08月27日
裁判案由：不動產所有權移轉登記
最高法院民事判決八十八年度台上字第一九二四號
上訴人甲○○
乙○○被上訴人丁○○
丙○○右當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十七年八月十八日臺灣高等法院第二審更審判決（八十七年度重上更㈠字第一九號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件被上訴人主張：伊於民國七十八年九月八日向上訴人買受坐落台北市○○區○○段五小段六四號土地所有權應有部分四○分之一七，及其上建物即門牌為台北市○○街○○巷三二之二號一、二、四樓及同巷三二之三號一至四樓房屋（除上開三二之二號二樓與三二之三號二樓外，下稱系爭房地），其中三二之二號一、二、四樓房屋與三二之三號一、二、四樓房屋辦理合併登記，合併後門牌依序為同上巷三二之二號一、二、四樓（以下稱三二之二號一、二、四樓）。伊已給付新台幣（下同）四百萬元，第二期價款六百萬元則約定以上訴人協同伊辦理抵押貸款所獲款項支付，惟上訴人未盡協助義務，致伊未能抵押貸得六百萬元之第二期款，上訴人並藉詞解除契約，拒不辦理系爭房地之所有權移轉登記等情，爰依民法第三百四十八條第一項之規定，求為命上訴人將系爭房地所有權移轉登記與伊之判決（前揭三二之二號二樓房屋部分，由被上訴人另案起訴請求）。
上訴人則以：兩造間所訂買賣契約，因被上訴人迄未給付第二期價款六百萬元，經伊限期催告被上訴人履行，逾期仍未履行，已於八十三年四月二十日經伊以存證信函表示解除，且於八十三年十二月十八日再以答辯狀繕本之送達表示解除。退步言之，倘認上開買賣契約未解除，被上訴人尚欠價金一千二百萬元未付，爰為同時履行之抗辯。況其中六百萬元被上訴人應先給付，始得請求伊移轉所有權登記。又被上訴人未於本件一併請求同屬一買賣契約標的物之三二之二號二樓房屋，於法亦有未合等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴，並命被上訴人為對待給付，係以：被上訴人於七十八年九月八日向上訴人買受系爭房地及三二之二號二樓房屋，其中三二之二號一樓房屋登記為上訴人乙○○所有；三二之二號四樓與同巷三二之三號三樓房屋登記為上訴人甲○○所有。按土地與房屋係各別獨立之不動產，本可單獨買賣，兩造雖以一契約將數戶房屋及其基地應有部分作為買賣標的，但仍屬可分之債，依法被上訴人得請求上訴人為全部或一部之履行，故其僅就登記為上訴人名義之房屋及土地部分為請求，於法尚無不合。兩造間所訂買賣契約全部履行後，有關土地部分僅登記一個應有部分，並無土地應配屬於何一房屋之必要，上訴人所辯被上訴人請求移轉土地應有部分，未依建物面積比例分配，有礙他人權益云云，自不可採。觀夫上開買賣契約第三條第五款約定之內容，第二期價款應俟被上訴人向銀行辦理抵押借款後始有給付之義務，且上訴人就上開貸款有協同辦理之義務。惟依據證人即為兩造辦理系爭買賣事宜之代書 蕭茂森 於第一審及原法院八十五年度上字第六三三號所為之證言，並參諸兩造對土地增值稅有爭執，被上訴人於八十二年四月二十二日以存證信函催告上訴人提供有關資料以憑辦理貸款，以及原法院八十二年度上字第一七一七號確定判決理由等情，被上訴人未能取得貸款六百萬元以付第二期款，應係上訴人交付資料不齊全，未配合辦理所致，而有可歸責於上訴人之事由，被上訴人自不負遲延責任。依民法第二百三十條之規定，上訴人即無解除契約之權，兩造間所訂買賣契約仍屬有效存在。甲○○、乙○○為系爭土地所有權人，應有部分依序為四○分之一八、四○分之一七，而出賣之應有部分共四○分之一七，且兩造間並未特別約定上訴人移轉系爭土地所有權登記予被上訴人之應有部分各為若干，依民法第二百七十一條前段規定，每人應移轉所有權登記予被上訴人之應有部分即各為萬分之二一二五。從而，被上訴人本於民法第三百四十八條第一項之規定，請求上訴人各移轉系爭土地應有部分萬分之二一二五予被上訴人，以及乙○○、甲○○分別將登記在其名下之三二之二號一樓房屋、同號四樓及三樓房屋所有權全部移轉登記予被上訴人，洵屬有據，應予准許。系爭房地及三二之二號二樓房屋之價金，被上訴人尚有一千二百萬元未給付，縱其曾表示願意給付，惟未提出給付，上訴人為同時履行之抗辯，自屬可採。兩造雖僅約定上開房地買賣總價為一千六百萬元，惟該房地係屬可分之債，且土地買賣價金以七十八年間訂立買賣契約時之系爭土地公告地價之一點三倍計算，房屋按建築師公會統計之八十二年造價之一點四倍計算，二者合計為一千五百九十九萬九千三百二十五元，核與總價一千六百萬元相當，以上述標準計算地價及房價，應屬合理。故三二之二號二樓房屋，依上開房屋部分計算標準及該屋課稅現值佔房屋部分總課稅現值之比例百分之二十七‧五計算，價金為二百三十三萬五千一百六十六元。兩造約定之買賣總價一千六百萬元，扣除被上訴人已付之第一期款四百萬元及未於本件一併請求之三二之二號二樓房屋價金二百三十三萬五千一百六十六元，被上訴人尚應給付上訴人系爭房地買賣價金九百六十六萬四千八百三十四元，上訴人以此金額為同時履行之抗辯，即可採取。至於其餘未付之價金二百三十三萬五千一百六十六元，為三二號之二號二樓房屋之價金，而被上訴人並未於本件一併請求，上訴人自不得於本件就該金額為同時履行之抗辯。查系爭土地公告現值，自七十八年迄今雖有增加，惟此增加之利益，因上訴人依約負有移轉登記交付之義務，理應由買受人即被上訴人所承受，或預期承受，是以土地公告現值之增加，尚難認為依原有契約效果顯失公平，自無民事訴訟法第三百九十七條之適用。又上訴人主張依七十八年九月八日迄今之物價指數比例，調高被上訴人之對待給付，亦屬無據等詞，為其判斷之基礎。
惟查兩造間所訂買賣契約第三條第五款及第六款，係記載「乙方（即上訴人）同意甲方（即被上訴人）為債務人，買賣標的物為抵押物，向銀行或甲方指定第三人，辦理貸款新台幣陸佰萬元整，交付乙方為第二期價款」、「甲乙兩方會同辦理甲○○、乙○○所有房屋及17/40土地過戶予甲方之手續。由乙方負責繳清土地增值稅後，甲方應付給乙方尾款新台幣陸佰萬元整」（見外放證物不動產買賣契約書），由此以觀，第二期款六百萬元於移轉所有權登記前即應給付。上訴人於原審辯稱：依契約書第三條第五款之約定，被上訴人應先給付上訴人第二期款六百萬元，始得請求移轉所有權登記等語（見原審重上卷七三背面、七四頁正面、重上更㈠卷三五頁背面、六七頁背面），即屬重要防禦方法，原審未於判決理由項下說明何以不足採之意見，自有判決不備理由之違法。次查兩造間係於七十八年九月八日簽訂買賣契約，為原審確定之事實，且原審認定系爭土地價金亦以斯時即七十八年間公告地價提高一點三倍為計算標準，惟就房屋價金，原審卻以時隔四年之八十二年度台灣地區鋼筋混凝土造住宅建築造價表所示造價加成一點四倍為計算標準，二者相較，所採計算價金之標準是否合理，不無疑義。況已付第一期款四百萬元，並未特別約定係支付系爭房地之價金，能否謂四百萬元係全部用以給付該房地之價金，亦有疑問，並與前揭價金之計算標準，均與被上訴人對待給付金額應為若干，所關頗切。原審未遑詳細調查審認，徒以所憑計算標準所得金額與買賣總價相當，即持以認定三二之二號二樓房屋之價金，並將第一期款四百萬元全數用以扣抵系爭房地價金，即有可議。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十八年八月二十七日
最高法院民事第七庭
審判長法官劉福來
法官吳麗女法官陳淑敏法官李彥文法官陳重瑜右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十八年九月十三日