臺灣屏東地方法院民事判決 100年度潮簡字第473號
原 告 吳榮一
被 告 吳三吉
訴訟代理人 吳文豪
上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國100年12月
26日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應自民國一百年三月二十日起至交還土地日止，按月給付原
告新台幣貳仟柒佰捌拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告與被告及訴外人 吳恒雲 、 吳石金嬌 共有坐落屏東縣○○
鎮○○段319-1、129-4、及130地號之土地（下稱系爭土
地），面積合計209平方公尺，共有人應有部分各為4分之
1，故各共有人各自有系爭土地持分面積52.25平方公尺。
惟被告於民國78年3月15日在系爭土地上興建房屋（門牌號
碼○○○鎮○○路○○號，下稱系爭房屋），無權占用原告就
系爭土地持分面積26.125平方公尺之土地。被告於民國100
年3月20日同意自99年1月1日起至同年12月31日按月給付
原告租金新臺幣（下同）5,000元，並於當日給付上開期間
之租金6萬元，有原告交付被告之收據為憑，且被告當日並
承諾自100年1月1日起至交還土地之日止，按月給付租金
5,000元，每半年給付租金一次，惟被告迄未給付。被告自
78年3月15日起無權占用原告持分土地，原告自得請求被告
返還自95年1月1日起至98年12月31日止之不當得利共為24
0,000元，及自100年1月1日起至交還土地日止之每月5,
000元之租金等語，並聲明：被告應給付原告240,000元，
及自100年1月1日起至交還土地日止，按月給付原告租金
5,000元。
㈡對被告抗辯所為之陳述：「土地使用權同意書」上原告之印
文不是伊的印章，這個印章和屏東縣政府申請建造之印章不
是同一個，也不是伊簽名的，上面的字跡不是伊的字。至於
連帶保證書，是伊的字沒有錯，伊有簽名就表示有當保證人
，伊會當保證人是因為被告要求，是基於兄弟之情，但被告
為何要借錢，伊並不知道。當初有同意被告使用土地蓋房子
，但被告在伊的土地上蓋房子，應該要給伊租金。於78年間
原告當公務員，收入固定，被告生活較困難，故同意被告在
共有系爭土地上興建房屋，但未答應永久無償供被告使用。
被告占用伊將近8坪之土地，並將土地出租便利商店收取每
月45,000元之租金，不同意被告租金只付2,786元，伊堅持
一個月租金4,000元。
二、被告則以：
㈠系爭土地原係原告（大哥）、訴外人 吳義男 （二哥）、吳恒
雲（大姐）、及被告等四兄弟姊妹因繼承而各取得4分之1
之持分。因被告於70年間即已居住於該地經營小本生意，包
括原告在內之兄弟姊妹有意幫助被告在當地興建房屋長久使
用以成家立業，故原告，及他共有人吳義男、吳恒雲乃於76
年11月9日共同出具「土地使用權同意書」，同意被告無償
使用渠等之持分，而以系爭土地北側一半範圍（即319-1、
129-4地號土地全部，及130地號部分土地），供被告興建
系爭房屋，當時被告為興建系爭房屋向第一商業銀行貸款時
，原告並出面擔任連帶保證人，如被告無權占用，原告不可
能同意作保證人；且自系爭房屋於78年興建完成以來迄至本
件起訴止長達20餘年期間，原告均未曾對被告主張無權占有
或給付租金，由此可見原告同意將其持分無償借用予被告使
用。原告既自76年11月9日同意被告無償使用其持分，則被
告即屬有權占有系爭土地，並無不當得利。
㈡緣兩造曾於100年3月20日商議持分使用及租金事宜，被告
乃同意於當日以每月租金5,000元之金額，將自100年3月
20日至101年3月19日止一年之租金共60,000元，由被告兒
子吳文豪一次交予原告。又被告於當日僅表示日後願給付租
金之意思，但就101年3月20日以後之租金是否仍以5,000
元計算，兩造並未達成任何合意及共識。原告提出之收據，
其上之記載是原告自行所記載，並未經被告同意。兩造僅合
意100年3月20日起至101年3月19日一年之租金為每月5,
000元、自100年3月20日起被告須就使用原告持分之部分
繳納租金予原告，惟就101年3月20日起之租金是否仍以5,
000元計算，兩造並未達成任何合意及共識。是自101年3
月20日之租金如何計算兩造既無合意，即應依土地法第97條
第1項所定「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築
物申報總價年息百分之十為限」之規定。原告就系爭土地依
其持分計算所有之持分面積共為52.25平方公尺，而被告系
爭房屋僅使用系爭土地一半之範圍，故系爭房屋使用之原告
持分土地面積即為26.125平方公尺，依系爭土地申報地價每
平方公尺12,800元，按年息百分之十計算，則被告應給付原
告之每年度租金為33,440元（計算式:26.125㎡×12,800元
×10%），每月租金為2,786元，被告願依此金額自101年
3月20日起按月支付原告。被告現在是自己做生意，原告請
求每月5,000元租金過高等語資為抗辯，並聲明：原告之訴
駁回。。
三、兩造就下列事項並無爭執，並有原告提出之土地登記謄本、
建物登記謄本、屏東縣恆春地政事務所建物測量成果圖、地
籍圖謄本（卷5-13頁），及被告提出之土地使用權同意書、
借據（卷35頁、37頁）在卷可稽：
㈠坐落屏東縣○○鎮○○段○○○○○○號（面積7平方公尺）、
129-4地號（面積2平方公尺）、及130地號（面積200平
方公尺）之系爭土地，面積合計209平方公尺，現為兩造與
訴外人吳恒雲、吳石金嬌共有，應有部分均各為4分之1。
㈡門牌號○○○鎮○○路○○號之系爭房屋（即恆春段622建號
建物）為被告所有，第一次登記日期在78年3月15日，其坐
落基地地號○○○鎮○○段319-1、129-4地號、130地號
。
㈢被告在共有系爭土地上興建系爭房屋時有經過原告同意。
㈣原告就系爭土地依其持分計算之持分面積共為52.25平方公
尺，被告所有系爭房屋占用之原告持分土地面積為26.125平
方公尺。
㈤被告曾於100年3月20日給付原告一月5,000元共一年之租
金6萬元。
四、兩造爭執之事項：㈠被告所有系爭房屋占用系爭土地是否為
無權占有而構成不當得利？㈡被告於100年3月20日有無承
諾給付原告自100年1月1日起至交還土地之日止，按月以
5,000元計算，並於每半年給付一次之租金？茲審酌如下：
㈠、被告所有系爭房屋占用系爭土地是否為無權占有而構成不當
得利？
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文。又無權占有他人之土地，可獲
得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年臺上
字第1695號判例亦著有明文。原告主張被告無權占有系爭土
地，享有不當得利等語，被告則以前揭詞置辯，經查，系爭
房屋於78年時係經原告及其他共有人同意，方於系爭土地上
興建，此為原告所不爭執，且有被告提出之系爭土地使用權
同意書在卷可稽（見本院卷第35頁），原告雖否認該同意書
上其印章之真正，惟其既當庭不否認有同意被告興建系爭房
屋，則顯認原告當時應有於土地使用權同意書上用印，其現
復否認印文之真正，顯與其當庭所述矛盾。是被告使用系爭
土地建築房屋既有獲得全體共有人即土地所有權人之同意，
顯非無權占有，是原告主張被告無權占有，而享有不當得利
，顯有誤會。復原告於100年3月20日前，均未曾向被告請
求任何使用系爭共有物之利益，此為原告所自認，足信原告
迄其與被告協議請求租金前係同意被告無償使用系爭土地，
是其欲請求自95年至98年12月31日相當於租金之不當得利，
顯屬無據。
㈡、被告於100年3月20日有無承諾給付原告自100年1月1日
起至交還土地之日止，按月以5,000元計算，並於每半年給
付一次之租金？
⑴、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
民事訴訟法第277條前段定有明文。原告主張被告業已給付
其自99年1月至99年12月31日之租金6萬元，是認兩造已協
議自100年1月起，每月租金以5,000元計算等語，被告則
以前揭詞置辯，經查，被告確於100年3月20日給付原告6
萬元，做為99年1月至12月之租金，此有原告提出之收據在
卷可稽（見本院卷第19頁），足信兩造於100年3月20日
始已重新約定系爭土地非無償供被告使用，是被告自有給付
租金之義務。惟就租金金額為何，原告主張已約定為5,000
元，並以收據為證，惟該收據僅有原告簽名，難認係屬兩造
所協議訂立之契約，充其量僅能做為原告收受上開6萬元之
憑證，礙難認兩造已約定租金金額為5,000元。原告雖主張
被告系爭房屋出租金額每月為45,000元，故其請求5,000元
當屬合理等語，惟原告為系爭土地之共有人之一，並非建物
之共有人，此有建物謄本在卷可稽（見本院卷第11頁），是
建物出租金額為何，實與原告得請求之租金無涉，原告以此
為計算之依據，顯有誤會。
⑵、按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
額年息百分之10為限，且土地法第97條之規定，於租用基
地建築房屋準用之，而所謂土地總價額，係以法定地價為準
，而法定地價係土地所有人依土地法規定所申報之地價。再
者基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌
基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價
值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非
必達申報總地價年息百分之10最高額。可知法律上就房屋或
土地租金之範圍已有最高限額之規定，除當事人另有約定外
，自應受上開法律條文規定限制，以定其租金之最高限額。
按原告未能舉證證明兩造間就系爭土地租金業已有約定，自
應依上開法文規定限制，定租金之額度。原告就系爭土地依
其持分計算所有之持分面積共為52.25平方公尺，而被告系
爭房屋僅使用系爭土地一半之範圍，故系爭房屋使用之原告
持分土地面積即為26.125平方公尺，依系爭土地申報地價每
平方公尺12,800元，按年息百分之10計算，則被告應給付原
告之每年度租金為33,440元（計算式:26.125㎡×12,800元
×10%），每月租金為2,786元，被告亦表示同意以最高額
之年息百分之10計算租金，足認原告請求每月租金為2786元
為有理由，另因被告與原告業於100年3月20日協議系爭土
地非無償使用，而同意給付自99年1月至12月之租金，則顯
認自100年3月20日起至交還土地日止，被告均負有給付租
金之義務，從而原告請求被告自100年3月20日起至交還土
地日止，按月給付原告租金2,786元，為有理由，逾此範圍
之請求為無理由，應予駁回。
五、又依據民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，本件就原告
勝訴部分係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，自應由
本院依職權宣告假執行。
六、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴
訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款，判決如
主文。
中華民國101年1月9日
潮州簡易庭法官吳思怡
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國101年1月9日
書記官洪韻雯