裁判字號：臺灣高雄地方法院105年訴字第1988號民事判決
裁判日期：民國105年12月20日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高雄地方法院民事判決105年度訴字第1988號原告 蔡昕學 訴訟代理人 宋俊欣 被告 倪文龍 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國105年12月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落高雄市○○區○○○路○○○巷○○○號房屋遷讓交還原告，並自民國一百零五年四月二十八日起至交還房屋之日止，按月給付原告新臺幣伍仟陸佰伍拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：原告前經本院104年度司執字第730號變價分割之拍賣程序，取得坐落高雄市○○區○○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號上門牌號碼為高雄市○○區○○○路○○○巷○○號之未保存登記建物（下稱系爭房屋），並於民國105年4月14日取得所有權，惟系爭房屋現為被告無權占用中，屢經請求返還，均避不見面，原告為系爭房屋之所有權人，自得本於所有權請求返還；又被告無權占有系爭房屋，致原告受有損害，並因而獲有利益。為此，原告本於民法第767條所有物返還請求權、同法第184條第1項侵權行為、同法第179條不當得利之法律關係，請求被告返還系爭房屋，並自原告105年4月14日取得所有權時按月給付新臺幣（下同）2萬元之租金。並聲明：被告應將系爭房屋返還予原告；並自105年4月14日起至返還房屋日止，按月給付原告2萬元。
三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
四、得心證之理由：
㈠、原告主張被告所占有之系爭房屋為未保存登記建物，為本院
104年度司執字第730號變價分割之拍賣程序（下稱系爭執行）所取得，此經本院調取系爭執行卷宗查閱屬實，本院不動產權利移轉證書、高雄市政府地政局鳳山地政事務所105年9月23日高市地鳳登字第10571007700號函在卷可佐，此部分事實應堪認定。次查，原告主張其係於105年4月14日取得本院核發之不動產權利移轉證書，然經本院調取系爭執行卷宗，上開105年4月14日乃本院發文日，系爭房屋暨其坐落之土地不動產權利移轉證書（下稱該證書）乃於105年
4月21日方寄存送達予原告，此有送達證書1紙附於該案卷宗可佐，故本應依民事訴訟法第138條第2項認原告於105年5月1日方取得該證書；惟參之原告於同年4月28日即就同時拍賣所取得之高雄市○○區○○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地為登記，故應認原告係於105年4月28日取得該證書。按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同，強制執行法第98條定有明文。原告所購買之系爭房屋為未保存登記建物，因未辦理保存登記致不能辦理所有權移轉登記，該建築物之所有權不能發生讓與之效力，但仍可轉讓事實上處分權，故應可認於同日即105年4月28日取得系爭房屋之事實上處分權。
㈡、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，民法第184條第1項前段定有明文。查被告占有系爭房屋，並未提出任何權利之依據，乃不法侵害原告對於系爭房屋之事實上處分權，自應負損害賠償責任，即回復原狀將系爭房屋返還予原告。
㈢、末按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念。再城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。次按土地法第97條第1項規定所謂之土地及建築物總價價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，同法施行法第25條亦有規定；又法定地價依同法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年利率百分之10最高額。查系爭房屋所坐落高雄市○○區○○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地共63.19平方公尺，申報地價均為每平方公尺8,400元，此有系爭執行卷內所附之測量成果圖及上開土地之公務用謄本在卷可佐（本院卷地
83、85頁）；系爭建物為未保存登記建物，並無於地政機關登記，故未核定其價額，然稅捐機關稽徵房屋稅時有為房屋課稅現值147,500元之估定，此有高雄市稅捐稽徵處隨課房屋稅繳款書在卷可佐，以此作核定之價額，應屬公允，故系爭房屋及坐落之土地可認申報總價額為678,296元（8,400×
63.19＋147,500＝678,296）。本院斟酌上情，並考量：系爭房屋位在高雄市鳳山捷運站附近，對於市場及公共設施、學校均具有方便性，附近商業發達（系爭執行事件卷鑑定報告內說明及地圖、照片），暨系爭執行事件就系爭房屋拍定價格為768,000元，土地為每平方公尺22,000元至35,000元間，此有前開權利移轉證書可佐，其市場交易價值顯高於申報總額3倍以上，故以系爭房地總價額678,296元之年息10％計算上訴人占用系爭房屋所獲相當於租金之利益，為每月5,652元（計算式：678,296×10％÷12＝5,652，元以下四捨五入）應屬適當。
五、綜合前述，原告依侵權行為、不當得利之法律關係，請求被告應將系爭房屋返還予原告，並自取得事實上處分權日即105年4月28日起至返還上開房屋日止，按月給付5,652元，為有理由，應予准許；逾此部分請求，為無理由，應予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國105年12月20日
民事第一庭法官鄭瑋以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年12月20日
書記官郭素蓉