裁判字號：臺灣彰化地方法院102年簡上字第2號民事判決
裁判日期：民國102年06月11日
裁判案由：確認租賃關係存在
臺灣彰化地方法院民事判決102年度簡上字第2號上訴人財政部國有財產局法定代理人 周後傑 訴訟代理人 許禎彬
林世祿 律師複代理人 江欣鞠 被上訴人 林銘章
林明進 林銘德 林銘春 林錦村 上列5人共同訴訟代理人 林開福 律師複代理人 張宏銘 律師上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，上訴人對於民國101年10月16日本院彰化簡易庭101年度彰簡字第227號第一審判決提起上訴，本院於102年5月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
被上訴人等在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人等負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴及於上訴審主張：
（一）被上訴人等自民國62年1月1日起，向訴外人 楊紹安 承租坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地（下稱系爭耕地），嗣後每6年換約1次。嗣楊紹安於90年間過世，其繼承人以系爭耕地抵繳稅款，系爭耕地乃登記為國有，由上訴人管理，故由上訴人承受系爭耕地租約。系爭耕地雖有部分經鋪設為水泥地，但係供晒穀場之用，屬農業使用範疇，並無所謂「非自任耕作」之情，兩造間耕地租賃契約仍為有效。被上訴人等於98年7月24日因租約屆期，向上訴人申請換約，惟上訴人遲至99年10月4日始以台財產中彰二字第0000000000號函指稱：「本案土地經本分處於98年8月11日派員勘查結果，地上物狀況為種稻、水泥地使用，該作水泥地使用部分，因使用性質非屬國有出租耕林養地同意興建相關農業林業養殖設施審查作業要點規定，得同意作相關之農業設施項目，且經本分處於99年1月25日及99年5月27日函請彰化縣和美鎮公所查告於該所管理期間是否違反租約約定，惟該公所查復不明，爰依三七五減租條例第16條規定，承租人不自任耕作時，原訂租約無效，租賃關係自勘查發現當日起歸於消滅。承租人並應騰空交還土地，不得請求任何補償，併予敘明」云云，認定被上訴人有所謂就系爭耕地部分未做耕作使用，原訂租約無效之情形，拒絕續訂租約。是被上訴人等訴請確認被上訴人等與上訴人間就坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地之耕地三七五租賃關係存在。
（二）被上訴人等係於62年1月1日開始承租系爭耕地。系爭耕地上雖有鋪設如彰化縣和美地政事務所102年8月22日土地複丈成果圖（下稱附圖，收件字號101年7月17日和土測字914號）所示編號C、D、E部分之水泥地面，惟該等水泥地面係用於晒穀場使用，並經原地主同意。依被上訴人等承租初始之時空背景，農業耕作稻穀收割後，需經日曬乾燥，始能收藏或出售，一般種植水稻之農家需有晒穀場以供曝曬稻穀之用，並在居住處附近設有晒穀場以供曝曬稻穀，乃屬普遍且必需之情形，故農地除種植外，當需有曬穀用之場地，及堆放農業機具、肥料、稻穀之棚架等。又農業發展條例第3條第10項，亦明定「倉儲設備、曬場、集貨場、農路…等」係屬與農業經營不可分離者。系爭耕地既種植水稻，則被上訴人等鋪設水泥地面用作晒穀場，乃係為增加系爭耕地生產及耕作便利，以提高系爭耕地之價值，依耕地三七五減租條例第1條、第13條及農業發展條例第3條第10項之規定，系爭耕地之晒穀場與農業經營不可分離，屬農業使用，被上訴人自無所謂違反自任耕作之規定，且系爭耕地總共5582.56平方公尺，以不到10%之面積當作曬穀場，亦非不合理。附圖所示編號C部分之水泥空地，並非如上訴人所稱係供作庭院之用；編號D部分之鐵皮棚架，係用以堆放農業機具、肥料及稻穀之用，其下之地面，仍係供曬穀之用，並作為農夫暫時休息之處，亦非作為車棚使用，更非供同段329地號土地使用；編號E部分於無曬穀之時，縱有所謂兼作農路之用，仍無礙於其為晒穀場之性質，況所謂農路，仍屬農業使用。再相鄰之同段329號土地為袋地，並未與道路相鄰，依法本有通行系爭耕地以至公路之權利，故縱有所謂通行附圖所示編號E部分以至道路之情形，與法亦無不合，復不礙於該編號E部分為晒穀場之性質。又曝曬稻穀需一段時間，被上訴人等自有於其上設置圍牆、大門以保護稻穀、農業機具、肥料等避免遭竊之必要，故被上訴人等於系爭耕地上設置圍牆、大門，自亦屬農業使用。
（三）附圖所示編號C、D、E水泥地是否屬於農業使用，應依耕地三七五減租條例第1條、第13條及農業發展條例第3條第10項為斷，與農業發展條例第8條之1第1、2項之規定無關；後者，僅係規定何種農用建築物須申請建築執照之問題（按：須建築物方有建築執照的問題，也方有是否有固定基礎的問題）。又若屬農用建築物，縱未依法申請建築執照，亦僅屬違反行政規定，然仍無礙於其為農業使用。附圖所示編號C、D、E為水泥地並非建築物，何有所謂該條項之適用？又附圖所示編號D部分之簍空鐵架車棚，亦明顯非屬建築物，縱屬之（被上訴人等否認之），亦屬無固定基礎。又無論是否有固定基礎，上開簍空鐵架車棚及圍牆均係搭建於92年1月13日農業發展條例修正施行前，依上開法文規定，亦無須申請建築執照或所謂農業設施之容許使用。
（四）彰化縣政府102.3.20府農務字第0000000000號函固記載：「二、現○○○鎮○○段○○○○號作住宅及倉庫（堆放五金）使用，○○段000○號○區○○○○段○○○○號進出之通道並設有圍牆，○○段000○號○區○○○○段○○○○號倉庫之雨遮，○○段000地號C區域、E區域設有圍牆、大門及鋪設水泥地面作為○○段000地號進出之通道，○○段000地號D區域設有鐵架車棚。另○○段000地號上之住宅及倉庫，依現場當事人 林銘進 所述：『為林銘章所有』，並經林銘章本人確認無誤。…四、綜上，本○○○鎮○○段○○○○號ABCDE區域之建物係○○○鎮○○段○○○○號土地上之建物而設施之圍牆、大門、通道及車棚，非屬農業設施，且會勘是日並有堆高機現場作業搬運五金，明顯農業用地非作農業使用，違規部分移請區域計畫法主管機關依區域計畫法逕為卓處。」云云。惟查，本件爭執者為系爭耕地，而非同段329號土地，故同段329號土地是否有作為非農業使用之違規情形，與本件之爭點無關。又系爭耕地與被上訴人等所有之同段329號土地相鄰，被上訴人等於同段329地號上興建房屋自住，系爭耕地與同段329地號土地，自被上訴人等承租系爭耕地數十年來，即以圍牆（即附圖所示虛線部分）作為界址，該圍牆於81年9月以前搭蓋，雙方亦同意以此為界，從無爭議，因此，在數十年後，經地政機關測量結果，該圍牆雖有小部分跨界到系爭耕地內（即附圖所示編號A、B區域），然至多僅屬雙方在興建圍牆當時界址有所誤差所致，被上訴人等並不知該圍牆有逾界，當然亦不知附圖所示編號
A、B部分屬系爭耕地。詎上開彰化縣政府上開函文卻載稱：○○段000○號○區○○○○○段○○○○號進出之通道並設有圍牆，○○段000○號○區○○○○段○○○○號倉庫之雨遮云云，將此單純之界址誤差，曲解為被上訴人等似有意占用云云，自非事實。至上開彰化縣政府函文雖另稱於會勘時有堆高機現場作業搬運五金云云。然查，該堆高機所搬運之五金，係存放於同段329號土地上之房屋內，與系爭耕地無關。又同段329地號既為袋地，縱有所謂搬運五金通過編號C、E以至公路之情形，與法亦無不合，復亦不影響編號C、E部分作為曬穀場之性質，自不得因此而謂編號C、E部分非屬農業使用。
二、上訴人於原審及上訴審答辯略以：
（一）系爭耕地因原地主以該耕地抵繳稅款，成為國有而由上訴人管理，並承受被上訴人等與原地主所訂耕地三七五租約。被上訴人等於98年7月24日送件申請承租，然其等系爭耕地上面除了耕作，還有部分作為水泥空地使用，違反耕地三七五減租條例第16條規定，上訴人遂在99年10月4日將被上訴人等申請案註銷，認定雙方間之租約無效。被上訴人等送件時有切結，自任耕作種植農作物使用，無擅自變更使用情事，如有虛偽不實，願意租約無效交還系爭耕地。依國有出租與領養地同意興建相關農林養殖設施審查作業要點，若是相關農業設施，要申請農許使用，因該要點於100年11月29日由國有出租農業用地同意興建農業設施審查作業要點取代，故要受非都市土地的管制，水泥地就不是自任耕作之部分。上訴人有勘查過系爭耕地，發現系爭耕地上之水泥地面積大約320平方公尺，係供被上訴人等自家出入使用，明顯為交通出入的地方，被上訴人等主張係供曬穀場使用，上訴人否認之。98年8月11日上訴人聲請接管換約時，有會同被上訴人等至現場履勘，關於附圖所示編號E部分之水泥地面很明顯是通道出入口，並非做為曬穀場使用，編號C部分水泥地面，亦非做為曬穀場使用，均無自任耕作，且縱使做為曬穀場，也要向農業主管機關申請做為農業設施使用才可以。
（二）原審勘驗筆錄清楚記載同段329地號土地上係被上訴人等所有東光路臨430號房屋，而附圖所示編號C部分即圍牆內側區域乃作為庭院，圍牆外側區域如附圖所示編號E部分，乃作道路使用以聯繫公路，而編號D部份為鐵架車棚，均係作為被上訴人等所有同段329地號土地之附屬使用，根本與農業無關。被上訴人等硬是曲解為曬穀場更為荒謬，因現在已無人在曬股，均是使用機器代替，或逕賣予收購商，故原審實有誤會現今農村現況，尤其編號D之鐵架車棚及編號E部分水泥車道均非農業使用，編號E部分不可能作曬穀之用，因無圍牆保護。
（三）上訴人等否認被上訴人附圖所示編號A、B、C、D、E部分之水泥地面及系爭耕地上之圍牆係在81年以前即已存在，亦否認該圍牆自被上訴人等承租時即已存在，因同段
329地號土地亦為被上訴人等所有，何必設圍牆呢？況農地非停車場，怎能設車棚停車？被上訴人等提出之現場照片，顯示附圖所示編號D部分有放置農業機具，乃其等為自圓其說而臨時擺放。實則，上訴人102年2月5日拍攝之現場照片，可見附圖所示編號D部份乃供停放機車，原審卷101年7月31日勘驗筆錄後附101年7月31日照片亦可供參酌，且上述照片有鐵門區隔編號C、E部份，故編號E部分不可能供作曬穀使用，況現在已無人曬殼。再者，被上訴人等在鄰地（即同段329地號上）即有房屋，要休息或避風雨亦無須附圖所示編號D部份，被上訴人等主張編號D部分係供農夫休息，顯有不實。
（四）原審判決理由所引用之農業發展條例或農委會函乃係針對「無固定基礎」之見解，但若為「固定基礎」之設施物即需依「申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法」之規定申請農業設施之容許使用。附圖所示編號A、B、C、
D、E及系爭耕地上之圍牆均為固定基礎，即需申請農業設施之容許使用，否則根本無法申請「農業使用證明」，甚且要補徵「土地增值稅」。被上訴人等顯假借農業使用之名，行違法使用之實，造成國有土地管理莫大困擾及損失。
（五）依彰化縣政府102年3月20日函說明，已認定系爭耕地之地上物「非屬農業設施，且會勘是日並有堆高機現場作業搬運五金，明顯農業用地非作農業使用」，且敘明「二筆土地違規部份...」等情，佐以該函檢附之現場照片，可知是作為倉庫五金之通道、車棚，並停有機車，故原審判決實有誤會。更何況農業設施亦需依法申請，此見行政院農業委員會102年2月21日號函及上述彰化縣政府函可明，違反有行政責任，因此不能逕認為符合農業使用，尤其彰化縣00000000000000地段000地號上之倉庫、住宅之用，故被上訴人等確有不自任耕作之情形，依耕地三七五減租條例第16條及最高法院64年度台上字第
571號、48年度台上字第1362號判例要旨，堪認為「不自任耕作」，兩造間之耕地租賃契約毋須終止，當然無效。
三、原審判決：確認兩造間就彰化縣○○鎮○○段○○○○號、地目田、面積5582.65平方公尺土地之耕地三七五租賃關係存在。上訴人不服，提起上訴並聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人在第一審之訴駁回。（三）訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人等聲明：（一）上訴人之上訴駁回。（二）第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、兩造不爭執之事項：
（一）62年1月1日起被上訴人等之被繼承人與坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地（為特定農業區之農牧用地）原所有權人楊紹安訂有耕地租約，嗣由被上訴人等繼承耕地承租權，楊紹安於90年間死亡，其繼承人以系爭耕地抵繳所欠遺產稅，系爭耕地因而於90年5月23日登記為國有，由上訴人管理。嗣上訴人以被上訴人等就部分之系爭耕地未作耕地使用，違反耕地三七五減租條例第16條規定，函知被上訴人等原訂租約無效，續約案應予註銷，兩造因而發生爭議，經被上訴人等申請彰化縣和美鎮公所耕地租佃委員會調解不成立後，由彰化縣政府耕地租佃委員會調處亦不成立。
（二）系爭耕地上有如附圖所示編號C部分，面積170.91平方公尺之水泥地面；如編號D部分，面積10.78平方公尺之鐵皮棚架；如編號E部分，面積101.55平方公尺之水泥地面；如編號A部分，面積48.68平方公尺之圍牆內側區域；如編號B部分，面積0.26平方公尺之房屋雨遮，合計面積
332.18平方公尺，其餘5250.47平方公尺之土地則均為耕作使用。
（三）上開兩造不爭執事項，有彰化縣政府101年4月18日府地權字第0000000000號函及檢附之調處、調解程序筆錄、彰化縣和美鎮公所97年7月24日和鎮民字第0000000000號函（稿）、99年1月29日和鎮民字第0000000000號函、耕地租約登記簿、終止註銷租約土地清冊、被上訴人台灣中區辦事處彰化分處99年10月4日台財產中彰二字第0000000000號函、系爭耕地土地登記謄本存卷可參，並經原審至現場履勘，製有勘驗筆錄及囑託彰化縣和美地政事務所繪製附圖附卷可考，堪信為真。
五、本院得心證之理由：
（一）按耕地租賃為私法上之契約關係，縱使耕地為公有，出租人為管理耕地之行政機關，租約雙方間之權利義務關係，無論其為約定者或法定者，性質上為私法關係，並無不同（最高行政法院93年度判字第572號裁判要旨參照）。而
出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在。修正前民法第425條定有明文。復按在耕地租期屆滿前，出租人縱將其所有權讓典與第三人，其租佃契約對於受讓受典人仍繼續有效，受讓受典人應會同原承租人申請為租約變更之登記。耕地三七五減租條例第25條亦定有明文。查本件被上訴人等與系爭土地原所有權人楊紹安訂有私有耕地租約，嗣後雖因土地所有權移轉為國有，而改訂為公有耕地租約，仍有上開民法之適用，故被上訴人等即繼受原承租人之地位，並非重訂新租約，原租約內容均未改變，合先敘明。
（二）按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第
1、2項分別定有明文。所謂不自任耕作者，係兼指「轉租」及「將耕地借與他人使用」，或「交換耕作」，或「承租人自己未將租賃物供耕作使用，而擅自變更用途」者而言（最高法院71年度臺上字第4294號判決意旨參照）。
查上訴人辯稱被上訴人等在系爭耕地上如附圖所示編號C、E部分之土地上鋪設水泥地面，用供進出通道使用，及在如附圖所示編號D部分之系爭耕地上搭建鐵皮棚架，供停放機車之用，並在系爭耕地上搭建圍牆，而有系爭耕地一部分未自任耕作等情，有現場照片（原審卷第38頁、本院卷第49頁、第56至60頁、第65至68頁）在卷可憑，並經原審至現場履勘，製有勘驗筆錄及原審囑託彰化縣和美地政事務所繪製之附圖存卷可參。復經彰化縣政府農業處人員會同被上訴人林銘章、彰化縣和美地政事務所人員至現場會勘，認定「現○○○鎮○○段○○○○號作住宅及倉庫（堆放五金）使用，○○段000地號A區域（註：即附圖所示編號A部分）為○○段000地號進出之通道並設有圍牆，○○段000地號B區域（註：即附圖所示編號B部分）為○○段000地號倉庫之雨遮，○○段000地號C區域（註：即附圖所示編號C部分）、E區域（註：即附圖所示編號E部分）設有圍牆、大門及鋪設水泥地面作為○○段000地號進出之通道。...本○○○鎮○○段○○○○號ABCDE區域（註：即附圖所示編號A、B、C、D、E部分）之建物係○○○鎮○○段○○○○號土地上建物而設施之圍牆、大門、通道及車棚，非屬農業設施，且會勘是日並有堆高機現場作業搬運五金，明顯農業用地非作農業使用」等情，有彰化縣政府102年3月20日府農務字第0000000000號函在卷可稽（本院卷第63頁），堪認上訴人上開所辯，應屬可信。被上訴人等固主張系爭耕地如附圖所示編號D部分，並未供作停車之用，然核與上揭卷附現場照片不符。被上訴人等固又主張系爭耕地如附圖所示編號C、D、E部分之水泥地面係供曬穀場使用等語，然衡以現今科技發達，農民大多將稻米持至農會以機器烘乾之情，被上訴人等主張附圖所示編號C、D、E部分之水泥地面係供其等曬穀場使用乙節，自應提出相當事證以實其說，惟被上訴人等迄未提出事證以實其說，自難認其等主張為可採。綜上所陳，被上訴人等就系爭耕地之一部分擅自變更用途如上所述，未供耕作使用，而未自任耕作，依照前揭法條及說明，乃違反耕地三七五減租條例第16條第1項之規定，依照同法條第2項之規定，其等與上訴人間就系爭耕地之耕地租佃契約，自屬無效。
（三）從而，被上訴人等訴請確認被上訴人等與上訴人間就坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地之耕地三七五租賃關係存在，乃無理由，應予駁回。原審為被上訴人等勝訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄改判如主文第2、3項所示。
六、本件為判決之事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法核不影響判決結果，於此不另贅述。
七、結論：上訴人之上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。
中華民國102年6月11日
民事第二庭審判長法官廖國佑
法官陳弘仁法官吳芙如以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國102年6月17日
書記官謝志鑫