彰化簡易庭99年度彰小字第296號民事判決

臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決　99年度彰小字第296號
原　　　告　南山人壽保險股份有限公司
法定代理人　乙○○
訴訟代理人　丙○○
被　　　告　甲○○
上列當事人間請求返還押租保證金等事件，本院於民國99年10月
5日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新台幣65,086元，及自民國99年8月21日起至清
償日止，按年息5%計算之利息，並自民國99年8月21日起至清償
日止，按日給付新台幣100元之違約金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔新台幣974元，餘新台幣26元由原告負擔。
本判決原告勝訴得假執行。但被告如以新台幣65,086元為原告預
供擔保，得免為假執行。
理由要領
一、原告主張：原告向被告承租坐落台中市○○區市○○○路○○
○號11樓之5房屋（下稱系爭房屋），依按租賃契約第2條、
第5條約定「㈠租賃期限：自民國98年9月1日零時起至99年8
月31日止計2年。．．．」、「押租保證金約定為新台幣（
下同）61,000元，由甲（即被告）、乙（即原告）雙方以97
年9月1日起至98年8月31日止為租賃期間所簽訂之原租約之
押租保證金同額抵繳之。於發生．．．或租約終止，承租人
付清所有本租約規定之應給付款項並返還租賃物之同時，出
租人應將全部保證金一次無息返還承租人。」，另第9條第1
款約定「．．．承租人如於租賃期限內認無繼續租賃之必要
得隨時終止租約，但應於30日前以書面通知出租人。」。嗣
原告因基於業務考量而任無繼續租賃需要，於98年12月17日
寄發存證信函通知被告提前於99年1月21日終止租約，被告
於98年12月18日收受送達，故兩造房屋租賃契約業於99年1
月21日終止。嗣原告分別於99年1月30日、99年2月4日通知
被告辦理租賃物點交，被告於前開期日均未到場配合辦理點
交，且從未於上開指定期日之前，就辦理租賃物點交事宜表
示任何其他或反對意見。依民法第234條之規定，被告自99
年1月30日起因未能配合辦理租賃物點交，即有受領遲延情
事，故自99年1月30日起被告即負有依租賃契約返還押租金
予原告之義務。㈡另按租約第9條第2款約定「本租約終止時
，如承租人有預付而未到期之租金，應由出租人退還予承租
人。」，兩造房屋租賃契約業於99年1月21日終止，被告應
返還自99年1月22日起至99年2月28日溢收之租金36,305元。
則被告應返還押租保證金與未到期之租金，扣除按租約第10
條第3款約定相當於1個月租金之提前解約違約金後，被告依
約應返還原告66,805元。又被告自99年1月22日起負有返還
押租保證金與未到期租金之義務，雖經原告一再函催，被告
均置若罔聞，按租約第10條第2款約定，被告應給付自99年1
月22日起依每日租金1,017元（30,500元÷30日）壹倍計算
之違約金予原告。爰依租賃契約約定，請求被告給付上開金
額等語。並聲明：被告應給付原告66,805元，及自支付命令
送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自99年1
月22日起至清償日止，按日給付1,017元。
二、被告則以：被告係於98年12月18日收到原告終止租約之存證
信函，惟依民法第450條規定，原告終止之日期應該是月底
。又原告並未在終止租約當天交還房屋，被告於99年2月2日
下午收到原告之存證信函，要求被告於99年2月4日配合點交
，但被告於99年2月4日當天有事情，被告有回存證信函給原
告，請其另行通知時間，原告自此就沒有再通知被告，原告
就以為視同點交，原告99年2月4日存證信函之通知不符合民
法第236條規定。被告於99年8月20日才將房屋交給被告，並
非被告受領遲延，但被告在交屋後發現流理台有裂痕，原告
並未盡到回復原狀義務，另原告未如期交還房屋，已構成給
付遲延，依法第226條之規定，原告須負給付不能賠償責任
，依租賃契約第10條第1項、第3項約定，經被告初步估算，
原告須給付被告6個月又16天相當於租金的不當得利，每月
金額30,500元，加上每天1倍的違約金，依民法第264條規定
主張同時履行抗辯權。另原告就98年12月至99年2月共3個月
之租金係給付78,469元，並非91,500元，原告解除契約後，
有線電視費用550元及網路費699元應該還給被告，並請原告
提供幫被告扣款之收據等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、查原告主張其向被告承租系爭房屋，約定租賃期間自98年9
月1日起至99年8月31日止，每月租金30,500元，押租保證金
為61,000元，承租人如於租賃期限內認無繼續租賃之必要得
隨時終止租約，但應於30日前以書面通知出租人，原告於98
年12月17日寄發存證信函通知被告提前於99年1月21日終止
租約，被告於98年12月18日收受送達等事實，業據其提出租
賃契約書、存證信函等為證，且為被告所不爭執，應堪認為
真實。至被告雖辯稱依民法第450條規定，兩造之租約應於
月底終止云云。惟民法第450條第3項規定，終止租賃契約，
應依習慣先期通知；但不動產之租金，以星期、半個月或一
個月定其支付之期限者，「出租人」應以曆定星期、半個月
或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月
或一個月前通知之。該條項但書之規定，立法理由主要在於
保護承租人，課出租人應預留契約終止之期間，以免承租人
措手不及，在由承租人終止契約之情形，並無是項限制。本
件原告係承租人，其終止租約並未受上開規定之限制，故原
告依契約約定終止契約，並無不符，被告上開所辯，要無可
採，兩造租約業於99年1月21日終止，應堪認定。
四、次查，兩造租賃契約第5條約定，出租人於租賃契約終止，
承租人返還租賃物同時，應將保證金返還承租人，另依第9
條第2款約定，如承租人有預付而未到期（即終止日之後）
之租金，應由出租人退還予承租人。查兩造之租賃契約於99
年1月21日終止，原告係於99年8月20日交還房屋之事實，為
兩造所不爭執，則原告依上開約定，請求被告返還終止契約
後預付之租金及押租金，應屬有據。又依兩造租賃契約第4
條、第7條約定，每月租金30,500元，扣除由被告應負擔之
10%所得稅、匯款費用、有線電視月租費590元、光纖網路月
租費699元，則原告每月應實際給付被告之租金為26,161元
，惟原告終止租約後，被告並無應負擔之所得稅及有線電視
、光纖網路月租費，該部分金額不應由被告負擔，則原告於
98年12月應實際給付之租金為26,161元；99年1月1日至1月
21日之租金為20,661元（30,500元×21/31日），扣除10%所
得稅2,066元，及按比例計算之有線電視、光纖網路月租費
873元（(590元+699元)×21/31日），應給付之金額為17,7
22元。而原告給付被告98年12月1日至99年2月28日之租金為
78,469元，有被告所提存摺為憑，至於被告雖應負擔原告匯
款費用，惟原告並未提出其匯款費用之金額，尚難據以扣除
被告應負擔之費用。則依原告實際匯入被告帳戶之金額，扣
除原告應給付99年12月1日至99年1月21日之租金共43,883元
（已扣除被告應負擔之所得稅及費用），被告應返之租金為
34,586元，加上被告應返還之押租金61,000元共99,586元
，再扣除原告依租約第10條第3款約定相當於1個月租金之提
前解約違約金30,500元後，被告應返還原告預付之租金及押
金共65,086元。又原告係於99年8月20日將系爭房屋交還被
告，其雖主張同時履行抗辯權，惟在租賃關係終了後，承租
人於租賃物返還前，尚不得請求出租人返還押租金，自亦無
從主張其租賃物之返還應與出租人押租金之返還同時履行（
參照最高法院69年度台上字第3985號判決意旨）。原告雖另
主張其已多次通知被告交屋云云，惟債權人對於已提出之給
付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，固負遲延責任（
民法第234條），惟債務人所負債務仍屬存在，僅其責任減
輕，即僅就故意或重大過失，負其責任（民法第237條），
或無須支付利息（民法第238條）而已，仍難認債務人已完
成給付義務（參照最高法院69年度台上字第3985號判決意旨
）。故不能認原告存證信函通知交屋即認其已交還房屋。是
原告主張被告自99年1月22日應負給付遲延責任，尚有未合
，被告應自原告交還房屋翌日即99年8月21日起始負遲延責
任。至被告辯稱原告交還房屋時有毀損，然此為原告所否認
，被告復未舉證證明其有何損害，其所辯尚難採信。另被告
雖辯稱原告遲至99年8月20日始交還房屋，並主張同時履行
抗辯云云，惟原告於終止租約後，曾多次與被告聯絡交屋事
宜，因被告未能配合而未辦理交屋，有原告所提存證信函可
稽，復不能認原告有故意或重大過失，尚難認原告應負遲延
之責，故被告主張原告應負給付遲延之責，並主張同時履行
抗辯，即無可採。
五、未按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條定有明文。查兩造租賃契約第10條第2款約定，出租
人未退還保證金、租金予聲請人，應支付按日依每日租金1
倍計算之違約金，則原告請求交還房屋之翌日即99年8月21
日起給付違約金，應屬有據。惟本院審酌一般客觀事實、社
會經濟狀況及原告所受之損害為不能使用金錢之損失，認兩
造約定被告應給付之違約金過高，應減至每日100元為相當
。
從而，原告依租賃契約約定，請求被告給付65,086元，及自
99年8月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自99
年8月21日起至清償日止，按日給付100元之違約金，為有
理由，逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無
影響，毋庸逐一論述，併此敘明。
七、本件係依小額訴訟程序為被告部分敗訴之判決，就原告勝訴
部分應依職權宣告假執行，並依職權酌定相當金額，宣告被
告預供擔保得免為假執行。
八、本件訴訟費用之負擔為主文第3項所示。
中華民國99年10月19日
臺灣彰化地方法院彰化簡易庭
法官羅秀緞
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國99年10月20日
書記官吳政峯