臺灣高雄地方法院民事判決 107年度雄簡字第1552號
原 告 宏生不動產有限公司
法定代理人 鄭崇宏
被 告 盧時宏
訴訟代理人 蔡佩真
上列當事人間請求給付服務費事件，經臺灣橋頭地方法院橋頭簡
易庭以107年度橋簡字第403號裁定移送前來，本院於民國108
年3月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬陸仟元，及自民國一０七年十一
月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行，但被告如以新臺幣壹拾伍萬陸仟元為原告預供
擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告透過原告公司之仲介居間，向訴外人 李昌澤
購買門牌號碼高雄市○○區○○路○○○巷○○號房屋及坐落之
土地（下稱系爭房地），並於民國106年12月21日簽訂買賣
契約，被告簽約後，並簽立服務費確認單，承諾給付原告居
間服務報酬新臺幣（下同）15萬6000元，系爭房地已於107
年1月23日移轉登記予被告，並於107年2月8日交屋完畢
，惟被告迄未給付居間服務報酬，為此依民法第568條第1
項，提起本訴等情，並聲明：被告應給付原告15萬6000元，
及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5﹪計
算之利息。
二、被告則以：不爭執確有透過原告之仲介居間，向李昌澤購買
系爭房地，並於106年12月21日簽訂買賣契約及服務確認單
，同意給付原告居間服務報酬15萬6000元，惟伊於106年12
月25日給付頭期款68萬元後，辦理完稅過戶之代書 連義信 始
告知系爭房地於簽約前之106年12月14日遭查封登記，無法
辦理移轉，伊知悉後已影響購屋意願，遂與友人前往原告公
司，向原告負責人表示因恐李昌澤與他人之債務糾紛破壞將
來居住安寧，欲解除買賣契約，原告卻表示無法解除契約，
否則伊已支付之頭期款將被沒收，且仍須支付居間服務報酬
，伊不得已只好繼續履約。原告仲介過程中完全未提及系爭
房屋已遭他人查封，對於房屋買賣訂約之重要事項、賣方之
履約能力顯未向伊據實報告，事後被告欲解除買賣契約，原
告亦未妥善處理，反而告知不能解約，顯違反對伊之誠信義
務，依民法第567條、第571條規定，應不得請求居間服務
報酬等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不
利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠被告透過原告之仲介居間，向李昌澤購買系爭房地，並於10
6年12月21日簽訂買賣契約，被告簽約後，並簽立服務費確
認單，承諾給付原告居間服務報酬15萬6000元。
㈡系爭房地於106年12月14日被查封登記，於107年1月16日
塗銷查封，於107年1月23日移轉登記予被告，於107年2
月8日交屋完畢。
㈢被告簽訂系爭房地買賣契約前，原告或李昌澤從未告知系爭
房地遭查封之事，被告於簽約後，始得知系爭房地遭查封。
㈣被告迄未支付原告居間服務報酬15萬6000元。
㈤李昌澤係於106年11月16日委託原告銷售系爭房地。
四、兩造爭執事項：被告主張民法第571條而拒付服務報酬，有
無理由？
五、本院之判斷：
㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，
或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因
其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條及
第568條第1項分別定有明文。本件被告透過原告之仲介，
向李昌澤簽訂買賣契約購買系爭房地，並約定被告給付服務
報酬15萬6000元等情，為兩造所不爭執（見本院卷第61頁）
，核兩造間係成立居間契約，原告為居間人，依前揭條文，
經其媒介而促使被告與李昌澤成立買賣契約時，即得向被告
請求報酬，是原告依民法第568條，請求被告給付居間服務
報酬15萬6000元，洵屬有據。
㈡被告雖以原告未告知系爭房地遭查封之事，違反據實告知義
務，而援引民法第567條、第571條，辯稱原告喪失報酬請
求權云云，惟查：
⒈按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人
，對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不
得為其媒介；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履
行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條定
有明文。房地仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，此
所以一般消費者願委由仲介業者處理買賣事宜之原因。而仲
介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之酬金
，即應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務，始
能就其所知，依民法第567條第1項之規定，據實報告於各
當事人（最高法院91年度台上字第1660號判決意旨參照）。
又居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對
人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，
不得向委託人請求報酬及償還費用，第571條亦有明文，其
立法理由謂：居間人既受委託人之委託，即有忠於所事之義
務，居間人如違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之
相對人之行為，或違反誠實及信用方法，而由相對人收受利
益者，自屬違背忠實義務。本條明定不許居間人向委託人請
求報酬，暨請求償還其支出之費用，蓋一方保護委託人之利
益，一方示予居間人之制裁也。該條之情形有二：⑴居間人
違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為
，例如居間人為一方所委託，惟就他方顯無履行能力之情形
，不據實告於委託人，而為他方掩飾顯無履行能力之事實，
或居間人雖為雙方所委託，但偏袒其中之一方，而為專有利
於該一方之行為，例如於隱名居間，違反不告知義務，將他
方之姓名或商號告知該一方是，居間人有上述之行為者，不
問委託人是否受有損害，亦不問居間人是否由相對人受有利
益，其報酬請求權均告喪失，不得向委託人請求報酬。⑵違
反誠實及信用方法，由相對人收受利益者：例如受一方委託
之報告居間人，暗中向委託人之相對人收取報酬，或於媒介
居間之情形，與相對人約定民法第570條以外之報酬是，至
「收受利益」，不以實際收得者為限，即因約定而可得收受
利益者，亦包括在內。
⒉查被告於106年12月21日經原告之媒介，與李昌澤簽訂系爭
房地買賣契約時，系爭房地已於106年12月14日遭查封登記
，但被告簽訂系爭房地買賣契約前，原告或李昌澤從未告知
系爭房地遭查封之事，被告於簽約後始得知等情，為兩造所
不爭執（見本院卷第61-62頁），被告固據此辯稱原告違反
民法第567條第1項之居間人據實說明義務，惟原告則堅稱
其在簽約翌日始經辦理過戶之代書告知查封之事，並非故意
隱瞞不告知，本院審酌李昌澤係於106年11月16日委託原告
銷售系爭房地，原告受委託後，有於同日及翌日調閱系爭房
地之登記資料、地籍圖、建物平面圖，斯時系爭房地尚無查
封登記等情，業據原告提出其與李昌澤簽訂之一般委託銷售
契約書、原告查詢所得登記資料、地籍圖、建物平面圖為證
（見本院卷第49-51、36-47頁），堪認李昌澤委託原告銷
售時，原告確有立即查詢系爭房地登記情形，而認知系爭房
地並未查封登記。又系爭房地買賣契約之承辦代書連義信於
本院審理中已證述：簽約當天我不知道系爭房地被查封，當
天到場是看舊的謄本，舊謄本上沒有查封登記，我是簽約隔
天調最新的謄本，才發現被查封，簽約當天買賣雙方及原告
都沒有提到被查封，我得知後，第一個通知原告公司的承辦
仲介人員，請他去瞭解賣方的情況，我也有自己聯絡賣方，
賣方當時也不知道被查封等語（見本院卷第56、57-58、60
頁），可見在連義信於106年12月22日調閱最新登記謄本之
前，並無證據或跡象顯示原告已知悉被查封之事，復衡諸原
告於106年11月16日、17日甫調取登記資料，距簽約日（10
6年12月21日）僅約1個月，原告因經過時間未久，未再更
新資料，亦屬可能，縱有未善盡調查義務之嫌，但仍不能排
除其不知情之可能，尤其被告本人亦陳稱：我不知道原告簽
約前到底知不知道房地被查封（見本院卷第62頁），則尚乏
證據證明原告在簽約前已知悉系爭房地遭查封，故被告辯稱
原告未據實告知，違反居間人之據實報告義務，尚難成立。
⒊又原告係以居間為業，依民法第567條，關於訂約事項及當
事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，倘被告
於簽約前即得知系爭房地遭查封無法移轉，衡情當不會購買
系爭房地，故系爭房地有無遭查封，乃足以影響購買意願之
因素，原告對於此一足以影響購買意願之條件，自有詳盡調
查，以維護委託人即被告權益之義務，故原告在簽約前，怠
於再調取系爭房地之最新登記資料、確認李昌澤有無買賣、
移轉系爭房地之能力，係違反其對被告之調查義務，甚為明
確。然本件原告簽約前既不知系爭房地遭查封，其在不知情
下，仍媒介被告與李昌澤締約，究與故意隱瞞查封事實，為
賣方掩飾無履行能力之情形有間，其並無明知締結買賣契約
對被告不利，仍故意促成雙方締約之意思，由此以觀，亦難
認其有刻意偏袒賣方，故為專有利於賣方之意圖，則其媒介
雙方締約，尚難認已該當民法第571條「居間人違反其對於
委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為」，且由原
告在得知系爭房地遭查封後，確有與賣方聯絡，協助塗銷系
爭房地之查封登記，使系爭房地得以順利移轉登記予被告，
並依約完成交屋觀之，其亦有協助被告取得買賣契約履行之
利益，而不能認僅偏袒賣方，原告違反調查義務，倘有因此
造成被告之損害，乃被告得依債務不履行請求原告損害賠償
之問題，惟尚不該當民法第571條喪失失報酬請求權之要件
。
⒋被告雖另指摘其欲解除契約時，原告卻表示無法解除契約，
並以伊已支付之頭期款將被沒收，且仍須支付居間服務報酬
，迫使被告繼續履約，因認原告違反誠信義務云云，然被告
自承：當時原告法定代理人說這個合約可以繼續進行，要解
約可以，但已經付的房屋款會被沒收，服務報酬也要支付，
所以我當時的理解是不能解約等語（見本院卷第60頁），是
原告當天並未否定被告解除契約之權利，且被告自稱其當天
係找從事仲介業之友人陪同，前往原告公司討論（見本院卷
60頁），被告既有從事仲介同業之友人，當可諮詢得否不受
損失解除契約，應不至於全然聽信原告所言，無選擇自由，
且本件並無證據證明原告在買賣雙方約定之服務報酬外，另
有收取來自賣方李昌澤之任何利益，自亦不構成民法第571
條「違反誠實及信用方法，由相對人收受利益」之情形，被
告抗辯原告已喪失報酬請求權，並非有據。
六、綜上所述，原告並無民法第571條喪失報酬請求權之情形，
被告拒絕給付居間服務報酬並無理由，故原告依民法第568
條第1項，請求被告給付15萬6000元，及自起訴狀繕本送達
翌日即107年11月25日（送達證書見本院卷第10頁）起至清
償日止，按週年利率5﹪計算之利息，為有理由，應予准許
。
七、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為
被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款規定，依
職權宣告假執行，被告亦陳明願供擔保，請准免為假執行，
於法並無不合，爰酌定擔保金如主文所示。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國108年4月25日
高雄簡易庭法官陳筱雯
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年4月26日
書記官陳威志