臺灣臺北地方法院90年度訴字第2072號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院90年訴字第2072號民事判決

裁判日期：民國90年08月30日

裁判案由：返還價金

臺灣臺北地方法院民事判決九十度訴字第二○七二號
原告丙○○法定代理人甲○○訴訟代理人乙○○右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新台幣捌拾萬元。
訴訟費用由被告負擔。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：如主文第一項所示。
貳、陳述：
一、原告於民國八十九年三月十二日，向被告購置坐落台北縣中和市○○路○○○巷○○○弄○○號四樓之房屋及土地，地號台北縣中和市○○段牛埔小段一七六之三四號，及台北縣中和市○○段灰小段二二二之九號。
二、依照現行民法對於違約金佔全部價款，比例之多寡，並無明確訂定，然原告與被告之買賣契約訂金，為新台幣（下同）十萬元，簽約金三十萬元，第一期款一一二萬元，總共一五二萬元，如有違約行為發生，最高違約金尚當以訂金為限，且依民法第二百五十條規定，違約金之訂定，應以被告所受之損害為限，本件買賣契約，對被告之損害，最多不過係廣告銷售費用而已，豈可能高達一百五十二萬元，請依民法第二百五十二條之規定，請被告返還過高之違約金八十萬元。
三、銷售傭金、管銷費用與我無關，且是針對全部的，不應由我負擔，贈品當時也沒有。房子當時我若沒有買，到十月份被告也不見得賣得出去。且我是含車位七百六十萬買的，現在被告賣出並不含車位是六百五十萬，所以被告跟本沒有損失，而我已經損失。
參、證據：提出房屋土地預定買賣契約書為證。
乙、被告方面：
壹、聲明：駁回原告之訴。
貳、陳述：
一、被告與原告間之買賣房屋行為，於民國八十九年三月十二日締約，約定總價為七百六十萬元，被告已於收款計一百五十二萬元，依約應收之第四次付款及金融貸款遲未獲給付，經數次以存證信函通知後已解除契約，並向原告表示不再保留該戶房地並沒收其已繳價款為懲罰性之損害賠償，嗣後並已將該戶房地售予第三人。
二、被告對原告所為訴訟，認係錯謬。實因被告於本件買賣行為，所受損失遠超過原告之瞭解，除再轉售之差額一百一十萬元之外，另受利息損失（待付款六０八萬元，依銀行融資年利率8%，乘以四至十一月共七個月，約二八四０００元）、增值稅損失（約八十六平方公尺，每平方公尺漲五百元，約計四五０００元，原告係八十九年三月買受，其地價屬八十八年七月公告現值範圍，八十九年七月地價告現值調整，待十二月售出時，距離該年度已差距一個年度），另被告除委託新聯陽廣告公司依約規劃銷售，不包含廣告費用，報酬訂為成交價之1.5%，系爭鳳凰城社區八十九年一月至四月廣告銷售費用為0000000元，共計銷售出十七戶，銷售總金額為000000000元，其銷售之費用比例為6.3%。
參、證據：提出存證信函、不動產買賣契約書、訂購同意書、匯款回條聯、暫收條、
信用卡繳款通知書、統一發票、再轉售契約書、銷售明細表為證。理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限︰一、被告同意者。二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。四、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。五、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。六、訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確定其法律關係之判決者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。查本件原告於起訴狀送達後，將訴之聲明「被告應返還原告新台幣壹佰伍拾貳萬元」減縮為「被告應返還原告新台幣捌拾萬元」，並經被告同意，揆諸首開規定但書第
一、三款規定，應予准許，先予敘明。
二、查原告於八十九年三月十二日向被告購買系爭房地，總價款為七百六十萬元，原告陸續繳納定金十萬元，簽約金三十萬元，第一期款一一二萬元，總共一五二萬元。嗣因原告未續繳價金，被告即於八十九年十一月九日解除兩造間之房地買賣契約，同時將原告上開已繳價款沒收，作為懲罰性違約金等情，有兩造土地及房屋預定買賣契約書、存證信函為證，並為兩造所不爭執，應認為真實。雖原告主張系爭房屋有瑕疵云云，惟其未舉證以實其說，應認其此部分之主張不可採。又查依被告提出之買賣契約第十條第一項約定：本約簽訂後，倘甲方（即原告）有未依約付款或不履行本約訂交付相關文件、用印、配合辦理銀行貸款手續及其他應盡之義務或違反第四條之約定時，乙方（指被告）得解除契約，並將甲方已繳付之全部價款悉數做為損害賠償及懲罰性違約金，概不退還。足見前揭約定之違約金乃屬懲罰性違約金之性質，而本件原告既自認未繼續繳交買賣價金，依前所述，即有違約之情，則被告依上開約定解除系爭房地買賣契約，並將原告已繳價款一百五十二萬元，充作懲罰性違約金予以沒收，自屬有據。惟原告既主張上開已繳價款中僅有屬定金之部分可充作違約金沒收等語，則本件應審究者，乃約定之違約金是否過高？茲析述之。
三、按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金；又約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十條、第二百五十二條分別定有明文。而衡量違約金是否相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害等情形，以為酌定標準；而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，最高法院四十九年台上字第八０七號判例參酌。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院五十一年度台上字一九號判例參照）。經查：
（一）按民法第二百六十條規定解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，並非積極的認有新賠償請求權發生，不過規定因其他原因已發生之賠償請求權，不因解除權之行使而受妨礙，故因契約消滅後所生損害，並不包括在內，最高法院五十五年台上字第二七二七號判例參照。從而被告抗辯系爭房地再次售予訴外人廖時毅時，價格已下跌，價差達一百一十萬元及增值稅調漲之差價乙節，固據其提出再轉售買賣契約為憑，惟此二部分乃屬契約消滅後所生之損害，並非因原告本件之債務不履行所已生之舊賠償請求權，揆諸上開判例意旨，跌價損失及增值稅差額部分均非原告債務不履行所直接發生損害，被告此部分抗辯不可採。
（二）又查被告抗辯其自八十九年四月至十一月之融資利息損失二十八萬四千元部分，經查被告向銀行融資興建本件工程，係基於其等間之消費借貸契約而需支付利息，無論原告是否違約，被告需支付之利息仍為相同，並不因而有所增減，從而上開利息支出並非被告因原告違約所生之損害，從而被告抗辯上開應付利息為原告應分擔之損失，自屬無據。
（三）再查原告已繳交定金十萬元，簽約金三十萬元，第一期款一一二萬元，總共一五二萬價款，是被告亦受有利用原告上開已繳價金之利益，依民法第二百五十一條，本院自得參酌原告因被告一部履行所受之利益，減少違約金。
（四）再查被告與聯陽廣告公司簽訂銷售契約，於八十九年一至四月有關系爭鳳凰城社區廣告銷售費用為0000000元，共計銷售出十七戶，銷售總金額為000000000元，銷售費用比例為6.3%等情，固據被告提出銷售明細表、廣告費明細表為證，惟原告亦辯稱銷售傭金、管銷費用與其無關，且係針對全部的，不應由其負擔等語，並否認有關贈品部分費用之真正，況縱被告提出之上開廣告銷售費用為實在，則原告所應負擔之金額應為五十九萬二千八百元（0000000X〈6.3%+1.5%）=592800，然被告已收受原告價金一百五十二萬元，已如前述，則一百五十二萬元扣除五十九萬二千八百元，亦尚餘九十二萬七千二百元，顯逾八十萬元。
四、綜上所述，經審酌前述之（一）至（四）等一般客觀事實、社會經濟情況及當事人所受損害及已支付價金占總價款之比例，本院認本件懲罰性違約金應酌減為七十萬元，故被告沒收原告已繳價金一百五十二萬元作為懲罰性違約金，超過上開七十萬元金額部分即屬過高。從而原告請求被告返還過高部分之違約金之其中八十萬元，為有理由，應予准許。
五、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
六、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國九十年八月三十日
民事第一庭法官黃雯惠右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十年八月日~B法院書記官魏淑娟