臺灣臺中地方法院民事判決 100年度中訴字第17號
原 告 黃淑貞
被 告 劉莊 金蘭
兼訴訟代理人 劉新春
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國100年12月19日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告 劉莊金蘭 、劉新春應將坐落臺中市○區○○段6222建號房屋
（即門牌號碼臺中市○區○村路○段○○○號6樓房屋）全部及共
同使用部分（即同段6225建號所有權應有部分七分之一）騰空交
還予原告。
被告劉新春應給付原告新臺幣叁萬捌仟壹佰叁拾陸元，及自民國
100年4月20日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；暨
自100年3月21日起至交還前項房屋之日止，按月給付原告新臺
幣貳仟柒佰貳拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣陸萬叁仟叁佰柒拾元由被告劉莊金蘭、劉新春負
擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣貳佰壹拾萬元為被告劉莊
金蘭、劉新春供擔保後，得假執行；但被告劉莊金蘭、劉新春如
以新台幣陸佰叁拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴
。但二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決
事項之聲明者。四、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明
者。五、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非
當事人之人為當事人者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終
結者，民事訴訟法第255條定有明文。原告起訴後變更聲明
，核與民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款相符，應
予准許。
貳、兩造爭執要旨：
一、原告主張：原告於民國99年1月19日經由本院97年度執字第
3005號強制執行程序，拍定買受被告劉新春、劉莊金蘭所有
如聲明所示建物（即門牌號碼臺中市○區○村路○段○○○號
6樓建物，下稱系爭建物）及其基地（坐落臺中市○區○○
段○○○○○○○號土地，應有部分8分之1）全部，同年月21日
領得權利移轉證書，並為所有權移轉登記。惟被告劉莊金蘭
、劉新春經原告於100年1月5日以存證信函催告騰空遷讓
交還房屋均置之不理，被告劉新春並寄發存證信函回覆略以
：目前係利害關係人使用中，且屋內尚有私人貴重物品及資
料。該屋臺中地院97年度執字第3005號拍賣公告為不點交，
故相關利害關係人即有繼續使用之權利等語。系爭建物土地
所有人應有部分與建物所有權並非均等，被告2人就土地之
應有部分各為80分之49、80分之1，強制執行程序以標別4
、5、6進行拍賣，以便建物買受人得各買受土地應有部分
8分之5，此部分原告無法置喙，而 廖銘裕 之抵押權確已於
拍賣後塗銷。爰依民法第348條、第767條前段及第179條
規定，請求被告交還系爭房屋，並給付相當於租金之不當得
利等語。並聲明：如主文第一項所示。被告劉莊金蘭、
劉新春應共同給付原告新臺幣（下同）76,272元，及自起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息
；暨自100年3月21日起至交還前項房屋之日止，按月給付
原告5,448元。願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：原告為地下錢莊，系爭建物建商 王名江 向原
告借800萬元，原告要求自82年8月18日起至84年4月21日
償還利息3,840,000元，建商宣布倒閉，大樓產權不清，衍
生鈞院97年度執字第3005號強制執行程序，房屋被拍賣。被
告劉新春為挽救付予建商預售屋款項，籌措1,500餘萬元完
成建物後續工程，取得使用執照，因資金發生缺口，於93年
間陸續簽發本票向訴外人廖銘裕調度資金，96年間廖銘裕要
求系爭房屋設定抵押權，因土地經台中市農會設定第一順位
抵押權，廖銘裕要求系爭建物贈與其全權處理以彌補其損失
，三方達成共識，於強制執行程序98年7月28日調查筆錄陳
明。原告不應追殺，應另謀解決方式。系爭建物拍賣公告為
不點交，相關利害關係人有繼續使用房屋之權利，原告不得
請求遷讓房屋。執行法院於強制執行程序就系爭建物併同被
告劉新春就土地應有部分8分之1列為標別6，被告劉莊金
蘭之應有部分80分之1則列在標別4，原告依買賣關係為請
求，這部分是否有影響。被告劉莊金蘭土地之應有部分未經
任何人拍賣取得，廖銘裕之抵押權尚未塗銷（有無塗銷以收
件字號096普字第415830號為準）。原告應找廖銘裕看如何
進入建物並塗銷抵押權等語。並聲明：駁回原告之訴。如受
不利判決，願供擔保免為假執行。
三、本件經兩造整理不爭執事項如下：
㈠原告於99年1月19日經由本院97年度執字第3005號強制執行
程序，拍定買受被告劉新春所有臺中市○○段○○○○○○○號土
地，應有部分8分之1，及其上被告劉莊金蘭所有之系爭建
物全部，同年月21日領得權利移轉證書，已完成所有權移轉
登記。
㈡以上強制執行程序，係債權人臺中市農會持本院83年度拍字
第907號拍賣抵押物裁定，對於債務人 黃珠寶 、劉新春及劉
莊金蘭聲請強制執行，本院依民法第755條第5項及公寓大
廈管理條例第4條第2項規定併付拍賣。
㈢訴外人廖銘裕在前開強制執行事件提出陳報狀記載略以：因
所有權人積欠伊50萬元，其母親劉莊金蘭欠伊50萬元，95年
間劉新春把房屋『轉交』廖銘裕出租收取租金抵繳利息，其
中出租過兩三位房客，去年5、6樓也出租他人，4樓是廖
銘裕自己占用等語，並附上出租人為廖銘裕、租賃期間96年
9月5日至98年9月5日之房屋租賃契約書影本為憑。
㈣被告劉新春於前開強制執行事件98年4月14日執行調查筆錄
陳明 ：因積欠廖銘裕債務，將建物4、5、6樓交與廖銘裕
占用使用，以抵繳債務，並同意其出租等語。98年7月28日
執行調查筆錄，被告劉新春陳明：建物4、5、6樓交與廖
銘裕占用有對價關係，以借貸之利息抵繳承租價金等語。廖
銘裕則陳明：同意劉新春所述，以借貸之利息抵繳租金，抵
充數額尚未清算等語。
㈤本院前開強制執行事件拍賣公告，關於系爭建物及基地（即
標別六），載明：建物查封時第三人 李慶煌 在場提出執行名
義（雲林地院97年度票字第2號及第34號民事裁定），稱：
因債務人劉莊金蘭、劉新春積欠廖銘裕債務，債務人劉莊金
蘭、劉新春將建物出租予廖銘裕占用使用，並以借款利息抵
繳租金，現建物均已出租他人使用，拍定後不點交等語。
㈥被告劉莊金蘭就系爭建物設定債權金額600萬元最高限額抵
押權予廖銘裕（96年度普字第415830號，登記日期96年12月
27日）。此一抵押權於查封拍賣後塗銷。
叁、得心證之理由：
一、請求遷讓交還房屋部分：
㈠按依強制執行法所為之拍賣，通說解釋為買賣之一種，即債
務人為出賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人
立於出賣人之地位。而物之出賣人，依民法第348條第1項
規定，負有交付其物於買受人，並使買受人取得該物所有權
之義務。而物之交付，係指移轉買賣標的物之占有，故出賣
人履行物之交付義務，應使買受人取得對於標的物之事實上
管領力，或由買賣雙方合意以占有改定或返還請求權之讓與
而移轉占有，始足認出賣人已履行其交付義務（ 黃立 主編，
楊芳賢 等合著，民法債編各論（上），第31頁以下參照）。
而拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證
書之日起，取得該不動產所有權。拍賣公告載明拍賣後不點
交，僅表示執行法院於拍賣後不負點交之責而已，並非謂買
受人即因此免除民法第348條第1項之交付義務。原告主張
其因本院強制執行程序取得系爭建物所有權之事實，業據其
提出與所述相符之建物登記謄本、本院99年1月21日中院彥
民執97執六字第3005號證明書、存證信函及掛號郵件收件回
執為證，且為被告所不爭執，自堪信真實。原告既經強制執
行程序拍定買受被告劉莊金蘭所有之系爭建物，依上開所述
，被告劉莊金蘭即立於出賣人地位，而負出賣人義務。又被
告及訴外人廖銘裕（原係共同被告）於本院前開強制執行程
序及本院言詞辯論期日所陳明：95年間由被告劉新春將系爭
建物轉交予訴外人廖銘裕出租，同意以所收租金抵繳被告劉
新春及被告劉莊金蘭借貸利息等情（見98年4月14日、98年
7月28日執行調查筆錄）。而上開法律關係，經本院多次闡
明，兩造及廖銘裕均否認係民法第421條「一方以物租與他
方使用收益，他方支付租金」之租賃關係，本院審酌被告與
廖銘裕僅同意確有出租而收取租金時得抵扣利息，而非逕由
廖銘裕使用收益及扣抵債務，且廖銘裕亦不負出租他人之義
務，並到庭陳明：原證8之承租人 周海坤 租約於98年9月4
日到期，其後沒有再出租他人；房屋拍定後就沒有再出租抵
繳利息，因拍定後劉莊金蘭、劉新春不是所有權人，伊不可
能再繼續出租房屋，讓他們抵繳欠款利息；如仍認其有占有
，其願當庭拋棄占有等語（見本院100年10月17日、100年
11月2日言詞辯論筆錄）。則本件亦無民法第425條「出租
人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三
人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」買賣不破租賃
規定適用餘地，併此敘明。原告請求其履行交付義務而將房
屋騰空遷讓交付予原告，應無不合。
㈡次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條前段
、中段定有明文。而請求返還所有物之訴，固應以現在占有
該物之人為被告，惟所稱占有，不惟指直接占有，即間接占
有亦包括在內。而本於一定法律關係經由該法律關係之相對
人維持其對物之事實上管領力者，依民法第941條規定為間
接占有人，不失為現在占有人。而占有輔助人，重在其對物
之管領，係基於受僱人、學徒、家屬或其他類似關係而受他
人之指示（民法第942條參照）。又主張自己係他人之占有
輔助人者，應從其內部關係證明其使用系爭房屋係受他人之
指示，否則難謂其為占有輔助人而為對他人判決之效力所及
（最高法院87年度台上字第308號判決意旨參照）。又以無
權占有為原因請求返還所有物之訴，原告固應證明被告之占
有，惟就是否無權占有無舉證責任，應由被告就占有之正當
權源證明之。被告劉新春陳明95年間交付系爭建物予廖銘裕
，同意廖銘裕以所收租金抵扣債務，已如前述。被告劉新春
既基於與廖銘裕間收租、抵繳利息之法律關係而維持對系爭
建物之占有，即不失為現在占有人，且無事證足認僅立於民
法第942條所定「受僱人、學徒或其他類似之關係，受他人
之指示，而對於物有管領之力」之占有輔助人地位。本件被
告劉新春亦有占有之事實，應堪認定。而被告劉新春於原告
取得所有權後仍占有系爭建物，對原告而言即屬無權占有。
原告依上開規定請求其將房屋騰空遷讓交付予原告，亦無不
合。原告依據所有物返還請求權之規定，請求被告將前述無
權占用之系爭建物遷讓交還原告，為有理由，應予准許。
二、不當得利部分：
㈠按無權占用他人之物，自占有人方面，依社會通念可能獲得
相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1675號判例參照
）。查被告劉莊金蘭為系爭房地出賣人，依民法第348條第
1項之規定，固負有交付系爭建物之義務，惟在未交付以前
，仍非無占有之權限，而非無權占有。而被告劉新春對於已
取得所有權之原告則係無權占有人，原告得依上開規定請求
被告劉新春給付相當於租金之不當得利。
㈡又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息百分之十為限。土地法第97條規定之土地及建築物之總
價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣
（市）地政機關估定之價額。土地法第97條、土地法施行法
第25條分別定有明文。而土地法第148條規定土地所有權人
依土地法所申報之地價為法定地價，故土地法第97條所謂之
土地及建築物申報價額，即指該土地之申報地價、建築物為
地政機關估定之價額而言。所謂年息百分之十為限，乃指基
地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之十
計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用
基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，
以為決定。茲審酌系爭建物所在位置、工商業繁榮程度，與
被告劉新春利用系爭建物之經濟價值，系爭房屋拍賣底價
500萬元，原告以630萬元得標買受，亦有不動產權利移轉
證書可參，認本件按其坐落基地即臺中市○○段號土地每平
方公尺申報地價8,800元及房屋課稅價額467,900元，以申
報總價8%，即每年52,304元、每月4,359元（計算式：【
8800×169×1/8＋467900】×8%＝52304，52304÷12＝
4359，元以下四捨五入，下同）計算原告所受相當於租金之
損害為相當。原告聲明請求被告劉新春、劉莊金蘭按月「共
同給付」5,448元，因其請求內容屬民法第271條所定可分
之債，本院僅得於其請求被告劉新春平均分受之給付範圍即
每月2,724元範圍內准許之。而原告係因法院強制執行程序
於登記前取得不動產物權，於99年1月21日核發權利移轉證
書。從而，原告請求被告劉新春給付自99年1月21日起至10
0年3月20日合計14個月之不當得利38,136元，及自起訴狀
繕本送達翌日即100年4月20日起至清償日止，按年息百分
之5計算之利息；暨自100年3月21日起至交還系爭建物之
日止，按月給付原告2,724元，為有理由，應予准許。
三、綜上所述，原告本於民法第348條、第767條及民法第179
條規定，請求判決如主文第1、2項所示，為有理由，應予
准許；逾此部分，則屬無據，應予駁回。
四、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及
未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決
之結果，亦與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併
此敘明。
五、本件原告勝訴部分，原告及被告均陳明，願供擔保，請准宣
告假執行及免為假執行宣告，經核無不符，爰審同相當擔保
金額，均准許之；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所
附麗，應併駁回之。
肆、訴訟費用負擔、宣告假執行及免為假執行之依據：民事訴訟
法第79條、第85條第1項前段、第390條第2項、第392條
第2項。
中華民國101年1月9日
民事庭法官林慧貞
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國101年1月9日
書記官