裁判字號：臺灣臺北地方法院104年訴字第874號民事判決
裁判日期：民國104年07月14日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決104年度訴字第874號原告 郭秀鳳 訴訟代理人 王家鋐 律師訴訟代理人 林金塗 被告茂登國際股份有限公司法定代理人 郭達義 訴訟代理人 謝進益 律師複代理人 陳建霖 律師
李克毅 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國104年6月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼為臺北市○○區○○○路○段○○○巷○弄○號建物騰空後交付原告占有管理。
被告應自民國一○四年五月十九日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬柒仟捌佰玖拾玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國103年5月間因拍賣執行程序，取得原被告茂登國際股份有限公司（下稱茂登公司）負責人郭達義個人名下所有如附表所示坐落於臺北市○○區○○段○○段000000
00000地號土地及其上同小段登記714建號建物即門牌號碼為長安東路一段56巷1弄2號房屋及3729建號未經登記增建部分（下稱系爭房屋）之所有權。而被告雖提出其於81年
5月1日與訴外人郭達義簽署之房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約）為據，以主張其就系爭房屋存有不定期租賃契約關係，惟被告所提系爭租賃契約恐係臨訟杜撰並非真實。且縱認被告抗辯其就系爭房屋存有不定期租賃契約關係乙情為真（原告仍否認之），然因原告拍定系爭房屋時即為收回自用意思，與土地法第100條第1款規定相符，原告亦得依民法第450條第2項規定隨時終止該不定期租賃關係。為免紛爭，今原告再以民事準備㈠狀為終止兩造間不定期租賃契約關係之表示，終止後，被告之占有仍屬無權占用者無疑，原告自得依民法第767條之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，另被告無權占用系爭房屋期間，受有相當於租金之不當得利，原告亦得請求被告返還其無權占有系爭房屋期間受有相當於租金之不當得利，再依土地法第97條第1項城市房屋租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限之規定，併以系爭房地坐落土地公告現值、面積計算，被告每月無權占有系爭房屋致而原告受有之不當得利租金損害應為100,725元【計算式：（土地32＋151＋21平方公尺）×土地公告現值237,000×應有部分1/4×年息10%÷12個月＝100,725】，故原告除另案先為四個月租金請求外，另請求給付自104年1月1日起至返還系爭房屋為止已逾每月相當於租金之不當得利100,725元。並聲明：㈠、被告應將門牌號碼為臺北市○○區○○○路○段○○巷○弄○號建物騰空後交付原告占有管理。㈡、被告應自104年1月1日起至返還第一項所示系爭房屋之日止，按月給付原告100,725元。
二、被告則以：被告公司曾由當時之負責人 郭茂松 於81年5月1日與訴外人郭達義就系爭房屋簽訂系爭租賃契約，約定由系爭房屋當時所有權人郭達義將系爭房屋出租予被告公司使用，被告公司即以系爭房屋所在地登記為公司所在地，原門牌雖為林森北路，然經臺北市00000000000路0段00巷0弄0號1樓，故81年間起，就系爭房屋，被告公司與訴外人郭達義間就系爭房屋即存有不定期租賃契約關係，該關係至原告拍定取得系爭房屋時仍繼續存在；且關於民法第425條第2項有關未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用買賣不破租賃契約之規定，係於89年5月5日民法債篇修正施行後始為適用，對於被告與郭達義間不定期租賃契約關係係存於89年前已存事實並不適用。故縱被告與訴外人郭達義間就系爭房屋之不定期租賃契約關係未經公證，仍得適用民法第425條第1項買賣不破租賃契約關係規定，易言之，縱原告於103年5月間拍定自訴外人郭達義移轉所有權取得系爭房屋，被告公司與訴外人郭達義間就系爭房屋之不定期租賃契約關係對於原告仍繼續存在，被告即非無權占有使用系爭房屋。又原告雖主張原告拍定系爭房屋時即為收回自用意思，與土地法第100條第1款規定相符，惟原告於103年8月21日就本件爭議為調解時，原告曾主動提出
3項和解方案：⒈倘被告願遷讓本件房屋時，原告願補貼被告搬家費用，⒉倘被告不願遷讓本件房屋時，兩造得協調本件房屋之每月租金數額，並由被告繼續承租使用，⒊倘被告願買回本件房屋時，兩造亦得就買回之價金討論協商，是原告就請求遷讓本件系爭房屋之調解過程中，曾主動向被告請求調整租金或請求被告買回系爭房屋，故原告並無將本件系爭房屋收回自用之意思，至為灼然。縱原告有將本件系爭房屋收回自用之意思（被告否認之），原告迄今並未就將本件系爭房屋收回自用之正當理由及必要為相當證明，顯無土地法第100條第1款規定之事由，原告依民法第450條第2項之規定所行使本件不定期租賃契約關係之終止權並不合法，不生契約終止之效力，故本件不定期租賃契約關係仍有效存在，被告公司依租賃契約得有權占有使用本件系爭房屋，原告不得請求被告騰空房屋後交付，且被告業依原租賃契約持續給付租金迄今，則原告請求被告公司返還不當得利，殊無理由等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供現金或銀行無記名可轉讓定期存單為擔保，請准宣告免為假執行。
三、經查，原告主張其於103年5月間經由本院101年度司執字第59873號拍賣執行程序，得標買受如附表所示土地及建物，並於103年6月1日取得不動產權利移轉證書，而被告迄今仍占用使用門牌號碼為長安東路一段56巷1弄2號之系爭房屋之事實，惟被告自103年6月1日起至104年2月28日有每月提存15,000元金錢予原告等情，有本院木101司執未字第59873號不動產權利移轉證書、土地及建物登記謄本、本院木101司執未字第59873號102年1月、12月及103年
1月、4月間拍賣公告、調解不成立證明書、提存書等件在卷可稽（見本院卷第11頁至第12頁、第14頁至第17頁、第18頁至第29頁、第30頁、第63頁至第66頁），且為兩造所不爭執，復經本院調閱上開執行卷宗查閱屬實，此部分事實，堪信為真實。
四、原告主張兩造間就系爭房屋並無不定期租賃關係存在，被告為無權占有使用系爭房屋，且受有相當於租金之不當得利，原告自得依民法第767條之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並依不當得利之法律關係，請求被告返還其無權占有系爭房屋期間受有相當於租金之不當得利等語，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠、兩造間就系爭房屋是否有租賃契約存在？㈡、如有，系爭租賃契約是否已合法終止？㈢、被告現是否無權占有系爭房屋？㈣、原告得否請求相當於租金之損害？得請求之金額若干？茲分述如下：
㈠、兩造間就系爭房屋是否有租賃契約存在？
１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。又表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，依民法第87條第1項規定，其意思表示固屬無效，惟由第三人以之為訴訟原因出而主張者，依舉證責任分配之原則，自應由該第三人先行立證（最高法院57年度台上字第1862號判決參照）。
２、經查，依原告所提最近一次之本院拍賣公告記載「本件建物由債務人出租與第三人茂登國際（股）公司使用，因第三人非不爭執其在查封前無權占有，拍定後不點交」，此有本院
103年5月19日101司執未字第59873號第二次拍賣公告在卷可參（見本院卷第28頁），是堪認被告公司自系爭房屋查封拍賣前即占有系爭房屋。又被告公司占有使用系爭房屋係源於81年5月1日，被告公司由當時之法定代理人郭茂松與郭茂松之子郭達義（即被告公司現任法定代理人）就系爭房屋簽署房屋租賃契約，約定由郭達義將本件系爭房屋（當時系爭房屋門牌號碼為林森北路67巷150弄4號1樓，嗣經臺北市00000000000000000路0段00巷0弄
0號1樓）出租予被告公司（被告公司原名茂登貿易股份有限公司）使用，租期自81年5月1日起至同年12月31日止，租金約定每月15,000元，被告公司即以系爭房屋所在地登記為公司所在地，其後被告公司之法定代理人郭茂松過世，由郭達義繼承、擔任被告公司法定代理人迄今，並變更被告公司名稱為「茂登國際股份有限公司」等情，業據被告提出房屋租賃契約書、財政部臺北市國稅局中南稽徵所函文、臺北市中山區戶政事務所門牌證明書、臺北市政府建設局函文、被告公司變更登記表等件在卷為證（見本院卷第41頁至第49頁），且租賃契約為諾成契約，倘出租人與承租人意思表示合致，租賃契約即成立生效，並不以契約雙方簽訂字據為必要，至承租人有無確實支付租金，僅為該租約契約責任及得否終止租約等問題，不影響法律行為之成立，是應認被告主張其與系爭房屋原所有權人即郭達義間就系爭房屋有租賃契約存在，應屬可信。另本件系爭房屋由被告公司持續承租使用至今等情，亦有上開拍賣公告記載「本件建物由債務人出租與第三人茂登國際（股）公司使用，因第三人非不爭執其在查封前無權占有，拍定後不點交」在卷可參（見本院卷第28頁），且亦可由被告公司之登記地址始終設於系爭房屋可佐，此有財政部臺北市國稅局中南稽徵所函文、臺北市中山區戶政事務所門牌證明書及被告公司變更登記表等件附卷可參（見本院卷第46頁至第47頁、第49頁），被告亦提出郭達義財政部臺北國稅局99年度至101年度各類所得扣繳憑單、財政部臺北國稅局97年度至101年度綜合所得稅各類所得清單資料、被告公司財政部國稅局96年度至100年度營利事業所得稅結算申報核定通知書（見本院卷第50頁至第62頁），足以佐證被告公司有給付租金予出租人即系爭房屋原所有權人郭達義。由上，被告公司與郭達義於81年間就系爭房屋簽署租賃契約，租期自81年5月1日起至同年12月31日止，租賃契約期滿後，被告公司仍持續設址於系爭房屋並占有使用系爭房屋，且支付租金予郭達義，而於租賃期限屆滿後繼續為使用收益、給付租金，未經出租人即系爭房屋原所有權人郭達義反對，則依民法第451條「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約」之規定，雙方間即視為以不定期限繼續租賃契約，應可認定。復本件被告公司與郭達義間之租賃契約，簽訂於民法第425條第2項修正施行前，亦於民法第425條第2項修正施行前即視為以不定期限繼續契約，基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正民法第425條第2項規定之餘地（最高法院98年度第2次民事庭會議決議內容參照），是原告主張被告公司與郭達義間之租賃契約未經公證，而無從對抗原告云云，尚不足採。是本件被告公司與系爭房屋原所有權人郭達義間就系爭房屋原存有不定期租賃關係，且業經上開拍賣公告載明，本件系爭房屋雖經原告拍定取得，然依買賣不破租賃原則，原告亦受被告公司與系爭房屋原所有權人郭達義間之租賃關係效力拘束，可堪認定。
㈡、如有，系爭租賃契約是否已合法終止？
１、按「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃」，「未定期限者，各當事人得隨時終止契約」，民法第422條、第450條第
2項分別定有明文。再按「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第443條第1項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時」，土地法第100條亦有明文。
２、經查，本件被告公司與系爭房屋原所有權人郭達義間就系爭房屋原存有不定期租賃關係，其後原告雖經由拍賣取得系爭房屋所有權，然依買賣不破租賃原則，其不定期租賃契約，對於原告仍繼續存在。惟系爭房屋主要用途係登記為「住家用」，此有系爭房屋建物登記謄本在卷可參（見本院卷第17頁），是系爭房屋本即係供住家使用為主要用途而非供公司設址營業使用，且原告拍賣取得系爭房屋後，隨即將戶籍遷入，此有原告戶籍資料在卷可參（見本院卷第98頁），再參以原告名下財產資料，其除系爭房屋外，僅另有一門牌號碼為臺北市○○○路○○○巷○號4樓之房屋一間，然原告另外所有之臺北市○○○路○○○巷○號4樓房屋，有多名原告子女親屬設籍居住等情，亦有原告全國財產稅總歸戶財產查詢清單、戶籍謄本在卷可參（見本院卷第95頁至第96頁），故原告主張其拍賣取得系爭房屋後，欲收回自住乙情，應屬可採，再參以被告公司業已承租使用該處長達20餘年，且系爭房屋登記主要用途本即係供住家使用而非供公司設址商業營業使用，業如前述，是原告拍賣取得系爭房屋後，收回自住，對被告應無不合理之處。是本件雖依買賣不破租賃原則，而認原告與被告間就系爭房屋仍存有不定期租賃關係，然因原告欲收回系爭房屋供自行居住使用，而依土地法第100條、第450條第2項之規定，其亦得終止與被告間就系爭房屋之不定期租賃契約關係，今原告已以104年5月18日民事準備一狀對被告之送達為向被告表示終止兩造間不定期租賃契約關係之意思表示，該書狀亦於同日當庭由被告收受簽收（見本院卷第78頁至第80頁），堪認原告與被告間就系爭房屋之不定期租賃契約關係，已因此而合法終止。
㈢、被告現是否無權占有系爭房屋？再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條前段定有明文。又租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上字第801號判例要旨參照）。經查，本件原告自103年6月10日起移轉登記取得系爭房屋所有權，繼受系爭房屋前手郭達義出租人之地位，與被告間就系爭房屋存有不定期租賃契約關係，惟因其欲收回系爭房屋供自行居住使用，已於104年5月18日以民事準備一狀對被告之送達為向被告表示終止兩造間不定期租賃契約關係之意思表示，而合法終止兩造間就系爭房屋之不定期租賃契約關係，揆諸前揭說明，被告繼續占有系爭房屋，即屬無權占有，原告自得基於所有權請求被告遷讓返還系爭房屋。從而，原告依所有物返還請求權請求被告應自原告所有如附表所示之系爭房屋遷出返還原告，洵屬合法有據。
㈣、原告得否請求相當於租金之損害？得請求之金額若干？按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例參照）。經查，本件原告終止租約之意思表示於104年5月18日合法終止系爭租約，已如前述，自斯時起，被告對系爭房屋已無占有使用權源，竟於租約終止後仍繼續占有使用系爭房屋，而受有相當租金之利益，並致原告受有相當租金之損害，則原告自得請求被告返還相當於租金之不當得利。另原告終止租賃關係前，被告占用系爭房屋具有法律上原因，則原告依不當得利之法律關係訴請被告給付自104年1月1日起至104年5月18日止相當於租金之不當得利，即屬無據，至原告得否依租賃契約之法律關係請求被告給付該期間之租金，要屬另一問題，本件原告既未依契約關係向被告請求，此部分即非本件所應審究，併此敘明。又「城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之10為限。」、「土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄巿或縣（巿）地政機關估定之價額。」，土地法第97條第1項、土地法施行法第25條分別定有明文。查本件系爭房屋坐落之臺北市○○區○○段○○段000地號土地之申報地價為每平方公尺46,800元，有臺北市稅捐稽徵處103年地價稅繳款書、查詢資料在卷可稽（見本院卷第75頁至第76頁），另系爭房屋之課稅現值為381,200元，亦有臺北市稅捐稽徵處10
4年房屋稅繳款書在卷可查（見本院卷第77頁），本院審酌系爭房屋可使用面積、屋齡等情狀，及其坐落位置周邊交通便利，商業繁榮，且被告前於81年間即已以每月15,000元承租系爭房屋，且公司商業使用之租金本不受土地法第97條之限制，故認原告請求被告給付相當於租金之不當得利損害金，以該土地及建物總價額年息百分之十即17,899元為適當｛計算式：151平方公尺（基地面積）ｘ1/4（應有部分）ｘ46,800（申報地價）＋381,200元（房屋課稅現值）｝ｘ10%（年息）／12（月）=17,899元，元以下4捨5入），是本件原告依不當得利之法律關係，請求被告自租賃契約終止後即104年5月19日起，至被告遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告17,899元相當於不當得利損害金，自無不許之理。
五、綜上所述，原告依民法所有物返還請求權、不當得利之法律關係，請求被告應將門牌號碼為臺北市○○區○○○路○段○○巷○弄○號建物騰空後交付原告占有管理，及被告應自10
4年5月19日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告17,899元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中華民國104年7月14日
民事第一庭法官張宇葭以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年7月14日
書記官林欣慧附表：
┌─────────────────────┬─┬─────┬────────┬───┐│土地坐落│地│面積│權利│備註│├────┬─────┬───┬──┬───┤├─────┤│││縣市○鄉鎮市區○段○○段│地號│目│平方公尺│範圍││├────┼─────┼───┼──┼───┼─┼─────┼────────┼───┤│臺北市│中山區│正義│一│670│建│32│4分之1││├────┼─────┼───┼──┼───┼─┼─────┼────────┼───┤│臺北市│中山區│正義│一│671│建│151│4分之1││├────┼─────┼───┼──┼───┼─┼─────┼────────┼───┤│臺北市│中山區│正義│一│672│建│21│4分之1││└────┴─────┴───┴──┴───┴─┴─────┴────────┴───┘┌───┬─────┬──────┬────┬───────────┬──┬────┐│││││││││││││││││││││││││建號│基地坐落│建物門牌│建築式樣│建物面積（平方公尺）│權利│備註│││││主要建築││範圍││││││材料及房├────┬──────┤││││││屋層數│四層樓│附屬建物│││├───┼─────┼──────┼────┼────┼───┬──┼──┼────┤│714│臺北市正義│臺北市中山區│鋼筋混凝│一層│陽台│7.05│全部│含共同使│││段一小段│長安東路一段│土造│89.33││││用部分│││671地號│56巷1弄2號││││││3545建號││││││││││之持分│├───┼─────┼──────┼────┼────┼───┼──┼──┼────┤│3729│臺北市正義│臺北市中山區││一層│││全部││││段一小段│長安東路一段││21.06│││││││671地號│56巷1弄2號││││││││││（未登記增建││││││││││部份）│││││││└───┴─────┴──────┴────┴────┴───┴──┴──┴────┘