臺灣新北地方法院113年度訴字第1664號民事判決

臺灣新北地方法院民事判決

113年度訴字第1664號

原告 楊俞君

訴訟代理人 陳俊翰 律師

被告新棧大樓管理委員會

法定代理人 董鐙皓

訴訟代理人 李易撰 律師

許家華 律師

上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議無效事件，經本院於民國114年2月20日言詞辯論終結，判決如下：

　　主　文

確認被告於民國一一二年十二月十八日召開之一一二年新棧大樓社區區分所有權人會議所通過如附表所示決議內容無效。

訴訟費用由被告負擔。

　　事實及理由

壹、程序部分

一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院42年台上字第1031號判決參照）。原告主張被告於民國112年12月18日召開之112年新棧大樓社區（下稱系爭社區）區分所有權人會議（下稱系爭區權人會議）所通過如附表所示決議（下稱系爭決議）內容無效，惟為被告所否認，則系爭決議涉及原告之管理費及電梯使用費繳納義務，原告法律上之地位確有不安之狀態，且此不安狀態得以本件確認訴訟予以除去，堪認原告提起本件訴訟係有確認利益。

二、次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文。原告起訴時列先位聲明：確認被告召開系爭區權人會議所通過系爭決議內容無效；備位聲明：被告於系爭區權人會議所通過系爭決議應予撤銷，嗣於被告已為本案言詞辯論後，撤回備位聲明之訴（見訴字卷第107頁），並經被告同意（見訴字卷第111頁），核與前開規定相符，已生撤回之效力，合先敘明。

三、又按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第175條第1項定有明文。原告起訴時之被告法定代理人為 王楚端 ，嗣於訴訟中變更為董鐙皓，董鐙皓並具狀聲明承受訴訟（見訴字卷第129頁），經核並無不合，先予敘明。

貳、實體部分

一、原告起訴主張：原告於107年間因購入系爭社區1樓並承接原址之熱炒店迄今，而為系爭社區區分所有權人之一，多年來與住戶相處均屬和睦，然被告於召開系爭區權人會議時，卻刻意針對原告做出不合理之差別對待，依會議紀錄記載以「餐廳營業造成住戶不便，如夜間噪音、油煙空污」等理由，逕行決議將原告應繳之管理費提高至一般住戶之150%，然其所持理由明顯極為空泛，如何造成住戶不便及噪音、油煙標準付之闕如，且系爭社區亦有其他住戶開設旅行社，同樣作為商業使用，均有顧客來來往往，被告僅對原告做出差別對待，自有不當，否則單以被告及其成員之主觀感受，無理提高原告應繳納之管理費，自有權利濫用及顯失公平之處。又依會議紀錄記載以「過去大會曾決議電梯不得用於商業載貨，但該戶仍違規使用，並造成髒亂，增加大樓清潔成本及電梯折舊風險」為由，逕自決議課予原告負擔其他住戶不需負擔之每月新臺幣（下同）3,000元電梯使用費，然原告並不知過去曾有「電梯不得用於商業載貨」之大會決議，且原告僅係於每日早上請送貨員將食材送至地下室，再將食材由地下室運送至1樓餐廳，且搭乘電梯時均有遵照電梯限載重量、並無超載，如此運送過程根本不可能造成電梯折舊風險，且實際上亦無造成電梯髒亂、增加大樓清潔成本等，被告屢以空泛指摘及其成員主觀感受，逕對原告作出不合理之差別對待，自屬無正當理由課予原告不當義務，明顯有權利濫用、違反誠信原則及顯失公平之處，依公寓大廈管理條例第1條第2項、民法第56條第2項、第148條第1項、第2項規定，系爭決議內容屬違反強制規定而無效，爰請求確認系爭決議內容無效等語。並聲明：如主文第1項所示。

二、被告則以：被告於110年12月5日召開之區權人會議即指出原告因大量使用電梯造成電梯使用量過大耗損，縮短機械使用年限，因而要求原告需每月繳付公設費用5,000元，原告並應於111年2月底就地下室毀損部分負回復原狀責任，原告並無異議，可知原告並無否認其就共有部分（即電梯、地下室等）相較於其他住戶，確實有加重使用情形。又111年12月18日召開之區權人會議提及「117號一樓區分所有權人租賃餐廳業者（熱炒店），造成大樓住戶天天聞到臭味、油煙，危害身體健康」，可知原告自經營餐廳以來，皆未妥善處理油煙問題，導致其他住戶生活上之不便利。故系爭決議要求原告支付3,000元電梯使用費，顯示原告營業行為仍然增加大樓清潔成本及電梯折舊風險，應額外支付電梯使用費。另系爭社區住戶即訴外人 蘇稚齡 、 呼朔珠 、 王林美雲 寄發予原告之存證信函，請求原告儘速處理地下室漏水問題，然原告皆置之不理，嗣後經110年12月5日召開區權人會議決議，要求原告應增加管理費及電梯使用費，被告始依照決議內容要求原告盡快修復漏水並給付相關費用，並無原告所謂不合理之差別對待。前述爭議亦已於本院107年度板簡字第1905號判決揭示，原告確實因經營餐廳此類營業行為導致排水不良，進而造成地下室漏水，系爭決議加重原告電梯使用費，並非不合理之差別對待。依最高法院97年度台上字第2347號判決，亦已說明可參酌原告所在縣市頒布之「新北市消費場所應投保公共意外責任險之投保範圍及最低投保金額」中「四、供不特定人餐飲且使用燃具之消費場所」即將原告所屬餐廳和飲食店列在強制投保業者之單位名單，系爭決議加重原告電梯使用費收費為合法等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：　　

　　原告主張被告召開系爭區權人會議作成系爭決議，令原告負擔不合理之管理費及電梯使用費，有權利濫用及違反誠信原則情形應屬無效等語，被告固未否認系爭決議係針對原告所作成，然就系爭決議是否為不合理之差別待遇而無效，則以前揭情詞置辯。經查：

　㈠按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。又按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條亦有明文。

　㈡原告主張其為系爭社區區分所有權人之一，被告召開系爭區權人會議通過系爭決議，將其管理費調漲至一般住戶之150%計算，且自113年起應支付每月3,000元電梯使用費等情，業據其提出所有建物及土地之所有權狀、系爭區權人會議紀錄在卷可稽（見板司調字卷第27頁至第31頁），且為被告所不爭執，堪認屬實。

　㈢又原告主張系爭決議乃對其做出顯不合理之差別待遇，已達顯失公平之處，應屬權利濫用而無效等語，雖為被告所否認，惟：

　⒈管理費部分：

　⑴觀諸系爭區權人會議紀錄，可知系爭決議乃因認原告所有建物經營餐廳造成住戶不便，如夜間噪音、油煙空污等，依照臺灣高等法院97年度上字第218號判決，並參考附件3「餐飲業以一般住戶收費標準之150%收費」，因而決議原告之管理費應以一般住戶費用之150%計算。然前開臺灣高等法院判決僅在說明商場與住宅混合之大廈，與一般純住宅之大廈不同，若客觀上，商場與住戶之實際用益狀態及實際享受管委會所提供之管理服務，及對社區住宅環境品質之影響（含有形及無形之影響）程度明顯不同，基於為增進住宅社區共同利益，確保住宅社區環境品質，並考量商場與住戶對公共設施使用之消耗程度差異及增加修繕、管理、維護費用之必要，基於私法自治，非不得經由區分所有權人會議決議，對於商場與住戶採管理費不同之收費標準。惟被告前於110年間已因原告將其建物出租予餐廳業者，並占用系爭社區公設，以及使用內部電梯承載貨物及人員進出電梯使用量過大耗損，而決議原告每月需繳付承租系爭社區公設費用5,000元等情，有被告提出110年12月5日區分所有權人會議紀錄在卷可參（見訴字卷第51頁），可知被告就原告因將其建物出租作為商業使用，而對系爭社區之公共設施有較高使用及耗損，已決議向原告收取額外之公設費用，則被告除公設費用外，又以系爭決議調漲原告之管理費，自應說明除公設費用收取所考量因素外，係有何合理差別必要而調整原告之管理費。

　⑵系爭區權人會議紀錄雖記載因「夜間噪音、油煙空污」，以及參照附件3「餐飲業以一般住戶收費標準之150%收費」而為原告之管理費調漲。惟原告否認有造成噪音、空污，被告就空污部分雖提出111年度區權人會議紀錄為佐（見訴字卷第53頁），該會議紀錄並記載：「肆、4.227號一樓區分所有權人租賃餐廳業者（熱炒店），造成大樓住戶天天聞到臭味、油煙，危害身體健康，110年期間，一樓區分權人曾提出欲設置排煙管一事。唯227號一樓區分所有權人如欲設置排煙管必須對住戶開『設置說明會』，並預留一筆費用給新棧大樓作為日後拆除排煙管，恢復大樓牆面之保證金費用，如一樓區分所有權人自行拆除排煙管並恢復牆面，保證金費用會歸還。…」，以及社區住戶寄發向原告反應空污、漏水之存證信函為佐（見訴字卷第57頁至第62頁），然噪音、空污所涉為對系爭社區住宅環境品質之影響，若無具體客觀情狀說明已逾正常一般人可忍受範圍，與部分住戶個人主觀感受間將難以區分，而前開會議紀錄、住戶存證信函均僅能釋明住戶有反應排煙問題，無法證明已達到顯著影響系爭社區住戶品質之程度。況被告自承已無法找到系爭會議紀錄所稱附件3「餐飲業以一般住戶收費標準之150%收費」，則其逕以原告出租建物予餐飲業者而調漲管理費為一般住戶之150%，已乏所據，且111年度區權人會議已決議由原告設置排煙管方式直接處理住戶反應之油煙問題，被告自應催告原告設置，系爭決議又以同樣理由調漲原告之管理費，亦難謂其無刻意增加原告負擔，有以損害原告為目的所為，故系爭決議缺乏合理調漲原告管理費至一般住戶之150%之事證，系爭決議關於管理費部分已逾公寓大廈管理條例第10條第2項費用分擔之比例，原告主張有民法第148條權利濫用情事而無效，應屬有據。

　⑶被告雖聲請調閱本院107年度板簡字第1905號、臺灣高等法院110年度上易字第384號案件卷宗，以證明原告建物之屋後增建占用相關公設，且因餐廳過度沖洗導致長期積水，亦有例如洗水槽擋住地下室防災通道、廚房排煙管未經處理任意排放等違規使用情事等情。然原告是否占用公設、積水或違規使用，與系爭決議以「夜間噪音、油煙空污」為由調漲原告之管理費並無直接關連，故前開卷宗並無從證明原告調漲管理費係屬合理之差別待遇，應無調查之必要。至於原告聲請至現場勘驗，以證明原告有排放污染物之處理方式與違反公寓大廈管理條例第16條第2項具體情事，然前開勘驗仍僅能看出原告處理油煙方式，無法判斷是否已達污染標準或影響系爭社區住宅生活品質，難認有調查之必要。

　⒉電梯使用費部分：

　⑴觀諸系爭會議紀錄可知被告係因過去區分所有權人會議曾決議不得用於商業載貨，然原告仍違規使用並造成髒亂，造成大樓清潔成本及電梯折舊風險，而決議原告應每月支付電梯使用費3,000元。惟關於原告將建物出租做商業使用而增加電梯耗損部分，被告業已於110年12月5日區分所有權人會議決議原告應每月繳交公設費用5,000元，如前所述，被告倘若認該公設費用應予調整，自應循公設費用調整方式為之，然被告卻以系爭決議另設「電梯使用費」名義向原告收取費用，難認無就電梯使用部分重複評價問題，況被告並未提出過去決議電梯不得用於商業載貨之會議紀錄，且電梯使用費每月3,000元已逾原收取公設費用之半數，然原告建物位於1樓，餐廳消費者並無使用電梯之必要，是否有因此增加電梯折舊風險並非無疑；而商業載貨造成大樓清潔成本部分，被告雖提出電梯內有推車拖曳痕跡與刮痕之照片為佐（見訴字卷第104頁），然系爭社區每月收取之管理費本已包括共用部分清潔維護費用，依前開照片尚不足認定原告使用電梯有因此每月增加大樓清潔費用達3,000元之程度，故系爭決議缺乏向原告收取電梯管理費每月3,000元之具體事證，系爭決議關於電梯使用費部分已逾公寓大廈管理條例第10條第2項費用分擔之比例，原告主張有民法第148條權利濫用情事而無效，應屬有據。　

　⑵至於被告雖提出住戶寄發之存證信函，或聲請調閱前開卷宗及現場勘驗，然此或為住戶單方陳述，或無法證明原告有增加電梯耗損或清潔成本達每月3,000元之程度，如前所述，均難為有利於被告之認定。

五、綜上所述，系爭決議調漲原告管理費為一般住戶之150%，且要求原告每月繳納電梯使用費3,000元，均非合理之差別待遇，系爭決議已逾公寓大廈管理條例第10條第2項規定費用分擔之比例，有民法第148條權利濫用情事而無效情事。從而，原告請求確認系爭決議無效，為有理由，應予准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故不一一加予論述，附此敘明。

七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。　

中　　華　　民　　國　　114　年　　4　　月　　10　　日

　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　莊佩頴

以上正本係照原本作成

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　114　年　　4　　月　　10　　日

　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王顥儒

附表：

1.管理費：目前該戶收費標準比照一般住戶，但餐廳營業造成住戶不便，如夜間噪音、油煙空污等。依照臺灣高等法院97年上字第218號判決，並參考附件3「餐飲業以一般住戶收費標準之150%收費」，大會決議，該戶管理費應以一般住戶費用之150%計算（17票同意）。

2.電梯使用費：過去大會曾決議電梯不得用於商業載貨，但該戶仍違規使用，並造成髒亂，增加大樓清潔成本及電梯折舊風險，本屆決議該戶自2024年起，應支付每月3000元之電梯使用費（14票同意）。