裁判字號：最高法院94年台上字第1422號民事判決
裁判日期：民國94年08月04日
裁判案由：拆屋還地等
最高法院民事判決九十四年度台上字第一四二二號
上訴人癸○○
23
壬○○共同訴訟代理人 林根煌 律師被上訴人庚○○
27
乙○○
丑○○天○○
亥○○宇○○地○○
午○○
巳○○戌○○○甲○○○
辰○○
號3丙○○○
13
寅○○宙○○○
申○○
31
未○○
酉○○
卯○○兼上列二人法定代理人玄○○共同訴訟代理人 莊正男 律師被上訴人辛○○
29
子○○
號9
己○○
戊○○
丁○○上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國九十四年三月九日台灣高等法院台中分院第二審更審判決（九十二年度重上更㈡字第三七號），提起上訴，本院判決如下：
主文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由本件上訴人主張：被上訴人庚○○以次三人與被上訴人天○○以次四人之被繼承人 賴林鸞 （民國九十年八月五日死亡，由該四人及另一繼承人 賴慶賜 於原審更㈠審時承受訴訟，嗣賴慶賜於九十三年二月三日死亡，再由該四人於更㈡審時承受訴訟）、被上訴人午○○以次十三人之被繼承人 劉進枝 （七十九年十二月三日死亡，嗣其繼承人 劉鎗海 於九十三年九月六日死亡，由申○○以次五人於原審更㈡審時承受訴訟）及被上訴人辛○○，分別依序向伊不定期承租伊共有之坐落台中縣○○鄉○○段○○○號（七十九年五月一日重測○○○鄉○○段二○二之五號）建地（下稱系爭土地）如第一審判決附圖二（下稱附圖二）所示編號Ｇ、Ｃ、
Ｂ、Ａ、Ｅ、Ｆ部分為房屋基地使用。被上訴人之租金，固經台灣高等法院台中分院（下稱台中高分院）八十二年度上更㈢字第七號調整租金事件（下稱八十二年度前調整租金事件）提高為按申報地價年息百分之六計算如第一審判決附表所示，惟系爭土地八十三年度申報地價已提高為每平方公尺新台幣（下同）三萬元，四周均為店舖，市況繁榮，被上訴人經營商行，獲利甚豐，伊已於八十三年八月九日通知被上訴人提高租金為按申報地價年息百分之十計算。另伊於七十六年九月十四日、八十一年三月十三日、八十三年八月九日通知辛○○調整租金，其八十三年八月十日前之租金，亦應調高為按申報地價年息百分之六計算，以後則按申報地價年息百分之十計算。茲被上訴人自七十六年起即積欠租金未付，向台灣台中地方法院所提存之金額不足，又未以蓬萊稻谷給付，自不生清償之效力，伊已於八十四年四月十二日催告給付，並於同月二十五日終止租約，被上訴人自應拆除上開地上建物返還土地，並自租約終止翌日起按月賠償伊相當於租金之損害等情，爰求為：㈠庚○○、天○○以次四人、丑○○、乙○○均自八十三年八月十一日起，午○○以次十三人自八十四年五月二十五日起，租金依序調整為每年蓬萊稻谷一萬四千六百五十五點五公斤、一萬二千零三十七點八公斤、九千五百零四點四公斤、二萬七千八百四十八點九公斤、一萬二千六百六十四點四公斤，辛○○之租金自七十六年九月二十一日起至七十七年六月三十日止調整為每年七千九百九十六公斤，自七十七年七月一日起至七十九年五月一日止調整為每年四千九百九十八點四公斤，七十九年五月二日起至八十年六月三十日止調整為每年六千一百六十七點五公斤，自八十年七月一日起至八十三年八月十日止調整為每年四千八百零四點四公斤，自八十三年八月十一日起調整為一萬三千四百七十一點一公斤。㈡命庚○○、天○○以次四人、丑○○、乙○○、午○○以次十三人、辛○○各給付欠租蓬萊稻谷四萬三千五百零九點八公斤、三萬五千五百二十三公斤、二萬八千二百二十七點三公斤、十一萬一千零四點五公斤、三萬七千零六十六點七公斤、四萬七千零五十六點七公斤並加計法定遲延利息，如無實物時，按給付時市價折付新台幣。㈢命庚○○、天○○以次四人、丑○○、乙○○、午○○以次十三人、辛○○以次五人分別將系爭土地如附圖二所示編號Ｇ、Ｃ、Ｂ、Ａ、Ｅ、Ｆ部分房屋拆除交還土地，及自終止租約翌日起按月賠償相當於租金損害之判決。（按：被上訴人子○○以次四人部分，上訴人係於原審更㈡審時始為訴之追加，請求其拆屋還地。又庚○○以次二十人對原審維持第一審調整其租金敗訴部分之判決，提起上訴，業經本院認其上訴不合法，另以裁定予以駁回在案。）被上訴人庚○○以次二十人則以：系爭土地租金已於上述八十二年度前調整租金事件經判決確定依申報地價百分之六計算，上訴人不得再為調整。又租金固以稻谷約定，但兩造同意八十二年度前調整租金事件繫屬前，一年分兩期給付，訴訟後則於每年九月以當月台中縣潭子鄉農會收購稻谷價計算，以現金繳付上年度全年之租金，上訴人諉稱八十二年度前調整租金事件判決主文記載應給付蓬萊稻谷，係權利濫用。伊應付之租金自八十二年度前調整租金事件繫屬後即遭上訴人拒收，伊分別於八十一年一月及八十三年十月提存七十七年下期至八十年下期及八十一、八十二年之租金，迨至八十四年三月間該事件經判決確定應付之租金額後，上訴人即於同年四月十二日催告伊清償租金，伊扣除已提存之金額，將差額租金郵寄上訴人又遭拒收，故於同年五月四日辦理提存，上訴人於同年四月二十五日通知終止租約，不生效力等語，資為抗辯。被上訴人辛○○亦以：伊繼承 林俊明 所繼承之訴外人 林阿新 對上訴人系爭土地之承租權，上訴人曾於六十九年間訴請調整租金，經台中高分院七十二年度上更㈡字第二三五號（下稱七十二年度前調整租金事件）判決確定，自六十七年起調整為每年蓬萊稻谷一千三百六十六公斤，其再請求自八十三年八月十一日起調整按申報地價百分之十計算，伊不同意。又兩造租金雖以稻谷約定，但給付方法均同意以應給付時之價格折算現金支付。又林俊明曾郵寄租金遭上訴人拒收，故分別於八十一年一月及八十三年一月提存七十七年下期至八十年下期及八十一、八十二年之租金，且於八十四年五月四日提存八十三年之租金，已生清償法效，上訴人通知終止租約不生效力等語，資為抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：㈠查辛○○以次五人之被繼承人即本件租約原承租人林阿新生前承租系爭土地附圖Ｆ部分，並於其上興建門牌台中縣○○鄉○○街○段○○號房屋，其後林阿新於七十六年十月三十一日死亡後，其繼承人為辛○○及子女 林羿伶 （原名 林淑美 ）、 林淑真 、 林淑鈴 、陳 林淑惠 （即林淑惠）、 林俊雄 、 林俊英 、林俊明等八人，且均未拋棄繼承權，有繼承系統表、戶籍謄本足按，並有林阿新之全體繼承人均未拋棄繼承權之函文可佐。嗣林俊明於八十三年一月二十五日死亡後，其繼承人為妻及子女即子○○以次四人，亦有繼承系統表、戶籍謄本為憑，則系爭土地之租賃權及其上系爭二九號房屋應由林阿新及林俊明之繼承人即上開辛○○等十一人繼承，並經辛○○以次五人自承無誤。上訴人雖指 陳林淑惠 、林俊英、林俊雄、林淑真、林淑美等將其繼承系爭二九號房屋贈與林俊明（辛○○除外），而林俊明死亡後，由子○○以次四人繼承，系爭二九號房屋應由辛○○以次五人繼承，其基地承租權僅為辛○○一人繼承云云，並提出該二九號房屋稅籍資料為證。然上訴人主張核與前開林阿新相關繼承資料不符，該房屋稅籍資料僅為課稅資料，要難採為繼承之依據，殊非足取。又經再三行使闡明權，詢問上訴人是否追加林阿新全體繼承人為共同被告，亦僅追加子○○以次四人，上訴人既未追加林阿新全體繼承人為共同被告，且上訴人僅對其中辛○○一人，訴請調整租金，而未對林阿新全體繼承人請求，是其請求辛○○自七十六年九月二十一日、七十七年七月一日起、七十九年五月二日起、八十年七月一日、八十三年八月十一日起分別調整租金，給付欠租、賠償損害金及辛○○以次五人拆除系爭二九號房屋返還土地，即非有據。㈡按未定期限之不動產之租賃物，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。又城市地方建築基地之租金，以不超過土地申報總價額年息百分之十為限，民法第四百四十二條及土地法第一百零五條準用同法第九十七條第一項定有明文。系爭土地於七十六年七月之公告地價及該年之申報地價，每平方公尺各為一萬九千八百三十五元、二萬三千八百零二元，此後各年度上訴人均未再申報地價，迨至八十三年七月始申報地價為每平方公尺三萬元，其中七十七年、七十八年公告現值為一萬九千八百三十五元與七十六年相同，七十九年公告現值為二萬五千三百四十元，無公告地價，八十年七月公告地價為二萬三千一百七十七元，八十三年公告現值為四萬七千元，公告地價為二萬五千元，有地價證明書可稽，而所謂土地之總價額，土地法施行法第二十五條規定，土地價額依法定地價，而法定地價依土地法第一百四十八條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。又土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，則系爭土地自八十年七月至八十三年七月之申報地價應僅為一萬八千五百四十一點六元。依上開民法及土地法調整租金額度之規定，各該年度調整租金之額度即應以前述七十六、八十及八十三年度之申報地價為準。庚○○以次二十人自八十二年度前調整租金事件判決調整租金確定後，租金未再提高，而該事件用以斟酌調整租金額之申報地價為一萬八千五百四十一點六元，與八十三年八月之申報地價三萬元相比，系爭土地之價值顯有增加，上訴人請求調高系爭土地之租金應屬可採。次按出租人起訴請求增高租金，如未於起訴前向承租人為調高租金之意思表示，法院如認其訴為有理由，即應判決宣示自出租人起訴時調高租金。系爭土地地價自七十六年間起已經昇高，上訴人並於八十三年八月九日以存證信函通知庚○○、賴林鸞、丑○○、乙○○為調整租金之意思，復於八十四年五月二十七日起訴請求自八十三年八月十一日起調整租金，庚○○、天○○以次四人、丑○○、乙○○自八十三年八月十一日起，即有調整租金之必要。至上訴人固曾於八十三年八月九日以存證信函告知午○○為調整租金之意思，惟並未對其餘共同承租人即巳○○以次七人及申○○以次五人之被繼承人劉鎗海為告知調整租金之意思，尚難謂已向承租人為調高租金之意思表示，即應自上訴人起訴時即八十四年五月二十五日調高租金。又租金種類之約定與租金給付方法之約定係二件事。系爭土地於三、四十年前成立租賃契約時因係鄉村農地，故其租金種類以蓬萊稻谷約定。嗣系爭土地周圍因人口之集中，房屋逐漸興建而變更為建地，雖租金種類仍以稻谷計算，但依上訴人於六十九年訴請調整租金前從未向承租人索取實物稻谷，承租人亦從未以稻谷繳付及上訴人於八十二年度前調整租金事件審理時自認得以繳納按農會收購價格計算租谷價格觀之，足證系爭租金種類為稻谷之約定，基於雙方之簡便，已合意折合新台幣給付之。再上訴人於六十九年及七十八年間訴請調整租金，經法院判決調整主文縱以稻谷為之，但此僅係租額計算之調整，與雙方合意折合新台幣給付租金之方法無涉。且本件除辛○○等外，兩造均於八十二年度前調整租金事件審理時自認該案訴訟後租金於每年九月一次繳納全年份，並得以繳納當月潭子鄉農會收購價格計算租谷價格。其次，法院依民法第四百四十二條規定調整不動產租金時，除應斟酌不動產之價值，所處位置及四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡。審酌系爭土地○○○鄉○○街，乙○○租地建屋分別經營 吳復興 碾米廠、 蔡秀鳳 花藝設計及星光科技，丑○○開設泰昌手藝行販賣服飾，天○○以次四人先後開設海園釣具行、麵店、大豐釣具，庚○○原開設福慶商行為五金雜貨店，午○○以次十三人原係住家，嗣出租辛○○開設家奇專業藝術窗簾飾布，辛○○開設豐榮五金店，又除天○○以次四人之建物後段為二樓加強磚造外，餘均為木造一樓半之舊樓房，同一街道上之商店其營業狀況及建築物均與被上訴人相類似，非有大商場，其街道為十公尺寬，街道南端與新開之二十公尺道路交岔，交岔口處有一鐵架、鐵皮屋頂造之私設市場，系爭承租地背對潭子鄉公所，有第一消費市場，惟該市場並未啟用，人車往來尚稱頻繁等不動產所處位置，四周商業之繁榮情形暨系爭租賃物、承租人所建地上物之經濟價值、前述地價調整幅度及兩造不爭自七十六年迄八十五年各期潭子鄉農會收購之稻谷價格等情，爰將租金調整為各該期間申報地價年息百分之六，上訴人請求調整按年息百分十計算，尚乏依據。又八十三年八月後，潭子鄉農會收購價格為每公斤十五元，有該農會函可參，並經兩造合意，茲依此計算調整租金為⑴庚○○：自八十三年八月十一日起調整為每年蓬萊稻谷七千九百一十四公斤（30000×65.95×6/100÷
15=7914）。⑵天○○以次四人：自八十三年八月十一日起調整為每年蓬萊稻谷六千五百點四公斤（30000×54.17×6/100÷15=6500.4）。⑶丑○○：自八十三年八月十一日起調整為每年蓬萊稻谷五千一百三十二點四公斤（30000×42.77×6/100÷15=5132.4）。⑷乙○○：自八十三年八月十一日起調整為每年蓬萊稻谷一萬五千零三十八點四公斤（30000×125.32×6/100÷15=15038.4）。⑸午○○以次十三人：自八十四年五月二十五日起調整為每年蓬萊稻谷六千八百三十八點八公斤（30000×56.99×6/100÷15=6838.8）。㈢查庚○○以次二十人分別於八十一年一月及八十三年十月提存七十七年下半年至八十、八十一、八十二年租金時，上訴人雖已提起調整租金之訴，但尚在審理中調整之數額尚未確定，承租人對於已屆期之租金，自僅能以未調整前之租金額予以提存，俟確定後再依確定後之標準予以補足，則計算庚○○以次二十人上開提存金額是否合於債務之本旨，自不能以八十二年度前調整租金事件確定判決所調整後之租金標準計算，應仍以該事件前即七十二年度前調整租金事件確定判決所調高之租金為申報地價年息百分之六計算，即自六十九年九月二十日起，庚○○調整為二一四七公斤、天○○以次四人之被繼承人賴林鸞調整為一七一九公斤、丑○○調整為一三九七公斤、乙○○調整為四○○二公斤、午○○以次十三人之被繼承人劉進枝調整為八六○公斤，辛○○以次五人之被繼承人林阿新調整為二○○三公斤。再者，繳納當月之潭子鄉農會收購價格分別為七十六年九月每公斤十點五元、七十七年九月為十三元、七十八年九月為十三元、七十九年九月為十二元、八十年九月為十四元、八十一年九月為十四點五元、八十二年九月為十五元、八十三年為十五元，有該農會函可參。依此標準核計庚○○以次二十人二次提存之金額詳如原判決附表（下稱附表）二所載，均已超過該事件之標準。又依八十二年度前調整租金事件確定判決所調整之租金，再按七十七年下半年至八十五年之潭子鄉農會該年度第二期收購價格核計，其八十一年、八十三年及八十四年三次提存，仍超過應付之租金額，八十四、八十五年二年度所提存亦屬足夠（詳如附表三末四欄），庚○○以次二十人抗辯其已足額提存，並無欠租之情事，應屬可採。㈣按租用建築房屋之基地，承租人積欠地租達二年以上，經出租人定相當期限催告承租人支付，而承租人於其限期內不為支付者，出租人固得終止租約收回基地，惟承租人如於其終止租約之聲明到達前，已為租金之支付，僅因出租人拒絕受領，致依法提存時，因而逾越期限者，仍不發生終止租約之效力。查庚○○以次二十人於收受上訴人八十四年四月十二日催繳信函後，即於同年四月二十日郵匯繳納租金，上訴人竟以非蓬萊稻谷給付為由退還該匯票，庚○○以次二十人乃於同年五月四日向法院提存，依上說明，上訴人於八十四年四月二十五日之終止租約並不生效力。綜上所述，上訴人據以訴請辛○○調整租金、給付租谷本息暨損害金，及辛○○以次五人拆屋還地，並訴請調整庚○○以次二十人租金逾上開核計金額暨給付租谷本息、拆屋還地暨損害金部分，均非正當，不應准許，為其心證之所由得，並說明上訴人其他主張及聲明證據為不足取暨不逐一論述之理由，因將第一審所命庚○○以次二十人給付稻谷、調整辛○○租金、命辛○○給付稻谷、拆屋還地及賠償損害金部分之判決廢棄，改判駁回上訴人該部分之訴，並就上訴人其餘請求庚○○以次二十人調整租金逾上開核計金額、給付租谷本息、拆屋還地及賠償損害金部分，維持第一審所為其敗訴之判決，駁回其上訴；復駁回上訴人對子○○以次四人之追加之訴，經核於法並無違背。上訴論旨，猶執陳詞，並以原審採證、認事暨解釋契約之職權行使及其他與判決基礎無涉之理由，指摘原判決不利於己部分不當，求予廢棄，不能認為有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十四年八月四日
最高法院民事第三庭
審判長法官朱錦娟
法官顏南全法官許澍林法官袁靜文法官黃義豐本件正本證明與原本無異
書記官中華民國九十四年八月十六日
Ｒ