臺灣臺中地方法院93年度訴字第1592號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院93年訴字第1592號民事判決

裁判日期：民國94年12月23日

裁判案由：返還停車位

臺灣臺中地方法院民事判決93年度訴字第1592號原告甲○○
己○○上二人共同訴訟代理人 李東炫 律師被告戊○○
丁○○丙○○鑫園廿一世紀管理委員會法定代理人乙○○上四人共同訴訟代理人 郭隆偉 律師上列當事人間請求返還停車位事件，本院於民國94年12月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：⑴坐落台中市○○區○○段○○○○號土地上，4749建號（即門牌號碼台中市○○區○○○街○○號）地下一層建物，以及附屬於4751建號中與其他公共設施共同編列為同一建號之地下二層建物，係由訴外人即鑫毅建設有限公司（下稱鑫毅公司）先行劃分停車位後，因各區分所有權人依其所承買區分所有建物及公共設施，按應有部分使用停車位。原告係於民國86年12月17日共同向訴外人台灣富培美股份有限公司買受鑫園廿一世紀大樓一戶，門牌號碼台中市○○路○段○○○號房屋及其基地應有部分（下稱系爭房地），原告共有之不動產標示內容為：台中市○○區○○段○○○○號土地應有部分20,000分之127、門牌號碼台中市○○路○段○○○號房屋（即台中市○○區○○段4739建號）、門牌號碼台中市○○○街○○號地下一層建物（即台中市○○區○○段4749建號）應有部分10,000分之1,410、台中市○○○街○○號公共設施（即台中市○○區○○段4751建號）應有部分10,000分之291.81。本件台中市○○○街○○號地下一層建物（即台中市○○區○○段4749建號），主要用途為商業用，總面積
10.6平方公尺，為原告等47戶區分所有權人所平均分別共有；而台中市○○○街○○號等公共設施（即台中市○○區○○段4751建號），主要用途為共用部份，總面積6,053.93平方公尺，包括附屬於其中與其他公共設施共同編列為同一建號之地下二層建物，係屬全體住戶共有。⑵惟被告鑫園廿一世紀管理委員會主張編號28、40、81、85號停車位（車位編號1至54為地下二樓停車場，55至101為地下一樓停車場），係鑫毅公司所贈與而取得所有權；被告戊○○、丁○○、丙○○則主張編號42號（登記人為 郭文炘 ）、87號（登記人為莊敏豔）、41號停車位依次係配屬其所使用。被告對於系爭地下一、二層車位使用權歸屬，既未經全體區分所有權人協議成立管理方法，而逕自主張擁有上開七個車位使用權源，依法實屬無據，蓋公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為，修正前公寓大廈管理條例第45條第2項（修正後為58條第2項）定有明文。
而被告鑫園廿一世紀管理委員會並非區分所有權人且無權利能力，並無從因贈與取得上開停車位之所有權或使用權。又系爭地下室停車位，因全部公共設施編列同一建號，屬同一不動產，則區分所有權人縱未購買停車位者，因持有公共設施應有部分，應有部分係抽象存在於全部共有物上，故其應有部分亦及於地下室停車位部分。被告戊○○、丁○○、丙○○，未依民法第818條及820條等規定，經全體區分所有權人同意取得排他而單獨使用停車位之合法權源，即屬無權占用停車位。⑶鑫園廿一世紀社區因管理委員會之功能不彰，導致車位使用混亂，原告與訴外人 黃林秀英 兩戶因為是第二手以後之買受人，所以在向管委會請求確認停車位時，即遭無理漠視。本件原告買受系爭房地時，出賣人之代理人即有告知依台中市○○區○○段4749建號權狀，可以向管委會登記車位。又觀之台中市○○區○○段○○○○號土地之共有人即 黃淑郁 等人，除原告及黃林秀英兩戶外，其餘區分所有權人均有車位，故應可合理推論現有住戶享有停車位之權源，並非基於所謂車位使用證明書，而是基於區分所有權人之資格。⑷系爭停車位既係由全體區分所有權人所共有之停車位，依法原告即有權請求被告將系爭停車位騰空返還原告及其他全體共有人。並聲明：①被告戊○○、丁○○、丙○○、鑫園廿一世紀管理委員會，應分別將坐落台中市○○區○○段○○○○號土地上之同段4749建號及4751建號公共設施上編號
42、87、41、28、40、81、85停車位返還予原告及其他全體共有人；②願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告抗辯：鑫園廿一世紀大樓之停車空間，並不足以供全體區分所有權人使用，欲使用停車位者，必須向原建設公司即鑫毅公司購買使用權，此有卷附數十紙住戶車位使用證明書可憑。故有付出對價取得使用權者方能使用停車位，並非因屬大樓區分所有權人即有權使用停車位。系爭停車位之使用權源乃鑫毅公司賦與鑫園廿一世紀管理委員會，又被告戊○○、丁○○、丙○○均為系爭建物之區分所有權人，其等經鑫園廿一世紀管理委員會同意而使用編號42、87、41號停車位，且均按月支付費用，並無不當。鑫園廿一世紀管理委員會，乃受大樓全體區分所有權人之委任，管理系爭停車位，故真正權利人即為全體區分所有權人。今原告起訴請求鑫園管理委員會將系爭停車位返還予全體共有人，即屬無法律上之利益可言，自應予駁回。並聲明：①原告之訴駁回；②如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、本院之判斷：
一、按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有。民法第799條定有明文。而共有物分管契約，由於法律未特別規定此種契約需要以書面為之，故共有人間若以口頭承諾之方式為之，亦無不可。非但如此，共有物分管契約，亦不以共有人「明示」之意思表示為限，共有人「默示」之意思表示，亦包括在內。所謂「默示」之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言。倘共有人間有實際上約定使用之範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，並對於他共有人使用、收益各自占有之土地，末予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。從而，分管契約之成立方式，大別有三種：①以明示或默示的方式。②以事實行為的方式。③以單方保留共用部分之使用權的方式。則地下室停車空間如區分所有建物之出賣人，保留共用部分之專用權，而分別附隨於各專有部分出賣時，倘買受人明知有此情形而仍予以買受，縱未明白約定，亦應視為有保留專用權之默示承認，核與共有部分之約定分管相類似，各區分所有權人均應受其拘束。
二、又我國不動產買賣方式，過往多年之習慣，係以「預售」房屋制為主流，建築商人在完成房屋建造之前，即先行推出房屋商品對外銷售，並在計劃施工之基地上，設置模型屋與建築平面圖以供買受人選擇參考，買賣雙方並約定以將來建築完成之房屋作為交易之標的，在此種交易情形下，該將來建築完成之建物之地下室停車空間，亦一併以此預售方式成交，惟因停車空間有限，欲取得特定停車位使用權之人，必須另行支付「車位價金」予建築業者，建築業者則書立「分管約定」，由未購買車位之人預立拋棄停車空間之使用權，歸由購買車位者取得該特定位置之「專用使用權」。查鑫園廿一世紀大樓之建物登記日期為83年5月5日（有建物登記謄本在卷可憑），該大樓建商即鑫毅公司即採上述預售屋制之停車位交易模式，出售建物之地下一、二層停車空間，此有鑫毅公司與訴外人 李彥傑 等買主簽立之39份「鑫園廿一世紀車位使用證明書」在卷可憑。又車位買主取得特定停車位專用使用權後，嗣亦有將之轉售他人之情形，亦有編號17停車位之訂金收據、編號43停車位之讓渡書、編號84停車位之買賣契約書在卷可憑。原告主張基於區分所有權人之資格即有使用停車空間之權利，顯非可採。復查，原告於86年12月間向其前手買受系爭房地時，所訂不動產買賣契約，關於買賣標的並未有停車位之約定，有該買賣契約書在卷可憑。原告雖辯稱當時出賣人之代理人有告知依建物地下公共設施權狀，可以向管理委員會登記車位云云，惟停車位之有無、良窳，攸關不動產交易價值甚鉅，原告為智慮成熟之人，若所購房地包含停車位使用權利，焉有可能未先行確認停車位之所在，即冒然簽約購屋付款？其所辯顯悖常理。本件原告應受前述停車空間使用權之共有物分管契約拘束，其無系爭大樓停車位使用權，堪以認定。
三、按84年6月28日公布之修正前公寓大廈管理條例第45條第2項固規定「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他損害區分所有權人權益之行為」，而將專用使用權之設定對象限於區分所有權人。惟在84年之前，建築業者將公寓大廈之共用部分，設定專用使用權與區分所有權人以外之特定第三人或組織之情形不乏多見（例如由特定人在地下室設置停車場、在外牆設置廣告看板、在頂樓加蓋房屋或行動電話基地台等），在不影響安全或非由區分所有權人使用不可之情形下，約定由「特定之人」專屬使用者，為發揮共用部分之最大經濟效用及遵重私法自治及契約自由原則，法律實無干涉或限制該「專用使用權」之設定對象僅限於區分所有權人之必要。本院因認於84年6月28日修正前公寓大廈管理條例第45條第2項規定公布施行之前，區分所有建物之共用部分，得由非屬該共用部分之區分所有權人以外之第三人或組織取得該共用部分之專用使用權。查被告鑫園廿一世紀管理委員會固因系爭大樓使用已久，無法提出系爭停車位之使用權源證明文件，惟由其管理使用系爭停車位已歷有年所，佐以停車位價值不斐，若係特定住戶或第三人前已取得系爭停車位之專用使用權，當無可能棄之不用，堪認鑫園廿一世紀管理委員會所辯系爭停車位早經建商為其設定專用使用權一節屬實。而揆諸前開說明，建物登記日期為83年5月5日之鑫園廿一世紀大樓，並不受上述84年6月28日公布之修正前公寓大廈管理條例第45條第2項（現為58條第2項）關於專用使用權設定對象規定之限制，況本件鑫園廿一世紀管理委員會本即主張其係為全體區分所有人管理使用系爭停車位。被告鑫園廿一世紀管理委員會既有權利管理使用系爭停車位，則經其同意而使用編號42、87、41號停車位之被告戊○○、丁○○、丙○○，自亦非屬無權占有人。
四、綜上，本件原告否認系爭建物共有人間關於停車空間之分管約定，主張被告等無權占有系爭停車位，尚難憑採。從而，原告本於共有人物上請求權之規定，請求被告返還系爭停車位予原告及其他全體共有人，即無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國94年12月23日
民事第二庭審判長法官許冰芬
法官呂明坤法官蔡建興上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國94年12月23日
書記官