臺灣臺北地方法院小額民事判決 108年度北小字第828號
原 告
即反訴被告 林怡利
被 告
即反訴原告 謝郁安
訴訟代理人 謝政憲
上列當事人間請求給付租賃違約金事件，本院於民國108年4月
22日言詞辯論終結，判決如下︰
主文
被告應給付原告新臺幣伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔四分之一，餘由原告負擔
。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣伍仟元為原告
預供擔保，得免為假執行。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣壹萬捌仟元，及自民國一百零八
年四月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴訴訟費用新臺幣壹仟元由反訴被告負擔。
本判決反訴部分得假執行。但反訴被告如以新臺幣壹萬捌仟元為
反訴原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、本訴方面：
一、原告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦核無民事訴訟
法第386條所列各款情事，爰依被告之聲請，准由其一造辯
論而為判決。
二、原告主張：被告於民國107年12月12日與其簽訂房屋租賃契
約（下稱系爭租約），向其承租門牌號碼臺北市○○區○○
路○○○號4樓廚房雅房（下稱系爭房屋），租賃期間自108
年2月1日起至109年1月31日止，每月租金新臺幣（下同
）9,500元，詎被告於簽約後隨即反悔不履行，造成其在租
屋旺季時因被告之違約而權益受損，故依系爭租約附約第22
條之約定，請求被告應賠償其兩個月租金數額之違約金19,0
00元等語。並聲明：㈠被告應給付原告19,000元；㈡願供擔
保請准宣告假執行。
三、被告則以：系爭租約之本約、附約，皆係原告單方預先擬定
之定型化契約，依內政部公布之房屋租賃定型化契約應記載
事項及不得記載事項，契約審閱期間至少3日，且不得約定
預先拋棄審閱期間，然本件被告自看屋至簽約完成僅約1小
時，且原告並未善盡契約說明義務，使得被告在不完全了解
租金繳交方式為半年繳或月繳之情形下即簽約，導致事後不
得不解約，此乃可歸責於原告，被告當無須給付違約金。退
步言，被告於締約後1小時即向原告主張解除契約，並不影
響原告其他交易機會，遑論有何交易損失，原告竟主張賠償
相當於兩個月租金數額之違約金，顯屬過高，請求法院予以
酌減為零元等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、經查，兩造係於107年12月12日中午12時許簽訂系爭租約，
嗣被告於同日下午即以書面向原告表示解除契約（即退租）
等情，為兩造所不爭執，並有系爭租約及兩造間之LINE對話
紀錄等物在卷可稽，堪信為真實。然原告主張被告應依系爭
租約之附約第22條約定賠償相當於2個月租金數額之違約金
即19,000元，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。茲查：
㈠系爭租約之簽訂並未違反審閱期間之規定，應屬合法有效：
按消費者保護法第11之1條第1項固規定：「企業經營者與
消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消
費者審閱全部條款內容」，然該規定係為保護消費者所設，
倘消費者於訂約當時對契約條款內容業已明瞭知悉，縱企業
經營者未給予合理之審閱期間，對該定型化契約之效力亦不
生影響。被告雖抗辯系爭租約為原告提供消費者之定型化契
約，卻未載明由被告攜回審閱至少3日之審閱期間，系爭租
約之簽署違反上揭規定云云。惟查，被告所爭議之第4條約
定內容甚為簡約，且係以手寫方式清楚記載為「租金應半年
一繳」，文義明確，並無不詳為審閱，即無法明瞭所約定權
利義務之虞，且被告自認其與原告締結租約時，雙方曾討論
要採月繳或半年繳之問題，但原告表示要先簽約，此一問題
之後可再討論等語，足見被告確實明瞭前揭約款之內容。揆
諸前揭說明，系爭租約縱未經被告提前審閱，亦不礙於被告
對契約內容之瞭解，則不受消費者保護法有關必須訂定審閱
期間約定之限制，仍屬有效。被告抗辯系爭租約為無效，並
不足採。
㈡被告應依系爭租約之附約第22條約定對原告負責：
系爭租約之附約第22條約定：「租賃期間內承租人若擬提前
搬離他處時，承租人應賠償出租人2個月租金之違約金（含
清潔裝修、恢復空間、搬遷佈置費用一個月）。」，此有該
份附約在卷揭諸甚明。而查被告與原告簽約後，旋於同日下
午2時許，以LINE通知原告欲將上開租約第4條記載租金「
半年一繳」之約定，改為月繳，惟未得原告同意，被告遂即
向原告表示退租取回押金等情，有兩造間之LINE對話紀錄附
卷可稽（見本院卷第55至56頁），足認本件係因被告事後片
面毀諾而解除系爭租約，合於前揭附約第22條所稱「租賃期
間內承租人若擬提前搬離他處」之情形，是原告依該條款請
求被告應給付違約金，洵非無據。被告固辯稱兩造在簽約時
即未確定租金係採月繳或半年一繳云云，然而系爭租約第4
條即明揭租金半年一繳之意旨，契約最末亦有手寫註記「優
惠租金伍佰元，前提半年一繳」等語，被告並稱簽約時原告
就有說月繳和半年一繳之租金不同，半年繳才有租金優惠等
語（見本院卷第82頁反面），可知此為契約重要事項，且兩
造於締約時即已就前揭問題有所討論，最終合意以半年一繳
之方式，故同意被告得享有每月500元之租金優惠甚明，被
告對其前揭抗辯又無法提出其他證明，所辯即無可採。
㈢本件違約金數額應予酌減：
按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252條定有明文，而契約當事人約定之違約金是否過高，應
依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害
及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為
衡量標準。查，原告以前揭約定請求被告應給付相當於2個
月租金數額之違約金，固非無據，然本院審酌被告於簽約後
2小時內即向原告表明解約，並未造成原告受有何等清潔裝
修、恢復空間、搬遷佈置之額外支出，且依原告自稱該屋有
若干房客欲承租以觀，衡情被告解約對於原告再締約之交易
機會影響應不甚鉅，因認被告以相當於2個月租金數額計算
違約金，尚屬過高，爰依前揭規定酌減為5,000元，以符事
理之平。
五、綜上所述，原告依系爭租約之附約第22條約定，請求被告應
給付原告5,000元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求
，則無理由，應予駁回。
七、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第436條之8適用小額訴
訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第436條之20規定，應
依職權宣告假執行，並依同法第436條之23準用第436條第
2項，適用同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預
供擔保，得免為假執行。
貳、反訴方面：
一、本訴被告於言詞辯論終結前，以與本訴防禦方法相牽連之訴
訟標的對本訴原告提起反訴，核與民事訴訟法第259條、26
0條等規定相符，應予准許。
二、反訴被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦核無民事
訴訟法第386條所列各款情事，爰依反訴原告之聲請，准由
其一造辯論而為判決。
三、反訴原告主張：其於締約時曾交付押租金18,000元予反訴被
告，現租約已因可歸責於反訴被告之事由而終止，反訴被告
自應返還上開押租金，爰提起反訴，並聲明：反訴被告應給
付反訴原告18,000元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日
止，按年息5%計算之利息。
四、反訴被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書
狀作何聲明陳述。
五、按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租
賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅
，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還
押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判例
意旨參照）。兩造對於系爭租約已於107年12月12日因反訴
原告解除而消滅一情既不爭執，則反訴原告請求反訴被告應
返還上開押租金，即非無據。至反訴原告固應給付提前終止
違約金5,000元予反訴被告，業經本院認定如前，然因反訴
被告就此已另訴請求（即本訴部分），而未主張逕自上開押
租金中抵扣，故此部分即不影響反訴被告應返還之押租金數
額，附此敘明。
六、從而，反訴原告依系爭租約第5條約定請求反訴被告應給付
反訴原告18,000元，及自反訴狀繕本送達翌日即108年4月
8日起（見本院卷第130頁）至清償日止，按年息5%計算之
利息，為有理由，應予准許。
七、本件反訴係就民事訴訟法第436條之8適用小額訴訟程序所
為反訴被告敗訴之判決，依同法第436條之20規定，應依職
權宣告假執行，並依同法第436條之23準用第436條第2項
，適用同法第392條第2項規定，依職權宣告反訴被告如預
供擔保，得免為假執行。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判
決之結果，不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
肆、本件本、反訴之訴訟費用額，各依後附計算書確定如主文所
示金額。
中華民國108年5月16日
臺北簡易庭法官吳若萍
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後20日內向
本庭（臺北市○○○路○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他
造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納
上訴審裁判費。
中華民國108年5月16日
書記官賴敏慧
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
計算書
項目金額（新臺幣）備註
本訴方面：
第一審裁判費1,000元
合計1,000元
反訴方面：
第一審反訴裁判費1,000元
合計1,000元