裁判字號：最高法院92年台上字第1498號民事判決
裁判日期：民國92年07月10日
裁判案由：拆屋還地等
最高法院民事判決九十二年度台上字第一四九八號
上訴人庚○○
己○○共同訴訟代理人 林根煌 律師上訴人寅○○
子○○卯○○○甲○○○
癸○○丙○○○
壬○○酉○○○
丑○○
丁○○
乙○○
辛○○
戊○○
申○○
巳○○
辰○○
未○○
午○○共同訴訟代理人 許嘉昇 律師右當事人間請求拆屋還地等事件，兩造對於中華民國九十一年四月二日台灣高等法院台中分院第二審更審判決（八十九年度重上更㈠字第一號），各自提起上訴，本院判決如左:
主文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理由本件上訴人庚○○、己○○（下稱庚○○等）主張：對造上訴人丁○○、辛○○、乙○○、對造上訴人申○○、巳○○、辰○○、未○○、午○○（以上五人下稱申○○等）之被繼承人 賴林鶯 、對造上訴人丑○○、寅○○、子○○、卯○○○、甲○○○、癸○○、丙○○○、壬○○、酉○○○（以上九人下稱丑○○等）之被繼承人 劉進枝 （以上諸人下稱丁○○等）、對造上訴人戊○○分別向伊不定期承租伊共有之坐落台中縣○○鄉○○段○○○號（民國七十九年五月一日重測前○○○鄉○○段第二０二｜五號）建地（下稱系爭土地）如第一審判決附圖二（下稱附圖二）所示編號Ｇ、
Ｃ、Ｂ、Ａ、Ｅ、Ｆ部分為房屋基地使用。丁○○等之租金，固經台灣高等法院台中分院八十二年度上更㈢字第七號請求調整租金事件（下稱「八十二年度前調整租金事件」）調高為按申報地價年息百分之六計算如第一審判決附表所示，惟系爭土地之八十三年度申報地價已提高為每平方公尺新台幣（下同）三萬元，四周均為店舖，市況繁榮，對造上訴人經營商行，獲利甚豐，伊於八十三年八月九日通知對造上訴人提高租金為按申報地價年息百分之十計算；另伊於七十六年九月十四日、八十一年三月十三日、八十三年八月九日通知戊○○調整租金，其八十三年八月十日前之租金，應調高為按申報地價年息百分之六計算，以後則為按申報地價年息百分之十計算。對造上訴人自七十六年起即積欠租金未付，伊於八十四年四月十二日催告給付，對造上訴人雖曾向台灣台中地方法院（下稱台中地院）辦理提存，惟提存之金額不足，且未以蓬萊稻谷給付，不生清償之效力；伊已於八十四年四月二十五日終止租約，對造上訴人自應拆除地上建物返還土地，並自租約終止翌日起按月賠償伊相當於租金之損害等情，求為：㈠丁○○、申○○等、辛○○、乙○○均自八十三年八月十一日起，丑○○等自八十四年五月二十五日起，租金依序應調整每年蓬萊稻谷一萬四千六百五十五點五公斤、一萬二千零三十七點八公斤，九千五百零四點四公斤、二萬七千八百四十八點九公斤、一萬二千六百六十四點四公斤；戊○○之租金自七十六年九月二十一日至七十七年六月三十日調整為每年七千九百九十六公斤、自七十七年七月一日至七十九年五月一日調整為每年四千九百九十八點四公斤、七十九年五月二日至八十年六月三十日調整為每年六千一百六十七點五公斤、自八十年七月一日至八十三年八月十日調整為每年四千八百零四點四公斤、自八十三年八月十一日起調整為一萬三千四百七十一點一公斤；㈡命丁○○、申○○等、辛○○、乙○○、丑○○等、戊○○各給付欠租蓬萊稻谷四萬三千五百零九點八公斤、三萬五千五百二十三公斤、二萬八千二百二十七點三公斤、十一萬一千零四點五公斤、三萬七千零六十六點七公斤、四萬七千零五十六點七公斤並加計法定遲延利息，如無實物時，按給付時之市價折付新台幣；㈢命丁○○、申○○等、辛○○、乙○○、丑○○等、戊○○分別將系爭土地如附圖二所示編號Ｇ、Ｃ、Ｂ、Ａ、Ｅ、Ｆ部分房屋拆除交還土地，及自終止租約之翌日起按月賠償相當於租金之損害金之判決。
上訴人丁○○等則以：伊租金曾經「八十二年度前調整租金事件」確定判決依申報地價百分之六計算，庚○○等不得再請求調整租金；又租金固以稻谷約定，但兩造同意以應給付時之當月台中縣潭子鄉農會收購價計算支付，「八十二年度前調整租金事件」繫屬前，一年分兩期給付，訴訟後則於每年九月以當月台中縣潭子鄉農會收購稻谷價計算，以現金繳付上年度全年之租金。庚○○等諉稱「八十二年度前調整租金事件」判決主文記載應給付蓬萊稻谷，係權利濫用。伊應付之租金自「八十二年度前調整租金事件」繫屬後即遭庚○○等拒收，伊分別於八十一年一月三十一日及八十三年十月七日提存七十七年下期至八十年下期之租金及八十一、八十二年之租金，至八十四年三月九日收受最高法院駁回上訴之裁定，應付租金額始告確定，庚○○等又於八十四年四月十二日催告伊清償租金，伊扣除已提存之金額，將差額租金郵寄與庚○○等，詎又遭拒收，故於八十四年五月四日辦理提存；伊既依法提存租金，庚○○等於八十四年四月二十五日通知終止租約，不生效力等語。上訴人戊○○以：伊繼承 林俊明 所繼承之訴外人 林阿新 對庚○○等如第一審判決附圖一（下稱附圖一）編號６部分土地之承租權，庚○○等曾於六十九年間訴請調整租金，經原法院七十二年度上更㈡字第二三五號（下稱「七十二年度前調整租金事件」）判決確定，自六十七年起調整為每年蓬萊稻谷一千三百六十六公斤，庚○○等請求自八十三年八月十一日起調整為按申報地價百分之十計算，伊不同意；兩造租金雖以稻谷約定，但給付方法均同意以應給付時之價格折算現金支付，伊以現金給付係依債之本旨，庚○○等拒收，係權利濫用；林俊明曾郵寄租金遭庚○○等拒收，故分別於八十一年一月三十一日及八十三年一月十五日提存七十七年下期至八十年下期之租金及八十一、八十二年之租金，於八十四年五月四日提存八十三年之租金，已生清償法效，庚○○等通知終止租約不生效力等語，資為抗辯。
原審將第一審所為命丁○○等給付蓬萊稻谷及調整戊○○自七十六年九月二十一日至八十三年八月十日止租金部分之判決廢棄，改判駁回庚○○等該部分之訴；維持第一審所為關於：㈠調整丁○○等之租金及戊○○自八十三年八月十日起之租金，暨命戊○○拆屋還地及給付損害金；㈡庚○○等敗訴部分之判決；駁回丁○○等、戊○○各自對㈠部分其不利部分之上訴及庚○○等對㈡部分之上訴，無非以：丁○○、申○○之被繼承人 賴林鸞 、辛○○、乙○○及丑○○等之被繼承人劉進枝分別向庚○○等不定期承租系爭土地如附圖二所示編號Ｇ、Ｃ、Ｂ、Ａ、Ｅ，面積依序為０點００六五
九五、０點００五四一七、０點００四二七七、０點０一二五三二、０點００五六九九公頃；戊○○之被繼承人林阿新向庚○○等不定期承租系爭土地如附圖二所示編號Ｆ部分面積０點００六０六二公頃︹七十九年重測前台中縣○○鄉○○段第二０二｜五號如附圖一所示編號６部分面積０點００五六公頃︺之土地以建築房屋使用。庚○○等於六十九年間對於丁○○、賴林鸞、辛○○、乙○○、劉進枝、林阿新提起調整租金訴訟，經「七十二年度前調整租金事件」判決調高租金為按申報地價年息百分之六計算確定，即自六十九年九月二十日起，丁○○調為二千一百四十七公斤、賴林鸞調為一千七百十九公斤、辛○○調為一千三百九十七公斤、乙○○調為四千零二公斤、劉進枝為八百六十公斤（七十七年九月一日前承租二十四平方公尺之租金數額，於七十七年九月二十日承租五十二平方公尺，依上開標準則為一千八百六十三公斤）、林阿新為二千零三公斤，上開承租面積於七十九年五月一日重測面積均有增加，其面積增加後，依上開標準所應付之租金數額，如原判決附表二重測後面積及租金數額欄所載。庚○○等復於七十七年間，對丁○○、賴林鸞、辛○○、乙○○、劉進枝提起調整租金之訴，經「八十二年度前調整租金事件」判決按申報地價年息百分之六計算確定，調整租金如第一審判決附表（原判決誤繕為附表二）所示。查系爭土地於七十六年七月之公告地價為一萬九千八百三十五元，申報地價為二萬三千八百零二元；其後七十七年、七十八年公告現值為一萬九千八百三十五元，與七十六年相同，七十九年公告現值為二萬五千三百四十元，惟無公告地價，八十年七月之公告地價為二萬三千一百七十七元，八十三年之公告現值為四萬七千元、公告地價為二萬五千元，有地價證明書可稽。庚○○等於七十六年九月十四日、八十一年三月十三日及八十三年八月九日以存證信函通知戊○○調整租金；於八十三年八月九日以存證信函通知上訴人丁○○、賴林鸞、辛○○、乙○○調整租金，而於八十四年五月二十七日提起本件訴訟。丁○○等、戊○○分別於八十一年一月三十一日提存七十七年下半年至八十年租金；丁○○等於八十三年十月七日，戊○○於八十三年一月十五日提存八一、八二年租金、丁○○等、戊○○於八十四年五月四日除提存八十三年租金，並依「八十二年度前調整租金事件」確定調整之額數補提存前二次不足部分；八十六年四月二日按上開標準提存八十四、八十五年二年度租金，其所提存之數額各如原判決附表一所載。丁○○等、戊○○分別向庚○○等不定期承租土地，曾經「七十二年度前調整租金事件」、「八十二年度前調整租金事件（戊○○除外）」調整租金確定，庚○○等於「八十二年度前調整租金事件」確定前之八十三年八月一日再以存證信函向丁○○等、戊○○為調整之意思表示，而在前案審理中，確定後及本件審理中，丁○○等、戊○○分四次為租金之提存。查關於調整租金部分：㈠、其中庚○○等請求調整戊○○租金部分：庚○○等自陳因戊○○表示同意依其他承租人調整之標準調整，故「八十二年度前調整租金事件」起訴時未將之列為被告，此亦為戊○○所不爭，庚○○等與戊○○對於七十七年以後之租金既有按其他承租人調整之標準給付之合意，而其他承租人業經「八十二年度前調整租金事件」判決調高租金為按申報地價年息百分之六計算如第一審判決附表（原判決誤繕為附表二）所示確定，則戊○○八十三年八月十一日前之租金，自可依此標準計算，無請求調整之必要，則庚○○等請求戊○○分別自七十六年九月二十一日起、七十七年七月一日起、七十九年五月二日起、八十年七月一日起等調整租金，即屬無據。㈡、按未定期限之不動產之租賃物，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金；又城市地方建築基地之租金，以不超過土地申報總價額年息百分之十為限，為民法第四百四十二條及土地法第一百零五條、同法第九十七條第一項所明定。所謂土地之總價額，土地法施行法第二十五條規定，土地價額依法定地價，而法定地價依土地法第一百四十八條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。又土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。系爭土地地價自七十六年起已有變動，自八十年七月至八十三年七月之申報地價應僅為一萬八千五百四十一點六元，各該年度調整租金之額度，即應以七十六年度、八十年度及八十三年度之申報地價為標準；查自「八十二年度前調整租金事件」（該事件第二審於八十二年九月二十七日宣判）確定後，租金未再提高，用以斟酌調整租金額之申報地價一萬八千五百四十一點六元，與八十三年八月之申報地價三萬元比較；系爭土地之價值顯有增加，庚○○等自得請求調高租金。㈢、出租人起訴請求增高租金，如未於起訴前向承租人為增高租金之意思表示，法院如認其訴為有理由，即應判決宣示自起訴時增高租金。庚○○等於八十三年八月九日以存證信函通知上訴人丁○○、賴林鶯、辛○○、乙○○、戊○○調整租金，並於八十四年五月二十七日起訴請求自八十三年八月十一日起調整租金，丁○○、申○○等、辛○○、乙○○、戊○○自八十三年八月十一日起，即有調整租金之必要；又庚○○等雖以存證信函通知丑○○調整租金之意思，惟未對丑○○以外之其餘共同承租人寅○○、子○○、卯○○○、甲○○○、癸○○、丙○○○、壬○○、酉○○○等人為調整租金通知，難謂已向承租人為增高租金之意思表示，丑○○等應自庚○○等起訴時，即八十四年五月二十五日增加租金。㈣按租金種類之約定與租金給付方法之約定係二件事。系爭土地於三、四十年前成立租賃契約時因係鄉村農地，故其租金種類以蓬萊稻谷約定。嗣系爭土地周圍因人口之集中，房屋逐漸興建，而變更為建地，雖租金種類仍以稻谷計算，但庚○○等於六十九年訴請調整租金以前，從未向承租人之丁○○等及戊○○索取實物稻谷，而承租人亦從未以實物稻谷繳付該租金及兩造於「八十二年度前調整租金事件」中，庚○○等亦自認得以繳納按農會收購價格計算租谷價格，足證系爭租金種類之約定，雖仍為稻谷，但給付之方式，基於雙方之簡便，已合意折合新台幣給付之。是系爭土地縱經由法院判決調整之租金種類，均以稻谷計算，丁○○等及戊○○仍得折合新台幣給付之。又本件除戊○○外，丁○○等與庚○○等均於「八十二年度前調整租金事件」審理中承認訴訟繫屬後，租金於每年九月一次繳納全年份，並得以繳納當月潭子鄉農會收購價格計算租谷價格支付。庚○○等主張：伊同意承租人得以繳納當月潭子鄉農會收購價格計算租谷價格，惟僅限於『起訴前』之租金，並不包括以後之租金云云，丁○○等、戊○○辯稱：訴訟後於每年九月一次繳納『上年度』全年之租金，並得以繳納當月潭子鄉農會收購價格計算租谷價格云云，均無可採。㈤、租金為承租人使用收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第四百四十二條之規定，調整不動產租賃之租金時除應斟酌不動產之價值，所處位置及四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡。經審酌系爭土地位於台中縣○○鄉鄰○○街○段，乙○○租地建屋開設碾米廠，辛○○開設泰昌手藝行販賣服飾等，申○○等原開設海園釣具行，後經營麵店，現經營大豐釣具，丁○○原開設福慶商行為五金雜貨店，現無營業，丑○○等原係住家，目前由戊○○開設家奇專業藝術窗簾飾布，戊○○開設豐榮五金店，除申○○等之建物後段為二樓加強磚造外，餘均為木造一樓半之舊樓房，同一街道上之商店其營業狀況及建築物均與之相類似，非有大商場，其街道為十公尺寬，街道南端與新開之二十公尺道路交岔，交岔口處有一鐵架、鐵皮屋頂造之私設市場，背對潭子鄉公所，有第一消費市場，惟該市場並未啟用，除戊○○以外，兩造均同意上開事件訴訟後，於每年九月一次繳納全年份租金，並得以繳納當月潭子鄉農會收購價格計算租谷價格等情，爰將租金調整為各該期間申報地價年息百分之六，並按潭子鄉農會收購價格計算。查八十三年八月後，潭子鄉農會收購價格為每公斤十五元。依此計算，調整租金如下：⑴丁○○：自八十三年八月十一日起調整為每年蓬萊稻谷七千九百十四公斤。⑵申○○等：自八十三年八月十一日起調整為每年蓬萊稻谷六千五百點四公斤。⑶辛○○：自八十三年八月十一日起調整為每年蓬萊稻谷五千一百三十二點四公斤。⑷乙○○：自八十三年八月十一日起調整為每年蓬萊稻谷一萬五千零三十八點四公斤。⑸丑○○等：自八十四年五月二十五日起調整為每年蓬萊稻谷六千八百三十八點八公斤。⑹戊○○：自八十三年八月十一日起調整為每年蓬萊稻谷七千二百七十四點四公斤。關於終止丁○○等租約部分：㈠、查兩造之租約關於租金種類之約定，雖仍為稻谷，但給付之方式，基於雙方之簡便，已合意折合新台幣給付之，且丁○○等、庚○○等於「八十二年度前調整租金事件」承認該案訴訟後，租金於每年九月一次繳納全年份，並得以繳納當月潭子鄉農會收購價格計算租谷價格，是兩造之租金應係於每年九月份繳納，且按繳納當月之潭子鄉農會收購價格折算現金給付，應無疑義；準此，庚○○等主張：給付稻谷、現金，選擇權在伊，承租人不得逕行提存現金，須給付稻谷，其提存不合債之本旨云云，殊非可取。㈡、丁○○等分別於八十一年一月三十一日提存七十七年下半年至八十年租金、於八十三年十月七日提存八十一、八十二年租金，斯時尚在「八十二年度前調整租金事件」審理中，所調整之數額尚未確定，承租人對於已屆期之租金，自僅能以未調整前之租金額予以提存，俟確定後再依確定後之標準補足，計算提存金額是否合於債務之本旨，自不能以「八十二年度前調整租金事件」判決調整之租金標準計算，而應以「七十二年度前調整租金事件」確定判決調整之租金額數核計，即自六十九年九月二十日以後每年租金，丁○○為二千一百四十七公斤、申○○等之被繼承人賴林鸞為一千七百十九公斤、辛○○為一千三百九十七公斤、乙○○為四千零二公斤、丑○○等之被繼承人劉進枝為八百六十公斤（於七十七年九月一日前承租二十四平方公尺之數額，於七十七年九月二十日承租五十二平方公尺，依上開標準則為一千八百六十三公斤），而丁○○等承租面積於七十九年五月一日系爭土地重測後均有增加，依上開標準所應付之租金額數，詳如原判決附表二重測後面積及租額欄所載。再者，潭子鄉農會收購稻谷每公斤價格分別為七十六年九月為十點五元、七十七年九月為十三元、七十八年九月為十三元、七十九年九月為十二元、八十年九月為十四元、八十一年九月為十四點五元、八十二年九月為十五元、八十三年為十三元，另八十四年第二期潭子鄉農會收購稻谷每公斤價格係十五元，八十五年第二期係十四元，依此計算，丁○○等八十一年、八十三年兩次所提存者（金額如原判決附表二所載）及八十四、八十五年二年度所提存者（金額如原判決附表三末四欄），均已足夠，並未有欠租之情事。則庚○○等以丁○○等有七十七年下半年及八十三年欠租及八十四年、八十五年亦有欠租為由，終止租約，請求丁○○等拆屋還地及給付欠租與終止租約後之相當於租金之損害金，為無理由，應予駁回。關於終止戊○○租約部分：㈠、戊○○雖於「八十二年度前調整租金事件」未為當事人，但其與庚○○等已在起訴前即合意按其他承租人之調整標準給付租金，且其與丁○○等均係多年來一同向庚○○等承租土地，是以，其給付租金之方法自應與丁○○等相同，且庚○○等亦不否認以前戊○○亦均以現金給付之，因之，上開給付租金之方法自應適用於戊○○，方合於公平原則。㈡、戊○○依「七十二年度前調整租金事件」確定判決調整之標準，至八十三年八月十一日應付租金額為十九萬五千四百二十九元，其八十一年、八十三年二次僅提存十萬八千九百三十九元（如原判決附表二所示），雖其於八十四年再補提存一萬八千四百四十四元，仍有不足；如以「八十二年度前調整租金事件」調整所應付之租金，較「七十二年度前調整租金事件」標準更高，更有不足。債務人並無部分清償之權利，戊○○提存之租金額數既不足，自不生清償之效力，應認其尚未給付七十六年九月二十一日以後之租金。戊○○雖主張其於八十七年九月一日以存證信函附寄不足額之郵匯面額七萬九千零八十八元，因庚○○等拒收，乃於八十七年十月八日向台中地院提存清償，惟此在庚○○等於八十四年四月二十五日終止租約之後，仍不生清償之效力。㈢、關於戊○○各期所欠租金部分：戊○○各期應繳納之租金如次：七十六年九月二十一日起至七十六年十二月三十一日止為稻谷一千四百四十一點八八公斤（小數點以下二位四捨五入，下同）。七十七年一月一日起至七十七年六月三十日止為稻谷二千五百六十五點七三公斤。
七十七年七月一日起至七十七年十二月三十一日止為稻谷二千五百十二點八六公斤。
七十八年八月一日起至七十八年十二月三十一日止為稻谷四千九百九十八點四公斤。七十九年一月一日起至七十九年五月一日止為稻谷一千六百五十七公斤。七十七年五月二日起至七十九年十二月三十一日止為稻谷三千九百九十一點二六公斤。八十年一月一日起至八十年六月三十日止為稻谷二千九百六十點七三公斤。八十年七月一日起至八十年十二月三十一日止為稻谷二千二百六十六點四六公斤。八十一年一月一日起至八十一年十二月三十一日止為稻谷四千四百九十五點九七公斤。八十二年一月一日起至八十二年十二月三十一日止為稻谷四千四百九十五點九七公斤。八十三年一月一日起至八十三年八月十日止為稻谷二千七百三十四點五四公斤。八十三年八月十一日起至八十三年十二月三十一日止為稻谷二千八百四十九點九七公斤。八十四年一月一日起至八十四年四月二十五日止為稻谷二千二百九十點九三公斤。㈣、兩造既約定租金於每年九月一次繳納全年份租金，則八十四年一月一日至八十四年四月二十五日租金之遲延利息應自八十四年十月一日起算，始為合理。則庚○○等請求戊○○給付蓬萊稻谷三萬九千二百六十二點七公斤，其中三萬四千一百二十點八公斤自八十四年四月十五日起，其中二千八百四十九點九七公斤自八十四年六月二日起，其中二千二百九十一點九三公斤自八十四年十月一日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之息谷。如無實物時，按給付時之市價，折付新台幣，洵屬有據。逾此部分之請求，不應准許。㈤、庚○○等主張戊○○未付租金達二期以上，並經催告，庚○○等對戊○○之給付租金催告雖屬過大，但債權人之過大催告，僅該超過部分不生效力，尚難謂就債務人應給付部分亦不生催告之效力，戊○○未為給付，庚○○等因而終止租約，自係合法。戊○○雖辯稱就不足額之七萬九千零八十八元部分，已於八十七年十月八日向台中地院提存清償，已在庚○○等終止租約之後，自不能使已合法終止之租約，因而回復。從而庚○○等訴請戊○○將附圖二所示Ｆ部分面積０點００六０六二公頃土地上之房屋拆除將土地交還，並5?I自$K十四年四月二十六日起至交還土地之日止，按年以蓬萊稻谷七千二百七十四點四公斤計算之損害金，於法即無不合。至庚○○等逾此部分之請求，不應准許。又戊○○占用系爭土地多年，一時另行覓屋他遷不無困難，核其性質非長時期不能履行，爰酌定履行期間為三個月，以資兼顧等詞，為其判斷之基礎。
惟查庚○○等於原審即主張：系爭土地之隔鄰，訴外人 廖正柱 出租與 林朱 萍○○○鄉○○街○段○○○號房屋基地，自七十三年起，其租金即按申報地價年息百分之十計算，伊等請求調整按申報地價年息百分之十計算租谷，應屬合理等語，並提出廖正柱與 林朱萍 之證明書為證（見原審八十九年度重上更㈠字第一號卷㈡第一九一、一九四頁）。原審未說明不足採取之理由，即認本件庚○○等請求調整之租金仍應按各該期間申報地價年息百分之六計算，已有判決不備理由之違法。又原審認為庚○○等請求調整之租金應按各該期間申報地價年息百分之六計算，並以潭子鄉農會收購價格折算丁○○等及戊○○應給付之租谷數額，惟八十三年八月潭子鄉農會收購之稻谷價格為每公斤十三元（見第一審卷㈡第一０二頁反面），原審却以每公斤十五元做為計算丁○○等及戊○○應給付租谷之數額，據以調整租金，自有違誤。且庚○○等於原審主張：丁○○等經伊於八十四年四月十二日以台中法院郵局第一０七０號存證信函催告其所欠租谷後，未依債務本旨繳清所欠七十七年七月一日起至八十三年十二月三十一日止之租額，因此伊乃於八十四年四月二十五日以台中法院郵局第一一五四號、第一一五五號、第一一五七號通知丁○○等終止租約，伊請求丁○○等將所承租之系爭土地上房屋拆除，將土地交還伊，並無不合等語（見原審重上更㈠字卷㈠第七三頁）。另於八十五年十一月七日向原審提出之準備書狀主張：丁○○等自認兩造約定於每年九月一次給付全年份租谷，則其等八十四年及八十五年份之租谷，亦應於八十四年九月及八十五年九月為給付，丁○○等自認均未給付，伊更得主張終止租約，為使法律關係更明確，茲再以本準備書狀繕本之送達為終止租約之意思表示，兩造租約已終止等語（見原審八十五年度重上字第八二號卷第一宗第一五二頁）。原審對丁○○等係於何時提存？其等之提存係於庚○○等主張租約終止之前或之後？其等之提存如為庚○○主張租約終止之後，是否仍可因提存發生清償之效力？悉未調查審認，遽以丁○○等曾將租金足額提存，並無欠租情事，庚○○等對丁○○等請求拆屋還地、給付欠租與終止租約後之相當於租金之損害金為無理由，即不無速斷，亦有判決不備理由之違法。再查系爭土地八十三年度公告地價為每平方公尺二萬五千元，其百分之八十為申報地價，金額為每平方公尺二萬元。原審未審酌以上情形，以申報地價為每平方公尺三萬元，據以計算調整之租金，是否允當，非無斟酌之餘地。末按當事人適格之要件是否具備，為法院應依職權調查之事項。本件原承租人之一之林阿新，已於七十六年十月三十一日死亡，其繼承人為何人？本件其承租權由何人繼承？是否除戊○○之外，尚有其他之繼承人？原審未予詳查，遽以戊○○於第一審曾謂：七十六年的承租人是林阿新，他過世後由林俊明繼承，林俊明過世後再由戊○○繼承等語（見第一審卷第二宗第一一０頁），認戊○○為林阿新之唯一繼承人而為判決，其當事人適格要件是否無欠缺，亦滋疑義。兩造上訴論旨，各自指摘原判決其敗訴部分為不當，求予廢棄，非無理由。又午○○原審記載為 賴宏治 ，發回後應注意及。
據上論結，本件兩造之上訴，均為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國九十二年七月十日
最高法院民事第六庭
審判長法官吳正一
法官劉福來法官鄭玉山法官黃義豐法官朱建男右正本證明與原本無異
書記官中華民國九十二年七月三十日
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