裁判字號：臺灣高雄地方法院86年訴字第1619號民事判決
裁判日期：民國89年04月14日
裁判案由：租佃爭議
臺灣高雄地方法院民事判決八十六年度訴字第一六一九號
原告乙○○訴訟代理人 涂南寧 律師被告甲○○住訴訟代理人 傅祖聲 律師
施立成 律師 邱錦春 住台北市○○路○段○○○號八樓右當事人間爭議事件，本院判決如左：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決：原告與被告間座落高雄縣○○鎮○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）地目田、面積０．一八五六公頃租租賃契約應予終止，被告並應將上開耕地返還予原告。
二、陳述：（一）查本件系爭土地，原屬 邱二 世嘗祭祀公業土地，於民國八十一年間由 邱氏 宗親派下員召開協調會議，解決處理祭祀公業土地問題，並由祭產七人處理小組 邱欽盛 、邱秀友、 邱振賓 、 邱錦麟 、 邱德郎 、 邱賢昌 及 邱貴春 全權負責（下稱處理小組）。而原告係根據 邱二世 嘗於民國八十一年一月三十日台灣時報公告，及八十二年八月八日台灣時報公告，以每分耕地新台幣（下同）一百五十萬元即總價二百八十六萬五千元承購，並由原告之先生 邱武雄 簽發農民銀行美濃分行為付款人，票號Ｙ0000000號，票載日為八十二年九月十七日之支票以為價金之支付，並與邱二世嘗訂立買賣契約書，再查邱二世嘗派下員及各房代表均表同意，並立切結證明書，且各承買人所繳之土地價款，亦於八十二年九月二十日分配派下員具領。又查邱二世嘗管理人 邱國源 曾於八十二年八月十四日以美濃郵局存證信函第一０八號函通知被告承購，因被告放棄權利不願購買後，始由原告價購，因此原告取得系爭土地一切依法，並無與邱國源管理人勾串情事。
（二）被告於八十三年八月三十日已明知原告購買系爭土地，並於八十三年九月二十六日取得法院判決移轉登記，原告並於八十五年十月二十二日以美濃郵局存證信函第一八號通知原告催繳租金，然被告均置之不理拒繳，顯有違反耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款之規定：「地租積欠達兩年之總額時」，原告自得收回耕地。
（三）被告雖抗辯祭祀公業邱二世嘗管理人邱國源與原告及處理小組串謀，以非法手段盜賣系爭土地，並謂邱國源管理人身分有瑕疵，無權處分系爭土地，其處分行為，在經有權利人之承認前，不生效力。然查，原告購買系爭土地在八十二年八月三十日是與處理小組簽訂買賣契約，非向管理人邱國源購買，而且處理小組係經派下員召開協調會多次而決議授權處理祭產且登報公告，並通知原承租人優先承購權。先後自七十三年至八十三年止多年來不斷召開派下員大會決議。在原承租人即被告放棄優先承購權後，方由原告以當時市價購買，並未便宜，且購買價金，亦均已分配給派下員具領乃不爭之事實。被告主張原告串謀管理人，完全以臆測之詞。況且系爭土地亦經過鈞院判決移轉所有權予原告，在該判決未撤銷前，不能否定其效力。至於被告抗辯邱國源管理人身分有瑕疵，無權處分系爭土地問題，惟原告是在八十三年八月購買，邱國源縱然於八十五年台上字第一００號民事事件，被判決與邱二世嘗公業間不存在任何委任關係。亦不生本件買賣無效問題。因處理小組係受邱二世嘗派下員大會決議授權原告與祭產七人處理小組簽定買賣契約，非與邱國源簽約。不發生「無權處分」，出賣人對於出賣之標的物不以有處分權為必要（三十七年上字七六四五號判例）。因此在鈞院八十三年訴字第一０五號及八十三年訴字第一五六號判決，未經廢棄前，不得認為系爭土地所有權移轉登記與原告為無效。
（四）被告抗辯系爭土地仍需受原租賃關係之拘束，對原出租人之免除租金給付決議，自不得違反。就該項決議原告事前不清楚，於購買系爭土地時亦未受告知。況依原告主張亦顯有矛盾。因被告既然否定邱國源管理人身分，認為其無權處分，同時又主張其於八十年二月二十三日召開「八十年度春季及各房代表，派下員會議時決議嘗田今八十年起停止收租，七十九年以前租金於十日內繳清」，被告前後主張矛盾甚明。又既然被告知道自八十年停收租金，又為何以邱二世嘗為承租人而繳存租金到美濃鎮農會，顯然停收租金顯非事實。再查八十二年八月三十日派下員大會暨各房代表大會會議紀錄：「本公業祭田承租人等自八十年起至今，多次要求承購耕地，皆經杯葛訴訟而無結果，一切議決無效。現由出標者，取得承買。原承租人八十二年以前租金，全部追繳」。益證停繳租金並非事實，被告既一直在欠繳租金中，因此原告自無表示終止免收租金之義務。又被告主張原告催繳租金係在租約變更登記之前，催告不合法云云。查原告於八十二年八月三十日購買系爭土地後，除在鈞院八十三年訴字第一五六號、八十三年訴字第一０五號民事事件爭執外，並已於同年九月完成所有權移轉登記，且被告除在八十三年間向台灣高雄地方法院檢察署提出告訴外，又於八十四年向鈞院提出自訴，均已知悉原告早已買受系爭土地。又租金之繳納是以買賣所有權移轉登記為主，並非以租約變更時間決定。在買賣不破租賃原則下，原告既為系爭土地所有權人，當然得向被告收取租金。末查被告主張租金已繳至美濃鎮農會，然此不生清償效力，蓋依民法第三百零九條規定：依債務本旨，應向債權人或其他有受領權人為清償或經債權人承認者。原告根本不知其向美濃鎮農會清償，亦未承認，被告復未針對租金問題向法院提存清償，是應不具清償效力。因此原告主張被告違反三七五減租條例第十七條第一項第三款之規定「地租積欠達兩年之總額時，得終止租約，收回耕地。
三、證據：邱二世嘗八十一年三月一日協調會議記錄一件、台灣時報公告二則、農民銀行存款憑條、邱武雄簽發支票、系爭土地買賣契約書、各房代表同意書、切結證明書各一份、邱國源寄發存證信函及回執四紙、原告寄發存證信函、系爭土地登記謄本各一份、八十年九月八日、八十二年八月三十日各房代表會議記錄各一件、承購人及價金表、本院八十三年訴第一０三號、八十三年重訴字第一五六號民事判決影本、自耕能力證明各一件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）訴訟費用由原告負擔，並陳明如受不利判決，願供擔保請求免為假執行之宣告。
二、陳述：（一）被告承租之系爭土地，係由被告之上代祖先向所有人邱二世嘗承租，迄今約有百年之歷史，於光復後並改為耕地三七五租約，租期原至八十五年十二月三十一日屆滿，並可依法續租六年。唯「公業」遭訴外人邱國源冒名登記為管理人，並為謀奪「公業」財產，與原告乙○○及訴外人 邱細昌 、 邱成興 、邱 李淑媚 、邱 李菊香 及 邱雙明 等七人，以串謀之非法手段，盜賣系爭土地，並提起虛假之訴訟，以圖得一確定判決作為護身符（即鈞院八十三年訴字第一０五號及八十三年訴字第一五六號判決），繼而想盡辦法以攆走被告等承租人，謀取其不法利益。而訴外人邱國源並非「公業」之合法代表人，其管理人身分有瑕疵，業經最高法院八十五年台上字第一一００號判決確定，其與「公業」間不存在任何委任關係在案，故其處分「公業」之財產，包括系爭土地均屬「無權處分」，依民法第一百十八條第一項之規定，其處分行為在經有權利人之承認前，並不生效力。又「公業」已召開派下員大會，改推舉被告為管理人，因前述二號判決對邱二世嘗不生效力，故由被告以邱二世嘗管理人身分向鈞院對原告及訴外人邱雙明、 邱李菊香 、邱國源提起塗銷所有權移轉登記之訴，業經鈞院八十七年度重訴字第五一九號判決原告勝訴；另與本案事實幾乎完全相同，即邱雙明、邱國源以承租人身分，對訴外人 邱創榮 提起返還租賃物事件，亦蒙鈞院以八十六年度重訴字第四七七號案判決駁回原告之訴在案。按原告既非系爭土地所有權人，自無從以買賣不破租賃主張為系爭土地出租人。至原告雖另主張係向處理小組買受系爭土地，實則原「公業」管理暨組織規約第十條明文規定：「本公業財產之處分或解散，經派下員過半數同意，得授權管理人為之。」其中並無任何所謂之處理小組之組織存在，顯然為「偽管理人」邱國源所一手設計之非法組織，其所為盜賣祭產之處分，當然不生效力。況原告於上述鈞院八十三年度重訴字第一五六號判決中之主張，其承買系爭土地係「基於祭祀公業全體派下員決議處分」，姑不論此與事實不符，況亦與本件主張所謂與處理小組簽約之說法顯相矛盾。
（二）次查系爭土地係訴外人邱國源無權處分，在未經有權利之人之承認前並不生效力，已如前述，因此縱認原告乙○○已向訴外人邱國源表示願買受系爭土地之意，亦因訴外人邱國源為無處分權之人，過去訴外人邱國源所為對被告要求表示願否優先購買系爭土地之通知，不生效力。蓋自七十年起邱國源即一再利用邱二世嘗派下員眾多，召開大會不易之缺點，除以偽造文件方式取得形式上管理人之名義外，更再三企圖以勾串之不法手段出售邱二世嘗財產圖利，就其種種不法行徑，被告除多方收集證據，並一再嘗試以法律途俓維護邱二世嘗權益外，對邱國源與原告等系爭買賣事宜，更是再三以存證信函之方式表達抗議並拒絕接受，，該等存證信函中，不但明確否認邱國源之管理人身份，更明白表示：「出售邱二世嘗祭祀公業案，俟經全體派下各房代表另行選舉管理人，並設有財務委員會後再行開會決定。」絕非如原告所言，有放棄優先承買權之情形，故原告之承買系爭土地，顯然違反耕地三七五減租條件第十五條之規定，不得對抗承租人即被告，在被告未放棄優先購買權前，原告不能取得所有權，因此原告尚不得以出租人之地位，訴請被告交還系爭土地。
（三）退萬步言，縱認原告已取得系爭土地之所有權，然原出租人即邱二世嘗於八十年三月二十三日召開「八十年度春季及各房代表、派下員會議」時，即已決議「嘗田議決今年八十年起停止收租，七十九年以前租金於十日內繳清」，之後即未再有任何開始收租之決議。而原告於八十三年九月二十六日始持鈞院八十三年訴字第一０五號及八十三年訴字第一五六號判決，前往地政事務所辦妥所有權移轉登記，依民法第四百二十五條「買賣不破租賃原則」，及最高法院三十八年台上字第一九五號判例：「原出租人已將訟爭房屋之所有權讓與上訴人，依民法第四百二十五條之規定，其租賃契約既對上訴人繼續存在，上訴人當然繼承原出租人行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務。」意旨，原告自需受上開決議事項之拘束，而不得在未經表示終止免除被告給付租金義務前（亦即變更原出租人免除債務之意思表示），即催告被告給付租金。本件原告於所有權移轉登記後，從未對被告表示終止免收租金之意思，而係遲至八十五年下半年始突發函向被告催收租金，依前開說明，其既未先表示終止免收租金之意思，自不得向被告收取租金。又被告對原告取得系爭土地本即存有疑義，而不予承認，且由宗親邱錦春及被告為代表，對原告及訴外人邱國源等七人就取得系爭土地過程之違法提起刑事訴追，經鈞院以八十四年自字第五一九號開股受理在案，因此被告自然不認同地政事務所所為之登記，直至八十五年十一月十八日，高雄縣美濃鎮公所發出租約變更登記通知書，被告始知租約之出租人已遭變更為原告，從該時開始，被告方知如需給付租金時之對象。唯如前段所述，原告從未對被告表示終止免收租金之意思，卻於美濃鎮公所發出「租約變更登記通知書」前之八十五年十月間，突發函向被告催收租金，故其催告不合法，亦即原告主張被告積欠租金達兩年，其得終止租約，無理由，應予駁回。
（四）末查原告於前述八十三年度重訴字第一五六號判決中亦一再主張，其係該祭祀公業之派下員或親屬，且有自耕能力，並早就承租耕作系爭土地，然事實上由八十二年即確定之派下員名冊及高雄縣美濃鎮公所美鎮民字第九九九二號函中所附之承租登記表可知，原告根本非派下員或親屬，且系爭土地之承租人自始至終均為被告，與非派下員之原告乙○○根本毫無關係。同時，原告亦根本不具自耕農身份，何來自耕能力可言。凡此種種，均足以證明原告根本無權承買系爭土地，是退步言之，即令已取得系爭土地所有權，亦因買賣契約違反土地法第三十條及耕地三七五減租條例之規定而無效。要言之，原告主張無理由，應予駁回。
三、證據：提出原告八十三年六月十日起訴狀、本院八十三年度重訴字第一五六號判決、八十六年度重訴字第四七七號、八十七年度重再一號、八十七年度重訴字五一九號、最高法院判八十五年度台上字第一一００號判決、答復訴外人邱國源之存證信函、八十三年三月二十三日派下員會議記錄、派下員名冊、美濃鎮公所美鎮民字第九九九二號函、認證書、切結書、美濃鎮農會存摺各一件、被告致邱國源存證信函三件各一件（以上均為影本）為證。
理由
一、系爭土地為耕地，原告主張被告積欠地租達二年以上之總額，請求返還系爭土地，顯屬耕地爭議事件，起訴前業經高雄縣美濃鎮公所耕地租佃委員會調解、高雄縣政府更地租租佃調處不成立，合於耕地三七五減租條例第二十六條第二項規定，先予敘明。
二、原告主張其於八十三年八月五日向邱二世嘗購買系爭土地，被告雖為系爭土地承租人，然於邱二世嘗管理人邱國源多次催告是否行使優先購買權後，並未優先購買，嗣原告亦於八十三年九月二十六日取得法院確定判決而辦理移轉登記完畢，為所有權人，然被告自原告取得所有權後均未給付租金予原告，經原告於八十五年十月二十二日以美濃郵局存證信函第一八號通知原告催繳租金，然被告均置之不理拒繳，顯有違反耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款之規定：「地租積欠達兩年之總額時」，爰為終止租約之意思表示，並請求返還系爭土地等語。
三、被告則以原告購買系爭土地係與邱二世嘗偽管理人邱國源共同串謀，因邱國源並非管理人而與邱二世嘗無任何委任關係，業經被告依法被選任為管理人後，對之起訴，並經最高法院八十五年度台上字第一一００號民事判決確定。邱國源既非邱二世嘗管理人，自無權處分系爭土地，邱二世嘗派下員又不承認上開買賣，是系爭土地所有權雖已移轉為原告所有，邱二世嘗仍得訴請塗銷，此由嗣經被告以邱二世嘗管理人身分對原告及其他同類買受人邱國源等提起塗銷系爭土地所有權移轉登記之訴，業經鈞院八十七年度重訴字第五一九號判決勝訴，另同類情形邱國源等以承租人身分對訴外人即原承租人邱創榮訴請返還土地，亦經鈞院駁回原告之訴，均足證明原告並非系爭土地所有人。退步言之，縱認原告取得系爭土地有效，然被告為系爭土地承租人，依法本有優先購買權，雖邱國源曾通知被告購買，然因被告自始即知其無權處分系爭土地，故意一再向其通知不可違法出售，嗣更對之提起刑事告訴，因此根本無從起算行使優先權之時間，優先購買權既有物權效力，原告即不得對抗被告。又本件有買賣不破租賃原則之適用，系爭土地之租金，業經出租人即邱二世嘗於八十年三月二十三日召開「八十年度春季及各房代表、派下員會議」時，決議「嘗田議決今年八十年起停止收租，七十九年以前租金於十日內繳清」，此後即未再有任何開始收租之決議。原告自應受此免除租金之拘束，直至八十五年十一月十八日，高雄縣美濃鎮公所發出租約變更登記通知書，被告始知租約之出租人已遭變更為原告，從該時開始，被告方知如需給付租金時之對象，按原告從未對被告表示終止免收租金之意思，卻於美濃鎮公所發出「租約變更登記通知書」前之八十五年十月間，突發函向被告催收租金，故其催告不合法，況嗣被告亦已將租金繳付至美濃鎮農會，原告主張被告積欠租金達兩年，其得終止租約，無理由，應予駁回等語資為抗辯。
四、原告主張被告為系爭土地承租人，為被告自認，又原告主張其為系爭土地所有權人，詎被告經催告後迄未依法繳交租金，已逾二年以上之總額之事實，已據其提出系爭土地登記謄本、催繳租金函為證，然為被告以前開情詞抗辯。是本件首應審究者，乃被告是否已取得系爭土地所有權一端，經查：
（一）原告主張其係向邱二世嘗處理小組成員購買系爭土地，而非向邱國源購買，又處理小組係經邱二世嘗派下員授權處理財產，故不生無權處分問題。然為被告否認。查系爭買賣契約出賣人即甲方係邱二世嘗管理人邱國源，承買人乙方係乙○○即原告，此由原告立證之買賣契約書首行當事人，末欄立契約書人分別載明可稽，至邱欽盛等七人處理小組，雖亦於該契約書上署名，然係以立會人名義署名。惟稱買賣者，謂當事人約定一方移轉產權於他方，他方支付價金之契約，民法第三百四十五條第一項明定，本件雙方當事人既於契約上明確顯現，則何人為買賣當事人已明，縱令有他人基於當於與當事人一方之其他內部關係而於契約書上簽名，仍無礙原已確定之當事人，況原告主張其係向處理小組購買，非惟與其於本院八十七年度重訴字第五一九號民事事件中所主張，即其深信邱國源為「合法管理人」才向其購買，且處理小組已徵求承租人是否先買．．．之陳述未合，有該判決可稽，且依原告提出為證之邱二世嘗八十年九月八日派下員代表大會會議記錄，雖曾有授權處理小組處理祭產之決議，然該次會議係由無合法權源之管理人邱國源任主席，所召集之會議已非合法，進且邱二世嘗派下員多達一百零七人，而非邱國源出售系爭土地時所主張之三十六人，亦有上開判決足佐，則上開會議縱有決定，可否視為授權處理小組處理祭產之決議已非無疑。次查祭產屬於全體派下員所有，原告既未能舉證邱二世嘗派下員曾授權處理小組出售系爭土地，則縱認原告確與處理小組簽約出售土地，就物權行為而言，仍屬無權處分，就買賣契約，則屬無權代理，是原告主張其係與處理小組而非與邱國源簽約，尚非可採。
（二）次查邱國源並非邱二世嘗管理人一節，業經最高法院台上字第一一００號判決，認定邱國源與邱二世嘗間無委任關係存在確定，而確認之訴具有宣示效力，與形成判決原則上自判決確定後始向後發生效力不同，是原告主張即令邱國源被判決與邱二世嘗無委任關係，亦係事後問題，亦非可採。按邱國源既非邱二世嘗管理人，本無權處分系爭土地，另就上開買賣契約而言，亦非代理人，且邱二世嘗管理人即本件被告，嗣又據此無效原因，向本院對承租人即本件原告及邱國源等提起塗銷所有權移轉登記之訴，有本院八十七年度重訴字第五一九號判決在卷可稽，準此，邱二世嘗並無就上開無權處分行為、無權代理簽訂買賣契約承認之意甚明，則無論買賣債權行為或移轉物權行為均已確定不發生效力。是系爭土地雖曾經本院八十三年度重訴字第一五六號判決邱二世嘗應移轉登記與原告，且原告亦已依上開判決辦理移轉登記完畢，然因前揭判決邱二世嘗係由無管理權即無訴訟實施權之邱國源為被告應訴，故該判決雖已確定，對於邱二世嘗亦不發生效力，且邱國源又無權處分或無權代理出賣系爭土地，原告即無保有上開系爭土地所有權之權利，而有塗銷之義務，此由本院八十七年度重訴字第五一九號判決、相同承租事實衍生之租佃爭議事件即本院八十六年度重訴字第四七七號判決，均為相同之認定，有各該判決附卷可參，要言之，被告主張原告對系爭土並無所有權，堪信為真。按出租人固不以所有權人為限，然本件原告係主張其向邱二世嘗購買系爭土地，故與承租人即被告存有租賃關係，即有買賣不破租賃之適用，玆原告既未能舉證對系爭土地有所有權，則其本於租賃關係消滅所生之租賃物返還請求權，訴請被告返還系爭土地，為無理由，應予駁回。
五、本件事證明確，兩造其餘攻擊防禦方法即無逐一論述必要；又原告並未為假執行之請求，被告陳明如受不利判決，願供擔保請求免為假執行之宣告，容有誤會，況原告之訴已受敗訴判決，附此敘明。
六、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國八十九年四月十四日
臺灣高雄地方法院民事第二庭~B法官黃國川右為正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國八十九年四月十四日~B法院書記官呂素珍